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Nº 6483Data 21/02/2025Downloads: 5
IL PROPONENTE CHE HA FORMULATO UNA PROPOSTA DI ACQUISTO PER LO STESSO PREZZO PUBBLICIZZATO DAL MEDIATORE E RICHIESTO DAL VENDITORE, NON HA DIRITTO ALL’ACCETTAZIONE, PER CUI IN CASO DI MANCATA ACCETTAZIONE HA DIRITTO ALLA SOLA RESTITUZIONE DELLE SOMME AFFIDATE AL MEDIATORE, CON ESCLUSIONE DI QUALSIASI DIRITTO DEL PROPONENTE AL RISARCIMENTO DEI danni PER ABBANDONO DELLE TRATTATIVE - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - NOVEMBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, innanzi al Tribunale Ordinario di Salerno Seconda Sezione Civile - Nel caso di specie, il tribunale di Salerno ha sancito - tra l'altro - il seguente principio, accogliendo le tesi dello studio legale d’aragona, “Il B. non ha accettato una proposta altrui; anzi, è lui ad aver sottoscritto presso l’agenzia immobiliare in data 14.06.2010 un modulo di “proposta di acquisto immobiliare” da sottoporre all’attenzione del venditore R. ai fini della accettazione ai sensi dell’art 1326 c.c. La promozione dell’immobile in vendita su siti internet, riviste, loncandine da parte dell’agente immobiliare non equivale ad offerta al pubblico ai sensi dell’art 1336 c.c. in primo luogo perché la norma contiene la clausola di salvezza “salvo che risulti diversamente dalle circostanze o dagli usi” e nelle compravendite immobiliari è d’uso che l’agenzia si limiti a sponsorizzare un immobile in vendita e dopo aver individuato un potenziale acquirente lo metta in contatto con il venditore; in secondo luogo, perché l’offerta al pubblico, per essere vincolante, deve essere proposta da chi abbia la legittimazione a disporre, mentre il rapporto interno che si instaura tra il venditore e l’agenzia immobiliare è limitato alla pubblicizzazione dell’immobile presso terzi e nella mediazione tra il potenziale acquirente e l’imprenditore, e non comprende quindi la procura sostanziale a vendere. Invero, la pubblicizzazione del bene immobile in vendita su siti internet o locandine gestiti dall’agenzia immobiliare è finalizzata solo a provocare offerte da parte di potenziali interessati e non ad effettuare offerte; e comunque la pubblicizzazione da parte dell’agenzia immobiliare non prevede tutti gli elementi essenziali del contratto. La sola indicazione del prezzo di vendita dell’immobile impegna il venditore solo a non richiedere un prezzo maggiore nel caso in cui gli pervengano proposte di acquisto; ma non ha effetto giuridico ulteriore. Per questo motivo, la circostanza che il Buono abbia offerto lo stesso prezzo pubblicizzato per la vendita dell’immobile dei Rosini è argomento privo di rilievo. Nell’articolo 4 della proposta di acquisto sottoscritta dal Buono, rubricata “IRREVOCABILITA' DELLA PROPOSTA D'ACQUISTO” si prevede testualmente “La presente proposta è irrevocabile per 7 giorni da oggi e diverrà inefficace se, entro detto termine, il VENDITORE o l’AGENTE IMMOBILIARE non avranno inviato, tramite telegramma o lettera raccomandate AR, comunicazione inerente l’accettazione della stessa. Detta comunicazione potrà essere sostituita da dichiarazione del PROPONENTE per ricevuta di copia della proposta di acquisto accettata. In caso di mancata accettazione da parte del VENDITORE, il PROPONENTE avrà diritto alla restituzione delle somme versate, anche con eventuale lettera raccomandata, senza onere di interessi ed escludendo penalità o rivalse per la richiesta di danni”. Parte attrice non ha dimostrato di aver ricevuto nei 7 giorni successivi, quindi entro il 21.06.2010, una comunicazione per iscritto di accettazione della proposta da parte del proprietario Rosini, per cui essa è divenuta inefficace. Con l’accettazione della predetta clausola, il Buono peraltro ha rinunciato preventivamente ad agire per il risarcimento dei danni, per cui con la presentazione dell’odierna azione giudiziaria l’attore ha addirittura violato un obbligo contrattuale che si era assunto. …… Pertanto, è nella logica del sistema giuridico civilistico che il proponente che si veda rifiutare una proposta non può avanzare alcuna pretesa nei confronti della controparte per il rifiuto a stipulare il contratto. La clausola di cui si discute, quindi, non fa altro che formalizzare questo principio generale onde prevenire pretestuose azioni giudiziarie. Pur a voler ritenere che la predetta clausola non comprendesse anche il diritto per il proponente B. di promuovere un’azione di risarcimento dei danni da responsabilità precontrattuale – che è in effetti il tipo di responsabilità dedotta in citazione – la domanda è infondata per carenza dei presupposti per la configurazione di questo tipo di responsabilità. Ed invero, la partecipazione alle trattative costituisce presupposto condizionante la responsabilità precontrattuale; sul tema, del resto, la giurisprudenza insegna che «per ritenere integrata la responsabilità precontrattuale occorre: che tra le parti siano in