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Nº 6626Data 02/12/2025Downloads: 21
MODULO DICHIARAZIONE DI NOMINA EX ART. 1401 C.C. DA INVIARE DOPO IL PRELIMINARE IN CUI CI SI È riservaTI LA FACOLTÀ DI NOMINA DI UN TERZO INTESTATARIO, AL VENDITORE NEL TERMINI PREVISTI NEL CONTRATTO
quando deve essere utilizzato? Questo modulo va utilizzato quando, dopo aver sottoscritto un contratto preliminare di compravendita immobiliare nel quale il promissario acquirente ha inserito la clausola “per persona da nominare” (artt. 1401 ss. c.c.), si intende far subentrare nel contratto un terzo che diventerà l’effettivo acquirente e, quindi, l’intestatario nell’atto definitivo (rogito). In altre parole, il promissario acquirente che ha firmato il preliminare non sta “cambiando idea” sulle condizioni: sta esercitando una facoltà già prevista, per far sì che i diritti e gli obblighi del preliminare passino al soggetto nominato, che poi comparirà come acquirente al rogito. Il modulo si usa compilando i dati delle parti, richiamando con precisione gli estremi del preliminare e dell’immobile e, soprattutto, facendo sottoscrivere la dichiarazione anche al soggetto nominato, perché la nomina sia efficace solo se accompagnata dall’accettazione del terzo (in alternativa, se esiste, può valere una procura anteriore al preliminare, ma nella prassi immobiliare la strada più lineare è l’accettazione firmata dal nominato). Una volta compilato e firmato, il documento va comunicato al venditore entro il termine previsto: se nel preliminare le parti hanno stabilito un termine specifico (ad esempio “almeno tre giorni prima del rogito”), quello prevale e va rispettato; in tal caso, non è sufficiente “fare la nomina direttamente in atto” se ciò significherebbe arrivare oltre la scadenza pattuita. È quindi opportuno inviare la dichiarazione con modalità tracciabile (PEC o raccomandata A/R), così da avere prova certa della data di comunicazione, e consegnarne copia anche al notaio incaricato della stipula, affinché possa predisporre correttamente l’atto definitivo intestandolo al nominato. Quanto alle particolarità più rilevanti, è bene sapere che la dichiarazione di nomina deve essere valida ed efficace: se manca l’accettazione del terzo (o la procura anteriore), oppure se la nomina è tardiva rispetto al termine concordato, la nomina non produce effetti e il preliminare resta pienamente efficace tra le parti originarie, con la conseguenza che il promissario acquirente che ha firmato “con riserva” rimane obbligato verso il venditore. In questo scenario il venditore, più che “opporsi” in senso discrezionale, può legittimamente rifiutare di stipulare con il terzo perché, giuridicamente, la nomina non è stata perfezionata nei modi e tempi dovuti, e può pretendere la stipula con il contraente originario alle condizioni già pattuite. Un altro punto importante riguarda la forma: la dichiarazione di nomina e l’accettazione (o procura) devono rivestire la stessa forma usata per il preliminare; quindi, se il preliminare è stato redatto in scrittura privata semplice, in linea generale anche la nomina può essere in scrittura privata, mentre se il preliminare è atto pubblico o scrittura privata autenticata è opportuno che la nomina segua la medesima forma. Infine, se il preliminare è stato trascritto o comunque richiede pubblicità per determinati effetti, può essere necessario coordinare con il notaio anche gli adempimenti di pubblicità della nomina, così da mantenere allineati forma ed effetti verso i terzi.€ 49,00 -
Nº 6072Data 17/10/2023Downloads: 13
PARERE N. 996: SE IL VENDITORE PUÒ riservaRSI L'USUFRUTTO LEGANDOLO ALLA VITA DI UN TERZO?
