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Nº 5450Data 03/04/2021Downloads: 153
MODULO DICHIARAZIONE DEL PROPONENTE ACQUIRENTE DI MANCATA CONCESSIONE DEL MUTUO POSTO A CONDIZIONE DELLA PROPOSTA E ricevuta DELLA RESTITUZIONE DELLA CAPARRA
Quando deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che l’acquirente comunica che il mutuo che condiziona la proposta non è stato concesso e richiede la restituzione dell’assegno costituente caparra confirmatoria. Il modulo contiene al suo interno anche la ricevuta di restituzione della caparra. In questo caso, però, se è possibile è meglio ottenere l’autorizzazione alla restituzione della caparra da parte del venditore. A tal fine è stato predisposto il modulo n. 5052€ 99,00 -
Nº 75Data 26/09/2014Downloads: 248
MODULO - DICHIARAZIONE DEL VENDITORE DI ricevuta CAPARRA CON GARANZIA.
Dichiarazione di ricevuta caparra da parte del venditore a seguito di diffida con contestuale esonero di responsabilità per l'agente immobiliare ed espressa garanzia nell'ipotesi di richiesta da parte dell'acquirente.€ 50,00 -
Nº 6109Data 20/11/2023Downloads: 24
MODULO DICHIARAZIONE DI ricevuta RESTITUZIONE PROVVIGIONI DEL CLIENTE IN CONFRONTO ALL’AGENZIA CHE NONOSTANTE L’INTERVENUTA CONCLUSIONE DELL’AFFARE ABBIA DECISO DI RESTITUIRE LE PROVVIGIONI.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO TUTTE LE VOLTE CHE L’AGENZIA, NONOSTANTE ABBIA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI, HA DECISO DI RESTITUIRLE IN QUANTO LE PARTI HANNO DECISO, DOPO L’ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA D’ACQUISTO, OVVERO LA STIPULA DI UN CONTRATTO PRELIMINARE, DI NON STIPULARE PIÙ L’ATTO DEFINITIVO, PER MOTIVI NON IMPUTABILI ALL’AGENZIA.€ 99,00 -
Nº 5382Data 23/11/2020Downloads: 183
MODULO DICHIARAZIONE DEL VENDITORE ricevuta CAPARRA VERSATA A MEZZO ASSEGNO CON CONTESTUALE AFFIDAMENTO IN DEPOSITO ALL’AGENZIA.
Quando va utilizzato: il modulo deve essere utilizzato quando la caparra è stata versata a mezzo assegno bancario ed il venditore all’atto dell’accettazione deve riceverla ed affidarla in deposito all’agenzia fino al buon esito delle visure ipo catastali all’eventuale regolarizzazione dell’immobile e al verificarsi di eventuali condizioni sospensive€ 60,00 -
Nº 5381Data 23/11/2020Downloads: 33
DICHIARAZIONE DEL VENDITORE DI FORMALE ricevuta DELLA CAPARRA VERSATA DAL PROPONENTE MEDIANTE BONIFICO ALL'AGENZIA E CONTESTUALE AFFIDAMENTO IN DEPOSITO ALLA STESSA ED INDICAZIONE DEL CONTO CORRENTE SUL QUALE DOVRA' ESSERE VERSATA A FINE DEPOSITO
Quando va utilizzato: il modulo deve essere utilizzato quando la caparra è stata versata a mezzo bonifico bancario ed il venditore all’atto dell’accettazione deve riceverla ed affidarla in deposito all’agenzia fino al buon esito delle visure ipo catastali all’eventuale regolarizzazione dell’immobile e al verificarsi di eventuali condizioni sospensive (NO SUBORDINAZIONE MUTUO E CONDIZIONE VISURE)€ 60,00 -
Nº 5371Data 06/11/2020Downloads: 28
DICHIARAZIONE ricevuta RESTITUZIONE CAPARRA (a seguito di mancata conclusione contratto per accettazione tardiva)
Quando si utilizza? Questo modulo deve essere utilizzato quando il contratto non sia concluso per accettazione tardiva e l’acquirente non abbia tempestivamente comunicato al venditore la propria intenzione di ritenere efficace l’accettazione perché tardiva. Ricordiamo che in questo caso il contratto non può ritenersi concluso ex articolo 1326 c.c..-€ 60,00 -
Nº 428Data 24/06/2016Downloads: 323
MODULO - DICHIARAZIONE ricevuta CAPARRA DEL VENDITORE CON CONTESTUALE DEPOSITO FIDUCIARIO ALL'AGENZIA.
QUANDO VA UTILIZZATO? Il modulo va utilizzato ogni qualvolta il venditore, dopo aver ricevuto l'assegno costituente caparra confirmatoria, l' affida in deposito all'agenzia affinchè lo custodisca in attesa della stipula del definitivo o del verificarsi di condizione.€ 300,00 -
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Nº 4548Data 12/11/2012Downloads: 189
MODULO - DICHIARAZIONE DEL PROMITTENTE VENDITORE DI ricevuta CAPARRA CON CONTESTUALE AUTORIZZAZIONE DI SOSTITUZIONE ASSEGNO.
€ 500,00 -
Nº 3583Data 15/10/2009Downloads: 1
Se il promissario acquirente deve pagare le tasse sulla somma ricevuta a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria precedentemente versata.-
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Nº 1430Data 22/05/2006Downloads: 1
QUESITO N.118: Se ai fini della tempestività della denunzia dei vizi della cosa venduta effettuata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, il termine di decadenza degli otto giorni deve essere verificato con riferimento al momento della spedizione o
€ 500,00 -
Nº 6545Data 28/04/2025Downloads: 2
IL MEDIATORE HA DIRITTO AL RISARCIMENTO DEL DANNO IN CASO DI MANCATA ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO CONFORME ALLE CONDIZIONI DELL’INCARICO DI MEDIAZIONE, ANCHE SE QUESTO È STATO SOTTOSCRITTO DA SOLO UNO DEI CONIUGI PROPRIETARI - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI FEBBRAIO 2025
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Serena Leo, innanzi alla Corte di Appello di Napoli , nona sezione civile nel febbraio 2025 - Nel caso di specie, la Corte di Appello di Napoli, condividendo le argomentazioni sostenute dallo Studio d’Aragona, ha confermato, infatti, che "Il Collegio non condivide le deduzioni dell’odierna appellata, e quindi ritiene fondata la domanda risarcitoria attorea, per i danni da inadempimento contrattuale. Si è già evidenziata la clausola contrattuale, in base alla quale la mandante S. era obbligata ad accettare e far accettare agli eventuali aventi diritto sull’appartamento, una proposta d’acquisto che fosse conforme alle condizioni stabilite. Diversamente dalla vendita, il mandato concluso con un’agenzia immobiliare non integra un atto di disposizione del diritto in contitolarità. Quindi, ai fini del perfezionamento del contratto di mandato tra la S. e T. sas non era in alcun modo necessaria la prestazione del consenso del comproprietario L. F. Durante il periodo di vigenza del contratto, S. L. ha rifiutato di accettare la proposta di acquisto, formalizzata da V. L. e ricevuta in data 30 Maggio 2017, per euro 155.000,00, e, quindi, esattamente rispondente alle condizioni previste dall’incarico di mediazione. Tra l’altro, a conferma dell’interesse palesato, il V. aveva emesso in favore dei coniugi comproprietari dell’unità immobiliare un assegno bancario di euro 3.500,00 (a titolo di caparra), e si era impegnato a riconoscere all’agenzia immobiliare la somma di euro 6.200,00 oltre IVA, a titolo di provvigione, nel caso in cui l’affare si fosse concluso. In definitiva non può revocarsi in dubbio l’inadempimento contrattuale dell’odierna appellata.download riservato - non acquistabile -
Nº 6483Data 21/02/2025Downloads: 5
IL PROPONENTE CHE HA FORMULATO UNA PROPOSTA DI ACQUISTO PER LO STESSO PREZZO PUBBLICIZZATO DAL MEDIATORE E RICHIESTO DAL VENDITORE, NON HA DIRITTO ALL’ACCETTAZIONE, PER CUI IN CASO DI MANCATA ACCETTAZIONE HA DIRITTO ALLA SOLA RESTITUZIONE DELLE SOMME AFFIDATE AL MEDIATORE, CON ESCLUSIONE DI QUALSIASI DIRITTO DEL PROPONENTE AL RISARCIMENTO DEI DANNI PER ABBANDONO DELLE TRATTATIVE - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - NOVEMBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, innanzi al Tribunale Ordinario di Salerno Seconda Sezione Civile - Nel caso di specie, il tribunale di Salerno ha sancito - tra l'altro - il seguente principio, accogliendo le tesi dello studio legale d’aragona, “Il B. non ha accettato una proposta altrui; anzi, è lui ad aver sottoscritto presso l’agenzia immobiliare in data 14.06.2010 un modulo di “proposta di acquisto immobiliare” da sottoporre all’attenzione del venditore R. ai fini della accettazione ai sensi dell’art 1326 c.c. La promozione dell’immobile in vendita su siti internet, riviste, loncandine da parte dell’agente immobiliare non equivale ad offerta al pubblico ai sensi dell’art 1336 c.c. in primo luogo perché la norma contiene la clausola di salvezza “salvo che risulti diversamente dalle circostanze o dagli usi” e nelle compravendite immobiliari è d’uso che l’agenzia si limiti a sponsorizzare un immobile in vendita e dopo aver individuato un potenziale acquirente lo metta in contatto con il venditore; in secondo luogo, perché l’offerta al pubblico, per essere vincolante, deve essere proposta da chi abbia la legittimazione a disporre, mentre il rapporto interno che si instaura tra il venditore e l’agenzia immobiliare è limitato alla pubblicizzazione dell’immobile presso terzi e nella mediazione tra il potenziale acquirente e l’imprenditore, e non comprende quindi la procura sostanziale a