corso trattative; che queste siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare, nella parte che invoca l’altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; che esse siano state interrotte, senza giustificato motivo, dalla parte cui si addebita detta responsabilità; che, infine, pur nell’ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto» (cfr. Cass. civ., Sez. VI-2, Ordinanza, 16/11/2021, n. 34510; Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 15/04/2016, n. 7545); ma nel caso di specie non si è mai instaurata alcuna trattativa. Dall’esame della proposta di acquisto si evince, nell’art 2 lett a), che il proponente Buono ha dovuto versare all’atto della sottoscrizione della proposta un assegno dell’importo di € 10.000,00 con l’incarico al mediatore di consegnarlo ad avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’accettazione della proposta; nella lett b) si prevede che il proponente avrebbe dovuto versare un ulteriore acconto di € 30.000,00 entro il 27.06.2010 precisandosi espressamente che “la somma di cui al punto a), e al punto b) ove prevista, diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c) con l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE”. Sennonchè, non risulta documentato in atti che sia pervenuto a conoscenza del proponente Buono l’accettazione da parte del venditore entro il termine del 21.06.10, per cui non si è perfezionato alcun contratto preliminare. L’ulteriore versamento di altro acconto di € 40.000,00 da parte del Buono ha rappresentato una sua iniziativa del tutto autonoma, non richiesta e soprattutto non dovuta. L’integrazione dell’acconto era subordinata all’accettazione della proposta contrattuale da parte del venditore, che tuttavia non è mai pervenuta all’attenzione del proponente Buono, determinando la inefficacia negoziale della proposta. Anzi, nonostante l’agenzia immobiliare avesse notiziato i venditori della proposta di acquisto il giorno stesso (14.06.10), l’unica manifestazione di volontà espressa dai venditori Rosini al proponente Buono, sempre tramite l’agenzia immobiliare, è contenuta nella nota del 24.06.10 in cui essi comunicavano che non avevano più intenzione di alienare l’immobile e restituivano gli assegni versati dal proponente. Pertanto, non vi è stata alcuna trattativa improvvisamente interrotta dai Rosini; non vi è stato alcun comportamento di questi ultimi che possa aver indotto l’attore a confidare sul buon esito della conclusione del contratto. A tal proposito, l’argomentazione difensiva che riposta sulla clausola contenuta nel modulo di conferimento dell’incarico di mediazione sottoscritto dai venditori in favore dell’agenzia immobiliare Primula srl secondo cui “il VENDITORE si impegnavano ad accettare e a far accettare agli eventuali altri aventi diritto sull’immobile la proposta d’acquisto che rispetti le condizioni previste dal presente incarico” è irrilevante per dimostrare l’esistenza di una trattativa e la mala fede contrattuale dei venditori. Detta clausola spiega effetti soltanto tra le parti, ossia tra l’agenzia immobiliare ed il venditore, e non nei confronti dei terzi; infatti, tale clausola non è posta a tutela del terzo proponente, ma a favore dell’agente immobiliare che intende rivendicare il suo diritto alla provvigione o ad un indennizzo nel caso in cui il venditore rifiuti una proposta conforme alle condizioni di vendita proposte. Lo si evince chiaramente dall’art 9 del medesimo modulo di incarico di mediazione ove si stabilisce una clausola penale a carico del venditore pari al “…... % del prezzo di vendita fissato al punto 2) per rifiuto, proprio o di altri aventi diritto sull’immobile, di accettare una proposta d’acquisto conforme alle condizioni stabilite nel presente incarico”. In definitiva, affinchè possa configurarsi una responsabilità precontrattuale, è necessario che sia avviata una trattativa per la conclusione del contratto; che uno dei contraenti abbia assunto un contegno tale da ingenerare nella controparte l’affidamento circa il buon esito dell’affare salvo poi tirarsi indietro. Nel caso di specie, invece, il B. ha formulato una proposta che è stata invece rifiutata dai venditori per cui non si è creato alcun tipo di vincolo contrattuale, che sarebbe derivato solo dall’accettazione della proposta; come detto, il versamento di un ulteriore acconto di € 40.000,00 da parte del B. è irrilevante; trattasi di comportamento non idoneo a sorreggere la tesi che fosse in corso una trattativa, perché quest’ulteriore acconto, come detto, non era stato richiesto e non era dovuto contrattualmente ed è stato spontaneamente, liberamente ed autonomamente corrisposto dal B.download riservato - non acquistabile -
Nº 6383Data 09/10/2024Downloads: 8
IL MEDIATORE IN CASO DI VIOLAZIONE DELL’ESCLUSIVA HA DIRITTO AL RISARCIMENTO DEI danni ANCHE SE NON AVEVA RICEVUTO INCARICO DA TUTTI I PROPRIETARI. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI LUGLIO 2024.