In virtù di quanto esposto è possibile rispondere in maniera positiva ad entrambi i quesiti posti. Nel caso di specie il Sempronio si riservava i 4/12 dell’usufrutto nell’atto di compravendita ma legava il suo diritto di usufrutto alla vita della madre Aurelia (già usufruttuaria per gli 8/12). Dunque, Sempronio fissava un termine al proprio diritto di usufrutto: esso si sarebbe comunque estinto alla morte della madre........ continua€ 99,00 -
Nº 5920Data 04/05/2023Downloads: 56
MODULO COMPRAVENDITA CON riserva DI PROPRIETÀ - ALLEGATO ALLA PROPOSTA PER ADATTARLA ALLA riserva DI PROPRIETA'
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO QUANDO IL PROPONENTE INTENDE PROPORRE UNA COMPRAVENDITA CON riserva DI PROPRIETÀ. ALL’INTERNO DEL MODULO DEVONO ESSERE SPECIFICATI I PAGAMENTI CHE VERRANNO EFFETTUATI DOPO LA STIPULA DELL’ATTO DI COMPRAVENDITA CON riserva DI PROPRIETÀ, MENTRE I PAGAMENTI ANTECEDENTI E FINO ALLA STIPULA VANNO INSERITI ALL’INTERNO DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO. L’ATTO PREVEDE, INOLTRE, TUTTE LE GARANZIE TIPICHE DELLA riserva DI PROPRIETÀ CON IN PIÙ LA POSSIBILITÀ PER IL VENDITORE DI RISOLVERE IL CONTRATTO IN CASO DI MANCATA PAGAMENTO DELL’ULTIMA RATA.€ 99,00 -
Nº 5703Data 13/06/2022Downloads: 20
Patto di riservato dominio
La vendita con riserva di proprietà o patto di riservato dominio (artt. 1523-1526 c.c.) permette al compratore di entrare subito nella disponibilità del bene ma il trasferimento della proprietà avviene con il pagamento dell'ultima ratadownload riservato - non acquistabile -
Nº 3011Data 21/04/2009Downloads: 1
QUESITO N. 325: Se nel caso in cui un soggetto abbia a donare un bene ai propri figli, riservando una quota ad eventuali figli successivi, i figli già nati diventino proprietari dell’intero bene già con la donazione, o solo dopo la morte del donante?
(nell’ipotesi de quo ci si chiede se il figlio, che dopo la donazione abbia acquistato anche le quote degli altri, a seguito della morte del padre e della mancata sopravvenienza di altri figli, possa ritenersi legittimo proprietario dell’intero bene, oppure deve ritenersi che la quota ideale riservata al nascituro si sia devoluta dopo la morte del donante a tutti gli eredi e quindi anche agli altri figli).-€ 500,00 -
Nº 6615Data 12/11/2025Downloads: 6
Accesso ai titoli edilizi: anche i terzi possono richiederli, senza limiti di riservatezza.
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Nº 6567Data 29/05/2025Downloads: 24
MODULO ACCORDO UTILIZZAZIONE MATERIALE HOME STAGING ED ACCORDO DI riservaTEZZA PER UTILIZZAZIONE MATERIALE FOTOGRAFICO CON CLAUSOLA PENALE.
QUANTO DEVE ESSERE UTILIZZATO: IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO QUANDO L'AGENTE IMMOBILIARE INTENDE TUTELARE L'ATTIVITÀ DI HOME STAGING CHE HA SVOLTO PER LA VENDITA DELL'IMMOBILE ED IN PARTICOLARE TUTTO IL MATERIALE FOTOGRAFICO CHE HA FATTO REALIZZARE A PROPRIE SPESE PER PROMUOVERE LA VENDITA, SOPRATTUTTO EVITANDO CHE IL MATERIALE POSSA ESSERE UTILIZZATO AUTONOMAMENTE DAL CLIENTE ANCHE DOPO LA SCADENZA DELL'INCARICO.€ 99,00 -
Nº 6564Data 21/05/2025Downloads: 9
Ammissibile la compravendita con riserva di atto pubblico.
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Nº 6356Data 11/09/2024Downloads: 4
Compravendita immobile in condominio: quale sorte per il fondo di riserva lavori straordinari?
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Nº 5674Data 29/04/2022Downloads: 25
MODULO ACCORDO DI riservaTEZZA PER LE INFORMAZIONI FORNITE CIRCA LE ATTIVITÀ COMMERCIALI OFFERTI IN VENDITA O LOCAZIONE
Quando deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che il cliente dichiara di essere interessato all’acquisto locazione di qualche attività commerciale offerta dall’agenzia e chieda di ricevere informazioni circa la situazione contabile finanziaria e patrimoniale. Il modulo, oltre a costituire una prova efficacissima dello svolgimento dell’attività di mediazione da parte l’agenzia, comprende anche l’impegno a corrispondere la provvigione in caso di conclusione dell’affare.€ 60,00 -
Nº 5648Data 22/03/2022Downloads: 3
Analisi dei problemi legati alle aree destinate a parcheggio riservate ai condomini ex Legge Ponte
L'ordinanza n. 1445 emessa dalla Corte di Cassazione il 18 gennaio 2022, nel suo complesso articolato motivo, conferma una pronuncia della Corte d'Appello di Napoli in merito ad una vicenda inerente gli spazi destinati ad aree di parcheggio a favore dei condòmini ai sensi dell'art. 41 sexies della Legge 17 agosto 1942, n. 1150 (c.d. Legge Urbanistica), come modificato dall'art. 18 della Legge 06 agosto 1967, n. 765 (c.d. Legge Ponte).download riservato - non acquistabile -
Nº 5168Data 06/12/2019Downloads: 14
PARERE N. 866 SE L'AMMINISTRATORE DI UN CONDOMINIO E' LEGITTIMATO ALLA RIMOZIONE FORZATA DI AUTO CHE SIANO STATE ILLEGITTIMAMENTE POSTEGGIATE IN UNO SPAZIO COMUNALE ASSEGNATO AL CONDOMINIO PER IL PARCHEGGIO riservaTO AI CONDOMINI
