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Nº 6653Data 25/08/2026Downloads: 5
L’AGENTE IMMOBILIARE NON È TENUTO A VERIFICARE LA REGOLARITÀ URBANISTICA DELL’IMMOBILE IN ASSENZA DI UNO specifico INCARICO – SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA – LEGALI ASSOCIATI – LUGLIO 2026.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio D’Aragona – Legali Associati, responsabile del procedimento Avv. Francesco Brescia, innanzi al TRIBUNALE DI ROMA, X SEZIONE CIVILE, il quale ha escluso ogni responsabilità dell’agenzia immobiliare convenuta. Il Tribunale ha precisato che, in assenza di uno specifico incarico, il mediatore non è tenuto a svolgere indagini di natura tecnico-giuridica sulla regolarità urbanistica e sulla commerciabilità dell’immobile. Nel caso di specie, inoltre, l’agenzia aveva adeguatamente tutelato l’acquirente, inserendo nella proposta apposite clausole che subordinavano il pagamento del prezzo alla regolarità dell’immobile e la trasformazione del deposito fiduciario in caparra confirmatoria all’esito positivo delle verifiche affidate ai professionisti dell’acquirente. Poiché l’assegno non era mai stato consegnato ai venditori, la caparra confirmatoria non si era mai perfezionata. L’agenzia, avendo agito esclusivamente quale mediatrice e depositaria fiduciaria, non poteva essere condannata al pagamento del doppio della somma. Tutte le domande proposte nei suoi confronti sono state respinte.download riservato - non acquistabile -
Nº 6551Data 13/05/2025Downloads: 3
L'acquirente di un immobile locato ha l'obbligo di restituire il deposito cauzionale al conduttore, a meno che non ci sia un accordo specifico che ne disponga diversamente.
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Nº 5710Data 15/06/2022Downloads: 2
Accesso civico per visionare i permessi di costruire: è lecito anche senza uno specifico motivo di interesse
Il ricorso al TAR della Regione Puglia era stato proposto da un giornalista professionista a seguito dal mancato riscontro della possibilità di accedere ad alcuni documenti amministrativi. Il ricorrente dichiarava di essere residente nella città pugliese e che la sua abitazione era distante circa 10 metri da un lotto edilizio, dove era stata demolita una vecchia palazzina di tre piani per procedere ad una ricostruzione......download riservato - non acquistabile -
Nº 1751Data 19/01/2007Downloads: 2
Se il diritto del mediatore alla provvigione sorge anche in assenza di un incarico specifico?
Tribunale di Mantova, sentenza 7 novembre 2006, n. 1086download riservato - non acquistabile -
Nº 6650Data 27/07/2026Downloads: 22
MODULO – INCARICO DI TRATTATIVA PER SINGOLO AFFARE CON PATTUIZIONE DELLA PROVVIGIONE DOVUTA ALL’AGENZIA IMMOBILIARE.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO QUANDO L’AGENZIA IMMOBILIARE AVVIA O PROSEGUE UNA TRATTATIVA RELATIVA AD UNO specifico AFFARE E INTENDE FORMALIZZARE DIRETTAMENTE CON IL CLIENTE L’ATTIVITÀ DI MEDIAZIONE SVOLTA E LA PROVVIGIONE PATTUITA. IL MODULO CONSENTE DI IDENTIFICARE CON PRECISIONE L’IMMOBILE E L’ALTRA PARTE DELL’AFFARE, DI DETERMINARE L’IMPORTO DELLA PROVVIGIONE E DI REGOLARE GLI OBBLIGHI DEL CLIENTE NELL’IPOTESI DI RIPRESA DELLE TRATTATIVE O DI SUCCESSIVA CONCLUSIONE DELL’AFFARE, ANCHE PER IL TRAMITE DI SOGGETTI A LUI COLLEGATI, SEMPRE IN PRESENZA DEI PRESUPPOSTI PREVISTI DALL’ART. 1755 C.C. UNO STRUMENTO OPERATIVO PARTICOLARMENTE UTILE QUANDO NON È STATO SOTTOSCRITTO UN INCARICO GENERALE DI RICERCA O DI MEDIAZIONE E SI RENDE NECESSARIO DISCIPLINARE PER ISCRITTO IL RAPPORTO PROVVIGIONALE RELATIVO AD UNA SINGOLA E specifica OPERAZIONE IMMOBILIARE.€ 39,00 -
Nº 6651Data 27/07/2026Downloads: 14
MODULO – PATTUIZIONE DELLA PROVVIGIONE PER SINGOLO AFFARE IMMOBILIARE, CON OBBLIGO DI COMUNICARE LA RIPRESA DELLE TRATTATIVE E RICONOSCIMENTO DEL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE IN CASO DI SUCCESSIVA CONCLUSIONE DELL’AFFARE.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO QUANDO L’AGENZIA IMMOBILIARE HA MESSO IN RELAZIONE IL CLIENTE CON LA CONTROPARTE IN ORDINE AD UNO specifico AFFARE E INTENDE FORMALIZZARE PER ISCRITTO L’IMPORTO E IL MOMENTO DI MATURAZIONE DELLA PROVVIGIONE DOVUTA PER L’ATTIVITÀ DI MEDIAZIONE SVOLTA. IL MODULO IDENTIFICA PUNTUALMENTE IL CLIENTE, L’IMMOBILE, LA CONTROPARTE E LA PROVVIGIONE PATTUITA E CONTIENE LA DICHIARAZIONE DEL CLIENTE DI NON AVERE RICEVUTO IN PRECEDENZA LA PROPOSTA DEL MEDESIMO AFFARE E DI NON AVERE GIÀ INTRATTENUTO TRATTATIVE CON L’ALTRA PARTE. PREVEDE, INOLTRE, L’OBBLIGO DI COMUNICARE TEMPESTIVAMENTE ALL’AGENZIA L’EVENTUALE RIPRESA DELLE TRATTATIVE E DISCIPLINA IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE QUALORA IL MEDESIMO AFFARE VENGA SUCCESSIVAMENTE CONCLUSO, IN PRESENZA DEL NESSO CAUSALE PREVISTO DALL’ART. 1755 C.C., ANCHE DA PARENTI, AFFINI, SOGGETTI PRESENTI ALLA VISITA O PERSONE CONCRETAMENTE RICONDUCIBILI AL CLIENTE. IL MODULO PRECISA ANCHE CHE L’AGENZIA CONTINUERÀ A TRASMETTERE AL VENDITORE LE EVENTUALI ULTERIORI PROPOSTE FORMULATE DA TERZI E CHE LA SCELTA DELLA PROPOSTA RESTA RISERVATA ESCLUSIVAMENTE AL VENDITORE. UNO STRUMENTO OPERATIVO PARTICOLARMENTE UTILE PER DOCUMENTARE IL RAPPORTO PROVVIGIONALE RELATIVO AD UNA SINGOLA OPERAZIONE IMMOBILIARE E TUTELARE L’ATTIVITÀ SVOLTA DALL’AGENZIA NELL’IPOTESI DI RIPRESA DELLE TRATTATIVE O DI SUCCESSIVA CONCLUSIONE DELL’AFFARE.€ 39,00 -
Nº 6626Data 02/12/2025Downloads: 80
MODULO DICHIARAZIONE DI NOMINA EX ART. 1401 C.C. DA INVIARE DOPO IL PRELIMINARE IN CUI CI SI È RISERVATI LA FACOLTÀ DI NOMINA DI UN TERZO INTESTATARIO, AL VENDITORE NEI TERMINI PREVISTI NEL CONTRATTO.