Nel caso di specie il giudice di appello, capovolgendo la decisione di primo grado, ha condiviso il principio secondo il quale ai fini della validità dell’incarico di mediazione non occorre che sia conferito da tutti i proprietari e gli incaricanti devono essere condannati a risarcire i danni all’agenzia, da quantificarsi nella misura delle intere provvigioni, se in violazione della esclusiva, l’immobile venga venduto a terzi durante il periodo di incarico. Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Serena Leo, innanzi alla Corte d’Appello di Napoli, Seconda Sezione Civile, nel luglio 2024 - Nel caso si specie, la Corte di Appello di Napoli, sovvertendo la decisione del Tribunale, ha confermato, infatti, che “Ad avviso del Collegio, è fondata la domanda di condanna delle odierne appellate alla corresponsione di una somma di danaro, a titolo di risarcimento del danno da responsabilità contrattuale, ai sensi dell’art. 1218 cc.. Invero, dalla lettura del contratto di mandato sottoscritto dalle parti non emerge in maniera chiara ed incontrovertibile la volontà comune, di porre la prestazione del consenso di M. A., come condizione sospensiva di efficacia del contratto stesso. Infatti, è evidente che la circostanza per cui anche M. A., oltre a M. N. ed a M. G., fosse comproprietaria dell’appartamento in oggetto, sia stata annotata ai soli fini informativi. La stipula con un’agenzia immobiliare di un contratto di mandato non è un atto di disposizione (diversamente dalla vendita) del diritto in comproprietà sul bene. Quindi, ai fini del perfezionamento del contratto di mandato tra le venditrici (odierne appellate) e l’agenzia immobiliare (odierna appellante), non era in alcun modo necessaria la prestazione del consenso di M. A. il Giudice sancisce ancora che "Come già illustrato, durante il periodo di vigenza del contratto M. N. e M. G. hanno venduto in autonomia a T. C. l’unità immobiliare di cui erano comproprietarie, e per la cui vendita avevano dato incarico all’agenzia “Studio t.”. Tutto ciò comporta, ai sensi dell’art. 1724 cc., la revoca tacita del mandato. A seguito della stipula con T. C., in data 25 Luglio 2017, del contratto preliminare di vendita dell’appartamento (il contratto definitivo è stato rogato dal notaio C. in data 29 Novembre 2017), le venditrici hanno de facto compiuto l’affare, determinando la revoca tacita, ex art. 1724 cc., del contratto di mandato con l’agenzia immobiliare. Secondo quanto previsto dall’art. 1725 co.1 cc., la revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare (revoca tacita nella fattispecie concreta), obbliga il mandante al risarcimento dei danni, se intervenuta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa (nel caso di specie, appunto, la revoca è intervenuta prima della scadenza del termine). In mancanza di una giusta causa, ed avendo in autonomia compiuto l’affare, M. N. e M. G. hanno operato la tacita revoca del contratto di mandato sottoscritto con l’agenzia immobiliare “Studio T.”; pertanto, esse sono obbligate al risarcimento dei danni. Per quel che concerne la quantificazione dei danni, la ditta appellante fa riferimento alla misura delle provvigioni che la stessa avrebbe percepito, qualora non fosse stata interdetta nella conduzione dell’attività di intermediazione. Dunque, “Studio T:” chiede la condanna delle appellate al pagamento, in suo favore, a titolo di risarcimento danni, della somma di euro 7.400,00 oltre IVA, interessi legali e rivalutazione. L’importo di euro 7.400,00 oltre IVA, interessi legali e rivalutazione, è stato determinato dall’appellante Studio T., tenendo in debita considerazione la circostanza per cui, in caso di conclusione dell’affare, l’agenzia immobiliare gestita dalla società odierna appellante avrebbe percepito dalle Sigg.re M. N. e M. G. la somma di euro 4.400,00 (Euro quattromilaquattrocento/00) oltre IVA, a titolo di provvigione (pag. 31 15 dell’atto di appello)”.-download riservato - non acquistabile -
Nº 6341Data 22/08/2024Downloads: 4
IL PROMITTENTE ACQUIRENTE CHE SI SIA RESO INADEMPIENTE AL PAGAMENTO DEGLI ACCONTI NONOSTANTE RIPETUTAMENTE DIFFIDATO DEVE ESSERE CONDANNATO AL RISARCIMENTO DEI danni COSTITUITI, IN PRIMO LUOGO, DALLA DIFFERENZA TRA IL PREZZO CHE SI ERA OBBLIGATO A PAGARE E QUELLO AL QUALE È STATO POI RIVENDUTO L’IMMOBILE, ANCHE SE AVRÀ DIRITTO ALLA RESTITUZIONE DI TUTTE LE SOMME CHE HA VERSATO SOLO A TITOLO DI MERO ACCONTO E NON DI CAPARRA CONFIRMATORIA. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi al Tribunale di Benevento, II Sezione civile, in persona del giudice monocratico Dr. FLAVIO CUSANI, nel giugno 2024. Nel caso di specie, è stato confermato, infatti, che “La risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promittenti acquirenti, che opera ex tunc alla data di stipula della scrittura privata, comporta la restituzione del prezzo pagato in acconto, che è stato considerato un anticipo sul prezzo di vendita definitiva e mai come una caparra confirmatoria, atteso che il successivo art. sei del contratto, stabilendo che “la parte promittente venditrice si impegna a prestare al momento della sottoscrizione del contratto definitivo piena garanzia per evizione ai sensi di legge ed inoltre di lasciare libera l’intera proprietà da persone e da cosa, con l’aggravio di restituzione delle somme versate al doppio”, prevede solo una penale a carico dei promittenti acquirenti per il caso che essi non provvedano nel senso indicato a seguito della stipula del contratto definitivo. La domanda di restituzione della G…… s.a.s., come le altre domande da esse proposte, sono senza dubbio alcuno ammissibili, in quanto la stessa si è costituita nei termini rispetto alla prima udienza di