La qualificazione giuridica dei beni appartenenti agli Enti locali è contenuta nel Codice Civile e, a seguito della riforma introdotta con legge costituzionale n. 3/2001, ha acquisito addirittura rilievo costituzionale. La PA utilizza beni di cui dispone, per realizzare finalità ed interessi pubblici. Ai sensi di quanto statuito dalla legge è necessario distinguere tra beni patrimoniali e beni demaniali. 1) I beni patrimoniali sono classificabili in: - “beni patrimoniali indisponibili” (art. 826, commi 2 e 3 cod. civ. 2 ), in cui rientrano i beni destinati a un pubblico servizio e al conseguimento di fini pubblici; - “beni patrimoniali disponibili”, categoria in cui sono allocabili tutti i beni che non possono ricomprendersi nel demanio o nel patrimonio indisponibile e che hanno un carattere strumentale alla produzione dei redditi. Sono strumentali rispetto al fine perseguito.- 2) I beni demaniali (art. 824 cod. civ.), assoggettati al medesimo regime giuridico...SCARICA IL PARERE PER LEGGERE IL CONTENUTO INTEGRALE€ 29,90 -
Nº 365Data 09/03/2016Downloads: 8
QUESITO N° 684: Il DONANTE CHE SI E' riservaTO IL DIRITTO DI USUFRUTTO PUO' CEDERLO AL NUDO PROPRIETARIO ? A QUALI AZIONI E' ESPOSTO IL DONATARIO A SEGUITO DELLA DONAZIONE ?
SOLUZIONE:Allorquando il donante ceda il diritto di usufrutto al nudo proprietario, questa operazione comporta l’estinzione del diritto per consolidazione. Il donatario, ormai divenuto pieno proprietario, rimane comunque esposto all’azione di riduzione da parte dei legittimari, nel caso in cui siano state lese le quote di legittima, azione esercitabile dagli eredi nel termine di 10 anni dall’apertura della successione.-€ 20,00 -
Nº 124Data 12/12/2014Downloads: 78
ACCORDO DI riservaTEZZA DELLE TRATTATIVE E RICONOSCIMENTO PROVVIGIONALE.
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Nº 4124Data 02/03/2011Downloads: 1
Se i coeredi possono cedere ciascuno, indipendentemente dall’altro, la propria quota del bene senza dover riservare la prelazione all’occupante (il quale è, a sua volta, comproprietario).-
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Nº 3961Data 29/10/2010Downloads: 0
Se la nuda proprietà di un’altra abitazione preclude il beneficio del condono riservato alle prime abitazioni.-
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Nº 3890Data 08/07/2010Downloads: 0
QUESITO N. 355: Se in fase di separazione uno dei due coniugi possa acquistare un bene intestando la nuda proprietà al figlio e, riservando per sè un diritto reale di godimento, estromettere l’altro coniuge nella titolarità del bene, escludendo l’acquisto
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Nº 3518Data 16/09/2009Downloads: 1
Se il proprietario dell’ultimo piano del condominio può modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza da riservare al proprio uso esclusivo.-
“Qualora il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l'art. 1102 c.c. poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all'appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri. E' del tutto ininfluente la considerazione che non e' variata la funzione di "copertura" cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza a tasca, perché non e' affatto vero che detta utilizzazione sia l'unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l'appoggio di antenne, o di pannelli solari, o altre possibili e oggi inimmaginabile utilità”.- Cfr. Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008, n. 14950 Art. 1102 c.c. (Uso della cosa comune) “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.download riservato - non acquistabile -
Nº 2290Data 15/02/2008Downloads: 0
Se la legge vieta al costruttore di riservare a sè la proprietà degli spazi di parcheggio per poi cederli a terzi, totalmente o in parte.-
Sentenza pronunciata dalla Suprema Corte di Cassazione, sez II, in data 16.01.2008, n.730.download riservato - non acquistabile -
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Nº 1696Data 21/12/2006Downloads: 0
QUESITO N.155: Se il diritto di abitazione che il venditore si sia riservato in sede di atto pubblico, nel quale abbia espressamente richiamato la sorella quale appartenente al suo nucleo familiare, si estingue con il decesso del venditore o della sorella
€ 500,00 -
Nº 980Data 27/12/2004Downloads: 18
Scioglimento della riserva di intestazione
Dichiarazione di nomina della persona che acquisterà l'appartamento oggetto della proposta d'acquisto sottoscritta da altro soggetto.download riservato - non acquistabile -
Nº 6581Data 29/07/2025Downloads: 10