quando deve essere utilizzato? Questo modulo va utilizzato quando, dopo aver sottoscritto un contratto preliminare di compravendita immobiliare nel quale il promissario acquirente ha inserito la clausola “per persona da nominare” (artt. 1401 ss. c.c.), si intende far subentrare nel contratto un terzo che diventerà l’effettivo acquirente e, quindi, l’intestatario nell’atto definitivo (rogito). In altre parole, il promissario acquirente che ha firmato il preliminare non sta “cambiando idea” sulle condizioni: sta esercitando una facoltà già prevista, per far sì che i diritti e gli obblighi del preliminare passino al soggetto nominato, che poi comparirà come acquirente al rogito. Il modulo si usa compilando i dati delle parti, richiamando con precisione gli estremi del preliminare e dell’immobile e, soprattutto, facendo sottoscrivere la dichiarazione anche al soggetto nominato, perché la nomina sia efficace solo se accompagnata dall’accettazione del terzo (in alternativa, se esiste, può valere una procura anteriore al preliminare, ma nella prassi immobiliare la strada più lineare è l’accettazione firmata dal nominato). Una volta compilato e firmato, il documento va comunicato al venditore entro il termine previsto: se nel preliminare le parti hanno stabilito un termine specifico (ad esempio “almeno tre giorni prima del rogito”), quello prevale e va rispettato; in tal caso, non è sufficiente “fare la nomina direttamente in atto” se ciò significherebbe arrivare oltre la scadenza pattuita. È quindi opportuno inviare la dichiarazione con modalità tracciabile (PEC o raccomandata A/R), così da avere prova certa della data di comunicazione, e consegnarne copia anche al notaio incaricato della stipula, affinché possa predisporre correttamente l’atto definitivo intestandolo al nominato. Quanto alle particolarità più rilevanti, è bene sapere che la dichiarazione di nomina deve essere valida ed efficace: se manca l’accettazione del terzo (o la procura anteriore), oppure se la nomina è tardiva rispetto al termine concordato, la nomina non produce effetti e il preliminare resta pienamente efficace tra le parti originarie, con la conseguenza che il promissario acquirente che ha firmato “con riserva” rimane obbligato verso il venditore. In questo scenario il venditore, più che “opporsi” in senso discrezionale, può legittimamente rifiutare di stipulare con il terzo perché, giuridicamente, la nomina non è stata perfezionata nei modi e tempi dovuti, e può pretendere la stipula con il contraente originario alle condizioni già pattuite. Un altro punto importante riguarda la forma: la dichiarazione di nomina e l’accettazione (o procura) devono rivestire la stessa forma usata per il preliminare; quindi, se il preliminare è stato redatto in scrittura privata semplice, in linea generale anche la nomina può essere in scrittura privata, mentre se il preliminare è atto pubblico o scrittura privata autenticata è opportuno che la nomina segua la medesima forma. Infine, se il preliminare è stato trascritto o comunque richiede pubblicità per determinati effetti, può essere necessario coordinare con il notaio anche gli adempimenti di pubblicità della nomina, così da mantenere allineati forma ed effetti verso i terzi.€ 49,00 -
Nº 6571Data 19/06/2025Downloads: 11
IL MEDIATORE NON È TENUTO AD EFFETTUARE LA VERIFICA DELLA REGOLARITÀ DEI TRASFERIMENTI ANTECEDENTI ALL’ATTO DI PROPRIETÀ DEL VENDITORE - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - APRILE 2025.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio D'aragona-legali associati, responsabile del procedimento avvocato Francesco Brescia, innanzi al tribunale di Napoli, 11ª sezione civile, nell'aprile del 2025, il quale ha sancito testualmente quanto segue:E’ noto, infatti, che, secondo la prevalente giurisprudenza, il mediatore non è tenuto a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica, a meno che ciò non abbia costituito oggetto di uno specifico mandato (ex plurimis, v. in tal senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 29229 del 12/11/2019). Nella specie, non pare potersi rinvenire una specifica pattuizione in tal senso nell’impegno ad accertare le “circostanze sullo stato dell’immobile risultante dai pubblici registri”, cui ha fatto riferimento la difesa della convenuta onde affermare la negligenza dell’attore. E’ la medesima convenuta, infatti, ad aver sostenuto che ella è titolare della piena ed esclusiva proprietà dei cespiti compravenduti, né le irregolarità emerse paiono agevolmente percepibili, senza contare che non risulta neppure dimostrato che esse rappresentassero effettivo e insormontabile impedimento al perfezionamento dell’affare.download riservato - non acquistabile -
Nº 6385Data 04/11/2024Downloads: 27
IL MEDIATORE NON È RESPONSABILE DEGLI ABUSI DELL’IMMOBILE NEL MOMENTO IN CUI HA UTILIZZATO IL MODULO “SCHEDA IMMOBILE LEX CONSULT”, LADDOVE ABBIA INSERITO NELLA STESSA TUTTE LE INFORMAZIONI DI CUI ERA A CONOSCENZA CIRCA LA SITUAZIONE URBANISTICA DELL’IMMOBILE, IN QUANTO LA SCHEDA STESSA, SOTTOSCRITTA DA ENTRAMBE LE PARTI, ESCLUDE CHE IL MEDIATORE SIA STATO INCARICATO DI SVOLGERE INDAGINI ULTERIORI O DI INCARICARE UN TECNICO A TAL FINE.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Benevento, seconda sezione civile nel luglio 2024 - Nel caso di specie, il Tribunale di Benevento, ha confermato, infatti, “in diritto, che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che 1) il mediatore è tenuto, sulla base della diligenza qualificata sottesa all’attività professionale svolta, a riferire di irregolarità urbanistiche ed edilizie a lui note o conoscibili, fermo restando che, in difetto di uno specifico incarico in tal senso, non è tenuto a svolgere accertamenti di natura tecnico – giuridica volti a verificare la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile e del relativo titolo di provenienza (cfr. Cassazione civile sez. II, 16/01/2020, n.784; e, in senso conforme più recentemente, cfr. Cassazione civile sez. II, 02/05/2023, n. 11371); 2) ai fini del riconoscimento della provvigione, la recentissima giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto. Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita.(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva ritenuto il diritto alla provvigione condizionato dalla stipula del contratto definitivo di compravendita, in forza della mera assenza nel modulo dell'agenzia della data di stipulazione del contratto, la quale fungeva, invece, da termine di pagamento e non da elemento condizionante del diritto alla provvigione già sorto, pertanto, per effetto dell'accettazione della proposta da parte del promittente acquirente)” (Cassazione civile sez. II, 24/01/2024, n. 2359, e, in senso conforme nella giurisprudenza di merito, cfr., inter alia, Corte appello Napoli sez. III, 05/04/2023, n.1577). Ebbene, in applicazione di tali principi, si osserva che infondata è la deduzione del convenuto in merito alla responsabilità di SOC. …... S.R.L.S. per non aver riferito di eventuali abusi edilizi relativamente all’immobile promesso in vendita, atteso che nella “scheda immobile” del 19.05.2016 -sottoscritta da attore e convenuto ed allegata alla proposta di vendita (cfr. allegato sub 6 alla comparsa di costituzione e risposta di SOC. ………. S.R.L.S.)- non solo sono riportate le difformità catastali comunicate al mediatore e poi indicate anche in sede di preliminare e qualificate -appunto- come mere irregolarità catastali; ma le parti, contestualmente, hanno anche espressamente dichiarato -con clausola specificamente approvata per iscritto- di non aver conferito al mediatore alcun incarico di verifica tecnica sulla conformità urbanistica, rinunciando a qualsivoglia pretesa ed azione nei confronti dello stesso mediatore per eventuali inesattezze, omissioni od inveridicità di quanto dichiarato in merito all’immobile stesso (cfr. scheda immobile laddove si dichiara che “[…] Il venditore Sig. C. F. con l’accettazione della presente conferma tutte le informazioni sopra recate e ne garantisce espressamente la veridicità e la attuale validità. La presente scheda immobile è stata redatta sulla base delle informazioni fornite dal venditore e delle risultanze delle visure ipotecarie e catastali, con l’espressa intesa che eventuali ulteriori verifiche dovranno essere demandate dalle parti a propri consulenti tecnici e legali, essendo escluso che l’agenzia abbia mai ricevuto alcun incarico in tal senso. Le parti – conseguenzialmente – la esonerano da ogni e qualsiasi responsabilità per eventuali inesattezze, omissioni od inveridicità, anche derivante da circostanze quivi non espressamente richiamate, rinunziando ad ogni e qualsiasi pretesa in suo confronto […]”.download riservato - non acquistabile -
Nº 6175Data 02/02/2024Downloads: 25
IL MEDIATORE NON PUO’ ESSERE RITENUTO RESPONSABILE DELLE IRREGOLARITA’ DELL’IMMOBILE, IN QUANTO E’ ESCLUSO CHE TRA I SUOI OBBLIGHI, RIENTRI QUELLO DI EFFETTUARE INDAGINI DI CARATTERE TECNICO, COME QUELLE PER LA VERIFICA DELL’ABUSIVITA’ O MENO DEL BENE POICHE’ RICHIEDONO COMPETENZE CHE NON RIENTRANO NEL NOVERO DELLE COGNIZIONI SPECIALISTICHE ESIGIBILI IN RELAZIONE ALLA CATEGORIA PROFESSIONALE DI APPARTENENZA (CFR. CASS. N. 6926/2012). SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA GENNAIO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica nel GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO Con riferimento alla nozione di “affare concluso” la costante giurisprudenza ha affermato che “l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'adempimento del contratto, indipendentemente dal fatto che, a tal fine, siano formulate concrete: rivendicazioni in via giudiziale o no (cfr. Cassazione civile sez. III, 21 luglio 2004, n. 13590; Cassazione civile sez. III, 23 marzo 1998, n. 3076; Cassazione civile sez. III, 21 maggio 1998, n. 5080; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132). Mentre, “per atto minimo conclusivo dell'affare ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, si deve intendere il compimento di una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, o di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno e pertanto anche con la stipulazione di un contratto preliminare, anche se non seguito da definitivo, essendo lo stesso idoneo a creare un vincolo giuridico tra le parti, che abilita ognuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto e nella particolare materia I. abiliti all'esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c.” (cfr. Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 13 marzo 1995, n. 2905; Cassazione civile sez. III, 16 giugno 1992 n. 7400; _____________, 13 gennaio 2000; Pret. Bologna, 9 aprile 1996). Ed ancora “nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare” (Cass. 13260/2009). Anche la stipulazione di un contratto preliminare - pertanto - è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta ad substantiam (artt. 1350 e 1351 c.c.) (cfr., in termini, ex multis, Cass. 16 giugno 1992, n. 7400). In relazione alle vicende successive alla intervenuta conclusione dell’affare la Suprema Corte ha chiarito che “nessun rilievo possono avere sul diritto alla mediazione le successive vicende alla conclusione dell'affare, non potendosi ritenere che il diritto del mediatore venga escluso o travolto da fattori sopravvenuti al maturarsi dell'affare per effetto del suo intervento, conclusione che può costituire unico fattore condizionante dell'insorgenza del diritto alla provvigione; ciò salva la facoltà delle parti di condizionare espressamente la corresponsione della provvigione al "buon fine" dell'affare” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 27 novembre 1982 n. 6472), II PRINCIPIO:In relazione alla domanda di restituzione della provvigione proposta da parte attrice, assume rilievo la circostanza che il preliminare di permuta sottoscritto tra le parti va qualificato ad effetti anticipati, stante l’immissione nel possesso della promissaria acquirente di uno dei cespiti oggetto di acquisto, all’atto della stipula del preliminare. Invero, all’art. 3 del contratto preliminare di permuta immobiliare, si legge: “Il possesso legale e materiale verrà trasmesso alla parte acquirente all’atto della stipula del rogito notarile e dalla data di quest’ultimo decoreranno gli effetti giudici della compravendita, fatta eccezione per il solo lotto sub. 1 che sin da oggi sarà dato in possesso legale alla Sig.ra _____________________”. Il suddetto contratto preliminare risulta, inoltre, subordinato alla condizione risolutiva della mancata concessione del mutuo alla promissaria acquirente avendo le parti inserito all’art. 12 la clausola che prevede espressamente che “In caso di mancata concessione del mutuo per cause non imputabili alla Sig.ra _____________________, la presente scrittura verrà risolta con la restituzione delle somme versate anche a titolo di caparra confirmatoria”. È altresì pacifico tra le parti e documentato che l’odierna attrice con raccomandata del 28.10.2018 ha invocato l’applicazione della suddetta clausola risolvendo sia la proposta di vendita che il contratto preliminare di permuta immobiliare in conseguenza della mancata concessione del mutuo da parte degli istituti di credito a cui si era rivolta e che, pertanto, si è realizzata la condizione risolutiva prevista in contratto. Ciò posto, facendo applicazione della normativa codicistica e dei principi giurisprudenziali sopra richiamati alla fattispecie in esame, quindi, la società convenuta ha diritto a trattenere le somme versate dall’attrice a titolo di provvigione, ai sensi del disposto di cui all’art. 1757, co. 2, cpc. III PRINCPIO:La Suprema Corte negli ultimi arresti giurisprudenziali ha dato continuità all'orientamento che nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica della reale natura abusiva o meno del bene in difformità rispetto a quanto dichiarato nell’atto di provenienza ovvero a condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza (cfr. Cass. n. 6926/2012). Si è poi ritenuto che una responsabilità del mediatore possa porsi in ordine alla mancata informazione circa la conformità urbanistica, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico (cfr. a tal fine Cass. n. 16623/2010, a mente della quale la responsabilità del mediatore si ravvisa per la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, nelle ipotesi in cui il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi). Nel caso di specie, non può dirsi violato l’obbligo informativo da parte dell’agenzia immobiliare convenuta, atteso che dalla documentazione depositata in atti, nello specifico dalla proposta d’acquisto redatta su formulari dell’agenzia immobiliare, emerge la dichiarazione circa la mancanza di agibilità e la non conformità dello stato d’opera dell’immobile con le planimetrie catastali; circostanza questa che non consente di ritenere che parte attrice non fosse stata edotta delle irregolarità urbanistiche.download riservato - non acquistabile -
Nº 6170Data 25/01/2024Downloads: 23
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI NEL CASO IN CUI IL PRELIMINARE VIENE RISOLTO PER LA MANCATA CONCESSIONE DEL MUTUO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI GENNAIO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica nel GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO Con riferimento alla nozione di “affare concluso” la costante giurisprudenza ha affermato che “l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'adempimento del contratto, indipendentemente dal fatto che, a tal fine, siano formulate concrete: rivendicazioni in via giudiziale o no (cfr. Cassazione civile sez. III, 21 luglio 2004, n. 13590; Cassazione civile sez. III, 23 marzo 1998, n. 3076; Cassazione civile sez. III, 21 maggio 1998, n. 5080; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132). Mentre, “per atto minimo conclusivo dell'affare ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, si deve intendere il compimento di una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, o di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno e pertanto anche con la stipulazione di un contratto preliminare, anche se non seguito da definitivo, essendo lo stesso idoneo a creare un vincolo giuridico tra le parti, che abilita ognuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto e nella particolare materia I. abiliti all'esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c.” (cfr. Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 13 marzo 1995, n. 2905; Cassazione civile sez. III, 16 giugno 1992 n. 7400; _____________, 13 gennaio 2000; Pret. Bologna, 9 aprile 1996). Ed ancora “nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare” (Cass. 13260/2009). Anche la stipulazione di un contratto preliminare - pertanto - è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta ad substantiam (artt. 1350 e 1351 c.c.) (cfr., in termini, ex multis, Cass. 16 giugno 1992, n. 7400). In relazione alle vicende successive alla intervenuta conclusione dell’affare la Suprema Corte ha chiarito che “nessun rilievo possono avere sul diritto alla mediazione le successive vicende alla conclusione dell'affare, non potendosi ritenere che il diritto del mediatore venga escluso o travolto da fattori sopravvenuti al maturarsi dell'affare per effetto del suo intervento, conclusione che può costituire unico fattore condizionante dell'insorgenza del diritto alla provvigione; ciò salva la facoltà delle parti di condizionare espressamente la corresponsione della provvigione al "buon fine" dell'affare” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 27 novembre 1982 n. 6472), II PRINCIPIO:In relazione alla domanda di restituzione della provvigione proposta da parte attrice, assume rilievo la circostanza che il preliminare di permuta sottoscritto tra le parti va qualificato ad effetti anticipati, stante l’immissione nel possesso della promissaria acquirente di uno dei cespiti oggetto di acquisto, all’atto della stipula del preliminare. Invero, all’art. 3 del contratto preliminare di permuta immobiliare, si legge: “Il possesso legale e materiale verrà trasmesso alla parte acquirente all’atto della stipula del rogito notarile e dalla data di quest’ultimo decoreranno gli effetti giudici della compravendita, fatta eccezione per il solo lotto sub. 1 che sin da oggi sarà dato in possesso legale alla Sig.ra _____________________”. Il suddetto contratto preliminare risulta, inoltre, subordinato alla condizione risolutiva della mancata concessione del mutuo alla promissaria acquirente avendo le parti inserito all’art. 12 la clausola che prevede espressamente che “In caso di mancata concessione del mutuo per cause non imputabili alla Sig.ra _____________________, la presente scrittura verrà risolta con la restituzione delle somme versate anche a titolo di caparra confirmatoria”. È altresì pacifico tra le parti e documentato che l’odierna attrice con raccomandata del 28.10.2018 ha invocato l’applicazione della suddetta clausola risolvendo sia la proposta di vendita che il contratto preliminare di permuta immobiliare in conseguenza della mancata concessione del mutuo da parte degli istituti di credito a cui si era rivolta e che, pertanto, si è realizzata la condizione risolutiva prevista in contratto. Ciò posto, facendo applicazione della normativa codicistica e dei principi giurisprudenziali sopra richiamati alla fattispecie in esame, quindi, la società convenuta ha diritto a trattenere le somme versate dall’attrice a titolo di provvigione, ai sensi del disposto di cui all’art. 1757, co. 2, cpc. III PRINCPIO:La Suprema Corte negli ultimi arresti giurisprudenziali ha dato continuità all'orientamento che nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica della reale natura abusiva o meno del bene in difformità rispetto a quanto dichiarato nell’atto di provenienza ovvero a condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza (cfr. Cass. n. 6926/2012). Si è poi ritenuto che una responsabilità del mediatore possa porsi in ordine alla mancata informazione circa la conformità urbanistica, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico (cfr. a tal fine Cass. n. 16623/2010, a mente della quale la responsabilità del mediatore si ravvisa per la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, nelle ipotesi in cui il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi). Nel caso di specie, non può dirsi violato l’obbligo informativo da parte dell’agenzia immobiliare convenuta, atteso che dalla documentazione depositata in atti, nello specifico dalla proposta d’acquisto redatta su formulari dell’agenzia immobiliare, emerge la dichiarazione circa la mancanza di agibilità e la non conformità dello stato d’opera dell’immobile con le planimetrie catastali; circostanza questa che non consente di ritenere che parte attrice non fosse stata edotta delle irregolarità urbanistiche.download riservato - non acquistabile -
Nº 5792Data 25/11/2022Downloads: 6
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI ALLORQUANDO ABBIA MESSO IN RELAZIONE LE PARTI E NON HA ALCUN RILIEVO IL TEMPO INTERCORSO TRA L’ULTIMA ATTIVITÀ DEL MEDIATORE E LA CONCLUSIONE DELL’AFFARE SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA NOVEMBRE 2022
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, in persona del Gop Dott.ssa Anna Ruotolo. In questo caso i Giudici hanno dettato i seguenti principi: il diritto del mediatore al pagamento della provvigione si prescrive in un anno dalla conclusione dell’affare, così come emerge dal combinato disposto degli artt. 1755 comma 1 e 2950 c.c.; la prescrizione decorre ex art. 2935 c.c. dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, momento che va inteso come possibilità legale e non già materiale di esercizio del diritto (per la pacifica giurisprudenza, cfr. ex pluribus Cass. n. 423/1996, Cass. n. 7645/1994, Cass. n. 94/1994, Cass. n. 1247/1987, Cass. n. 5682/1985, Cass. n. 1445/1985; con specifico riferimento alla mediazione, cfr. Cass. n. 11348/1998, Cass. n. 4333/1994, Cass. n. 2604/1988). II PRINCIPIO “il mediatore che fa valere il diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 1755 c.c. ha l’onere di provare sia d'aver posto i contraenti in contatto tra loro sia che, in seguito a questo contatto ed eventualmente all'ulteriore opera di mediazione da lui svolta, è stata possibile la conclusione dell’affare” (Cass. civ., sez. II, 5 dicembre 1989, n. 5370). III PRINCIPIO Nel caso di specie deve ritenersi che l’attività svolta dal mediatore sia stata indispensabile per la conclusione dell’affare stante l’intervento dello stesso a mettere le parti in relazione e non rileva il tempo intercorso tra l’ultima attività del mediatore e la conclusione dell’affare o che lo stesso si sia realizzato in un momento successivo alla scadenza del mandato, non determinando tali situazioni il venir meno dell’attività del mediatore e, per l’effetto, il diritto al riconoscimento della provvigione, perché l’attività dello stesso deve considerarsi condizione sufficiente e necessaria alla messa in relazione delle parti ed alla conclusione del contratto di compravendita.download riservato - non acquistabile -
Nº 5576Data 05/01/2022Downloads: 14
PARERE N. 922 - SE IL VENDITORE È LEGITTIMATO A CHIEDERE IL PAGAMENTO DEL SALDO LADDOVE ERA STATO PATTUITO CHE SAREBBE STATO CORRISPOSTO SOLO DOPO L’ATTESTAZIONE DELL’AMMINISTRATORE E QUESTI NON PUO' RILASCIARLA?