comparizione slittata automaticamente ai sensi dell’art. 168 bis ult. comma c.p.c. e potendo essere intesa la comparsa di costituzione anche come intervento principale autonomo nel processo instaurato con atto di citazione della V… I….. s.r.l. Ne consegue che i convenuti B….. vanno condannati alla restituzione delle somme ricevute in acconto, così come richieste dalle controparti, con gli interessi legali moratori ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale, anche in considerazione della buona fede di cui all’art. 2033 c.c.. Degli euro 82.000,00 versati in acconto dalla V…. I……, euro ………. vanno restituiti da B…….., B……. D…….. e B…… G………… ciascuno ed euro 10.000,00 da B………… C……… degli euro 38.000,00 versati in acconto dalla G……, euro 11.000,00 vanno restituiti da B…….. A….., B…… D…….. e B…….. G……… ciascuno ed euro 5.000,00 da B………. C……….. Riguardo alla domanda di risarcimento danni proposta dai convenuti B…………, va evidenziato che essi lamentano di non aver potuto vendere gli immobili al prezzo concordato di euro 500.000,00 e di fatto risulta che essi li hanno venduti a B……….. P……… e alla B……….. A….. G…….. s.r.l. al minor prezzo di euro 390.00,00 con una differenza di euro 110.000,00. I convenuti vanno, dunque ristorati di euro 110.000,00 per mancato guadagno, derivante dalla risoluzione del contratto per grave inadempimento delle promittenti acquirenti. Riguardo alla mancata utilizzazione degli immobili oggetto di preliminare, va osservato che la scrittura privata prevedeva che il possesso degli immobili passasse ai promittenti acquirenti solo con la stipula dell’atto definitivo di compravendita, per cui i promittenti venditori avevano ben chiaro sin dalla sottoscrizione della scrittura privata che non avrebbero potuto compromettere in vendita o locare gli immobili per i tre anni previsti indicativamente per i pagamenti rateali in loro favore e verosimilmente per la stipula dell’atto definitivo. Gli immobili, però, sono rimasti nel possesso e godimento di essi convenuti, per cui per tale periodo non possono chiedere alcun ristoro. Ad essi possono essere riconosciuti però, come ulteriore risarcimento danno, gli interessi legali e la rivalutazione monetaria sulla somma capitale da risarcire di euro 110.000,00 con decorrenza dal marzo 2019 fino all’effettivo soddisfo. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in relazione al valore indeterminabile a complessità media della causa, tariffe medie, per studio, introduzione, trattazione e decisionale, ivi compresa la fase cautelare in corso di causa e con aumento del 90% per il numero delle parti.”download riservato - non acquistabile -
Nº 6227Data 26/04/2024Downloads: 7
IL PROPRIETARIO DEL TERRAZZO DI COPERTURA DEL PALAZZO NON È RESPONSABILE PER I danni CAGIONATI DA INFILTRAZIONI D’ACQUA ALL’APPARTAMENTO SOTTOSTANTE LADDOVE SI RIESCA A DIMOSTRARE CHE SONO STATE DETERMINATE DA UN DIFETTO DELL’IMBOCCO DELLA COLONNA PLUVIALE DI PROPRIETÀ CONDOMINIALE - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI MARZO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. SERENA LEO, innanzi al TRIBUNALE DI SALERNO, I SEZIONE CIVILE, nel MARZO 2024- Nel caso si specie, è stato confermato, infatti, che il proprietario del terrazzo non è responsabile per i danni provocati da infiltrazioni all’appartamento sottostante, laddove si riesca a dimostrare che per quanto provenienti apparentemente dal terrazzo di proprietà esclusiva sono state in effetti determinate da vizi attinenti ad impianti condominiali, con la conseguenza che grava esclusivamente sul condominio l’obbligo di manutenzione, di eliminarne i vizi e difetti anche determinati da errata realizzazione dell’opera.download riservato - non acquistabile -
Nº 6181Data 08/02/2024Downloads: 5
PONTEGGI IN CONDOMINIO: I danni AGLI IMMOBILI DI PROPRIETA' ESCLUSIVA DEI CONDOMINI
La prova dei danni all'immobile e del pregiudizio alla concreta possibilità del proprietario di godere del bene.download riservato - non acquistabile -
Nº 6032Data 12/09/2023Downloads: 3
AMMINISTRATORE NON INFORMA L'ASSEMBLEA DI UNA CAUSA IN CORSO: QUALI danni?
Se l'amministratore non informa l'assemblea di una causa in corso, il condominio deve provare i danni subiti per tale omissione.download riservato - non acquistabile -
Nº 5983Data 30/06/2023Downloads: 2
MANCATA RIPARAZIONE DELLA COSA LOCATA E danni PERMANENTI VERIFICATISI PRIMA DELLA COMPRAVENDITA
Cass. civ., Sez. 3 - , Ordinanza n. 10203 del 17/04/2023 Mancata riparazione della cosa locata - danni permanenti verificatisi prima della compravendita - Diritto del terzo acquirente al risarcimento - Sussistenza - Condizioni - Fattispecie.download riservato - non acquistabile -
Nº 5923Data 08/05/2023Downloads: 5
Locazione: il conduttore non è obbligato a pagare i danni alla muratura e le spese per la tinteggiatura delle pareti
Il conduttore non è obbligato al pagamento delle spese per la tinteggiatura dell'immobile né delle spese per danni alla muratura dato che le stesse sono riconducibili al normale deterioramento dell'immobile.download riservato - non acquistabile -
Nº 5817Data 23/12/2022Downloads: 10
Infiltrazioni dal terrazzo di proprietà ed uso esclusivo, gravi danni all'immobile sottostante ed esperibilità dell'azione di denuncia di danno temuto
Le vertenze portate avanti alle aule di Giustizia interessano, sovente, pretese risarcitorie, occasionate e conseguenti all'insorgere di infiltrazioni, aventi ad oggetto la richiesta di eliminazione delle cause delle stesse e ripristino dello stato dei luoghi, oltre all'indennizzo dei danni subiti...download riservato - non acquistabile -
Nº 5789Data 21/11/2022Downloads: 8
danni immobile successivamente venduto: a chi spetta il risarcimento?
