Anche se sulla casa vi è l’usufrutto di un’altra persona, il nudo proprietario è legittimato a concludere il contratto di locazione dell’immobile e ad esigere il pagamento dei canoni.

In virtù di quanto esposto è possibile rispondere in maniera positiva ad entrambi i quesiti posti. Nel caso di specie il Sempronio si riservava i 4/12 dell’usufrutto nell’atto di compravendita ma legava il suo diritto di usufrutto alla vita della madre Aurelia (già usufruttuaria per gli 8/12). Dunque, Sempronio fissava un termine al proprio diritto di usufrutto: esso si sarebbe comunque estinto alla morte della madre........ continua

In conclusione, in ragione dell’ultima modifica della misura del tasso legale degli interessi avvenuta con il D. Min. Economia e Fin., pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 310 del 15.12.2020, il tasso di interesse legale da applicare per il calcolo dell’usufrutto è pari allo 0.01%. Si riportano inoltre le percentuali dei valori per il calcolo dell’usufrutto in vigore dal 1 Gennaio 2021 che sono stati aggiornati con il D. Min. .........

Il creditore ipotecario, anche in caso di cessione dell’usufrutto a terzi, avrà certamente diritto anche ai canoni di locazione.- Non potrà agire solo sui canoni, pero.....parere integrale...cliccando su download

SOLUZIONE:Allorquando il donante ceda il diritto di usufrutto al nudo proprietario, questa operazione comporta l’estinzione del diritto per consolidazione. Il donatario, ormai divenuto pieno proprietario, rimane comunque esposto all’azione di riduzione da parte dei legittimari, nel caso in cui siano state lese le quote di legittima, azione esercitabile dagli eredi nel termine di 10 anni dall’apertura della successione.-

contratto di costituzione di diritto di usufrutto

tabella calcolo comparativo usufrutto nuda proprietà

La tabella consente di calcolare il valore della nuda proprietà alla luce della età dell'usufruttuario

Chi può concludere il contratto di locazione e chi paga le tasse sui canoni percepiti: il nudo proprietario o l’usufruttuario?

Il caso, così articolato, richiede preliminarmente di definire la nozione del diritto di usufrutto, nonché di analizzarlo in correlazione al contratto di locazione, evidenziandone i profili che maggiormente interessano il caso di specie: la disdetta del contratto verso terzi, con preciso riferimento all’ipotesi in cui si intenda adottare quale motivazione l’intenzione di vendita a terzi, con conseguenziale diritto di prelazione del conduttore. In ultimo, al netto degli elementi conosciuti, di valutare eventuali soluzioni possibili, utili allo scopo di vendere il bene interessato. Al fine di stabilire se l’usufruttuario, che è anche locatore, sia legittimato ad inviare all’inquilino una disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza, occorre, in primis, far partire la nostra analisi da quello che la normativa sancisce in termini di diritto di usufrutto. La disciplina generale dell’usufrutto è contenuta negli artt. 978-1020 del codice civile, i quali però non esauriscono il quadro normativo del diritto in esame, essendo integrati da altre norme del codice. Come prima cosa, diciamo che, l’usufruttuario è un soggetto che può godere e disporre liberamente di una cosa altrui traendone ogni utilità, senza però mutare la destinazione economica del bene stesso (Art. 981 c.c.). Il su citato diritto ha come limite che l’usufruttuario deve conservare l’integrità fisica della cosa e non può compiere mutamenti materiali che ne alterino la destinazione, e gli stessi miglioramenti, o le addizioni, sono possibili solo in quanto non comportino il mutamento della destinazione economica, come concretamente prevista dal proprietario all’atto della costituzione del diritto reale o presente prima del sorgere dell’usufrutto. ...... CONTINUA .....

In caso di legato di usufrutto eccedente la porzione disponibile, ove il legittimario non intenda assecondare la volontà del de cuius, ...

La vicenda da cui prende le mosse il giudizio è di frequente esame nei nostri Tribunali: Tizia, proprietaria di un fabbricato con giardino pertinenziale, quest'ultimo in comproprietà con Caia e con usufrutto a favore dei genitori di Caia, Mevia e Filano, propone azione di divisione: chiede cioè al Tribunale di Verbania di procedere alla divisione del suddetto giardino, ovvero chiede che il Giudice proceda a sciogliere la comunione tra lei, Caia e Mevia e Filano quali usufruttuari............