Al quesito occorre rispondere obbligatoriamente in termini ipotetici, stante la mancata individuazione di un precedente specifico.- In linea di principio il venditore non ha diritto alla consegna del saldo, in quanto non si è verificato l’evento a cui era condizionato il pagamento, ovvero il rilascio di attestazione da parte dell’amministratore di assenza di oneri e debiti pregressi.- In definitiva, nel caso di specie il venditore ha garantito la prestazione dell’amministratore e chiaramente ne risponde in confronto all’acquirente nel momento in cui questi non adempia.- Al contrario, invece, deve escludersi che l’amministratore ne risponda in confronto al venditore.........€ 29,90 -
Nº 5546Data 09/11/2021Downloads: 8
PARERE 957 - QUALI SONO LE MAGGIORANZE RICHIESTE, ANCHE CON SUPERCONDOMINI, PER L’APPROVAZIONE DI LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE CON SUPERBONUS 110% ,SE IL SINGOLO CONDOMINO SI OPPONE A LAVORI CHE COMPORTINO VARIAZIONI ALLE PORZIONI DI PROPRIETÀ INDIVIDUALE
In quesito sottoposto richiede soluzioni a diverse tematiche.- In primo luogo, va detto che per l’approvazione dei lavori che danno diritto al superbonus 110% è necessaria una maggioranza semplice dei condomini.- Nello specifico le delibere saranno valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.....€ 29,90 -
Nº 5495Data 06/07/2021Downloads: 12
La ripartizione delle spese tra locatore e conduttore
Senza entrare nello specifico, il primo criterio di carattere generale per suddividere le spese tra proprietario e inquilino è quindi quello di individuare la tipologia di intervento. Qualche chiarimento in più, rispetto alla disciplina del codice civile, arriva dalla legge sulle locazioni degli immobili urbani (Legge 392/78), nella quale si afferma che l'inquilino deve sostenere le spese per la pulizia ...download riservato - non acquistabile -
Nº 5413Data 11/02/2021Downloads: 13
PARERE N.914 - SE IL VENDITORE DELLA NUDA PROPRIETÀ PUO' OTTENERE LO SCIOGLIMENTO DEL PRELIMINARE, OVVERO UN ADEGUAMENTO DEL CORRISPETTIVO, QUALORA PRIMA DELL’ATTO DEFINITIVO, SIA DIVENTATO PIENO PROPRIETARIO A SEGUITO DEL DECESSO DELL’USUFRUTTUARIO. -
La risposta al quesito è positiva, seppur in termini condizionali e con riserva, stante l’assenza di uno specifico riscontro giurisprudenziale. Quando, nelle more del contratto preliminare e definitivo di vendita di nuda proprietà, interviene l’evento morte dell’usufruttuario, la sorte del contratto appare essere quella di una risoluzione per impossibilità sopravvenuta ai sensi dell’art. 1463 c.c.-...€ 29,90 -
Nº 5402Data 26/01/2021Downloads: 8
Escluso l’obbligo del mediatore di effettuare le visure ventennali - sentenza vittoriosa Studio d'Aragona corte di appello di Napoli 2021
Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso la corte d'appello di Napoli, Accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha completamente riformato la sentenza impugnata emessa dal Tribunale di S. Maria Capua Vetere – Sezione distaccata di Marcianise, dettando i seguenti principi: “ritiene la Corte di condividere il surriferito orientamento che, nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica della provenienza dell’immobile in tutti i trasferimenti che lo hanno interessato acquisibile solo per mezzo di indagini ipocatastali, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza, vieppiù, in ragione dei costi che normalmente richiedono un siffatto tipo di indagine” – “ritiene la Corte che una responsabilità del mediatore possa porsi, in ordine alla mancata informazione circa la provenienza dell’immobile da una donazione, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico” – “le risultanze processuali consentono di escludere che il mediatore avesse l’obbligo di indagare, necessariamente per mezzo di indagini ipocatastali di cui non è stato incaricato, sulla provenienza originaria dell’immobile, così da escludere qualsivoglia responsabilità e da riconoscere il diritto alla provvigione”€ 49,00 -
Nº 5360Data 13/10/2020Downloads: 93
MODULO DISDETTA MOTIVATA LOCAZIONE NON ABITATIVA
Quando va utilizzato? Il modulo va utilizzato quando il locatore di una locazione non abitativa ( commerciale ) intenda inviare disdetta al conduttore alla prima scadenza del contratto.- Ricordiamo che ai sensi dell'articolo 29 della legge 392/78 in questo caso è obbligo del locatore indicare nella disdetta il motivo specifico, che deve essere tra quelli previsti dalla legge.- In mancanza la disdetta è nulla.€ 60,00 -
Nº 5023Data 23/03/2019Downloads: 51
CEDOLARE SECCA: IL VADEMECUM PER GLI IMMOBILI AD USO ABITATIVO
Prospetto schematico in ordine all'applicazione della cedolare secca per le locazioni abitative, con specifico riferimento ai presupposti e vantaggi della varie tipologia contrattuali.-download riservato - non acquistabile -
Nº 685Data 17/07/2018Downloads: 29
PARERE N°811: CHI È TENUTO AL PAGAMENTO DELLE SPESE DI REGISTRO E DI BOLLO DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE?
La Legge n.431/98, stante l’assenza di un comma specifico, nulla prevede in merito al riparto delle spese di registro e di bollo di un contratto di locazione. Tuttavia l’art. 8 della legge n.392/1978, cd. “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”, testualmente recita...parere integrale..clicca su download€ 30,00 -
Nº 604Data 08/03/2018Downloads: 25
PARERE N.777 : IN CHE MODO PUO' ESSERE TRASFERITO A TERZI UN LASTRICO SOLARE NON INSERITO PER MERO ERRORE NEL TITOLO DI PROVENIENZA DEL VENDITORE MA DI FATTO SEMPRE POSSEDUTO IN ESCLUSIVA DA LUI
Al quesito va data risposta affermativa, il cliente anche in mancanza di uno specifico titolo in forma scritta quale deve ritenersi l’atto di acquisto del singolo appartamento, ha acquistato la proprietà del lastrico solare ..............€ 30,00 -
Nº 590Data 25/01/2018Downloads: 7
PARERE N° 768: LA FIDEIUSSIONE PRESTATA A GARANZIA DI UN CANONE DI LOCAZIONE COMMERCIALE E' VALIDA ANCHE DOPO LA MORTE DEL CONDUTTORE?
La risposta al quesito, seppur espressa in termini ipotetici, non può che essere positiva.- In assenza di qualsiasi riferimento specifico sul punto, normativo e/o giurisprudenziale, l’analisi degli istituti giuridici coinvolti imporrebbe chiaramente la continuazione del rapporto di garanzia.- La titolarità della posizione di conduttore e al contempo di debitore principale........parere integrale...cliccando su download€ 30,00 -
Nº 570Data 21/12/2017Downloads: 33
PARERE N°763: SE IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI QUALORA LE PARTI CONCLUDONO L’AFFARE DOPO LA SCADENZA DELL’INCARICO?
La risposta non può che essere affermativa, nel senso che il diritto alla provvigione matura quando l’affare fra le parti è concluso per effetto dell’intervento del mediatore. Secondo giurisprudenza consolidata, infatti, il diritto al compenso di tale professionista sorge quando abbia messo semplicemente in relazione le parti, non essendo necessario la sua presenza durante tutte le fasi della trattativa contrattuale. Il diritto sorge altresì, quando in assenza di specifico incarico, la parte abbia accettato l’attività del mediatore traendone vantaggio ed infine.......parere integrale...cliccando su download€ 30,00 -
Nº 429Data 28/06/2016Downloads: 9
QUESITO N°697: E' possibile la locazione di un appartamento facente parte di una cooperativa a contributo erariale o sovvenzionata di nuova costruzione, laddove non è stato ancora perfezionato il riscatto ?
SOLUZIONE : In assenza di una vera e propria Giurisprudenza a riguardo, le norme per l’edilizia residenziale pubblica (cfr. legge 17 febbraio 1992, n.179 c.d. Ferrarini-Botta, modificata dall’art. 3 della legge 28 gennaio 1994, n.85) dispongono che: “a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, gli alloggi di edilizia agevolata possono essere alienati o locati, nei primi cinque anni decorrenti dall’assegnazione o dall’acquisto e previa autorizzazione della Regione, quando sussistano gravi, sopravvenuti e documentati motivi. Decorso tale termine, gli alloggi stessi possono essere alienati o locati”.- Tuttavia, risulta fondamentale esaminare la convenzione stipulata tra la cooperativa edilizia e l’ente pubblico locale (Comune, Provincia, Regione) che ha sovvenzionato l’opera, in quanto a norma dell’articolo 35, legge 865/71 (legge Bosetti & Gatti: “Programmi e coordinamento per l’edilizia residenziale pubblica”) queste convenzioni potrebbero vietare l’alienazione o la costituzione di un di un diritto reale di godimento per un periodo pari a cinque anni dalla data di prima assegnazione, in tal caso impedendo la circolazione dello stesso immobile.- In linea generale ed astratta è possibile affermare che si può disporre del bene e, nel caso specifico, locarlo, purchè sussistano gravi, sopravvenuti e documentati motivi, previa autorizzazione della Regione che sovvenziona l’opera di costruzione.- Per ciò che riguarda il tipo di contratto da stipulare nel caso di specie, non è possibile rispondere in modo puntuale, atteso che bisogna esaminare caso per caso, ponendo attenzione alla convenzione stipulata tra la cooperativa edilizia e l’ente pubblico locale (Comune, Provincia , Regione).- PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD€ 20,00 -