Può accadere di acquistare un immobile che, in precedenza, abbia subito un danno. Si pensi all'appartamento in condominio che viene venduto mentre c'è in corso una causa per ottenere il risarcimento per le infiltrazioni che provengono dal piano di sopra. In casi del genere, cosa succede? A chi spetta il risarcimento per i danni all'immobile successivamente venduto?.........download riservato - non acquistabile -
Nº 5775Data 21/10/2022Downloads: 4
Tracimazione delle acque dal terrazzo di proprietà esclusiva: danni alla facciata condominiale
Èinsegnamento consolidato della Suprema Corte quello secondo cui, qualora l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condòmini, dei danni all'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ...download riservato - non acquistabile -
Nº 5719Data 02/07/2022Downloads: 3
Chi risponde dei danni subiti dai box seminterrati per le infiltrazioni dalla pavimentazione dell'area condominiale sovrastante?
Nel caso di specie alcuni condomini, proprietari dei box posti al piano interrato dello stabile condominiale hanno convenuto in giudizio il medesimo condominio, svolgendo una domanda intesa ad ottenere: la condanna all'esecuzione delle opere necessarie a rimuovere le infiltrazioni a tutt'oggi presenti nei box; la rifusione dei danni causati alle pareti murarie e alle masserizie presenti nei box oggetto di infiltrazioni....download riservato - non acquistabile -
Nº 5647Data 01/04/2022Downloads: 7
danni causati da una terrazza a livello: chi paga?
Nella casistica dei contenziosi di natura condominiale, quello relativo ai danni provocati da una terrazza a livello non è, certamente, il più infrequente. In particolar modo, quando questo bene funge anche da copertura alle proprietà sottostanti, la possibilità che una sua cattiva manutenzione determini danni e conseguenti dissidi tra le parti coinvolte è, alquanto, elevata........download riservato - non acquistabile -
Nº 5643Data 30/03/2022Downloads: 6
danni all'immobile locato e rifiuto di ricevere la restituzione del bene
Cassazione civile, sez. III, 09 Dicembre 2021, n. 39179. Pres. Graziosi. Est. Dell'Utri. danni o innovazioni non consentite sulla cosa locata - Opere di ripristino di notevole entità - Riferimento all'economia del contratto ed alle condizioni delle parti - Necessità - Mancata corresponsione delle somme occorrenti da parte del conduttore - Rifiuto del locatore di ricevere il bene - Legittimità - Conseguenzedownload riservato - non acquistabile -
Nº 5610Data 04/02/2022Downloads: 2
danni all'immobile locato e rifiuto di ricevere la restituzione del bene
In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto. (massima ufficiale)download riservato - non acquistabile -
Nº 5553Data 19/11/2021Downloads: 3
Infiltrazioni: il condominio deve risarcire il danni ai mobili
Il Tribunale di Livorno, con sentenza n. 699/2021, ha stabilito che il condominio deve risarcire il proprietario che subisce danni a mobili antichi e vini di pregio a causa della subdola infiltrazione che non consente di rendersi conto della dispersione di acqua.......download riservato - non acquistabile -
Nº 5491Data 01/07/2021Downloads: 159
MODULO TRANSAZIONE TRA ACQUIRENTE E VENDITORE CON RISOLUZIONE PROPOSTA DI ACQUISTO RESTITUZIONE CAPARRA E PAGAMENTO danni
Quando deve essere utilizzato? il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che si intenda transigere la controversia insorta tra le parti mediante risoluzione della proposta d'acquisto/contratto preliminare con previsione della restituzione della caparra confirmatoria e pagamento dei danni da parte del venditore€ 60,00 -
Nº 5490Data 30/06/2021Downloads: 45
MODULO TRANSAZIONE TRA AGENZIA ED INCARICANTE PER PAGAMENTO danni PENALI A SEGUITO RISOLUZIONE PROPOSTA DI ACQUISTO ACCETTATA
Quando deve essere utilizzato: questo modulo deve essere utilizzato quando la proposta venga risolta per inadempimento di una delle parti e la parte inadempiente non voglia pagare le provvigioni ma sia disponibile a corrispondere il risarcimento dei danni. In tal caso la transazione può essere effettuata solo ed a condizione che era stato pattuito che il diritto alle provvigioni sarebbe insorto a seguito della stipula dell’atto pubbloco. Restano comunque i rischi che l’agenzia delle entrate possa ritenere che il pagamento è stato effettuato a titolo di provvigioni, per cui l’agenzia sia condannata a corrispondere l’iva oltra alla varie sanzioni e conseguenze fiscali previste per legge;€ 60,00 -
Nº 5467Data 05/05/2021Downloads: 44
MODULO- TRANSAZIONE CON CLIENTE CON PAGAMENTO SOMME A TITOLO DI RISARCIMENTO danni A SEGUITO MANCATA CONCLUSIONE DELL'AFFARE A CAUSA DI RECESSO DA PROPOSTA D'ACQUISTO CONDIZIONATA