L’art. 999 c.c. comma 1 dispone testualmente che “Le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto.”....

MODELLO DA UTILIZZARE QUANDO IL COMPROMISSARIO SI SIA RISERVATO DI NOMINARE IL TERZO INTESTATARIO E ABBIA DECISO DI INTESTARE LA NUDA PROPRIETA' AD UN TERZO CHE GODA DEI BENEFICI DELLA CASA E DI RISERVARSI L'usufrutto

SOLUZIONE: Gli acquirenti (i coniugi) di un immobile, che convengono per un regime di comunione legale dei bene, riservandosi l’usufrutto e intestando la nuda proprietà alla figlia minorenne, previa autorizzazione del giudice tutelare, possono godere delle agevolazioni prima casa (con un regime di tassazione particolare a seconda dei casi), qualora dichiarino nell'atto di acquisto di non essere titolari esclusivi o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare. In tal caso i coniugi conservano il godimento del bene (usufrutto),donando alla figlia minore l’immobile (nuda proprietà), trattasi della donazione con riserva di usufrutto.

CLAUSOLA TIPO PER CONTRATTO DI LOCAZIONE DIRETTA A TUTELARE IL CONDUTTORE ALL’ESTINZIONE DEL DIRITTO DI usufrutto, IN DEROGA A QUANTO PREVISTO ALL’ ART. 999 C.C.