Nº 400Data 02/05/2016Downloads: 54
RECUPERO PROVVIGIONI – RICONOSCIUTO DIRITTO ALLE PROVVIGIONI PER UN AFFARE CONCLUSO DOPO LA SCADENZA DELL’INCARICO E CONFERITO DA UN SOGGETTO CHE NON ERA TITOLARE DELLA PROPRIETA’.- SENT. TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE – 11 FEBBRAIO 2016.-
SENTENZA VITTORIOSA DELLO STUDIO D’ARAGONA – LEGALI ASSOCIATI – IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE.- Nello specifico, l’agenzia immobiliare, rappresentata dallo Studio d’Aragona, aveva citato in giudizio parte acquirente e parte venditrice per sentirli condannare al pagamento dei compensi provvigionali pattuiti per l’attività di intermediazione immobiliare prestata nei loro confronti.- , Parte venditrice, ha eccepito – tra l’altro - la nullità del contratto di mediazione in quanto stipulato da un soggetto non munito dei poteri rappresentativi della società (falsus procurator).- Il Giudice chiamato a decidere, ha ritenuto, in primis, che: ”l’unica condizione per così dire formale imposta dalla legge, non tanto per la validità del contratto di mediazione, quanto ai fini dell’insorgenza del diritto al compenso da parte del mediatore è l’iscrizione all’albo degli agenti immobiliari e nel caso de quo risulta a tutti gli effetti documentata l’iscrizione della società attrice”; Con riferimento, poi, all’eccezione sollevata da entrambe le parti convenute in ordine alla circostanza che l’incarico di mediazione non fosse stato conferito dalla proprietaria dell’immobile bensì da un soggetto terzo, il Giudice, accogliendo la tesi difensiva prospettata dallo Studio d’Aragona, ha fatto proprio il principio secondo cui: “accanto al rapporto di mediazione “tipico” è configurabile un rapporto di mediazione “atipico” a favore di un terzo, che ricorre allorché l’attività intermediatrice sia svolta in favore di un soggetto diverso da colui il quale ha conferito il relativo incarico, in quanto anche un terzo – purché abbia un interesse pure solo morale o affettivo a che altri concluda un affare – può validamente richiedere al mediatore di svolgere la sua opera, obbligandosi a corrispondere l’eventuale provvigione. In questo caso, colui il quale ha conferito l’incarico di mediazione è obbligato a pagare la provvigione, allorché il terzo in cui favore è stata svolta l’attività intermediatrice ha concluso l’affare, anche se egli sia rimasto ad esso estraneo”(Cass. civ. 17628/2002).- Il Giudice adito, stante la copiosa attività istruttoria raccolta dallo Studio d’Aragona, ha considerato irrilevanti le eccezioni formulate dalle controparti e le ha condannate a corrispondere le provvigioni come richieste, aumentate dagli interessi nelle more maturati, oltre al pagamento delle spese legali.-€ 20,00 -
Nº 101Data 06/11/2014Downloads: 651
MODULO - CONTRATTO DI LOCAZIONE PER USO DIVERSO DALL’ABITATIVO: UFFICIO / NEGOZIO / STUDIO PROFESSIONALE. (versione novembre 2014)
Nuovo contratto di locazione ad uso diverso. Clausole previste certificato di agibilità, garanzia impianti, certificato energetico, categoria catastale non corrispondente alla destinazione effettiva, obbligo specifico per il conduttore di ridipingere pareti e soffitti con materiali di qualità e colori analoghi a quelli esistenti al momento della sottoscrizione.€ 50,00 -
Nº 3558Data 05/10/2009Downloads: 2
Quesito n. 339 : Se su un terreno a destinazione agricola è possibile la costruzione di un campo di calcetto con spogliatoi in prefabbricato amovibili, considerando che poi verrà costituita associazione sportiva senza scopo di lucro per la gestione.-
I terreni a destinazione agricola sono aree del territorio urbano sottratte all’edilizia residenziale e destinate sia alla salvaguardia degli interessi dell’agricoltura che alla tutela del paesaggio in genere poiché tendono ad evitare l’edificazione di ulteriori insediamenti edilizi che possano risultare pregiudizievoli per il più conveniente equilibrio di vivibilità della popolazione (C.d.S., sez II, n. 2536/94 e sez. V, n. 968/1993).- Sono i P.R.G., disciplinati dalla legge urbanistica 1150/1942, a regolamentare l’assetto dell’incremento edilizio e lo sviluppo generale del territorio comunale, indicando altresì la divisione in zone del territorio comunale con la precisazione delle zone destinate all’espansione dell’aggregato urbano e determinando i vincoli ed i caratteri da osservare in ciascuna zona (la cd. zonizzazione).- Nella divisione in zone del territorio urbano, il P.R.G. si preoccupa di individuare le destinazioni d’uso e di zona di ogni lotto. Mentre le destinazioni d’uso sono attinenti alla previsione, concernente singoli immobili o categorie di unità immobiliari, di ubicazione di determinati insediamenti, le seconde attengono alla previsione di destinazione di determinate zone. Tra queste possiamo distinguere le zone destinate al verde agricolo, all’espansione residenziale, al commercio, all’industria, etc, a seconda della vocazione particolare della zona e delle esigenze urbanistiche del territorio.- I P.R.G. sono predisposti da tecnici e adottati dall’organo comunale che provvede alla relativa pubblicazione del progetto di piano generale (art. 9 l. 1150/1942), onde consentire eventuali osservazioni degli interessati. Sulle osservazioni avanzate il Comune deve, eventualmente, provvedere alle relative modifiche. Superata la suddetta fase, il P.R.G. è soggetto all’approvazione della Regione, cui spetta di valutarne la compatibilità con gli interessi di sua competenza.- Dopo queste precisazioni, ai fini della soluzione del quesito, è necessario individuare innanzitutto se vi sia la possibilità di costruire un campo da calcetto con relativo prefabbricato amovibile in un terreno a destinazione agricola e, successivamente, indicare l’opportuno iter burocratico da seguire per edificare sul terreno in questione.- Da numerose sentenze, sia del Consiglio di Stato che dei T.A.R., appare pacifico che “la destinazione a zona agricola di una determinata area non presuppone necessariamente che essa sia utilizzata per culture tipiche o possegga le caratteristiche per una simile utilizzazione, trattandosi di una scelta, tipicamente e ampiamente discrezionale, con la quale l'amministrazione comunale ben può aver interesse a tutelare e salvaguardare il paesaggio o a conservare valori naturalistici ovvero a decongestionare o contenere l'espansione dell'aggregato urbano”(C.d.S., sez. IV, n. 6600/2008). Dello stesso parere il T.A.R. Toscana Firenze, sez. I, con sentenza n. 1892/2004: “Nella pianificazione urbanistica il vincolo a verde agricolo è preordinato non tanto alla mera salvaguardia degli interessi dell'agricoltura, quanto piuttosto alla realizzazione di un migliore equilibrio tra aree edificate ed aree libere, ovvero a preservare una determinata area da un'eccessiva espansione edilizia che ne comprometta i valori ambientali e, dunque, anche a consentire la realizzazione di manufatti nei limiti delle previsioni di Prg ad essa relative. Tali manufatti ben possono avere destinazione commerciale o industriale e non agricola, dovendosi avere riguardo esclusivamente al collegamento economico e funzionale con la zona interessata”, il T.A.R. Campania Salerno, sez. II che con sent. n. 885/2003 afferma che: “Allorquando le norme di attuazione di un Prg destinano la zona E esclusivamente all'attività agricola ed attività connesse, e stabiliscono che gli interventi ammessi sono quelli strettamente attinenti alla predetta utilizzazione ed alle necessità abitative dei conduttori dei fondi, la disposizione deve intendersi correttamente - con riferimento alla "ratio" ad essa sottesa - nel senso che nella zona non è ammissibile l'edificazione volta alla espansione abitativa non connessa alla attività agricola, ma viceversa è ammissibile la realizzazione di infrastrutture di interesse generale, le quali non appaiano incompatibili con la destinazione di zona e per le quali la strumentazione urbanistica comunale non preveda una specifica ed esclusiva localizzazione in siti normativamente determinati”, e il T.A.R. Veneto Venezia, sez. III, n.1108/2002: “La destinazione a zona agricola di un'area, salva la previsione di particolari vincoli ambientali o paesistici, non impone un obbligo specifico di utilizzazione specifica in tal senso, avendo solo lo scopo di evitare insediamenti residenziali: essa, pertanto, non costituisce ostacolo alla installazione di opere che non riguardino l'edilizia residenziale e che, per contro, si rivelino incompatibili con zone abitate e quindi necessariamente da realizzare in aperta campagna”.