L’OMISSIONE OMISSIONE DI UNA INFORMAZIONE DA PARTE DEL MEDIATORE NON COMPROMETTE IL DIRITTO ALLE PROVVIGIONI, QUALORA LA PARTE DOPO AVERLA CONOSCIUTA CONCLUDA COMUNQUE L'AFFARE ALLE MEDESIME CONDIZIONI - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio D’aragona-legale associati innanzi al TRIBUNALE DI NOLA I SEZIONE CIVILE il quale ha statuito precisamente quanto segue:È stata contestata, invece, la diligenza e la professionalità della condotta posta in essere dall’agenzia attorea la quale - in violazione dell’art. 1759 c.c. - non avrebbe comunicato all’offerente che il promittente aveva inteso riservare per sé la proprietà della strada di accesso. In conseguenza di tanto, pertanto, il convenuto ha dedotto di aver perso ogni interesse per l’affare: di qui la decisione di abbandonare le trattative, nonostante le controproposte formulate nelle more dal venditore. La domanda è fondata per i motivi che seguono. La circostanza di cui sopra, formalizzata peraltro nel mandato di vendita, quand’anche sottaciuta dall’agenzia immobiliare, non è stata, in ogni caso, la causa dell’interruzione delle trattative, ed in ogni caso non ha impedito, a distanza di pochi mesi, l’effettiva conclusione dell’affare. Visti gli esiti del giudizio, difatti, non vi è dubbio che l’attività di intermediazione posta in essere dall’agenzia attorea abbia consentito ai convenuti di entrare in contatto nel giugno 2010, di intavolare una trattativa nei giorni immediatamente successivi e di portarla a compimento nell’aprile 2011, allorquando è stato stipulato atto di compravendita il quale, in sostanza, ha recepito le condizioni già contenute nella controproposta del 15.6.2010. E difatti, nell’atto di compravendita le parti hanno stabilito l’obbligo per il venditore di allargare la strada di accesso (art. 2); nella predetta controproposta il medesimo si era espressamente impegnato a delimitare diversamente la strada di accesso. Ne consegue che l’attrice ha posto in essere un’opera di intermediazione tra le parti rivolta anche a trovare un punto di accordo sulla questione della strada di accesso all’immobile che, pur non accettata nell’immediatezza dall’acquirente, è stata poi sostanzialmente recepita nel successivo rogito notarile. Non può escludersi del tutto che la circostanza per cui si controverte, pur in conoscenza dell’attrice (cfr. incarico di mediazione del 20.4.2010), non sia stata comunicata al potenziale acquirente, o in ogni caso dichiarata in modo espresso: va escluso, tuttavia, che essa sia stata la causa del mancato accordo tra le parti, non solo perché i termini della controproposta del 15.6.2010 sono stati sostanzialmente ripresi nell’atto di compravendita, ma anche in ragione del fatto che se realmente l’acquirente non era più interessato, come eccepito nei propri scritti difensivi, allora non avrebbe dovuto stipulare ugualmente il contratto di compravendita a distanza di pochi mesi. È evidente, pertanto, che le parti si siano conosciute e siano entrate in contatto per la prima volta grazie all’attività dell’attrice, che quest’ultima abbia continuato a prestare la sua opera nelle fasi successive e che tale contegno abbia esplicato rilievo causale rispetto alla successiva stipula del 4.4.2011, risultandone pertanto l’antecedente logico indispensabile. L’inadempimento che viene imputato all’agenzia, pertanto, peraltro contestato e superato nel corso della prova orale espletata con i testi di parte attrice, della cui attendibilità non vi è motivo di dubitare, non è stato dunque la causa del mancato accordo.-download riservato - non acquistabile -
Nº 6433Data 16/12/2024Downloads: 116
CLAUSOLA CHE CONSENTE ALL'ACQUIRENTE DI RECEDERE DALLA PROPOSTA SE NON OTTIENE IL MUTUO.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? LA CLAUSOLA DEVE ESSERE UTILIZZATA INSERENDOLA NEL CAMPO NOTE DELLA PROPOSTA TUTTE LE VOLTE CHE SI VUOLE riservaRE ALL'ACQUIRENTE LA POSSIBILITÀ DI RECEDERE DAL CONTRATTO NELL'IPOTESI IN CUI NON OTTENGA IL FINANZIAMENTO IPOTECARIO.€ 99,00 -
Nº 6194Data 04/03/2024Downloads: 56
MODULO DICHIARAZIONE DI NOMINA DEL TERZO INTESTATARIO EX ARTICOLO 1401 DEL CODICE CIVILE.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO TUTTE LE VOLTE CHE IL PROPONENTE ACQUIRENTE INTENDA NOMINARE L’INTESTATARIO DELL’IMMOBILE CHE SI È OBBLIGATO AD ACQUISTARE, ESSENDOSI riservaTO NELLA PROPOSTA D’ACQUISTO, OPPURE NEL CONTRATTO PRELIMINARE, LA POSSIBILITÀ DI INTESTARLO AD UN TERZO. LA SCRITTURA DEVE ESSERE INVIATA ALLA PARTE VENDITRICE, SOTTOSCRITTA SIA DAL PROMISSARIO ACQUIRENTE CHE DAL SOGGETTO A CUI L’IMMOBILE DOVRÀ ESSERE INTESTATO.€ 59,00 -
Nº 6179Data 06/02/2024Downloads: 12