L’istituto della prelazione attribuisce ad un determinato soggetto il diritto di essere preferito ad altri, a parità di condizioni, qualora decida di concludere un determinato contratto. Tale istituto non obbliga il soggetto che concede la prelazione alla stipula del contratto, ma lo vincola qualora decide di addivenirne. Il diritto del prelazionario non è legato al contratto finale, ma consiste nell’essere preferito ad altri, a parità di condizioni.- La prelazione può essere legale o volontaria.- Nel novero delle prelazioni legali rientra la prelazione agraria disciplinata dall’art.8 della legge 590 del 1965, che dispone che: “in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria,a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia”.- Come si evince dalla lettura della norma scopo della prelazione agraria è quello di collegare la proprietà del fondo agricolo con il soggetto che con la sua opera determina lo sfruttamento del suolo, senza peraltro privare il proprietario del suo diritto, ma soltanto condizionandone l’esercizio a vantaggio di una determinata categoria di soggetti, i quali, sfruttando la redditività della terra, beneficiano di una sorta di rapporto privilegiato tra proprietà e soggetto lavoratore.- Dal tenore della norma è possibile individuare non solo i soggetti titolari del diritto di prelazione, ma anche le condizioni e i requisiti previsti dal legislatore per poter correttamente esercitare il suddetto diritto.- Soffermandosi sul requisito soggettivo, più problematico a livello interpretativo rispetto agli altri, la prima questione che si pone è se l’elencazione che si rinviene nella norma è da considerarsi tassativa o meno. Se si aderisce alla prima soluzione prospettata non si potrà parlare di diritto di prelazione in capo al conduttore il cui titolo sia invalido, o addirittura mancante. Riguardo al titolo invalido non vi sono dispute giurisprudenziali nel considerare inesistente il diritto di prelazione. Maggiori dubbi sono sorti invece riguardo alla possibilità che il prelazionario sia in effetti un coltivatore di fatto. Nonostante la soluzione estensiva sia aderente alla ratio della legge la Cassazione con orientamento unanime considera tassativa l’elencazione della legge (Cass. 19 novembre 1979, n. 6048).- Il particolare interesse che riveste la questione ha spesso coinvolto la Corte Costituzionale che ha dichiarato manifestamente infondata l’eccezione di incostituzionalità delle leggi agrarie per contrasto con l’art. 42, terzo comma della Costituzione, vertendosi in tema di limitazioni del diritto di proprietà (Corte Costituzionale 26 gennaio 1990, n. 32).- Altro aspetto che merita di essere segnalato attiene al particolare interesse pubblico che caratterizza tutta la normativa sulla prelazione agraria. Infatti non pochi problemi interpretativi sono sorti riguardo alla disciplina applicabile in caso di violazione delle norme agrarie. Ci si chiedeva se tale violazione integrasse un’ipotesi di nullità virtuale, ex art 1418, prima comma del codice civile. La Giurisprudenza, con orientamento maggioritario, ha messo a tacere ogni dubbio, sostenendo che la violazione di una norma imperativa non dà luogo necessariamente alla nullità del contratto giacché l'art. 1418, primo comma, cod. civ., con l'inciso "salvo che la legge disponga diversamente", esclude tale sanzione ove sia predisposto un meccanismo idoneo a realizzare ugualmente gli effetti voluti della norma, indipendentemente dalla sua concreta esperibilità e dal conseguimento reale degli effetti voluti e che pertanto la vendita di un fondo compiuta senza il rispetto delle norme sul diritto di prelazione di cui agli artt. 8 della legge n. 590 del 1965 e 7 della legge n. 817 del 1971, non è viziata da nullità ai sensi dell’art. 1418 c.c., sussistendo il rimedio del riscatto (Cass. 24/05003, n. 8236).- L’art. 7 della legge n. 817 del 1971, ha esteso il diritto di prelazione agraria anche al “al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purchè sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti”.- Con tale modifica il legislatore ha affiancato alla figura della prelazione cd comune che incide sul fondo messo in vendita a favore del coltivatore diretto insediato sul fondo stesso, quella del confinante che avvantaggia il proprietario coltivatore diretto del fondo confinante a quello messo in vendita.- Obiettivo del legislatore, soprattutto dopo la modifica è quello di favorire il consolidamento e accorpamento dei fondi agricoli al fine di migliorare la redditività dei terreni agricoli, incentivando la formazione di imprese coltivatrici di più ampie dimensioni.- Per stabilire se il diritto di prelazione spetti all’usufruttuario o al nudo proprietario confinante è necessario analizzare quelli che sono i requisiti oggettivi e soggettivi che il legislatore impone affinchè si possa correttamente esercitare il diritto di prelazione.- Dal tenore dell’ art. 7 della legge citata si evince che le condizioni perché operi la prelazione agraria del confinante sono le seguenti: a) sul piano oggettivo occorre la contiguità dei fondi; b) sul piano soggettivo occorre che sul fondo contiguo sia insediato un proprietario coltivatore diretto; c) sempre sul piano soggettivo, come elemento di esclusione, occorre che sul fondo posto in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido.- Riguardo al concetto di contiguità dei fondi esso è stato ritenuto corrispondente o a quello di confinanza in senso giuridicamente proprio, oppure a quello di contiguità fisica e materiale, per contatto reciproco lungo la comune linea di demarcazione (Cass. 3 aprile 1990, n. 2767); sia questa linea di demarcazione meramente ideale oppure materializzata con muri, siepi, recinzioni o altri segnali; e comunque con esclusione del concetto di contiguità allorquando si verifica la c.d. contiguità funzionale, ossia quando i fondi sono separati ma idonei ad essere accorpati in un’unica azienda agraria (Cass. 6 agosto 2002, n. 11779).