- Sembra, dunque, possibile costruire un campo da calcetto su un terreno a destinazione agricola, poiché trattasi non di insediamento residenziale, ma addirittura di un’infrastruttura a potenziale interesse generale che neanche compromette i valori ambientali.- Così come è possibile costruire un campo di calcio su un terreno a destinazione agricola, appare possibile altresì la costruzione degli spogliatoi in prefabbricato amovibili poiché rappresentano una struttura pertinenziale all’impianto sportivo, affermazione che trova riscontro in una sentenza del T.A.R. Piemonte Torino, sez. I, sent. 508/2007 che così statuisce: “Se di regola non è censurabile il diniego del titolo abilitativo a costruire in zona agricola allorché l'attività prevista non sia ascrivibile a quelle strettamente agricole, appare tuttavia contraddittorio il comportamento dell'amministrazione che, poco tempo dopo aver rilasciato il permesso per realizzare in detta zona un campo da golf, preclude la costruzione di un manufatto pertinenziale di modeste dimensioni e non esorbitante rispetto alle modalità di utilizzo, connesse alla gestione dell'impianto sportivo”.- Sia per la costruzione del campo di calcetto che per gli spogliatoi in prefabbricato amovibili, sembra necessario munirsi del relativo permesso di costruire, essendo, sia il campo da calcetto che gli spogliatoi, seppur amovibili, a norma dell’art. 10 del D.P.R. 380/2001 un intervento di nuova costruzione (ove per interventi di nuova costruzione si intendano quelli di “trasformazione edilizia e urbanistica del territorio”, considerandosi tali anche “l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere [...], che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee” e la “ realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato”, ex art. 3, lett. e, D.P.R. 381/2001). Il rilascio del permesso di costruire comporterebbe la corresponsione di un contributo commisurato, in questo caso, all’incidenza dell’opera di urbanizzazione nonchè di una quota non superiore al 10 per cento del costo documentato di costruzione da stabilirsi (art. 19, co. 2, D.P.R. 381/2001).- Tuttavia, data la costituzione delle parti nella forma si associazione sportiva senza scopo di lucro, per poter costruire il campo da calcetto ed il relativo prefabbricato, non bisogna, necessariamente, ricorrere al permesso di costruire, essendo sufficiente la semplice denuncia di inizio attività, questo perchè, in base all’art. 32, co. 4, della l. n. 383/2000, “la sede delle associazioni di promozione sociale ed i locali nei quali si svolgono le relative attività sono compatibili con tutte le destinazioni d’uso omogenee previste dal decreto del Ministero per i lavori pubblici 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazz. Uff. n. 97, 16 aprile 1968, indipendentemente dalla destinazione urbanistica”. Con la denuncia di inizio attività sarebbe possibile non solo evitare la corresponsione del contributo, ma evitare altresì le lungaggini sottese alla concessione del permesso di costruire.- P.Q.M. Appare plausibile che non vi sia nessun impedimento alla costruzione di un campo da calcetto con spogliatoi in prefabbricato amovibili pertinenziali alla struttura. Inoltre, è possibile costruire anche e solo con denuncia di inizio attività se si costituisse un’associazione sportiva senza scopo di lucro, avente evidente scopo di promozione sociale.-download riservato - non acquistabile -
Nº 3392Data 08/07/2009Downloads: 7
Se le locazioni commerciali (per immobili urbani industriali, commerciali e artigianali) possono avere una durata inferiore ai 6 anni.-
La durata delle locazioni degli immobili urbani è disciplinata dall’articolo 27, della legge 392/78, il quale dispone testualmente che: “La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate: 1) industriali, commerciali e artigianali; 2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326. La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere. Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.” In tema, la Suprema corte ha avuto modo di puntualizzare che «qualora sia stipulata per una durata inferiore a quella legale una locazione di immobile destinato all'esercizio di una delle attività previste dall'articolo 27, legge n. 392 del 1978, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale "locazione non abitativa transitoria" e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità di cui all'articolo 79 della legge stessa e alla eterointegrazione ex articolo 1339, Codice civile, a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l'effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario e, cioè, siano ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità» (Cassazione 18 aprile 1996, n. 3663).-download riservato - non acquistabile -
Nº 2398Data 10/04/2008Downloads: 2
Il Decreto impianti 37/2008 introduce sanzioni fino a 10mila€ per chi non certifica
Pubblicato articolo dal sole 24ore che elenca in modo specifico gli obblighi di certificazione a carico dei cittadini circa la conformità degli impianti di energia elettrica, gas e ......download riservato - non acquistabile -
Nº 6656Data 03/09/2026Downloads: 8
MODULO – VERBALE DI FINE LOCAZIONE PER LA RICONSEGNA DELL’IMMOBILE E DELLE CHIAVI, CON RESTITUZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE ALLA CONIUGE DELEGATA DAL CONDUTTORE – CON ALLEGATA DELEGA E SEPARATA QUIETANZA PER IL PAGAMENTO DEI CANONI ARRETRATI.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO QUANDO, IN OCCASIONE DELLA CESSAZIONE DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE, IL CONDUTTORE NON POSSA INTERVENIRE PERSONALMENTE E INTENDA DELEGARE LA PROPRIA CONIUGE ALLA RICONSEGNA DELL’IMMOBILE, ALLA RESTITUZIONE DELLE CHIAVI, ALLA SOTTOSCRIZIONE DEL VERBALE E ALLA RICEZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE, CON FACOLTÀ DI RILASCIARNE QUIETANZA IN NOME E PER CONTO DEL CONDUTTORE. IL MODULO CONSENTE DI DOCUMENTARE PUNTUALMENTE LA RICONSEGNA DELL’IMMOBILE E LA CESSAZIONE DELLA SUA DISPONIBILITÀ MATERIALE IN CAPO AL CONDUTTORE, INDICANDO IL NUMERO DELLE CHIAVI E DEGLI ULTERIORI DISPOSITIVI DI ACCESSO RESTITUITI, LO STATO DEI LOCALI, LE LETTURE DEI CONTATORI, L’EVENTUALE DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA E LE RISERVE O CONTESTAZIONI FORMULATE DALLA PARTE LOCATRICE. IL VERBALE DISCIPLINA, INOLTRE, LA RESTITUZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE ALLA CONIUGE DELEGATA, INDICANDONE L’IMPORTO, LE MODALITÀ DI PAGAMENTO E GLI ESTREMI DELL’OPERAZIONE, CON RILASCIO DI QUIETANZA LIMITATA ALLA SOLA SOMMA EFFETTIVAMENTE RICEVUTA A TALE TITOLO. IL MODULO COMPRENDE ANCHE UNA SEPARATA QUIETANZA PER IL PAGAMENTO DEI CANONI DI LOCAZIONE ARRETRATI E DELLE EVENTUALI ULTERIORI SOMME DOVUTE ALLA PARTE LOCATRICE, MANTENENDO DOCUMENTALMENTE E CONTABILMENTE DISTINTO TALE PAGAMENTO DALLA RESTITUZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE. È, INFINE, ALLEGATA UNA specifica DELEGA CON LA QUALE IL CONDUTTORE ATTRIBUISCE ALLA PROPRIA CONIUGE I POTERI NECESSARI PER COMPIERE LE OPERAZIONI SOPRA INDICATE. LA DELEGA PRECISA CHE LA CONIUGE INTERVIENE ESCLUSIVAMENTE IN NOME E PER CONTO DEL CONDUTTORE E CHE LA SOTTOSCRIZIONE DEI DOCUMENTI E IL PAGAMENTO DEI CANONI NON COMPORTANO ASSUNZIONE PERSONALE DEL DEBITO, ACCOLLO, FIDEIUSSIONE, RINUNCE GENERALI O DICHIARAZIONI DI “NULLA A PRETENDERE”. UNO STRUMENTO OPERATIVO COMPLETO PER DOCUMENTARE IN MODO CHIARO E CAUTELATIVO TUTTE LE OPERAZIONI CONNESSE ALLA RICONSEGNA DELL’IMMOBILE QUANDO IL CONDUTTORE SIA ASSENTE E INTERVENGA, IN SUA VECE, LA CONIUGE APPOSITAMENTE DELEGATA.€ 49,00 -
Nº 6644Data 03/07/2026Downloads: 22
VERSIONE SINTETICA - MODULO INTERVENTO DI ALTRA AGENZIA NELLA CONCLUSIONE DELLO STESSO AFFARE – ACCORDO PER EVITARE DI ESSERE COINVOLTI NELL’AZIONE GIUDIZIARIA INSTAURATA DALL’ALTRA AGENZIA PER OTTENERE LE PROVVIGIONI NEI CONFRONTI DEL VENDITORE O DELL’ACQUIRENTE.
MODULO DA UTILIZZARE QUANDO, NEL CORSO DELLA TRATTATIVA O PRIMA DELLA CONCLUSIONE DELL’AFFARE, EMERGE CHE VENDITORE O ACQUIRENTE ERANO GIÀ STATI MESSI IN RELAZIONE DA ALTRA AGENZIA IMMOBILIARE. LA FATTISPECIE È PARTICOLARMENTE DELICATA, PERCHÉ L’ALTRA AGENZIA POTREBBE SUCCESSIVAMENTE AGIRE IN GIUDIZIO PER OTTENERE IL PAGAMENTO DELLE PROVVIGIONI, CON IL RISCHIO CHE LA CONTROVERSIA FINISCA PER COINVOLGERE ANCHE L’AGENZIA CHE HA SEGUITO E CONCLUSO L’OPERAZIONE. IL MODULO LEX CONSULT CONSENTE DI REGOLARE PREVENTIVAMENTE IL RAPPORTO CON IL CLIENTE, PREDISPONENDO UNA TUTELA specifica PER EVITARE CHE L’AGENZIA IMMOBILIARE VENGA TRASCINATA IN GIUDIZIO PER PRETESE PROVVIGIONALI AVANZATE DA ALTRI MEDIATORI SUL MEDESIMO AFFARE.UNO STRUMENTO OPERATIVO DA UTILIZZARE PRIMA CHE IL PROBLEMA DIVENTI CONTENZIOSO.€ 99,00 -
Nº 6639Data 15/06/2026Downloads: 37
MODULO INTERVENTO DI ALTRA AGENZIA NELLA CONCLUSIONE DELLO STESSO AFFARE – ACCORDO PER EVITARE DI ESSERE COINVOLTI NELL’AZIONE GIUDIZIARIA INSTAURATA DALL’ALTRA AGENZIA PER OTTENERE LE PROVVIGIONI NEI CONFRONTI DEL VENDITORE O DELL’ACQUIRENTE.