L'ACQUIRENTE E' TENUTO A CORRISPONDERE LE PROVVIGIONI ANCHE NEL CASO IN CUI IL MEDIATORE AVEVA RICEVUTO UN INCARICO SCRITTO IN ESCLUSIVA DAL VENDITORE, IN QUANTO TALE PRINCIPIO PUÒ ESSERE DEROGATO IN VIRTÙ DEGLI ESPRESSI ACCORDI INTERVENUTI CON LE PARTI.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica ed in persona del gop Raffaele Mazzuoccolo, in data 30 GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO: "Con riferimento alla posizione dell’acquirente, in caso di mediazione atipica, la giurisprudenza di legittimità, riconosce al mediatore il diritto alla “doppia” provvigione per l’attività prestata in favore di una delle parti contraenti, quando egli sia stato contemporaneamente procacciatore d’affari dell'altro. Difatti è stato più volte affermato che “se è vero che, normalmente, il procacciatore d’affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale normale assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell’altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest’ultimo. Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica, i cui connotati, effetti e compatibilità, vanno individuati di volta in volta, con riguardo alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell'attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non abbia conferito l'incarico” (cfr. Cass. n. 12651/2020; conf. Cass. n. 26682/2020; Cass. n. 25260/2009; Cass. n. 14582/2007). II PRINCIPIO: "Per quanto, poi, un’attenta e razionale lettura delle disposizioni normative, offerta da un recente arresto dei giudici di legittimità (cfr. Cass. n. 3165/2023), chiarisca che la “messa in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare” (art. 1754 c.c.) non è elemento sufficiente, di per sé, a far ritenere che l'affare sia “concluso per effetto” dell’intervento del mediatore (art. 1755 c.c.), occorre tuttavia ricordare che proprio i richiami della giurisprudenza di legittimità alla regola della “causalità adeguata” impongono la necessità di selezionare all’interno della serie concausale degli accadimenti storici, quelli dotati concretamente di una reale “efficienza causale adeguata”, nel senso che, ad un giudizio controfattuale, eliminando idealmente l’intervento del mediatore (“messa in relazione”), deve potersi concludere - secondo la regola di giudizio del “più probabile che non” - o che l’evento (i.e. conclusione dell’affare) non vi sarebbe stato ovvero che l’evento non si sarebbe comunque realizzato nella stessa vantaggiosa contingenza. Valutazione che, alla luce del compendio probatorio della vicenda in giudizio, consente di concludere che in assenza dell’attività dell’attrice, i convenuti non avrebbero stipulato la compravendita nelle medesime circostanze di tempo e luogo. È stato fatto oggetto di allegazione e prova, infatti, che è grazie all’intervento del mediatore che il convenuto ............... abbia avuto accesso ad “informazioni riservate”, come ad esempio nome, recapiti, od altri possibili mezzi di contatto con il venditore o dati catastali dell’immobile difficilmente reperibili in altro modo. Al contrario, non è provato che ..........., cessato il rapporto con l’agenzia, si sia diversamente attivato, ad esempio con pubblicazione di annunci privati, per avviare una propria negoziazione rispetto a quella avviata dall’agenzia. Le informazioni ottenute dal ................ grazie a questa vengono dunque impiegate al fine di entrare in contatto con la famiglia Crescente mediante la comune conoscenza del sig. ................., il cui intervento non dà inizio ad una diversa trattativa tra le parti, ma al più si connota come seconda intermediazione del medesimo affare tra i due convenuti. Dai detti principi discende che il conferimento dell’incarico nell’interesse del vendi-tore non esclude, in astratto, la possibilità che si instauri un rapporto di mediazione con il futuro acquirente e che, per l’attività utilmente prestata e sfociata nell’assunzione di un impegno giuridicamente rilevante alla vendita o all’acquisto del bene, il mediatore maturi il diritto alla provvigione anche verso il contraente che non ha conferito un for-male incarico. È stato, comunque, opportunamente precisato che in questi casi, affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione, è necessario che l’attività di mediazione sia svolta in modo palese, rendendo note ai soggetti intermediati la propria qualità e terzietà (cfr. Cass. n. 4107/2019; conf. Cass. n. 12651/2020; Cass. n. 7554/2023).download riservato - non acquistabile -
Nº 6172Data 25/01/2024Downloads: 4
IL MANCATO RISPETTO DEL TERMINE PREVISTO PER LA STIPULA DELL’ATTO DEFINITIVO NELLA PROPOSTA DI ACQUISTO, NON DETERMINA LO SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO, ANCHE QUALORA SIA ESSENZIALE, NEL CASO IN CUI LE PARTI HANNO MANIFESTATO MEDIANTE SEMPLICI COMPORTAMENTI, E QUINDI ANCHE SENZA DICHIARAZIONE SCRITTE, LA VOLONTÀ DI PROSEGUIRE NEL CONTRATTO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA GENNAIO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di compravendita, innanzi al Tribunale Ordinario di Salerno, PRIMA SEZIONE, in composizione monocratica ed in persona, in data 22.01.2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO: Benchè le parti avessero sancito che il termine del 30.01.17 era da considerarsi essenziale, entrambi hanno successivamente concordato il differimento della data al giorno successivo per consentire alla banca di emettere la quietanza