vendere. Invero, la pubblicizzazione del bene immobile in vendita su siti internet o locandine gestiti dall’agenzia immobiliare è finalizzata solo a provocare offerte da parte di potenziali interessati e non ad effettuare offerte; e comunque la pubblicizzazione da parte dell’agenzia immobiliare non prevede tutti gli elementi essenziali del contratto. La sola indicazione del prezzo di vendita dell’immobile impegna il venditore solo a non richiedere un prezzo maggiore nel caso in cui gli pervengano proposte di acquisto; ma non ha effetto giuridico ulteriore. Per questo motivo, la circostanza che il Buono abbia offerto lo stesso prezzo pubblicizzato per la vendita dell’immobile dei Rosini è argomento privo di rilievo. Nell’articolo 4 della proposta di acquisto sottoscritta dal Buono, rubricata “IRREVOCABILITA' DELLA PROPOSTA D'ACQUISTO” si prevede testualmente “La presente proposta è irrevocabile per 7 giorni da oggi e diverrà inefficace se, entro detto termine, il VENDITORE o l’AGENTE IMMOBILIARE non avranno inviato, tramite telegramma o lettera raccomandate AR, comunicazione inerente l’accettazione della stessa. Detta comunicazione potrà essere sostituita da dichiarazione del PROPONENTE per ricevuta di copia della proposta di acquisto accettata. In caso di mancata accettazione da parte del VENDITORE, il PROPONENTE avrà diritto alla restituzione delle somme versate, anche con eventuale lettera raccomandata, senza onere di interessi ed escludendo penalità o rivalse per la richiesta di danni”. Parte attrice non ha dimostrato di aver ricevuto nei 7 giorni successivi, quindi entro il 21.06.2010, una comunicazione per iscritto di accettazione della proposta da parte del proprietario Rosini, per cui essa è divenuta inefficace. Con l’accettazione della predetta clausola, il Buono peraltro ha rinunciato preventivamente ad agire per il risarcimento dei danni, per cui con la presentazione dell’odierna azione giudiziaria l’attore ha addirittura violato un obbligo contrattuale che si era assunto. …… Pertanto, è nella logica del sistema giuridico civilistico che il proponente che si veda rifiutare una proposta non può avanzare alcuna pretesa nei confronti della controparte per il rifiuto a stipulare il contratto. La clausola di cui si discute, quindi, non fa altro che formalizzare questo principio generale onde prevenire pretestuose azioni giudiziarie. Pur a voler ritenere che la predetta clausola non comprendesse anche il diritto per il proponente B. di promuovere un’azione di risarcimento dei danni da responsabilità precontrattuale – che è in effetti il tipo di responsabilità dedotta in citazione – la domanda è infondata per carenza dei presupposti per la configurazione di questo tipo di responsabilità. Ed invero, la partecipazione alle trattative costituisce presupposto condizionante la responsabilità precontrattuale; sul tema, del resto, la giurisprudenza insegna che «per ritenere integrata la responsabilità precontrattuale occorre: che tra le parti siano in corso trattative; che queste siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare, nella parte che invoca l’altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; che esse siano state interrotte, senza giustificato motivo, dalla parte cui si addebita detta responsabilità; che, infine, pur nell’ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto» (cfr. Cass. civ., Sez. VI-2, Ordinanza, 16/11/2021, n. 34510; Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 15/04/2016, n. 7545); ma nel caso di specie non si è mai instaurata alcuna trattativa. Dall’esame della proposta di acquisto si evince, nell’art 2 lett a), che il proponente Buono ha dovuto versare all’atto della sottoscrizione della proposta un assegno dell’importo di € 10.000,00 con l’incarico al mediatore di consegnarlo ad avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’accettazione della proposta; nella lett b) si prevede che il proponente avrebbe dovuto versare un ulteriore acconto di € 30.000,00 entro il 27.06.2010 precisandosi espressamente che “la somma di cui al punto a), e al punto b) ove prevista, diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c) con l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE”. Sennonchè, non risulta documentato in atti che sia pervenuto a conoscenza del proponente Buono l’accettazione da parte del venditore entro il termine del 21.06.10, per cui non si è perfezionato alcun contratto preliminare. L’ulteriore versamento di altro acconto di € 40.000,00 da parte del Buono ha rappresentato una sua iniziativa del tutto autonoma, non richiesta e soprattutto non dovuta. L’integrazione dell’acconto era subordinata all’accettazione della proposta contrattuale da parte del venditore, che tuttavia non è mai pervenuta all’attenzione del proponente Buono, determinando la inefficacia negoziale della proposta. Anzi, nonostante l’agenzia immobiliare avesse notiziato i venditori della proposta di acquisto il giorno stesso (14.06.10), l’unica manifestazione di volontà espressa dai venditori Rosini al proponente Buono, sempre tramite l’agenzia immobiliare, è contenuta nella nota del 24.06.10 in cui essi comunicavano che non avevano più intenzione di alienare l’immobile e restituivano gli assegni versati dal proponente. Pertanto, non vi è stata alcuna trattativa improvvisamente interrotta dai Rosini; non vi è stato alcun comportamento di questi ultimi che possa aver indotto l’attore a confidare sul buon esito della conclusione del contratto. A tal proposito, l’argomentazione difensiva che riposta sulla clausola contenuta nel modulo di conferimento dell’incarico di mediazione sottoscritto dai venditori in favore dell’agenzia immobiliare Primula srl secondo cui “il VENDITORE si impegnavano ad accettare e a far accettare agli eventuali altri aventi diritto sull’immobile la proposta d’acquisto che rispetti le condizioni previste dal presente incarico” è irrilevante per dimostrare l’esistenza di una trattativa e la mala fede contrattuale dei venditori. Detta clausola spiega effetti soltanto tra le parti, ossia tra l’agenzia immobiliare ed il venditore, e non nei confronti dei terzi; infatti, tale clausola non è posta a tutela del terzo proponente, ma a favore dell’agente immobiliare che intende rivendicare il suo diritto alla provvigione o ad un indennizzo nel caso in cui il venditore rifiuti una proposta conforme alle condizioni di vendita proposte. Lo si evince chiaramente dall’art 9 del medesimo modulo di incarico di mediazione ove si stabilisce una clausola penale a carico del venditore pari al “…... % del prezzo di vendita fissato al punto 2) per rifiuto, proprio o di altri aventi diritto sull’immobile, di accettare una proposta d’acquisto conforme alle condizioni stabilite nel presente incarico”. In definitiva, affinchè possa configurarsi una responsabilità precontrattuale, è necessario che sia avviata una trattativa per la conclusione del contratto; che uno dei contraenti abbia assunto un contegno tale da ingenerare nella controparte l’affidamento circa il buon esito dell’affare salvo poi tirarsi indietro. Nel caso di specie, invece, il B. ha formulato una proposta che è stata invece rifiutata dai venditori per cui non si è creato alcun tipo di vincolo contrattuale, che sarebbe derivato solo dall’accettazione della proposta; come detto, il versamento di un ulteriore acconto di € 40.000,00 da parte del B. è irrilevante; trattasi di comportamento non idoneo a sorreggere la tesi che fosse in corso una trattativa, perché quest’ulteriore acconto, come detto, non era stato richiesto e non era dovuto contrattualmente ed è stato spontaneamente, liberamente ed autonomamente corrisposto dal B.download riservato - non acquistabile -
Nº 6280Data 01/07/2024Downloads: 119
MODULO AUTORIZZAZIONE DEL PROPONENTE ACQUIRENTE ALLA CONSEGNA AL VENDITORE DELL'ASSEGNO COSTITUENTE CAPARRA CONFIRMATORIA A SEGUITO DELL'AVVENUTA CONCESSIONE DEL MUTUO O FINANZIAMENTO.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO QUANDO, DOPO L'ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO IN CUI SIA STATO PREVISTO CHE LA CAPARRA RESTA IN DEPOSITO PRESSO L'AGENZIA FINO ALL'OTTENIMENTO DEL FINANZIAMENTO DA PARTE DELL'ACQUIRENTE, QUEST'ULTIMO DOPO L'OTTENIMENTO DEL MUTUO AUTORIZZA L'AGENZIA ALLA CONSEGNA DEL TITOLO COSTITUENTE CAPARRA CONFIRMATORIA. IL MODULO COMPRENDE ANCHE LA ricevuta DA PARTE DEL VENDITORE.€ 99,00 -
Nº 6217Data 10/04/2024Downloads: 10
IL VENDITORE NON È LEGITTIMATO A TRATTENERE LA CAPARRA SOLO PERCHÉ L’ACQUIRENTE ABBIA CHIESTO UN ALTRO RINVIO PER LA STIPULA DELL’ATTO DEFINITIVO, DOPO CHE NE HA CONCESSI GIÀ ALCUNI. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA FEBBRAIO 2024.
sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio d’aragona – legali associati, responsabile avv. GIOVANNA CARBONE, dinanzi alla CORTE DI APPELLO DI NAPOLI, nel FEBBRAIO DEL 2024. Nel caso di specie, è stato confermato, infatti, che laddove tra le parti siano stati convenuti una serie di rinvii il venditore non può improvvisamente trattenere la caparra, ma anzi ove sia stato convocato dall’acquirente e non sia comparso sarà egli tenuto e condannato a pagare il doppio della caparra ricevuta.download riservato - non acquistabile -
Nº 6172Data 25/01/2024Downloads: 4
IL MANCATO RISPETTO DEL TERMINE PREVISTO PER LA STIPULA DELL’ATTO DEFINITIVO NELLA PROPOSTA DI ACQUISTO, NON DETERMINA LO SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO, ANCHE QUALORA SIA ESSENZIALE, NEL CASO IN CUI LE PARTI HANNO MANIFESTATO MEDIANTE SEMPLICI COMPORTAMENTI, E QUINDI ANCHE SENZA DICHIARAZIONE SCRITTE, LA VOLONTÀ DI PROSEGUIRE NEL CONTRATTO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA GENNAIO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di compravendita, innanzi al Tribunale Ordinario di Salerno, PRIMA SEZIONE, in composizione monocratica ed in persona, in data 22.01.2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO: Benchè le parti avessero sancito che il termine del 30.01.17 era da considerarsi essenziale, entrambi hanno successivamente concordato il differimento della data al giorno successivo per consentire alla banca di emettere la quietanza estintiva del mutuo. Infatti l’adempimento dell’obbligazione del contratto preliminare non poteva in ogni caso essere esigibile alla data del 30.01.17 se la banca mutuante non avesse reso disponibile alle parti ed al notaio il calcolo del conteggio estintivo del mutuo. Da quanto riferito dal notaio _________ e dal teste_________ (e dalle sit rese nel procedimento penale e depositate il 04.07.23) l’appuntamento per la stipula del rogito definitivo fu fissato, per esigenze della banca, proprio presso la sua sede in data 31.01.17. Pur a ritenere non espressamente provato l’accordo per il differimento della stipula, si perviene in ogni caso alla conclusione dell’inadempimento del promittente venditore. In materia di termine essenziale ex art 1457 c.c. la S.C. di Cassazione ha enunciato i seguenti principi di diritto: “La previsione di un termine essenziale per l'adempimento del contratto, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale” (Cass., Sentenza n. 16880 del 05/07/2013); “Il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (nella specie la Corte Cass. ha confermato la sentenza con la quale i giudici di merito avevano ritenuto non essenziale il termine che nel contratto preliminare le parti, adoperando l'espressione "entro e non oltre", avevano fissato per il rogito, basandosi sulla redazione di altra scrittura proprio nel giorno stesso in cui si sarebbe dovuto stipulare il definitivo e sulla testimonianza del notaio circa il presunto consenso del ricorrente alla proroga del termine previsto)” (Sentenza n. 5797 del 17/03/2005); “In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ., solo pag. 10/14 quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine” (sentenza n. 3645 del 16/02/2007); “In tema di contratto preliminare di compravendita, l'essenzialità del termine per la stipula del definitivo va desunta non già da mera formula di stile ma dalla volontà delle parti come emergente da specifiche espressioni adoperate dai contraenti dalle quali desumere l'intenzione di considerare ormai venuta meno l'utilità perseguita nel caso di conclusione del contratto definitivo oltre la data stabilita” (Sentenza n. 21587 del 15/10/2007). Ebbene, il _________ ha tenuto un contegno diametralmente opposto al criterio ermeneutico tracciato dagli _________ in tali pronunce. Infatti dopo la scadenza del termine essenziale, il _________ si è regolarmente recato in banca, il giorno seguente, 31.01.17, per la stipula del contratto, ma si è tirato indietro solo perché pretendeva l’accollo da parte del compratore di oneri condominiali, non di certo perché riteneva che il contratto preliminarefosse già risolto per scadenza del termine essenziale. Il contegno del _________, di presentarsi in banca alle ore 12.00 del 31.01.17 per la stipula (tale orario è indicato nella raccomandata inviata dal compratore _________al in data 01.02.17), configura una rinuncia tacita per facta concludentia della facoltà di richiederela risoluzione del contratto ex art 1457 c.c. in quanto del tutto incompatibile e discrepantecon chi si ritiene liberato dal vincolo contrattuale.Alla luce di tali considerazioni risulta giuridicamente irrilevante il fatto che il _________, al sol fine di procurarsi una prova scritta da spendere in un futuro giudizio e pertrattenere per sé la caparra, si fosse affrettato, dopo essersi allontanato dalla Banca, a spedire nella medesima data del 31.01.17, alle ore 13.42, una raccomandata con ricevuta di ritorno per dichiarare, viceversa, al compratore _________la risoluzione del contratto. In conclusione, il _________ è stato inadempiente all’obbligo sancito nel contratto preliminare del 22.01.16 di stipulare il contratto definitivo di compravendita dell’immobile sito in Salerno via ___________ Accertato l’inadempimento, merita accoglimento la domanda principale di parte attrice di emanazione di una sentenza costitutiva ex art 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto non concluso. II PRINCIPIO: Com’è noto, la sentenza ex art 2932 c.c. rientra tra le pronunce c.d. “condizionate”, i cui effetti si producono nella sfera giuridica delle parti all’esito dell’adempimento della specifica obbligazione di pagamento del prezzo sancita in dispositivo. Nel caso di specie il compratore deve ancora versare il prezzo residuo di € 300.000,00 destinato in parte all’estinzione del mutuo acceso dal _________ presso la _________ Banca, per il quale risulta iscritta ipoteca sul bene immobile. La sentenza ex art 2932 c.c. deve produrre gli stessi effetti del contratto non concluso. Le condizioni della compravendita sono dettate nel preliminare del 22.12.16 e precisamente si conveniva che “il debito residuo nascente dalla predetta ipoteca sarà integralmente estinto con parte dei proventi della vendita … contestualmente alla stipula del contratto definitivo e la relativa ipoteca verrà cancellata con le modalità e secondo la normativa prevista dal D.L. 223/2006 convertito con Legge 4 agosto 2006”. Ne consegue che in fase di esecuzione di questo titolo giudiziario il _________dovrà versare alla banca _________ l’importo residuo, all’attualità, del mutuo stipulato nel 2010 dal _________. Si potrà quindi procedere in seguito all’estinzione dell’ipoteca. L’importo che residua spetterebbe al venditore _________, ma, come rappresentato e documentato in atti da parte attrice, un altro creditore dell’odierno convenuto, dr. _________ notificava sia al debitore _________ sia al _________un pignoramento mobiliare presso terzi avente ad oggetto la somma da questi dovuta al primo a titolo di prezzo residuo del contratto di compravendita dell’immobile sito in Salerno via _________. Il pignoramento ha l’importo di € 934.228,05 (pari al credito riconosciuto aumentato della metà) dovuto dal debitore _________ al creditore, e copre pertanto l’intera somma che il _________dovrebbe versare al debitore principale in esecuzione di questa sentenza – detratta la somma da versarsi alla banca per l’estinzione del mutuo -.download riservato - non acquistabile -
Nº 6168Data 02/01/2024Downloads: 4
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI ANCHE NEL CASO IN CUI LA PROPOSTA È CONDIZIONATA ALLA VERIFICA DELLA DOCUMENTAZIONE, LADDOVE IL MEDIATORE ABBIA CONSEGNATO LA DOCUMENTAZIONE APPENA NE HA AVUTO LA DISPONIBILITÀ, ANCHE SE LA CONSEGNA È AVVENUTA A DISTANZA DI MESI. - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA SETTEMBRE 2023
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale Ordinario di Nola PRIMA SEZIONE , in composizione monocratica ed in persona del Giudice dott.ssa Valeria Ferraro, in data 21 settembre 2023, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO Parimenti infondata appare la contestazione relativa alla prescrizione del diritto fatto valere in giudizio, per carenza di validi atti interruttivi. Ed, infatti, ferma l’operatività del termine di prescrizione annuale di cui all’art 2950 cc, decorrente dalla sottoscrizione della proposta (......), la missiva datata .........., rifiutata dal destinatario il ....., appare idonea ai fini interruttivi della predetta prescrizione. A tal proposito, non rileva la contestazione relativa al rifiuto della missiva dianzi citata ....., nella misura in cui, la discrepanza tra il rifiuto predetto e le risultanze di cui ai dati anagrafici, ex sé considerata, non vale a privare la ricevuta della raccomandata della propria efficacia probatoria, né la convenuta ha richiesto di provare per altra via (alternativa alla prodotta richiesta di residenza presso il comune di .....) la validità della propria tesi. Per tale motivo, in presenza di un valido atto interruttivo della prescrizione in esame, l’eccezione deve essere respinta II PRINCIPIO: Sul punto, appare utile rilevare come, “Nel caso in cui le parti abbiano condizio-nato l'efficacia (o la risoluzione) di un contratto al verificarsi di un evento senza indicare il termine entro il quale questo può utilmente avverarsi, può essere ottenuta la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto stesso per il mancato avveramento della condizione sospensiva (o per l'avveramento della condizione risolutiva) senza che ricorra l'esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice, ai sensi dell'art. 1183 c.c. quando lo stesso giudice ritenga es-sere trascorso un lasso di tempo congruo entro il quale l'evento previsto dalle parti si sarebbe dovuto verificare” (cfr., Cassazione civile sez. III, 10/11/2010, n.22811; Tribunale Torino sez. II, 09/04/2021, n.1696), sicché, in definitiva, in caso di contestazione, spetta al giudice investito della controversia valutare se il tempo trascorso sia, o meno, sufficiente a fondare un giudizio di inefficacia del contratto. Riportando le predette coordinate applicative al caso di specie, deve concludersi che, a fronte di una proposta sottoscritta in data....., e di un successivo chiarimento reso dalla venditrice il ......, la disponibilità della documentazione necessaria alla conclusione del contratto definitivo assicurata dalla AGENZIA il giorno ......, ovvero a distanza di poco più di due mesi dalla proposta, non appare un tempo eccessivamente lungo, nell’ottica complessiva degli interessi delle parti coinvolte, sicché la condizione deve considerarsi, per tutto quanto detto, avverata, con conseguente efficacia del contratto.download riservato - non acquistabile -
Nº 5956Data 08/06/2023Downloads: 21
COMPRAVENDITA: PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO E TERMINE PERENTORIO PER L’ACCETTAZIONE SCRITTA.