MODULO DA UTILIZZARE QUANDO, NEL CORSO DELLA TRATTATIVA O PRIMA DELLA CONCLUSIONE DELL’AFFARE, EMERGE CHE VENDITORE O ACQUIRENTE ERANO GIÀ STATI MESSI IN RELAZIONE DA ALTRA AGENZIA IMMOBILIARE. LA FATTISPECIE È PARTICOLARMENTE DELICATA, PERCHÉ L’ALTRA AGENZIA POTREBBE SUCCESSIVAMENTE AGIRE IN GIUDIZIO PER OTTENERE IL PAGAMENTO DELLE PROVVIGIONI, CON IL RISCHIO CHE LA CONTROVERSIA FINISCA PER COINVOLGERE ANCHE L’AGENZIA CHE HA SEGUITO E CONCLUSO L’OPERAZIONE. IL MODULO LEX CONSULT CONSENTE DI REGOLARE PREVENTIVAMENTE IL RAPPORTO CON IL CLIENTE, PREDISPONENDO UNA TUTELA specifica PER EVITARE CHE L’AGENZIA IMMOBILIARE VENGA TRASCINATA IN GIUDIZIO PER PRETESE PROVVIGIONALI AVANZATE DA ALTRI MEDIATORI SUL MEDESIMO AFFARE.UNO STRUMENTO OPERATIVO DA UTILIZZARE PRIMA CHE IL PROBLEMA DIVENTI CONTENZIOSO.€ 99,00 -
Nº 6610Data 05/11/2025Downloads: 10
SE L’AFFARE NASCE GRAZIE AL CONTATTO CREATO DAL MEDIATORE, LA PROVVIGIONE È DOVUTA ANCHE SE LA VENDITA AVVIENE ANNI DOPO CON GLI STESSI SOGGETTI - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - MARZO 2023.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio D’aragona - legalI associati, responsabile del procedimento avv. Caterina Carretta, innanzi al TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA II SEZIONE CIVILE, il quale ha statuito precisamente quanto segue: secondo il costante e consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità "ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, non è richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata" (cfr. Corte di Cass.sent.n.869/18), non essendo necessario che egli debba partecipare attivamente anche alle successive trattative. In altri termini, “per il diritto del mediatore al compenso, non è determinante un suo intervento in tutte le fasi delle trattative sino all'accordo definitivo, essendo sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta per l'avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la mera attività indirizzata al reperimento dell'altro contraente ovvero all'indicazione specifica dell'affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che, però tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e poi valorizzata dalle parti" (così Cass. sent.n.17481/20 e, negli stessi termini, sent.n.25851/14, sent.n.28231/05)".-download riservato - non acquistabile -
Nº 6576Data 07/07/2025Downloads: 33
MODULO INVITO ALLA PRELAZIONE (DENUNTIATIO) CON CUI IL PROPRIETARIO COMUNICA AL FRATELLO/SORELLA, IN FAVORE DEL QUALE È PREVISTO IL DIRITTO DI PRELAZIONE NEL TITOLO DI PROVENIENZA, COSTITUITO DA ATTO DI DONAZIONE DA PARTE DEL PADRE IN FAVORE DI UNO DEI FIGLI, L’INTENZIONE DI VENDERE L’IMMOBILE A TERZI, specificaNDO LE CONDIZIONI DI VENDITA.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: INVITO ALLA PRELAZIONE DA UTILIZZARE NELL’IPOTESI DI VENDITA DI IMMOBILE RICEVUTO PER ATTO DI DONAZIONE NEL QUALE È CONVENUTO IL DIRITTO DI PRELAZIONE A FAVORE DI ALTRO EREDE. IL MODULO È STATO PREDISPOSTO CON PREVISIONE DI ELEZIONE DI DOMICILIO, INDICAZIONE DELLE MODALITÀ DI COMUNICAZIONE DELLA EVENTUALE ADESIONE ALL’INVITO E/O DETERMINAZIONE DI ESERCIZIO DEL DIRITTO DI PRELAZIONE E DELL’OBBLIGO DELL’ACQUIRENTE DI CORRISPONDERE LE PROVVIGIONI AL MEDIATORE.€ 99,00 -
Nº 6489Data 28/02/2025Downloads: 5
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE PATTUITA E NESSUNA RIDUZIONE PUÒ ESSERE CHIESTA, LADDOVE LE PARTI CHE HA MESSO IN RELAZIONE CONCLUDANO LO STESSO AFFARE, RISULTANDO DEL TUTTO INDIFFERENTE LA CIRCOSTANZA CHE L’AFFARE SIA STATO CONCLUSO AD UNA CERTA DISTANZA DI TEMPO, COME PURE IL FATTO CHE LE PARTI ABBIANO DICHIARATO IN ATTO PUBBLICO DI ESSERE TENUTI AL PAGAMENTO DI UNA PROVVIGIONE INFERIORE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI DICEMBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Salerno, seconda sezione civile nel Dicembre 2024 - Nel caso di specie, il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile nel Dicembre 2024, ha confermato, infatti, Va evidenziato che non è in contestazione che l’odierno appellato abbia sottoscritto la scrittura del 09.01.2017, con la quale si impegnava a versare in favore del mediatore, per il caso di vendita dell’immobile in questione, ad una provvigione pari ad € 3.500,00. L’appellato, però, sostiene che, poiché l’acquisto del bene avvenuto tra parti incontestatamente messe in contatto tra loro dal mediatore avvenne a distanza dalla scrittura, precisamente il 18.07.2018, e poiché nel rogito si diede atto della intermediazione immobiliare della società appellante e si dava atto della debenza di una provvigione inferiore al pattuito, dovrebbe ritenersi che, dunque, le parti avrebbero pattuito una riduzione della provvigione spettante, anche in ragione del prezzo effettivamente concordato per la vendita. L’assunto è infondato, al lume dell’insegnamento della Suprema Corte, secondo cui il diritto del mediatore alla provvigione non postula una coincidenza totale tra l'oggetto iniziale delle trattative e quello conclusivo dell'affare, sicché va riconosciuto anche quando la variazione oggettiva concerna il bene, più compiutamente identificato (anche se, in ipotesi, non pienamente coincidente con quello oggetto dell'opera del mediatore), e il prezzo, a condizione che l'opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative, poi confluite nella conclusione di un vincolo giuridico relativa a un bene univocamente, anche se non totalmente, riferibile a quello dedotto nella iniziale messa in relazione delle parti (cfr. Cassazione civile , sez. II, 19/03/2024 , n. 7394). Né può ritenersi che la scrittura del 09.01.2017 contenga una clausola pretesamente vessatoria, rientrando la determinazione del quantum della provvigione nella libera contrattazione delle parti, tanto vero che il ricorso alle tariffe professionali o agli usi per la determinazione della misura della provvigione sono dall’art. 1755 c.c. subordinati al solo caso di inesistenza di un patto, patto inequivocabilmente esistente nel caso in esame (cfr. Tribunale Cuneo sez. I, 14/09/2023, n.654 – “Per la determinazione del compenso spettante al mediatore sussiste una gerarchia di fonti, al vertice della quale troviamo la volontà delle parti. Soltanto in assenza di accordo preventivo avente ad oggetto il quantum della provvigione, assumono rilievo i criteri integrativi dettati dalla legge. In assenza di accordi, tariffe professionali o di usi, l'entità della provvigione spettante al mediatore nonché la percentuale di essa gravante su ciascuna delle parti sono quantificate dal giudice secondo equità”; Cassazione civile , sez. II , 06/04/2022 , n. 11127). Non vi è luogo per la valutazione della eccessività della provvigione liberamente pattuita, eccessività valutabile solo laddove le parti prevedano la corresponsione di una penale (cfr. Tribunale , Busto Arsizio , sez. III , 15/03/2022 , n. 373 – “Nel contratto di mediazione immobiliare la clausola con la quale le parti stabiliscano il ristoro di un 'mancato guadagno’ nell'ipotesi di mancata conclusione dell'affare a causa della revoca della proposta o del rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto preliminare in misura superiore alla provvigione del mediatore assolve non ad una funzione riparatoria, bensì sanzionatoria e, come tale, deve ritenersi vessatoria, ai sensi e per gli effetti dell' art. 33, co. 2, lett. f) d.lgs. 206/2005 , a mente del quale si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto o per effetto di imporre al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d'importo manifestamente eccessivo”; Tribunale , Brescia , sez. I , 08/10/2024 , n. 4104= Né appare invocabile la disciplina per i casi di contratto per adesione, posto che il contratto è qualificabile per adesione, secondo il disposto dell' articolo 1341, comma 1, del Cc e come tale soggetto, per l'efficacia delle clausole cosiddette onerose, alla specifica approvazione per iscritto contemplata dal comma 2 di detta norma, solo quando, anche alla stregua del contenuto dei relativi patti, risulti predisposto unilateralmente da un contraente, in base a uno schema destinato a essere utilizzato per una pluralità di rapporti, sì da escludere una sua formazione in esito a trattativa negoziale e relegare il potere dell'altro contraente a una mera accettazione o meno di detto schema. In altri termini, non è sufficiente che uno dei contraenti abbia predisposto l'intero contenuto del contratto, ma è necessario che lo stesso sia predisposto e le condizioni generali siano fissate - mediante moduli o formulari - per servire a una serie indefinita di rapporti, sì che la conclusione del contratto da parte del contraente diverso dal predisponente risulti avvenuta senza alcuna possibilità di incidere sul regolamento contrattuale. Tali elementi, nel caso di specie, difettano”.download riservato - non acquistabile -
Nº 6418Data 06/12/2024Downloads: 0
NON E' CONFIGURABILE LA RESPONSABILITA’ DEL MEDIATORE NELL’IPOTESI IN CUI NON ABBIA RIFERITO DELLE SPESE CONDOMINIALI - IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI NEL CASO IN CUI LA PROPOSTA DI ACQUISTO SIA STATA ACCETTATA ANCHE SE SUCCESSIVAMENTE LE PARTI NON ABBIANO STIPULATO L’ATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA -SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - OTTOBRE 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi al Corte di Appello di Napoli, IX SEZIONE CIVILE, 15 ottobre 2024 - Nel caso di specie, la Corte di Appello ha confermato, infatti, che "Non ignora la Corte come sia in effetti configurabile la perdita del diritto del mediatore alla provvigione in casi di inadempimento agli obblighi di cui all’art. 1759 cod. civ.; tuttavia, non è ravvisabile, come del resto già ritenuto dal primo giudice, l’inadempimento che l’appellante Ponticelli Stefania – ancorché a conoscenza della accettazione della proposta di acquisto da lei formulata il 27-6-2012 era stata accettata dall’appellato Onza Enzo – ascrive alla società appellata Studio Erre. Va condiviso al riguardo il rilievo del primo giudice come non ogni inesatta informazione implichi la responsabilità del mediatore da inadempimento, considerata, nella specie, la prospettazione generica da parte dell’appellante Ponticelli Stefania in punto di omessa specificazione della entità degli oneri condominiali (tanto da non permettere “di valutare qualsiasi incidenza della informazione inesatta sul buon esito dell’affare”), dei quali si duole di non essere stata messa a conoscenza, laddove il documento recante la data 4-7-2012 non accenna ad ulteriori informazioni omesse dal mediatore, tanto meno alla intervenuta riduzione del prezzo (motivazione tutt’altro che erronea e superficiale come genericamente assume l’appellante P. S.). Peraltro il teste S. R. ha riferito che l’appellata P. S. “ci dichiarò che non era più interessata all’affare e ci voleva riflettere”, dunque senza addure alcuna particolare ragione. Contrariamente all’assunto dell’appellante P. S. di cui al terzo motivo, si osserva come nel contegno posto in essere dal mediatore, attuale società appellata S. E., non sia ravvisabile un comportamento concludente, atto a dar conto del preteso riconoscimento della fondatezza della pretesa della proponente, attuale appellante