estintiva del mutuo. Infatti l’adempimento dell’obbligazione del contratto preliminare non poteva in ogni caso essere esigibile alla data del 30.01.17 se la banca mutuante non avesse reso disponibile alle parti ed al notaio il calcolo del conteggio estintivo del mutuo. Da quanto riferito dal notaio _________ e dal teste_________ (e dalle sit rese nel procedimento penale e depositate il 04.07.23) l’appuntamento per la stipula del rogito definitivo fu fissato, per esigenze della banca, proprio presso la sua sede in data 31.01.17. Pur a ritenere non espressamente provato l’accordo per il differimento della stipula, si perviene in ogni caso alla conclusione dell’inadempimento del promittente venditore. In materia di termine essenziale ex art 1457 c.c. la S.C. di Cassazione ha enunciato i seguenti principi di diritto: “La previsione di un termine essenziale per l'adempimento del contratto, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale” (Cass., Sentenza n. 16880 del 05/07/2013); “Il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (nella specie la Corte Cass. ha confermato la sentenza con la quale i giudici di merito avevano ritenuto non essenziale il termine che nel contratto preliminare le parti, adoperando l'espressione "entro e non oltre", avevano fissato per il rogito, basandosi sulla redazione di altra scrittura proprio nel giorno stesso in cui si sarebbe dovuto stipulare il definitivo e sulla testimonianza del notaio circa il presunto consenso del ricorrente alla proroga del termine previsto)” (Sentenza n. 5797 del 17/03/2005); “In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ., solo pag. 10/14 quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine” (sentenza n. 3645 del 16/02/2007); “In tema di contratto preliminare di compravendita, l'essenzialità del termine per la stipula del definitivo va desunta non già da mera formula di stile ma dalla volontà delle parti come emergente da specifiche espressioni adoperate dai contraenti dalle quali desumere l'intenzione di considerare ormai venuta meno l'utilità perseguita nel caso di conclusione del contratto definitivo oltre la data stabilita” (Sentenza n. 21587 del 15/10/2007). Ebbene, il _________ ha tenuto un contegno diametralmente opposto al criterio ermeneutico tracciato dagli _________ in tali pronunce. Infatti dopo la scadenza del termine essenziale, il _________ si è regolarmente recato in banca, il giorno seguente, 31.01.17, per la stipula del contratto, ma si è tirato indietro solo perché pretendeva l’accollo da parte del compratore di oneri condominiali, non di certo perché riteneva che il contratto preliminarefosse già risolto per scadenza del termine essenziale. Il contegno del _________, di presentarsi in banca alle ore 12.00 del 31.01.17 per la stipula (tale orario è indicato nella raccomandata inviata dal compratore _________al in data 01.02.17), configura una rinuncia tacita per facta concludentia della facoltà di richiederela risoluzione del contratto ex art 1457 c.c. in quanto del tutto incompatibile e discrepantecon chi si ritiene liberato dal vincolo contrattuale.Alla luce di tali considerazioni risulta giuridicamente irrilevante il fatto che il _________, al sol fine di procurarsi una prova scritta da spendere in un futuro giudizio e pertrattenere per sé la caparra, si fosse affrettato, dopo essersi allontanato dalla Banca, a spedire nella medesima data del 31.01.17, alle ore 13.42, una raccomandata con ricevuta di ritorno per dichiarare, viceversa, al compratore _________la risoluzione del contratto. In conclusione, il _________ è stato inadempiente all’obbligo sancito nel contratto preliminare del 22.01.16 di stipulare il contratto definitivo di compravendita dell’immobile sito in Salerno via ___________ Accertato l’inadempimento, merita accoglimento la domanda principale di parte attrice di emanazione di una sentenza costitutiva ex art 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto non concluso. II PRINCIPIO: Com’è noto, la sentenza ex art 2932 c.c. rientra tra le pronunce c.d. “condizionate”, i cui effetti si producono nella sfera giuridica delle parti all’esito dell’adempimento della specifica obbligazione di pagamento del prezzo sancita in dispositivo. Nel caso di specie il compratore deve ancora versare il prezzo residuo di € 300.000,00 destinato in parte all’estinzione del mutuo acceso dal _________ presso la _________ Banca, per il quale risulta iscritta ipoteca sul bene immobile. La sentenza ex art 2932 c.c. deve produrre gli stessi effetti del contratto non concluso. Le condizioni della compravendita sono dettate nel preliminare del 22.12.16 e precisamente si conveniva che “il debito residuo nascente dalla predetta ipoteca sarà integralmente estinto con parte dei proventi della vendita … contestualmente alla stipula del contratto definitivo e la relativa ipoteca verrà cancellata con le modalità e secondo