Quando deve essere utilizzato? Questo modulo deve essere utilizzato tutte le volte che, dopo l'accettazione della proposta d'acquisto condizionata dall'ottenimento di mutuo, una delle parti decide di recedere dalla proposta e determinando la mancata conclusione dell'affare per effetto del mancato avveramento della condizione. A differenza del pagamento della provvigione, il pagamento della somma a titolo di risarcimento danni non determina l'assoggettamento ad Iva€ 60,00 -
Nº 5135Data 23/10/2019Downloads: 305
MODULO LETTERA RICHIESTA PAGAMENTO PROVVIGIONI CONSEGUENTI ALLA CONCLUSIONE DELL'AFFARE ED IN SUBORDINE RISARCIMENTO danni
Modulo da utilizzare nel caso in cui si voglia diffidare un cliente al pagamento delle provvigioni pattuite ed in subordine si voglia altresì richiedere un risarcimento danni in ipotesi di inadempimento.-€ 200,00 -
Nº 5064Data 14/06/2019Downloads: 94
MODULO LETTERA RACCOMANDATA RICHIESTA RISARCIMENTO danni A SEGUITO DELLA VIOLAZIONE DELL'OBBLIGO DI ACCETTARE PROPOSTE DI ACQUISTO CONFORMI
Modella di lettera da utilizzare al fine di richiedere il risarcimento dei danni all'incaricante/venditore che abbia violato l'impegno contrattuale di accettare proposte di acquisto conformi€ 50,00 -
Nº 5025Data 25/03/2019Downloads: 18
PAVIMENTO BALCONE IN CONDOMINIO, MANUTENZIONE, SPESE E danni
Le spese di manutenzione del pavimento del balcone: quali sono i danni?download riservato - non acquistabile -
Nº 4994Data 27/01/2019Downloads: 16
INFILTRAZIONI DALLA TERRAZZA A LIVELLO PRIVATA. IL PROPRIETARIO NON RISPONDE DEI danni SE IL CONDOMINIO SI OPPONE COLPEVOLMENTE ALLE OPERE DI MANUTENZIONE.-
Terrazza privata e infiltrazioni per mancata manutenzione. Se il condominio non collabora il proprietario non risponde dei danni.download riservato - non acquistabile -
Nº 568Data 20/12/2017Downloads: 11
PARERE N. 761: IL CONDUTTORE E' RESPONSABILE DEI danni ALL'IMMOBILE CAUSATI DAI LADRI?
Le spese relative ai danni causati da un furto (sia all’immobile locato, sia alle parti comuni dell’edificio condominiale) ricadono a carico del conduttore, salvo che questi non dimostri che l’evento è avvenuto per causa a lui non imputabile, in quanto abbia adottato tutte le cautele idonee ad evitare in concreto che il danno potesse prodursi.-€ 30,00 -
Nº 543Data 10/07/2017Downloads: 23
RICONOSCIUTO IL DIRITTO AL RISARCIMENTO danni DEL MEDIATORE NEL CASO IN CUI IL CLIENTE VIOLI L'IMPEGNO DI ESCLUSIVA
RICONOSCIUTO IL DIRITTO AL RISARCIMENTO danni DEL MEDIATORE NEL CASO IN CUI Il CLIENTE VIOLI L'IMPEGNO DI ESCLUSIVA .- TRIBUNALE DI SALERNO II SEZ. CIVILE 8 MAGGIO 2017.- SENTENZA VITTORIOSA STUDIO LEGALE D’ARAGONA- LEGALI ASSOCIATI IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE.- Riconosciuto il diritto al risarcimento danni del mediatore nel caso in cui il cliente violi l'impegno di esclusiva, ovvero quello di accettazione della proposta d'acquisto conforme- Esclusa la vessatorietà della clausola penale laddove riconosca un risarcimento pari o prossimo a quello dovuto a titolo di provvigione in quanto non riconosce in favore dell'agenzia nulla di più di quanto sarebbe spettato se il consumatore avesse adempiuto ai propri impegni- Necessità che lo squilibrio di cui alle clausole vessatorie, vada valutato non in relazione a quello economico, in quanto la legge non ammette che il Giudice possa svolgere un controllo sul sinallagma contrattuale, ovvero sull'adeguatezza del prezzo o del corrispettivo che forma oggetto del contratto, che resta demandato esclusivamente alle parti, ma unicamente sul profilo normativo poichè riferito ai rapporti tra i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto avendo riguardo all'intero regolamento contrattuale- Va presunta la specifica trattativa laddove i patti contrattuali risultino trascritti a penna.€ 100,00 -
Nº 440Data 25/07/2016Downloads: 9
Locatore non può rifiutare la consegna dell’immobile se i danni sono d’uso
Locatore non può rifiutare la consegna dell’immobile se i danni sono d’uso. Tribunale, Taranto, sez. II, sentenza 05/05/2016 n° 1493.- Il locatore non può rifiutare di ricevere dal conduttore le chiavi dell’immobile, per via della presenza di danni, qualora essi siano riconducibili all’uso del bene e rientrino tra le opere di manutenzione ordinaria, spettanti al proprietario. Così si è pronunciato il Tribunale di Taranto, Seconda Sezione, con la sentenza 5 maggio 2016. Nella vicenda in esame, la locatrice di un immobile aveva citato in giudizio il conduttore dello stesso, lamentando che quest’ultimo aveva deciso recedere dal contratto anzitempo senza alcun preavviso scritto, per cui richiedeva il pagamento dei canoni insoluti fino alla scadenza naturale del contratto. Inoltre, parte attrice aveva rifiutato di ricevere le chiavi dell’appartamento, per via della presenza di danni imputabili all’inquilino, confermati altresì dalla