P. S., di ritenersi svincolata da ogni obbligo verso il mediatore. Al contrario, non è all’evidenza sostenibile che “l’affare non può considerarsi concluso” ai sensi e per gli effetti dell’art. 1755 cod. civ., sottraendosi a censura la contestata statuizione di condanna dell’appellante P. S. al pagamento della provvigione nella misura pattuita, poiché, come del resto già esattamente rilevato dal primo giudice, proprio il contegno serbato dall’appellante P. S., alla stregua del documento recante la data del 4-7-2024, non è stato conforme al canone generale della buona fede. Per la stessa ragione si sottrae a censura la statuizione di condanna dell’appellante P. S., sottrattasi alla conclusione della vendita senza giuridica giustificazione, al pagamento in favore dell’appellato O. E., stante il diritto di quest’ultimo a trattenere la caparra a seguito dell’inadempimento ascrivibile all’appellante P. S.. Per completezza si rileva come la restituzione all’appellante P. S., previa autorizzazione da parte dello stesso appellato O. E. dello “assegno di caparra”, detenuto a titolo fiduciario dal mediatore, attuale società appellata Studio Erre sarebbe stata da quest’ultima documentato, laddove a sua volta l’appellato Onza Enzo richiama sul punto le considerazioni svolte dal primo giudice, non del tutto persuasive, cioè che il documento n. 24 depositato dall’attrice non ha data certa (il che, ai sensi dell’art. 2704 cod. civ., rileva tuttavia nei confronti dei terzi), né sarebbe “in alcun modo riconducibile alla proposta accettata di cui si discute nel presente giudizio”, sebbene l’autorizzazione rilasciata dall’appellato Onza Enzo non appare riferibile a precedenti proposte di acquisto non accettate, cioè diverse da quella del 27-6-2012, se non altro perché il titolo sarebbe stato riconsegnato alla proponente, attuale appellante Ponticelli Stefania, il 4-7-2012, cioè dopo la formulazione dell’ultima proposta. Ad ogni modo, il primo giudice ha operato al riguardo una valutazione diversa, ovvero che la restituzione del titolo è avvenuta in realtà “in assenza di autorizzazione del sig. Onza”, senza previamente interpellarlo, il che, ha concluso, “costituisce grave inadempimento all’incarico di mediazione”.download riservato - non acquistabile -
Nº 6282Data 08/07/2024Downloads: 1
IL MEDIATORE NON PUÒ ESSERE RITENUTO RESPONSABILE PER NON AVER RIFERITO ALL’ACQUIRENTE DI UNA LITE GIUDIZIARIA PENDENTE SULL’IMMOBILE OGGETTO DI VENDITA, QUANDO NON NE ABBIA AVUTO CONOSCENZA E NEPPURE POTEVA CONOSCERLA, IN QUANTO MAI RIFERITA DAL VENDITORE E NEPPURE RISULTANTE DALLE VISURE DEI PUBBLICI REGISTRI: SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI MAGGIO 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi alla Tribunale di NOLA, nel maggio 2024 - ‘Nel caso si specie, è stato confermato, infatti, che “la circostanza per cui l’immobile oggetto di trattativa era parte di fabbricato gravato da sentenza che ne ha statuito l’obbligo di arretramento non fa venir meno il diritto alla provvigione, in quanto, anche in tal caso, non viene certamente meno il diritto del promissario acquirente ad ottenere – quantomeno – una tutela risarcitoria nei confronti del promittente venditore. Del resto, parte attrice ha riferito di essere venuta a conoscenza di tale circostanza dal promittente venditore soltanto dopo la formulazione della proposta, e di aver organizzato un incontro tra le parti, all’esito del quale il venditore avrebbe firmato un documento in cui garantiva il buon fine della compravendita, sottoscritto altresì dall’acquirente. Tali circostanze possono ritenersi provate, vista la documentazione versata in atti dall’attrice (cfr. doc. 24) e quanto riferito dalla testimone T. A. all’udienza del 26.1.2011, della cui attendibilità non vi è motivo di dubitare.Aggiungasi a tanto, da una parte, che sfugge ai poteri/doveri di controllo del mediatore la conoscenza di eventuali contenziosi afferenti gli immobili oggetto di mandato, e dei relativi esiti, e dall’altra, che il convenuto non ha né specificamente dedotto né tantomeno provato che egli era a conoscenza – senza riferirla - di tale circostanza già prima della formulazione della proposta di acquisto.Pertanto, alcuna violazione dell’obbligo di diligenza qualificata può essere ascritta al mediatore.download riservato - non acquistabile -
Nº 6279Data 27/06/2024Downloads: 1
LA COMMISSIONE DI MASSIMO SCOPERTO INSERITA NEI CONTRATTI BANCARI È VALIDA SE CONTIENE LA specifica INDICAZIONE DI TUTTI GLI ELEMENTI CHE CONCORRONO A DETERMINARE LA COMMISSIONE DI MASSIMO SCOPERTO, OVVERO LA PERCENTUALE, LA BASE DI CALCOLO, I CRITERI E LA PERIODICITÀ DELL'ADDEBITO, SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI MAGGIO 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Serena Leo, innanzi alla Tribunale di vallo della lucania, nel maggio 2024 - ‘Nel caso si specie, è stato confermato, infatti, che "Quanto alla legittimità in astratto della commissione di massimo scoperto (dunque anche in riferimento al periodo precedente l'emanazione della L. 2/2009), va precisato quanto segue. La commissione di massimo scoperto - definita nella tecnica bancaria come il corrispettivo pagato dal cliente per compensare l'intermediario dell'onere di dover essere sempre in grado di fronteggiare una rapida espansione nell'utilizzo dello scoperto del conto, di norma applicato allorché il saldo del cliente risulti a debito per oltre un determinato numero di giorni e calcolato in misura percentuale sullo scoperto massimo verificatosi nel periodo di riferimento - pur non costituendo un interesse in senso tecnico, bensì una commissione, vale a dire un onere posto in relazione allo "scoperto di conto corrente", trova giustificazione quale parziale ristoro per la minore redditività che la banca subisce dovendo tenere a disposizione del cliente risorse liquide. Pertanto, l'autonomia contrattuale riconosciuta alle parti dall'art. 1322 c.c. consente alle stesse di convenire il pagamento di una simile commissione, posto che la stessa è volta a remunerare un onere effettivamente gravante sulla banca e quindi sia meritevole di tutela giuridica. Si richiede, per lo meno, la specifica indicazione di tutti gli elementi che concorrono a determinare la commissione di massimo scoperto, ovvero la percentuale, la base di calcolo, i criteri e la periodicità dell'addebito, in quanto, in assenza di tali elementi, non è ravvisabile un vero e proprio accordo delle parti su tale pattuizione accessoria, non potendosi ritenere che il correntista abbia potuto prestare un consenso consapevole, rendendosi conto dell'effettivo contenuto giuridico ed economico della clausola. In tali casi l'addebito delle commissioni si traduce in un'imposizione unilaterale della banca che non trova legittimazione in una valida pattuizione consensuale e ciò in violazione del disposto di cui all'articolo 1346 c.c., atteso che una clausola, per la sua validità, richiede che l'oggetto sia determinato o determinabile (cfr., Trib Pistoia, 07/11/2018; Trib. Agrigento, 20.02.2016; Trib. Napoli, 10.12.2014; Trib. Verbania, n. 257/2013). Nella fattispecie, la commissione di massimo scoperto risulta legittimamente pattuita ed applicata al rapporto di conto corrente affidato. In particolare, nella perizia si legge “La commissione trimestrale di massimo scoperto è stabilita nella ragione dello 0,375% per la prima commissione nei limiti del fido accordato e dello 0.612% oltre i limiti del fido”. Per quanto esposto, gli interessi a debito venivano puntualmente pattuiti, rispettosi della normativa di settore applicabile ratione temporis, pertanto, l’odierno giudicante ritiene di dover confermare la somma portata in ingiunzione, senza dover procedere al suo ricalcolo con l’epurazione o correzione della capitalizzazione applicata".download riservato - non acquistabile -
Nº 6270Data 24/06/2024Downloads: 6
IL PROMITTENTE ACQUIRENTE CHE SIA STATO IMMESSO NEL POSSESSO ANTICIPATO DELL’IMMOBILE NON PUÒ ESSERE CONDANNATO AL RILASCIO IMMEDIATO DELLO STESSO, QUANDO GLI SIA STATO CONSEGNATO IN OCCASIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE D’ACQUISTO STIPULATO CON L’IMPRESA COSTRUTTRICE CHE AVEVA APPOSITA DELEGA DALLA PROPRIETÀ. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI MAGGIO 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi alla Tribunale di Avellino, nel maggio 2024 - Nel caso si specie, è stato confermato, infatti, che "E’ noto che il rimedio del sequestro giudiziario presuppone la sussistenza di una controversia sulla proprietà o sul possesso di un bene che si reputa conveniente sottoporre medio tempore a vincolo al fine di assicurare l’utilità pratica del provvedimento decisorio e la fruttuosità dell’eventuale esecuzione dell’obbligo di consegna o rilascio. In altri termini, quanto al fumus del buon diritto della ricorrente ad ottenere un provvedimento di sequestro giudiziario, la rilevanza dello stesso va circoscritta all’individuazione dell’elemento oggettivo e formale della sussistenza di una controversia sulla proprietà e il possesso di un bene (controversia sussistente nella fattispecie al vaglio), restando superflua l’indagine sulla probabile sussistenza del diritto che si fa valere; tuttavia la superfluità di tale ultima indagine è pacifica quando si vanti una pretesa sulla cosa di carattere reale sulla cosa (cd. ius in re, azione di rivendica, reintegra, manutenzione) mentre non è affatto pacifica quando la pretesa, pur sempre riferibile ad un bene mobile o immobile, abbia natura personale ed inerisca a rapporti obbligatori (cd. iura ad rem). In tale ultimo caso, quindi, la giurisprudenza di merito prevalente ritiene che non si possa prescindere da una più accurata indagine sul fumus della cui sussistenza nel caso di specie (diritto alla restituzione dell’immobile). Nel caso che ricorre non si ravvisa il fumus boni iuris. Parte ricorrente ha introdotto il giudizio cautelare come strumentale ad una domanda di rivendica; ed invero non può che qualificarsi quale rivendica un' azione volta ad ottenere il rilascio del bene da parte di chi afferma esserne il proprietario nei confronti di coloro che, affermano i ricorrenti, occupano il bene senza alcun titolo. Parte resistente al contrario ha eccepito l’esistenza di un titolo che lo legittima al possesso. Ne consegue che, sulla base della cognizione sommaria propria della presente fase, in presenza di un contratto preliminare stipulato sulla base di specifica procura (contratto preliminare e procura notarile sono in atti) con previsione di immediata immissione in possesso del promissario acquirente, il resistente risulta legittimato al possesso sulla base del detto titolo, e l’azione di rivendica si palesa priva di fumus, essendo onere dei ricorrenti impugnare, se del caso, il detto titolo con una azione non più reale ma contrattuale.download riservato - non acquistabile -
Nº 6224Data 23/04/2024Downloads: 9
LOCAZIONI TRANSITORIE: QUANDO IL CONTRATTO SI TRASFORMA IN UNA LOCAZIONE ORDINARIA DI 4 ANNI
I contratti di locazione di natura transitoria devono contenere una specifica dichiarazione delle parti che individui l’esigenza di transitorietà ...download riservato - non acquistabile
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