la normativa prevista dal D.L. 223/2006 convertito con Legge 4 agosto 2006”. Ne consegue che in fase di esecuzione di questo titolo giudiziario il _________dovrà versare alla banca _________ l’importo residuo, all’attualità, del mutuo stipulato nel 2010 dal _________. Si potrà quindi procedere in seguito all’estinzione dell’ipoteca. L’importo che residua spetterebbe al venditore _________, ma, come rappresentato e documentato in atti da parte attrice, un altro creditore dell’odierno convenuto, dr. _________ notificava sia al debitore _________ sia al _________un pignoramento mobiliare presso terzi avente ad oggetto la somma da questi dovuta al primo a titolo di prezzo residuo del contratto di compravendita dell’immobile sito in Salerno via _________. Il pignoramento ha l’importo di € 934.228,05 (pari al credito riconosciuto aumentato della metà) dovuto dal debitore _________ al creditore, e copre pertanto l’intera somma che il _________dovrebbe versare al debitore principale in esecuzione di questa sentenza – detratta la somma da versarsi alla banca per l’estinzione del mutuo -.download riservato - non acquistabile -
Nº 6112Data 24/11/2023Downloads: 9
IL CONTRATTO PER PERSONA DA NOMINARE: UNA GUIDA RAPIDA
Il contratto per persona da nominare si ha quando un contraente, chiamato stipulans, si riserva di nominare successivamente un terzo, chiamato electus, che diventerà il titolare dei diritti e degli obblighi nascenti dal contratto fin dall’origine ovvero ex tunc.download riservato - non acquistabile -
Nº 6048Data 16/09/2023Downloads: 5
TELECAMERE IN CONDOMINIO: IL DIRITTO ALLA SICUREZZA PREVALE SU QUELLO DELLA PRIVACY
Si segnala la sentenza n.440 del 29 giugno 2023 del Tribunale di Prato nella quale si affronta la questione della legittimità o meno della installazione di telecamere nel condominio evidenziandosi un problema di coordinamento tra diritto alla riservatezza e diritto alla sicurezza.download riservato - non acquistabile -
Nº 6035Data 13/09/2023Downloads: 3
IL MEDIATORE NON HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI SE NON PROVA DI AVER COMUNICATO L'ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA E LA FIRMA DI RICEZIONE DELLA PROPOSTA ACCETTATA DELL'ACQUIRENTE NON PROVA NULLA SE E' STATA APPOSTA PRIMA DELL'ACCETTAZIONE. SENTENZA VITTORIOSA --
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI AVELLINO - II SEZIONE CIVILE, in persona della dott.ssa Teresa Cianciulli, in data 30 MAGGIO 2023, che ha accolto il seguente principio: Il mediatore non ha diritto alle provvigioni se non prova di aver comunicato l’accettazione della proposta all’acquirente entro il termine di validità della stessa e tale prova non può essere data dalla firma di ricezione della proposta accettata, quando vi è prova che tale firma è stata apposta insieme alla firma della proposta, quando non era stata ancora accettata: Cosi testualmente: “Anzi, in senso contrario, giova evidenziare che è emerso come l’attore, promissario acquirente, ha sottoscritto l’apposito modulo predisposto dall’Agenzia immobiliare che attestava la ricezione della proposta di acquisto accettata, ma ciò è avvenuto in assenza della conoscenza dell’accettazione come emerge dalla mancata presenza della firma dei promittenti venditori sulla proposta nelle parte riservata all’accettazione”.download riservato - non acquistabile -
Nº 5986Data 01/07/2023Downloads: 36
PARERE 990: SE E' VALIDA LA COMPRAVENDITA NEL CASO CHE LA PLANIMETRIA CATASTALE, CONTRARIAMENTE A QUANTO DICHIARATO IN ATTO PUBBLICO, NON SIA CONFORME ALLA SITUAZIONE DI FATTO E L'ACQUIRENTE ABBIA DICHIARATO IN ATTO DISSIMULATO DI ESSERNE A CONOSCENZA
La risposta al presente quesito deve essere obbligatoriamente resa in termini ipotetici e con ogni riserva, stante l'assenza di precedenti giurisprudenziali specifici. In definitiva si confrontano varie scuole di pensiero, che spaziano da un'interpretazione sostanziale della norma, a quelle più squisitamente formalistiche e documentali, con risultati diametralmente opposti... Continua€ 99,00 -
Nº 5766Data 05/10/2022Downloads: 39
PARERE N. 963 - SE IL MEDIATORE E' TENUTO A RITIRARE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO DI UN INTERESSATO, OPPURE A FAR VISIONARE L'IMMOBILE, LADDOVE SUSSISTA GIA' UNA TRATTATIVA IN CORSO CON ALTRO CLIENTE
La risposta, per quanto debba essere obbligatoriamente resa con ogni riserva, stante l’assenza di precedenti specifici, pare essere verosimilmente affermativa, nel senso di seguito spiegato.- Pur non sussistendo alcuna norma che ponga espressamente un obbligo a carico del mediatore di sottoporre al venditore tutte le proposte provenienti da qualunque soggetto interessato......€ 99,00 -
Nº 5759Data 29/09/2022Downloads: 5
PARERE N. 910 - QUANDO IL LOCATORE DI UN CONTRATTO AD USO ABITATIVO È UNA DITTA INDIVIDUALE, PUÒ ADOTTARE LE MOTIVAZIONI USO PROPRIO DI CUI ALLA LETT A ART. 3 L. 431/98.