Nel preliminare di compravendita, la proposta irrevocabile di acquisto è inefficace qualora l’accettazione scritta non venga ricevuta entro il termine concordato.download riservato - non acquistabile -
Nº 5892Data 01/04/2023Downloads: 19
DIFFIDA ANTISCAVALCO COMPRAVENDITA CAPANNONI E LOCALI COMMERCIALI O DI PROPRIETA’ DI SOCIETA’ - COMUNICAZIONE DEL MEDIATORE AL VENDITORE CIRCA PROSEGUIMENTO SEGRETO TRATTATIVA AFFARE PROPOSTO ED AVVISO DELL’OBBLIGO DI PAGARE COMUNQUE LE PROVVIGIONI.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: MODELLO DI LETTERA DA INVIARE ALL'INCARICANTE VENDITORE QUANDO LA COMPRAVENDITA ABBIA AD OGGETTO CAPANNONI, LOCALI COMMERCIALI O COMUNQUE DI PROPRIETÀ DI SOCIETÀ, PER CHIEDERE INFORMAZIONI QUANDO SUSSISTE IL SOSPETTO CHE LA TRATTATIVA INSTAURATA TRAMITE L'AGENZIA STIA PROSEGUENDO SEGRETAMENTE TRA LE PARTI ED AVVISARE CHE SARANNO COMUNQUE DOVUTE LE PROVVIGIONI IN CASO DI CONCLUSIONE DELL'AFFARE. QUESTO MODELLO OLTRE A COSTITUIRE PROVA DELLA MESSA IN RELAZIONE IN UN EVENTUALE PROCESSO DETERMINA ANCHE UN SIGNIFICATIVO EFFETTO DETERRENTE CONTRO IL RISCHIO DI SCAVALCHI. INVIARE A MEZZO RACCOMANDATA CON ricevuta DI RITORNO OPPURE A MEZZO PEC.€ 59,00 -
Nº 5811Data 14/12/2022Downloads: 6
IL MEDIATORE È LEGITTIMATO A DIMOSTRARE DI AVER INFORMATO LE PARTI MEDIANTE LA TESTIMONIANZA DEI SUOI COLLABORATORI, LA CUI ATTENDIBILITÀ NON PUÒ ESSERE ESCLUSA SOLO IN VIRTÙ DEL RAPPORTO DI COLLABORAZIONE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA NOVEMBRE 22
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla CORTE DI APPELLO DI SALERNO I SEZIONE CIVILE La Corte di Appello – Prima Sezione Civile – Dott.ssa Ornella crespi PRINCIPIO: Il mediatore è legittimato a dimostrare di aver informato le parti mediante la testimonianza dei suoi collaboratori, che non possono essere ritenuti inattendibili solo in virtù del rapporto di collaborazione. ‘Ciò premesso intorno alla rilevanza e ammissibilità della prova testimoniale assunta, i testimoni ascoltati sono risultati tra loro concordi nel riferire che in occasione dei diversi incontri avutisi durante la trattativa contrattuale ilS********* – incontri ai quali i testi hanno dichiarato di aver partecipato direttamente - era stato messo a conoscenza dal personale dell’agenzia immobiliare non solo delle caratteristiche catastali e urbanistiche del locale visitato, ma anche della natura giuridica del diritto da alienare tramite la consegna della concessione edilizia e della convenzione urbanistica stipulata tra Comune di C**** e società cooperativa (cfr. verbale di udienza del 25\1\2017 per la testimonianza di S A, L A e F P). D’altra parte la mera deduzione della inattendibilità dei testi escussi, in ragione del solo rapporto di parentela\affinità ovvero del rapporto di lavoro – i testi A e L sono rispettivamente il figlio e la nuora della S, mentre il teste P era dipendente della Agenzia immobiliare appellata – senza alcun elemento ulteriore, non consentono di porre in dubbio le loro dichiarazioni, tra loro precise e concordanti. In base a quanto ricostruito, si può concludere che nessun inadempimento dell’obbligo di corretta informazione ex art. 1759 c.c. possa essere addebitato alla società mediatrice.‘ PRINCIPIO: E’ ammissibile la prova testimoniale ove sia diretta a dimostrare non il contenuto del contratto preliminare ma lo svolgimento dell’attività informativa che ha preceduto la stipula: ‘In via preliminare, giova sottolineare che i capi di prova articolati da parte convenuta, odierna appellata, nelle note istruttorie depositate (in particolare dalla società T*****, cfr. nota istruttoria acquisita al fascicolo di parte) non vertevano sulla circostanza della conclusione del preliminare e non investivano come thema probandum l’oggetto del contratto, quindi il bene da trasferire alla stipula del definitivo. Essi, di contro, riguardavano le ammissibili circostanze di fatto relative all’esatta osservanza da parte del mediatore tipico dell’obbligo di corretta informazione nei confronti del S******** per tutta la durata delle trattative contrattuali. Inoltre, le prove erano rilevanti, vista l’esigenza di accertare l’effettiva osservanza dell’obbligo di corretta informazione delle circostanze, “relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso”, circostanza ex se non desumibile dalle prove documentali acquisite al giudizio’. PRINCIPIO: i vincoli di inalienabilità previsti nelle convenzioni relative ai programmi di edilizia agevolata, quando superano i limiti legali, vincolano solo l’ente sottoscrittore della convenzione, ma non i terzi acquirenti dei beni. ‘ Il legislatore nel disciplinare i programmi di edilizia residenziale pubblica agevolata sin dalla l. 231/1962 (poi anche dalla l. 179/1992), ha da sempre previsto un apposito divieto di alienazione della proprietà degli alloggi assegnati, per contrastare qualsiasi finalità speculativa contraria allo spirito della normativa sull’edilizia popolare ex art. 47, comma 2 Cost., prevedendo inizialmente un termine decennale di tale divieto. Peraltro, la violazione di tale divieto, a differenza di quanto prescrive il divieto generale ex art. 1379 c.c. di alienazione, determina la nullità dell’atto di disposizione compiuto. Attualmente, invece, nella l.179/1994 il legislatore circoscrive la durata del divieto di alienazione ai primi cinque anni dall’assegnazione dell’immobile, decorsi i quali si ha la libera cedibilità di tali alloggi. Orbene, l’art. 17 della convenzione in esame, che vieta la cessione della proprietà ai terzi, vede come unico destinatario il concessionario dei lotti edificati, che andrà incontro in caso di inosservanza del divieto, alla sanzione prevista dall’art. 19 della convenzione, ossia la decadenza dalla concessione per la parte oggetto di contestazione, con acquisizione del terreno e delle opere realizzate su esso alla disponibilità del Comune. In altri termini, la sanzione invocata da parte appellante a fondamento della tesi dell’indisponibilità del bene promesso in preliminare, ossia la decadenza dalla concessione non può che riguardare la sola società cooperativa stessa assegnataria dell’area, che cedendo la proprietà superficiaria degli immobili realizzati a soggetti diversi dai propri soci assegnatari, muniti dei requisiti per accedere ad alloggi di edilizia pubblica agevolata, tradisce la propria finalità mutualistica. Chiarita la portata soggettiva della disposizione contenuta nella convenzione, è evidente che nei limiti della norma imperativa contenuta prima alla l. 231/1962, poi alla l. 179/1992, l’assegnatario dell’alloggio possa validamente disporre del diritto di proprietà o del diritto di superficie lui assegnato, così come nel caso di specie ha correttamente fatto la S****. Ritenere che una disposizione pattizia, quale l’art. 17 della convenzione possa limitare la libertà di disporre di un diritto reale non solo dei soci assegnatari degli immobili realizzati dalla cooperativa, ma anche dei terzi subacquirenti, come la S**** nel caso di specie, si pone in contrasto con il principio di ordine pubblico sancito all’art. 1379 c.c., che ammette sì limitazioni al potere di disporre dei consociati, ma solo entro determinati limiti temporali “convenienti e rispondenti ad un apprezzabile interesse di una delle due parti”, con la conseguenza che in caso di violazione di tale divieto pattizio la parte inadempiente è obbligata soltanto a rifondere i danni all’altro contraente. PRINCIPIO: una volta formulata la domanda di risarcimento del danno, non può essere modificata in richiesta del doppio della caparra. ‘Invero, a norma dell’art. 1385, secondo comma, ccricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra>. Tuttavia, è sempre lasciata la facoltà alla parte adempiente di scegliere di chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto, con risarcimento del danno secondo le regole generali (art. 1385, terzo comma cc). In altri termini, la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole "ex lege", sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'"an" e nel "quantum" (cfr. Cass., Ordinanza n. 20532 del 29/09/2020). Trattasi, infatti, di due istituti ontologicamente distinti, anche se partono dallo stesso presupposto: l’inadempimento colpevole e di non scarsa importanza. Come è noto, in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell'intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo - oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all'irrinunciabilità dell'effetto conseguente alla risoluzione di diritto - all'incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all'azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito - in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale - di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative (cfr. Cass., Ordinanza n. 21971 del 12/10/2020)’. download riservato - non acquistabile -