consulenza tecnica effettuata in un procedimento di accertamento tecnico preventivo, nel frattempo promosso. Il convenuto si costituiva in giudizio sostenendo che in realtà il contratto si era sciolto anticipatamente per mutuo consenso, che le parti avevano concordato che il rilascio dell’immobile dovesse avvenire in un determinato giorno per le esigenze familiari della locatrice, nonché avevano stabilito una data per il sopralluogo di rito e la riconsegna delle chiavi. La locatrice però aveva rifiutato la restituzione dell’immobile, ritenendo che vi fossero dei danni imputabili al conduttore. Il Tribunale adìto ha rilevato che debba ritenersi provata la circostanza che le parti avessero concordato due incontri, e durante l’ultimo la locatrice ha rifiutato la restituzione dell’appartamento per la presenza di danni. Ciò dimostra palesemente la volontà di quest’ultima di sciogliere consensualmente il contratto, altrimenti non avrebbe accettato di partecipare a tali incontri, fissati appunto per la riconsegna dell’immobile, ma avrebbe rifiutato, sostenendo che il contratto doveva ancora considerarsi vincolante fino alla sua scadenza contrattuale. Pertanto, è da ritenersi provato il mutuo consenso allo scioglimento del contratto. Inoltre, il rifiuto della locatrice alla riconsegna delle chiavi, è legittimo solo in caso di riscontro di gravi danni determinati da innovazioni o da gravi violazioni imputabili al conduttore, come ha rilevato la Suprema Corte nella sentenza n. 12977 del 24 maggio 2013. Dunque anche quando il rapporto contrattuale sia cessato ma continui di fatto ad esistere, ex art. 1591 c.c., andranno applicati i principi della buona fede e della proporzione tra entità dell’illecito denunziato e forma di autotutela consentita, per cui il rifiuto di ricevere le chiavi dell’immobile da parte del locatore è conforme alla buona fede solo quando i danni all’immobile ed il diritto al risarcimento derivino dalla violazione dell’obbligazione di piccola manutenzione ex art. 1575 c.c.gravante sul conduttore, diversamente tale rifiuto non è meritevole di tutela. Non va comunque esclusa la possibilità per il locatore di agire giudizialmente per ottenere il ristoro dei danni che ritiene di aver subito, senza essere autorizzato ad avvalersi del potere di rifiutare la riconsegna della cosa locata. Inoltre, nel caso in oggetto, come si può desumere dalla descrizione dei luoghi contenuta nell’A.T.P., il danno lamentato da parte attrice sarebbe consistito nella spesa per la tinteggiatura di tutto l’immobile, che secondo giurisprudenza consolidata, rientra nelle opere di ordinaria manutenzione, dunque gravanti sulla parte locatrice. In effetti, a norma degli artt. 1590 c.c. (“Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”) e 1576, I co, c.c. (“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore”), sono esclusi i danni dipendenti dall’usura dell’immobile, ovvero quelli non riconducibili alla violazione dell’obbligo di provvedere alla piccola manutenzione, come nella vicenda esaminata.download riservato - non acquistabile -
Nº 380Data 06/04/2016Downloads: 26
AL MEDIATORE NON ISCRITTO AL RUOLO DEGLI AGENTI DI AFFARI IN MEDIAZIONE PREVISTO DALLA LEGGE N. 39 DEL 1989 ART. 6. NON SPETTANO LE PROVVIGIONI E NEPPURE IL RISARCIMENTO DEI danni (PENALI) SENTENZA FAVOREVOLE STUDIO D'ARAGONA)
SENTENZA EMESSA DAL TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE - PUBBLICATA IL 10 FEBBRAIO 2016.- Parte venditrice, rappresentata dallo Studio d’Aragona, era stata citata in giudizio per essere condannata al pagamento di una somma ad una società di intermediazione immobiliare, in quanto, dopo aver conferito alla stessa mandato esclusivo e irrevocabile per la vendita vendere la propria unità immobiliare, si era rifiutata di sottoscrivere una proposta di acquisto conforme alle condizioni richieste.- La domanda per quanto malamente proposta quale richiesta di pagamento delle provvigioni aveva ad oggetto in verità una richiesta di risarcimento danni quantificata nella medesima misura delle provvigioni conseguenti alla violazione delle obbligazioni assunte con l’incarico di mediazione e più precisamente dell’impegno di accettare proposte di acquisto conformi.- Il Giudice adito, con la sentenza in esame, si pronuncia evidenziando come la validità dell’incarico di mediazione presuppone la prova dell’iscrizione nell’apposito ruolo.- A tal proposito il Giudicante richiama gli artt. 6 e 8 della legge n.39 del 1989 concernente la disciplina della professione di mediatore, la prima disposizione dispone che hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli degli agenti di affari in mediazione, mentre l’art. 8 della legge citata contempla le sanzioni amministrative e penali applicabili in danno di coloro che esercitano l’attività di mediazione senza essere iscritti nel relativo ruolo.