La risposta, per quanto debba essere obbligatoriamente resa con ogni riserva, stante l’assenza di precedenti specifici, può essere verosimilmente affermativa.- Come noto l’'art. 3, della Legge n. 431/1198, rubricato Disdetta del contratto da parte del locatore, prevede testualmente che: «1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del......€ 200,00 -
Nº 5677Data 09/05/2022Downloads: 37
PARERE 980 - SE È VALIDA LA PROPOSTA ACCETTATA DAL GENITORE IN PROPRIO, SENZA SPENDITA DEL POTERE DI RAPPRESENTANZA DEL MINORE PER LA VENDITA DELL'IMMOBILE DI PROPRIETÀ DEL MINORE, SOTTOPOSTA ALLA CONDIZIONE SOSPENSIVA DELL'OTTENIMENTO DELL'AUTORIZZAZIONE
La risposta al quesito può essere espressa in termini favorevoli, seppur con riserva, stante l’assenza di specifici precedenti giurisprudenziali in punto.- Come noto l’art. 320, comma 3, c.c., stabilisce ....€ 99,00 -
Nº 5558Data 23/11/2021Downloads: 11
Mancata registrazione del contratto di locazione concluso dopo l'entrata in vigore della l. n. 431 del 1998
Cass. Civ., Sez. 3 - , Sentenza n. 9475 del 09/04/2021 Locazione ad uso abitativo - Art. 13, comma 7, l. n. 431 del 1998, come sostituito ex art. 1, comma 59, l. n. 208 del 2015 - Espressione "entrata in vigore della presente legge" - Interpretazione - Conseguenze - Mancata registrazione del contratto concluso dopo l'entrata in vigore della l. n. 431 del 1998 - Nullità relativa di protezione - Fondamento. Il riferimento, contenuto nell'art. 13, comma 7, della l. n. 431 del 1998, come sostituito dall'art. 1, comma 59, della l. n. 208 del 2015, alla "entrata in vigore della presente legge" come momento a partire dal quale devono ritenersi applicabili le disposizioni di cui al precedente comma 6 del medesimo art. 13, va inteso secondo i criteri di interpretazione dettati dall'art. 12 delle preleggi come riguardante la data di entrata in vigore della legge modificata (l. n. 431 del 1998) e non di quella modificante (l. n. 208 del 2015). Ne deriva che i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati a decorrere dall'entrata in vigore della l. n. 431 del 1998, per i quali il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine indicato al comma 1 dell'art. 13 citato, sono affetti da nullità relativa di protezione, a prescindere dal fatto che siano stati conclusi o meno in forma scritta ed ancorché i correlati giudizi siano stati introdotti prima della modifiche apportate dal richiamato art. 1, comma 59, allo stesso art. 13; causa di nullità, pertanto, denunciabile dal solo conduttore, ricorrendo uno dei casi nei quali quest'ultimo ha la facoltà di domandare "la riconduzione del contratto a condizioni conformi". © Riproduzione riservatadownload riservato - non acquistabile -
Nº 5536Data 20/10/2021Downloads: 2
Finestra sul muro comune: quando è legittima?
L'art. 1117 c.c. che elenca i beni ed i servizi che, salvo titolo contrario (iniziale atto di vendita con riserva di proprietà ad uno o alcuni condòmini, Regolamento accettato da tutti gli iniziali proprietari con riserva di proprietà similare), devono presumersi comuni, fa menzione unicamente dei «muri maestri», espressione con la quale intendiamo i muri portanti, ovvero quelle strutture, sia interne che esterne, che costituiscono lo 'scheletro' dell'edificio e senza i quali lo stesso non potrebbe sostenersi............download riservato - non acquistabile
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