Nº 5605Data 04/02/2022Downloads: 19
MODULO DIFFIDA DEL PROPONENTE ACQUIRENTE AL PROMITTENTE VENDITORE A COMPARIRE PER RICEVERE IL PAGAMENTO CONTRATTUALMENTE PREVISTO
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: Il modulo deve essere utilizzato tutte quelle volte che il venditore non compare per riceversi il pagamento di una tranches Di pagamento contrattualmente prevista. La comunicazione deve essere inviata dal proponente acquirente al promittente venditore e per conoscenza all’agenzia in forma di PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno.-€ 60,00 -
Nº 5297Data 22/05/2020Downloads: 123
MODULO - AUTORIZZAZIONE DEL VENDITORE ALL'AGENTE IMMOBILIARE ALLA RESTITUZIONE DELL'ASSEGNO COSTITUENTE ACCONTO CAPARRA CONFIRMATORIA
MODULO DA UTILIZZARE QUALDO LE PARTI DELLA PROPOSTA O DEL PRELIMINARE HANNO SCIOLTO IL CONTRATTO TRA DI LORO, O COMUNQUE HANNO DECISO DI NON DARE ULTERIORE CORSO ALL'AFFARE, PER CUI CONVENGONO CHE L'ASSEGNO COSTITUENTE ACCONTO CAPARRA CONFIRMATORIA DEBBA ESSERE RESTITUITO ALL'ACQUIRENTE. IN QUESTO CASO IL MEDIATORE DEVE FARSI AUTORIZZARE ALLA RESTITUZIONE DEL TITOLO DAL VENDITORE MEDIANTE QUESTO MODULO E POI, ALL'ATTO DELLA RESTITUZIONE, FARSI SOTTOSCRIVERE IDONEA ricevuta DALL'ACQUIRENTE€ 29,90 -
Nº 5159Data 25/11/2019Downloads: 114
MODULO - DIFFIDA ANTISCAVALCO - COMUNICAZIONE DEL MEDIATORE AL VENDITORE CIRCA PROSEGUIMENTO SEGRETO TRATTATIVA AFFARE PROPOSTO ED AVVISO DELL’OBBLIGO DI PAGARE COMUNQUE LE PROVVIGIONI IN CASO DI CONCLUSIONE DELL'AFFARE.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: Modello di lettera da inviare all'incaricante venditore per chiedere informazioni quando sussiste il sospetto che la trattativa instaurata tramite l'agenzia stia proseguendo segretamente tra le parti ed avvisare che saranno comunque dovute le provvigioni in caso di conclusione dell'affare. Questo modello oltre a costituire prova della messa in relazione in un eventuale processo determina anche un significativo effetto deterrente contro il rischio di scavalchi. inviare a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno oppure a mezzo PEC€ 29,90 -
Nº 5071Data 25/06/2019Downloads: 177
MODULO - DIFFIDA ANTISCAVALCO - COMUNICAZIONE DEL MEDIATORE ALL'ACQUIRENTE CIRCA PROSEGUIMENTO SEGRETO TRATTATIVA AFFARE PROPOSTO ED AVVISO DELL’OBBLIGO DI PAGARE COMUNQUE LE PROVVIGIONI IN CASO DI CONCLUSIONE DELL'AFFARE.
Modello di utilizzare quando il mediatore scopre che il cliente a cui ha proposto l'affare sta proseguendo segretamente le trattative. Questo modello oltre a costituire prova della messa in relazione in un eventuale processo determina anche un significativo effetto deterrente contro il rischio di scavalchi.inviare a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno oppure a mezzo PEC€ 100,00 -
Nº 440Data 25/07/2016Downloads: 9
Locatore non può rifiutare la consegna dell’immobile se i danni sono d’uso
Locatore non può rifiutare la consegna dell’immobile se i danni sono d’uso. Tribunale, Taranto, sez. II, sentenza 05/05/2016 n° 1493.- Il locatore non può rifiutare di ricevere dal conduttore le chiavi dell’immobile, per via della presenza di danni, qualora essi siano riconducibili all’uso del bene e rientrino tra le opere di manutenzione ordinaria, spettanti al proprietario. Così si è pronunciato il Tribunale di Taranto, Seconda Sezione, con la sentenza 5 maggio 2016. Nella vicenda in esame, la locatrice di un immobile aveva citato in giudizio il conduttore dello stesso, lamentando che quest’ultimo aveva deciso recedere dal contratto anzitempo senza alcun preavviso scritto, per cui richiedeva il pagamento dei canoni insoluti fino alla scadenza naturale del contratto. Inoltre, parte attrice aveva rifiutato di ricevere le chiavi dell’appartamento, per via della presenza di danni imputabili all’inquilino, confermati altresì dalla consulenza tecnica effettuata in un procedimento di accertamento tecnico preventivo, nel frattempo promosso. Il convenuto si costituiva in giudizio sostenendo che in realtà il contratto si era sciolto anticipatamente per mutuo consenso, che le parti avevano concordato che il rilascio dell’immobile dovesse avvenire in un determinato giorno per le esigenze familiari della locatrice, nonché avevano stabilito una data per il sopralluogo di rito e la riconsegna delle chiavi. La locatrice però aveva rifiutato la restituzione dell’immobile, ritenendo che vi fossero dei danni imputabili al conduttore. Il Tribunale adìto ha rilevato che debba ritenersi provata la circostanza che le parti avessero concordato due incontri, e durante l’ultimo la locatrice ha rifiutato la restituzione dell’appartamento per la presenza di danni. Ciò dimostra palesemente la volontà di quest’ultima di sciogliere consensualmente il contratto, altrimenti non avrebbe accettato di partecipare a tali incontri, fissati appunto per la riconsegna dell’immobile, ma avrebbe rifiutato, sostenendo che il contratto doveva ancora considerarsi vincolante fino alla sua scadenza contrattuale. Pertanto, è da ritenersi provato il mutuo consenso allo scioglimento del contratto. Inoltre, il rifiuto della locatrice alla riconsegna delle chiavi, è legittimo solo in caso di riscontro di gravi danni determinati da innovazioni o da gravi violazioni imputabili al conduttore, come ha rilevato la Suprema Corte nella sentenza n. 12977 del 24 maggio 2013. Dunque anche quando il rapporto contrattuale sia cessato ma continui di fatto ad esistere, ex art. 1591 c.c., andranno applicati i principi della buona fede e della proporzione tra entità dell’illecito denunziato e forma di autotutela consentita, per cui il rifiuto di ricevere le chiavi dell’immobile da parte del locatore è conforme alla buona fede solo quando i danni all’immobile ed il diritto al risarcimento derivino dalla violazione dell’obbligazione di piccola manutenzione ex art. 1575 c.c.gravante sul conduttore, diversamente tale rifiuto non è meritevole di tutela. Non va comunque esclusa la possibilità per il locatore di agire giudizialmente per ottenere il ristoro dei danni che ritiene di aver subito, senza essere autorizzato ad avvalersi del potere di rifiutare la riconsegna della cosa locata. Inoltre, nel caso in oggetto, come si può desumere dalla descrizione dei luoghi contenuta nell’A.T.P., il danno lamentato da parte attrice sarebbe consistito nella spesa per la tinteggiatura di tutto l’immobile, che secondo giurisprudenza consolidata, rientra nelle opere di ordinaria manutenzione, dunque gravanti sulla parte locatrice. In effetti, a norma degli artt. 1590 c.c. (“Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”) e 1576, I co, c.c. (“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore”), sono esclusi i danni dipendenti dall’usura dell’immobile, ovvero quelli non riconducibili alla violazione dell’obbligo di provvedere alla piccola manutenzione, come nella vicenda esaminata.download riservato - non acquistabile -
Nº 148Data 11/02/2015Downloads: 323
MODULO LETTERA RACCOMANDATA RELAZIONE DI FINE INCARICO DEL MEDIATORE ALL'INCARICANTE
MODULO LETTERA RACCOMANDATA A. R. RELAZIONE DI FINE INCARICO DEL MEDIATORE ALL'INCARICANTE - LETTERA DA INVIARE A MEZZO RACCOMANDATA ALL'INCARICANTE PER DARGLI FORMALE CONOSCENZA DEL NOMINATIVO DI TUTTI I SOGGETTI CHE SONO STATI MESSI IN RELAZIONE CON L'AFFARE - LA SPEDIZIONE PUO' ESSERE SOSTITUITA DALLA FIRMA PER ricevuta IN CALCE€ 29,00 -
Nº 115Data 10/12/2014Downloads: 35
SENTENZA VITTORIOSA DICEMBRE 2014 STUDIO LEGALE D'ARAGONA IN MATERIA DI COMPRAVENDITA ED INADEMPIMENTO CONTRATTUALE.