- Il Giudice richiama giurisprudenza (Cass. n.14076 del 2002; Cass. n. 26781 del 2013), la quale rileva che l’eccezione di nullità del contratto di mediazione per mancanza di iscrizione del mediatore nel ruolo previsto dalla legge n. 39 del 1989, costituisce un’eccezione in senso lato, trattandosi di una questione rilevabile d’ufficio, come tale non soggetta in grado di appello alla disciplina di cui all’art. 345 c.p.c. .- La giurisprudenza più recente ha chiarito che, qualora l’attività di mediazione sia svolta da una società, è necessario che la stessa sia iscritta nell’albo degli agenti di commercio di cui all’art. 6 della legge 39 del 1989 (Cass. n. 26781 del 2013).- Stante l’assenza di parte attrice della prova dell’iscrizione nell’apposito ruolo né del proprio legale rappresentante, il Giudicante adito respingeva la domanda di parte attorea condannando lo stesso a al pagamento in favore del convenuto (il venditore rappresentato dallo Studio d’Aragona) delle spese del giudizio.-€ 100,00 -
Nº 6518Data 14/04/2025Downloads: 2
Il condominio è responsabile per cadute causate da buche nei cortili comuni non segnalate e poco illuminate. La responsabilità del condominio per cadute nei cortili comuni: buche non segnalate e scarsa illuminazione possono comportare danni risarcibili, come confermato da una recente sentenza.
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Nº 6496Data 11/03/2025Downloads: 1
Il locatore non risponde dei danni da infiltrazioni causate da terzi o facilmente riconoscibili.
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Nº 6467Data 14/01/2025Downloads: 3
Vizi nell'immobile concesso in locazione, quali tutele e quali prove per il risarcimento dei danni?
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Nº 6458Data 13/01/2025Downloads: 2
Responsabilità per i danni causati dal distacco del frontalino di un balcone: chi deve risarcire il condomino sottostante?
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Nº 6406Data 29/11/2024Downloads: 3
Infiltrazioni dal lastrico solare e danni a proprietà privata: l'indagine peritale è dirimente per la prova del nesso di causa.
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Nº 6355Data 10/09/2024Downloads: 2
Infiltrazioni per rottura di tubazione dell'appartamento dato in usufrutto: i danni sono a carico dell'usufruttuario.
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Nº 6348Data 30/08/2024Downloads: 1
Lastrico solare e cornicione: titolarità, danni e infiltrazioni
Il cornicione in linea generale deve considerarsi parte comune del fabbricato avendo attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo.download riservato - non acquistabile -
Nº 6163Data 28/12/2023Downloads: 5
INFILTRAZIONI IN UN'UNITÀ IMMOBILIARE LOCATA AD USO COMMERCIALE: RISARCIMENTO danni ED INDENNITÀ DA PERDITA AVVIAMENTO
I problemi di umidità ed infiltrazioni integrano i “gravi motivi” legittimanti il recesso del conduttore, tuttavia il grave inadempimento del locatore agli obblighi contrattuali va provato.download riservato - non acquistabile -
Nº 6161Data 28/12/2023Downloads: 5
L'INQUILINO PUÒ CHIEDERE I danni PER INFILTRAZIONI D'ACQUA
Il conduttore può agire in proprio contro le molestie di terzi che non pretendono di avere diritti sul bene locato. Il condominio deve dimostrare il caso fortuito.download riservato - non acquistabile -
Nº 6143Data 19/12/2023Downloads: 3
danni DA INFILTRAZIONI PER VIZI DI COSTRUZIONE: IL CONDOMINIO È RESPONSABILE?
La responsabilità oggettiva di cui all'art. 2051 cod. civ. pone a carico del custode condominio di un bene comune l'obbligo di eseguire la manutenzione e di attivarsi per prevenire sinistri.download riservato - non acquistabile -
Nº 5998Data 06/07/2023Downloads: 2
danni DA OCCLUSIONE DELLA COLONNA MONTANTE CONDOMINIALE: LA COPERTURA ASSICURATIVA
Attenzione alle clausole contrattuali limitative del rischio assicurato.download riservato - non acquistabile -
Nº 5976Data 30/06/2023Downloads: 2
IL DIRITTO AL RISARCIMENTO DEI danni CAUSATI A UN IMMOBILE NON E’ ACCESSORIO DI UN DIRITTO REALE.
Il diritto al risarcimento del danno subito dall'immobile, in caso di alienazione del bene, non si trasferisce insieme al diritto reale. In tal senso si è espresso il Tribunale di Sassari nella sentenza n. 452 del 7 maggio 2023.download riservato - non acquistabile -
Nº 5946Data 30/05/2023Downloads: 1
danni da allagamento e concorso di colpa del danneggiato
In virtù del dovere generale di ragionevole cautela, precipitato dell'Art. 2 della Costituzione e del principio di solidarietà qui posto, ogni soggetto è tenuto ad adottare nel suo agire delle cautele.download riservato - non acquistabile
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