- Dal tenore letterale dell’art. 7 della legge n. 817 del 1971 emerge che il diritto di prelazione spetta al confinante purché egli sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto del fondo confinante.- Occorre, poi, che ricorrano nei suoi confronti tutte le condizioni previste dall'art. 8 della legge 590 del 1965 per il coltivatore del fondo posto in vendita, cui il citato art. 7 rinvia e, quindi, anche la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà (Cass. 16/06/2005, n. 12963).- Necessaria ai fini della prelazione è anche la mancata vendita di fondi rustici nel biennio precedente che costituisce, a norma dell'articolo 8 primo comma della legge n. 590 del 1965, condizione anch’essa per l'insorgenza del diritto di prelazione in capo al coltivatore diretto proprietario del fondo confinante.- Occorre, ancora, che i fondi confinanti con quello del quale si chiede il riscatto siano coltivati direttamente dal proprietario, in quanto solo in questo caso si attua, con l'accorpamento, lo scopo normativamente perseguito, ovvero la formazione di imprese dirette coltivatrici di più ampie dimensioni, più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico, laddove l'esercizio della prelazione non è previsto in favore di chi sul fondo eserciti l'allevamento del bestiame o di chi eserciti attività di coltivatore diretto su fondi diversi rispetto a quelli confinanti ( Cass. 04/02/2002, n. 2505).- Altro requisito indicato dalla legge è che sul fondo messo in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido. Infatti la presenza sul fondo messo in vendita di un coltivatore diretto, anche se rinunciatario, esclude l’esercizio della prelazione da parte del proprietario confinante (Cass. 21 aprile 2005, n. 8369).- Rispetto al caso concreto non si contesta l’esistenza dei requisiti indicati alle lettere a) e c).- Occorre invece soffermarsi sul requisito soggettivo di cui alla lettera b), che prescrive, come abbiamo già anticipato, che il diritto di prelazione spetta al confinante purchè sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto del fondo confinante.- Solo per ragioni di chiarezza si ricorda che mentre la proprietà è il diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo delle cose, l’usufrutto è un diritto reale di godimento e consiste nella facoltà di godere della cosa altrui con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.- In altre parole, l’usufruttuario ha diritto di conseguire il possesso del bene di cui ha l’usufrutto e di trarre dal bene tutte le utilità che potrebbe avere il proprietario, ma comunque presuppone il riconoscimento della terzietà dello stesso. Infatti, ai sensi dell’articolo 1001 c.c., alla scadenza del rapporto l’usufruttuario è tenuto a restituire il bene che ha formato oggetto del suo diritto nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo l’ordinario deterioramento derivante dal godimento.- Quando su un bene è costituito il diritto di usufrutto a favore di una persona la situazione nella quale viene a trovarsi il proprietario, spogliato di ogni utilità economica fino all’estinzione dell’usufrutto, si definisce nuda proprietà. La costituzione dell’usufrutto comporta che il proprietario perde la disponibilità materiale del proprio bene, ma non anche il diritto di proprietà che per quanto svuotato del godimento resta a lui intestato.- Alla luce delle disposizioni di legge e della stessa ratio delle norma ammettere che il diritto di prelazione spetti all’usufruttuario significherebbe non solo violare il disposto della norma che parla infatti di “proprietario”, ma anche vanificare la ratio dell’istituto, volto a garantire l’accorpamento dei fondi. Non vi è chi non veda l’impossibilità di realizzare tale obiettivo in capo all’usufruttuario dato il carattere temporaneo del suo diritto.- Rispetto, invece, alla posizione del nudo proprietario sicuramente non vi è contestazione rispetto al suo titolo di proprietà. Problemi interpretativi si pongono invece con riferimento alla sua posizione di coltivatore diretto. Infatti secondo alcune decisioni della Cassazione la qualifica di coltivatore diretto deve inerire alla conduzione del terreno confinante con quello in vendita, altre accordano la prelazione agraria al proprietario del fondo confinante che sia coltivatore diretto senza che però rilevi la conduzione del fondo.- Aderendo a tale ultimo orientamento è possibile affermare che il diritto di prelazione spetta anche al nudo proprietario, in quanto anch’esso è titolare del diritto di proprietà. (Tribunale di Pinerolo 24 febbraio 1988).- Il diritto ad esercitare la prelazione agraria spetterebbe al solo nudo proprietario, unico titolare del diritto di proprietà e non anche all’usufruttuario.-

Quesito n. 220: Se al termine della convivenza more uxorio, il convivente titolare di una impresa edile (s.r.l.) che, durante la convivenza abbia provveduto alla ristrutturazione dell’appartamento di proprietà dell’altro, immobile di cui ha ricevuto l’usufrutto del 50%, ha il diritto al rimborso per indebito arricchimento.-

QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO QUANDO I VENDITORI INTENDONO DIVIDERE IL CORRISPETTIVO IN MISURA NON CORRISPONDENTE AL VALORE PROPORZIONALE DELLE QUOTE DI PROPRIETA' ED INTENDONO DELEGARE L'ACQUIRENTE AL PAGAMENTO DELLE PROVVIGIONI DOVUTE AL MEDIATORE.

Schema di contratto relativo alla compravendita della nuda proprietà di un bene immobile.-