Nel caso di specie i venditori richiedevano il riconoscimento del diritto a trattenere la caparra sostenendo che l acquirente, benché convocato, non si era presentato alla data prevista per l atto pubblico. Si costituiva l'acquirente, difeso dallo Studio d'aragona. il quale chiedeva il rigetto della domanda attrice di trattenimento della caparra ed anzi chiedeva la condanna dei venditori al pagamento del doppio della caparra ricevuta, in quanto la mancata stipula dell'atto definitivo di vendita era da addebitarmi alla esclusiva responsabilità di essi venditori. Evidenziavano gli acquirenti, infatti, che i venditori dopo aver chiesto una serie di rinvii, Anche se solo in forma verbale, sostenendo che non erano in condizione di liberare l'immobile che avevano promesso in vendita in quanto non era ancora pronto l'immobile dove dovevano trasferirsi, appena dopo scaduto il termine inizialmente previsto per la stipula, sostenevano che non essendo stati convocati per la data originariamente prevista, dovevano ritenersi liberi da ogni e qualsiasi obbligazione e legittimati a trattenersi la caparra. Opponevano gli acquirenti che la mancata stipula era stata determinata solo dalle continue richieste di rinvio, anche se solo verbali, dei venditori e che comunque il termine non poteva ritenersi essenziale. Al contrario i venditori si erano resi assenti a ben tre convocazioni successive inviate dagli acquirenti ed alla fine l immobile era addirittura risultato affetto da una ipoteca non dichiarata, per cui l inadempimento doveva essere imputato esclusivamente ad essi venditori. In corso di causa, poi, a maggiore aggravamento della posizione dei venditori, emergeva che gli stessi appena pochi giorni dopo la scadenza del termine previsto per la stipula con i convenuti, avevano venduto ad altri soggetti, lasciando presagire che le trattative fossero già in corso prima. Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, accogliendo le richieste dell'acquirente, difeso dallo studio d'aragona, ha deciso che il contratto non si è stipulato per esclusiva responsabilità dei venditori, in quanto il termine originariamente previsto non poteva essere considerato essenziale, le convocazioni successive erano quindi valide ed ingiustificata la mancata presenza dei venditori, senza considerare l'ipoteca non dichiarata, che costituisce ulteriore profilo di grave inadempimento. Per l affetto ha rigettato la pretesa dei venditori di trattenere la caparra ed accogliendo le richieste dell 'acquirente difeso dallo studio d 'Aragona, ha condannato i venditori al pagamento del doppio della caparra versata oltre interessi e spese legali. Versione integrale visionabile sul sito lexconsult.it previa abilitazione in area riservata.€ 100,00 -
Nº 6492Data 11/03/2025Downloads: 26
MODULO DICHIARAZIONE DI RICHIESTA DI ESECUZIONE IMMEDIATA DEL SERVIZIO E ACCETTAZIONE DELLA PERDITA DEL DIRITTO DI RECESSO.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO TUTTE LE VOLTE CHE L'INCARICO VIENE SOTTOSCRITTO FUORI DEI LOCALI COMMERCIALI ED IL CONSUMATORE HA ricevuto L'INFORMATIVA SUL DIRITTO DI RECESSO. IN TAL CASO SE RICHIEDE CHE L'ATTIVITÀ DI INTERMEDIAZIONE INIZI IMMEDIATAMENTE, PUÒ RINUNCIARE AL DIRITTO DI RECESSO QUALORA L'AGENZIA PRIMA DEL TERMINE DI 14 GIORNI RIESCA A RITIRARE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO CONFORME.€ 99,00 -
Nº 6478Data 30/01/2025Downloads: 5
IL MEDIATORE CHE HA ricevuto L’INCARICO IN ESCLUSIVA, IN CASO DI VIOLAZIONE, HA DIRITTO ALLE PENALI PATTUITE, SE DIMOSTRA CHE SONO PARAMETRATE AL LAVORO SVOLTO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - OTTOBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, innanzi al CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SECONDA - SEZIONE CIVILE - Nel caso di specie, la Suprema Corte ha sancito - tra l'altro - il seguente principio, accogliendo le tesi dello studio legale d’Aragona, "ritenuto che la valutazione di vessatorietà della clausola penale, in quanto il suo importo non era in alcun modo parametrato all’impegno potenzialmente profuso dal mediatore nella ricerca degli eventuali acquirenti, risulta compiuta in conformità della giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 19565/2020, sulla scia di Cass. n. 22357/2010, cui adde più di recente Cass. n. 27505/2022), avendo la Corte distrettuale anche verificato l’assenza di prova di svolgimento attività professionale da parte della ricorrente che potesse giustificare l’ammontare della penale richiesta".download riservato - non acquistabile -
Nº 6385Data 04/11/2024Downloads: 19
IL MEDIATORE NON È RESPONSABILE DEGLI ABUSI DELL’IMMOBILE NEL MOMENTO IN CUI HA UTILIZZATO IL MODULO “SCHEDA IMMOBILE LEX CONSULT”, LADDOVE ABBIA INSERITO NELLA STESSA TUTTE LE INFORMAZIONI DI CUI ERA A CONOSCENZA CIRCA LA SITUAZIONE URBANISTICA DELL’IMMOBILE, IN QUANTO LA SCHEDA STESSA, SOTTOSCRITTA DA ENTRAMBE LE PARTI, ESCLUDE CHE IL MEDIATORE SIA STATO INCARICATO DI SVOLGERE INDAGINI ULTERIORI O DI INCARICARE UN TECNICO A TAL FINE.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Benevento, seconda sezione civile nel luglio 2024 - Nel caso di specie, il Tribunale di Benevento, ha confermato, infatti, “in diritto, che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che 1) il mediatore è tenuto, sulla base della diligenza qualificata sottesa all’attività professionale svolta, a riferire di irregolarità urbanistiche ed edilizie a lui note o conoscibili, fermo restando che, in difetto di uno specifico incarico in tal senso, non è tenuto a svolgere accertamenti di natura tecnico – giuridica volti a verificare la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile e del relativo titolo di provenienza (cfr. Cassazione civile sez. II, 16/01/2020, n.784; e, in senso conforme più recentemente, cfr. Cassazione civile sez. II, 02/05/2023, n. 11371); 2) ai fini del riconoscimento della provvigione, la recentissima giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto. Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita.(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva ritenuto il diritto alla provvigione condizionato dalla stipula del contratto definitivo di compravendita, in forza della mera assenza nel modulo dell'agenzia della data di stipulazione del contratto, la quale fungeva, invece, da termine di pagamento e non da elemento condizionante del diritto alla provvigione già sorto, pertanto, per effetto dell'accettazione della proposta da parte del promittente acquirente)” (Cassazione civile sez. II, 24/01/2024, n. 2359, e, in senso conforme nella giurisprudenza di merito, cfr., inter alia, Corte appello Napoli sez. III, 05/04/2023, n.1577). Ebbene, in applicazione di tali principi, si osserva che infondata è la deduzione del convenuto in merito alla responsabilità di SOC. …... S.R.L.S. per non aver riferito di eventuali abusi edilizi relativamente all’immobile promesso in vendita, atteso che nella “scheda immobile” del 19.05.2016 -sottoscritta da attore e convenuto ed allegata alla proposta di vendita (cfr. allegato sub 6 alla comparsa di costituzione e risposta di SOC. ………. S.R.L.S.)- non solo sono riportate le difformità catastali comunicate al mediatore e poi indicate anche in sede di preliminare e qualificate -appunto- come mere irregolarità catastali; ma le parti, contestualmente, hanno anche espressamente dichiarato -con clausola specificamente approvata per iscritto- di non aver conferito al mediatore alcun incarico di verifica tecnica sulla conformità urbanistica, rinunciando a qualsivoglia pretesa ed azione nei confronti dello stesso mediatore per eventuali inesattezze, omissioni od inveridicità di quanto dichiarato in merito all’immobile stesso (cfr. scheda immobile laddove si dichiara che “[…] Il venditore Sig. C. F. con l’accettazione della presente conferma tutte le informazioni sopra recate e ne garantisce espressamente la veridicità e la attuale validità. La presente scheda immobile è stata redatta sulla base delle informazioni fornite dal venditore e delle risultanze delle visure ipotecarie e catastali, con l’espressa intesa che eventuali ulteriori verifiche dovranno essere demandate dalle parti a propri consulenti tecnici e legali, essendo escluso che l’agenzia abbia mai ricevuto alcun incarico in tal senso. Le parti – conseguenzialmente – la esonerano da ogni e qualsiasi responsabilità per eventuali inesattezze, omissioni od inveridicità, anche derivante da circostanze quivi non espressamente richiamate, rinunziando ad ogni e qualsiasi pretesa in suo confronto […]”.download riservato - non acquistabile -
Nº 6383Data 09/10/2024Downloads: 8
IL MEDIATORE IN CASO DI VIOLAZIONE DELL’ESCLUSIVA HA DIRITTO AL RISARCIMENTO DEI DANNI ANCHE SE NON AVEVA ricevuto INCARICO DA TUTTI I PROPRIETARI. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI LUGLIO 2024.
Nel caso di specie il giudice di appello, capovolgendo la decisione di primo grado, ha condiviso il principio secondo il quale ai fini della validità dell’incarico di mediazione non occorre che sia conferito da tutti i proprietari e gli incaricanti devono essere condannati a risarcire i danni all’agenzia, da quantificarsi nella misura delle intere provvigioni, se in violazione della esclusiva, l’immobile venga venduto a terzi durante il periodo di incarico. Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Serena Leo, innanzi alla Corte d’Appello di Napoli, Seconda Sezione Civile, nel luglio 2024 - Nel caso si specie, la Corte di Appello di Napoli, sovvertendo la decisione del Tribunale, ha confermato, infatti, che “Ad avviso del Collegio, è fondata la domanda di condanna delle odierne appellate alla corresponsione di una somma di danaro, a titolo di risarcimento del danno da responsabilità contrattuale, ai sensi dell’art. 1218 cc.. Invero, dalla lettura del contratto di mandato sottoscritto dalle parti non emerge in maniera chiara ed incontrovertibile la volontà comune, di porre la prestazione del consenso di M. A., come condizione sospensiva di efficacia del contratto stesso. Infatti, è evidente che la circostanza per cui anche M. A., oltre a M. N. ed a M. G., fosse comproprietaria dell’appartamento in oggetto, sia stata annotata ai soli fini informativi. La stipula con un’agenzia immobiliare di un contratto di mandato non è un atto di disposizione (diversamente dalla vendita) del diritto in comproprietà sul bene. Quindi, ai fini del perfezionamento del contratto di mandato tra le venditrici (odierne appellate) e l’agenzia immobiliare (odierna appellante), non era in alcun modo necessaria la prestazione del consenso di M. A. il Giudice sancisce ancora che "Come già illustrato, durante il periodo di vigenza del contratto M. N. e M. G. hanno venduto in autonomia a T. C. l’unità immobiliare di cui erano comproprietarie, e per la cui vendita avevano dato incarico all’agenzia “Studio t.”. Tutto ciò comporta, ai sensi dell’art. 1724 cc., la revoca tacita del mandato. A seguito della stipula con T. C., in data 25 Luglio 2017, del contratto preliminare di vendita dell’appartamento (il contratto definitivo è stato rogato dal notaio C. in data 29 Novembre 2017), le venditrici hanno de facto compiuto l’affare, determinando la revoca tacita, ex art. 1724 cc., del contratto di mandato con l’agenzia immobiliare. Secondo quanto previsto dall’art. 1725 co.1 cc., la revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare (revoca tacita nella fattispecie concreta), obbliga il mandante al risarcimento dei danni, se intervenuta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa (nel caso di specie, appunto, la revoca è intervenuta prima della scadenza del termine). In mancanza di una giusta causa, ed avendo in autonomia compiuto l’affare, M. N. e M. G. hanno operato la tacita revoca del contratto di mandato sottoscritto con l’agenzia immobiliare “Studio T.”; pertanto, esse sono obbligate al risarcimento dei danni. Per quel che concerne la quantificazione dei danni, la ditta appellante fa riferimento alla misura delle provvigioni che la stessa avrebbe percepito, qualora non fosse stata interdetta nella conduzione dell’attività di intermediazione. Dunque, “Studio T:” chiede la condanna delle appellate al pagamento, in suo favore, a titolo di risarcimento danni, della somma di euro 7.400,00 oltre IVA, interessi legali e rivalutazione. L’importo di euro 7.400,00 oltre IVA, interessi legali e rivalutazione, è stato determinato dall’appellante Studio T., tenendo in debita considerazione la circostanza per cui, in caso di conclusione dell’affare, l’agenzia immobiliare gestita dalla società odierna appellante avrebbe percepito dalle Sigg.re M. N. e M. G. la somma di euro 4.400,00 (Euro quattromilaquattrocento/00) oltre IVA, a titolo di provvigione (pag. 31 15 dell’atto di appello)”.-download riservato - non acquistabile -
Nº 6370Data 17/09/2024Downloads: 22
MODULO - OFFERTA PRELAZIONE (DENUNTIATIO EX ART 732 C.C.) DEL COEREDE CHE INTENDE VENDERE LA QUOTA DI UN BENE CHE HA ricevuto IN SUCCESSIONE EREDITARIA AGLI ALTRI COEREDI.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? IL COEREDE CHE INTENDE VENDERE LA QUOTA EREDITARIA DI UN BENE CHE HA ricevuto IN SUCCESSIONE LEGITTIMA E' TENUTO PRELIMINARMENTE AD OFFRIRE L'ACQUISTO DELLA QUOTA AGLI ALTRI COEREDI COMPROPRIETARI DELLO STESSO BENE EX ART. 732. IN MANCANZA I COEREDI CHE NON HANNO ricevuto L'OFFERTA IN PRELAZIONE POTRANNO OTTENERE LA QUOTA CON AZIONE GIUDIZIARIA DI RISCATTO MEDIANTE LA QUALE SI SOSTITUIRANNO AL TERZO ACQUIRENTE.€ 99,00 -
Nº 6352Data 03/09/2024Downloads: 7
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI ANCHE SE NON HA ricevuto ALCUN INCARICO FORMALE. IL GIUDICE, INFATTI, HA CONFERMATO CHE LE PARTI SONO TENUTE A PAGARE LE PROVVIGIONI LADDOVE SI SIANO AVVALSE DEL MEDIATORE CONSAPEVOLMENTE PER ESSERE MESSE IN RELAZIONE CON L'ALTRA PARTE E CON L'AFFARE, RISULTANDO DEL TUTTO INDIFFERENTE CHE NON ABBIANO MAI CONFERITO ALCUN INCARICO FORMALE AL MEDIATORE SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI GIUGNO 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi al Tribunale di Salerno , II Sezione civile, in persona del giudice monocratico Dr. ANTONIO ANSALONE , nel giugno 2024. Nel caso si specie, il Giudice accogliendo la domando formulata dallo Studio d’aragona - legali associati ha dettato i seguenti principi: "Ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene (Cass. II n. 11656/2018; Cass. II n. 25851/2014). La giurisprudenza tradizionale (Cass. III n. 18514/2009) afferma la natura contrattuale della mediazione. Il rapporto di mediazione sorgerebbe, pertanto, sempre dall’incontro della volontà del mediatore con quella degli intermediari, indipendentemente da un accordo espresso o tacito delle parti essendo sufficiente un comportamento concludente delle stesse. Nel contratto di mediazione non si richiede la forma scritta, né un esplicito consenso, essendo sufficiente che la parte, anche per facta concludentia, abbia accettato l’attività di interposizione del mediatore o, in altri termini, che le parti si siano avvalse consapevolmente dell’attività del mediatore ai fini della conclusione dell’affare (Cass. Civ. n. 11384/1991). Tale rapporto si fonda sull’espletamento di una precisa prestazione, realizzata dal mediatore, consistente nel rendere possibile, con il suo intervento, l’avvicinamento delle parti interessate alla conclusione dell’affare. La messa in relazione delle parti, per la dottrina, deve essere interpretata estensivamente fino a ricomprendere qualsiasi attività che presenti una efficienza causale rispetto alla conclusione dell'affare tra due o più parti. Per giurisprudenza (Cass. III n. 12527/2010), in applicazione del principio della efficienza causale, per attività di mediazione deve intendersi, non solo il materiale contatto tra il mediatore e l’acquirente, ma anche tutta l’attività che precede e segue la visita dell’immobile e che, tramite il complesso di attività, pone fruttuosamente in contatto l’aspirante acquirente con il venditore (Cass. VI, n. 1915/2015). Il fondamento del diritto alla provvigione, ex art. 1755 c.c., in favore del mediatore è da rinvenirsi nella messa in relazione delle parti, che costituisce l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione dell’affare. Tale diritto, in tema di mediazione, sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice senza che sia richiesto un nesso causale diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, (ord. 785/2024) essendo sufficiente che il mediatore, anche se non intervenuto in tutte le fasi della trattativa, abbia messo in relazione le stesse, (ord. 11880/2023) in modo tale da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. III n. 25851/2014; Cass. II n. 869/2018; Cass. n. 21559/2018; Cass. n. 11443/2022).download riservato - non acquistabile -
Nº 6341Data 22/08/2024Downloads: 4
IL PROMITTENTE ACQUIRENTE CHE SI SIA RESO INADEMPIENTE AL PAGAMENTO DEGLI ACCONTI NONOSTANTE RIPETUTAMENTE DIFFIDATO DEVE ESSERE CONDANNATO AL RISARCIMENTO DEI DANNI COSTITUITI, IN PRIMO LUOGO, DALLA DIFFERENZA TRA IL PREZZO CHE SI ERA OBBLIGATO A PAGARE E QUELLO AL QUALE È STATO POI RIVENDUTO L’IMMOBILE, ANCHE SE AVRÀ DIRITTO ALLA RESTITUZIONE DI TUTTE LE SOMME CHE HA VERSATO SOLO A TITOLO DI MERO ACCONTO E NON DI CAPARRA CONFIRMATORIA. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi al Tribunale di Benevento, II Sezione civile, in persona del giudice monocratico Dr. FLAVIO CUSANI, nel giugno 2024. Nel caso di specie, è stato confermato, infatti, che “La risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promittenti acquirenti, che opera ex tunc alla data di stipula della scrittura privata, comporta la restituzione del prezzo pagato in acconto, che è stato considerato un anticipo sul prezzo di vendita definitiva e mai come una caparra confirmatoria, atteso che il successivo art. sei del contratto, stabilendo che “la parte promittente venditrice si impegna a prestare al momento della sottoscrizione del contratto definitivo piena garanzia per evizione ai sensi di legge ed inoltre di lasciare libera l’intera proprietà da persone e da cosa, con l’aggravio di restituzione delle somme versate al doppio”, prevede solo una penale a carico dei promittenti acquirenti per il caso che essi non provvedano nel senso indicato a seguito della stipula del contratto definitivo. La domanda di restituzione della G…… s.a.s., come le altre domande da esse proposte, sono senza dubbio alcuno ammissibili, in quanto la stessa si è costituita nei termini rispetto alla prima udienza di comparizione slittata automaticamente ai sensi dell’art. 168 bis ult. comma c.p.c. e potendo essere intesa la comparsa di costituzione anche come intervento principale autonomo nel processo instaurato con atto di citazione della V… I….. s.r.l. Ne consegue che i convenuti B….. vanno condannati alla restituzione delle somme ricevute in acconto, così come richieste dalle controparti, con gli interessi legali moratori ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale, anche in considerazione della buona fede di cui all’art. 2033 c.c.. Degli euro 82.000,00 versati in acconto dalla V…. I……, euro ………. vanno restituiti da B…….., B……. D…….. e B…… G………… ciascuno ed euro 10.000,00 da B………… C……… degli euro 38.000,00 versati in acconto dalla G……, euro 11.000,00 vanno restituiti da B…….. A….., B…… D…….. e B…….. G……… ciascuno ed euro 5.000,00 da B………. C……….. Riguardo alla domanda di risarcimento danni proposta dai convenuti B…………, va evidenziato che essi lamentano di non aver potuto vendere gli immobili al prezzo concordato di euro 500.000,00 e di fatto risulta che essi li hanno venduti a B……….. P……… e alla B……….. A….. G…….. s.r.l. al minor prezzo di euro 390.00,00 con una differenza di euro 110.000,00. I convenuti vanno, dunque ristorati di euro 110.000,00 per mancato guadagno, derivante dalla risoluzione del contratto per grave inadempimento delle promittenti acquirenti. Riguardo alla mancata utilizzazione degli immobili oggetto di preliminare, va osservato che la scrittura privata prevedeva che il possesso degli immobili passasse ai promittenti acquirenti solo con la stipula dell’atto definitivo di compravendita, per cui i promittenti venditori avevano ben chiaro sin dalla sottoscrizione della scrittura privata che non avrebbero potuto compromettere in vendita o locare gli immobili per i tre anni previsti indicativamente per i pagamenti rateali in loro favore e verosimilmente per la stipula dell’atto definitivo. Gli immobili, però, sono rimasti nel possesso e godimento di essi convenuti, per cui per tale periodo non possono chiedere alcun ristoro. Ad essi possono essere riconosciuti però, come ulteriore risarcimento danno, gli interessi legali e la rivalutazione monetaria sulla somma capitale da risarcire di euro 110.000,00 con decorrenza dal marzo 2019 fino all’effettivo soddisfo. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in relazione al valore indeterminabile a complessità media della causa, tariffe medie, per studio, introduzione, trattazione e decisionale, ivi compresa la fase cautelare in corso di causa e con aumento del 90% per il numero delle parti.”download riservato - non acquistabile -
Nº 6338Data 06/08/2024Downloads: 6
MODULO - COMUNICAZIONE DEL MEDIATORE AL COMPROPRIETARIO DI COMUNICAZIONE MESSA IN VENDITA QUOTE ED INVITO A CONSENTIRE LE VISITE.
IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO QUANDO, IL MEDIATORE CHE HA ricevuto INCARICO PER LA VENDITA DELLE QUOTE DI COMPROPRIETÀ DI UN IMMOBILE, INTENDE FARNE OFFERTA DI ACQUISTO AGLI ALTRI COMPROPRIETARI E, COMUNQUE, RICHIEDERE I GIORNI E GLI ORARI IN CUI GLI IMMOBILI POSSONO ESSERE VISIONATI CON CLIENTI INTERESSATI.€ 99,00 -
Nº 6267Data 06/06/2024Downloads: 1
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ANCHE NEL CASO IN CUI HA ricevuto INCARICO DA PERSONA DIVERSA DAL PROPRIETARIO E L’IMMOBILE SIA STATO POI INTESTATO AI FIGLI DEL SOGGETTO CHE AVEVA FORMULATO LA PROPOSTA IN QUANTO SI TRATTA COMUNQUE DI SOGGETTI ASSAI PROSSIMI A QUELLI MESSI IN RELAZIONE DAL MEDIATORE SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI APRILE 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi alla Tribunale di Napoli - XI sezione civile, nell’aprile 2024 - Nel caso si specie, è stato confermato, infatti, che "Sussiste la legittimazione delle parti in quanto l’incarico di mediazione, con conseguente obbligo di retribuirlo, può essere conferito anche da soggetti diversi dai futuri stipulanti i quali, nella specie, sono i reali gestori dell’affare in quanto genitori dei contraenti. La circostanza che il mandato sia stato conferito a termine e le trattative per l’acquisto siano state condotte dopo la scadenza del medesimo è irrilevante. L’apposizione di un termine, infatti, serve a tutelare il cliente limitando il diritto di esclusiva spettante al mediatore ma il mandato senza rappresentanza è un contratto a forma libera che può ben essere rinnovato tacitamente, come le parti hanno fatto valendosi dell’operato del mediatore. I convenuti, infine, non hanno provato (e nemmeno dedotto), come sarebbe stato loro onere, altre circostanze che avrebbero potuto elidere l’efficacia causale dell’operato del mediatore. La vendita, infatti, è avvenuta nell’immediatezza dell’operato dell’agenzia (tre mesi dopo la proposta iniziale), quasi allo stesso prezzo e tra soggetti strettamente legati a coloro che hanno condotto le trattative (i figli di Abbate Luigi e quelli di Cirelli Mario).La domanda, pertanto, va accolta”-download riservato - non acquistabile -
Nº 6238Data 09/05/2024Downloads: 42
MODULO - ESERCIZIO DIRITTO DI PRELAZIONE DA PARTE DEL CONDUTTORE IN CONFRONTO AL LOCATORE NELLA LOCAZIONE COMMERCIALE.
IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO TUTTE LE VOLTE CHE IL CONDUTTORE DI UNA LOCAZIONE COMMERCIALE O COMUNQUE NON ABITATIVA ABBIA ricevuto L'INVITO ALL'ESERCIZIO DEL DIRITTO DI OPERAZIONE DA PARTE DEL LOCATORE-PROPRIETARIO ED INTENDA ESERCITARE LA PRELAZIONE. È IMPORTANTISSIMO CHE L'ESERCIZIO DEL DIRITTO DI PRELAZIONE AVVENGA ATTRAVERSO PRECISA COMPILAZIONE DEL MODULO CHE DEVE ESSERE OBBLIGATORIAMENTE NOTIFICATO AL LOCATORE-PROPRIETARIO A MEZZO UFFICIALE GIUDIZIARIO ENTRO IL TERMINE MASSIMO DI 60 GIORNI DAL MOMENTO IN CUI È STATO ricevuto L’INVITO. È IMPORTANTE PRECISARE CHE IL IL CONDUTTORE È TENUTO A CONVOCARE IL LOCATORE PROPRIETARIO PER LA STIPULA DELL'ATTO DEFINITIVO E PER IL VERSAMENTO DELL'INTERO CORRISPETTIVO ENTRO IL TERMINE MASSIMO DI 90 GIORNI DAL MOMENTO IN CUI RICEVE LA NOTIFICA DELL'INVITO AD ESERCITARE LA PRELAZIONE. SE NELL'INVITO ALL'ESERCIZIO DEL DIRITTO DI PRELAZIONE IL LOCATORE HA CONCESSO TERMINI PIÙ LUNGHI IL CONDUTTORE PUÒ ADERIRVI ED IN TAL CASO NON SARÀ TENUTO A PAGARE IL SALDO ENTRO 90 GIORNI, MENTRE INVECE IL LOCATORE NON PUÒ PRETENDERE IL PAGAMENTO IN TERMINI PIÙ BREVI DI 90 GIORNI, NEPPURE DI ACCONTI.€ 99,00 -
Nº 6210Data 04/04/2024Downloads: 19
MODULO INVITO DELL'AGENZIA AL VENDITORE AD INDICARE IBAN PER ACCREDITO CAPARRA.
IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO TUTTE LE VOLTE CHE L'AGENZIA HA ricevuto LA CAPARRA DELL'ACQUIRENTE A MEZZO BONIFICO ED HA BISOGNO QUINDI DELLA PROVA DI AVER RICHIESTO AL VENDITORE L'IBAN PER POTER PROCEDERE ALL'ACCREDITO IN SUO FAVORE A SEGUITO DELLA CONOSCENZA DI TALE ACCETTAZIONE DA PARTE DEL PROPONENTE.€ 49,00 -
Nº 6182Data 08/02/2024Downloads: 7
IL DIRITTO DI ACCESSO DEI CONDOMINI AI DOCUMENTI CONTABILI E AMMINISTRATIVI DEL CONDOMINIO
Attenzione a verificare di non aver ricevuto la documentazione condominiale richiesta, prima di proporre ricorso per decreto ingiuntivo.download riservato - non acquistabile
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