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Nº 6175Data 02/02/2024Downloads: 20
IL MEDIATORE NON PUO’ ESSERE RITENUTO RESPONSABILE DELLE IRREGOLARITA’ DELL’IMMOBILE, IN QUANTO E’ ESCLUSO CHE TRA I SUOI OBBLIGHI, RIENTRI QUELLO DI EFFETTUARE INDAGINI DI CARATTERE TECNICO, COME QUELLE PER LA verifica DELL’ABUSIVITA’ O MENO DEL BENE POICHE’ RICHIEDONO COMPETENZE CHE NON RIENTRANO NEL NOVERO DELLE COGNIZIONI SPECIALISTICHE ESIGIBILI IN RELAZIONE ALLA CATEGORIA PROFESSIONALE DI APPARTENENZA (CFR. CASS. N. 6926/2012). SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA GENNAIO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica nel GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO Con riferimento alla nozione di “affare concluso” la costante giurisprudenza ha affermato che “l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'adempimento del contratto, indipendentemente dal fatto che, a tal fine, siano formulate concrete: rivendicazioni in via giudiziale o no (cfr. Cassazione civile sez. III, 21 luglio 2004, n. 13590; Cassazione civile sez. III, 23 marzo 1998, n. 3076; Cassazione civile sez. III, 21 maggio 1998, n. 5080; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132). Mentre, “per atto minimo conclusivo dell'affare ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, si deve intendere il compimento di una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, o di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno e pertanto anche con la stipulazione di un contratto preliminare, anche se non seguito da definitivo, essendo lo stesso idoneo a creare un vincolo giuridico tra le parti, che abilita ognuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto e nella particolare materia I. abiliti all'esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c.” (cfr. Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 13 marzo 1995, n. 2905; Cassazione civile sez. III, 16 giugno 1992 n. 7400; _____________, 13 gennaio 2000; Pret. Bologna, 9 aprile 1996). Ed ancora “nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare” (Cass. 13260/2009). Anche la stipulazione di un contratto preliminare - pertanto - è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta ad substantiam (artt. 1350 e 1351 c.c.) (cfr., in termini, ex multis, Cass. 16 giugno 1992, n. 7400). In relazione alle vicende successive alla intervenuta conclusione dell’affare la Suprema Corte ha chiarito che “nessun rilievo possono avere sul diritto alla mediazione le successive vicende alla conclusione dell'affare, non potendosi ritenere che il diritto del mediatore venga escluso o travolto da fattori sopravvenuti al maturarsi dell'affare per effetto del suo intervento, conclusione che può costituire unico fattore condizionante dell'insorgenza del diritto alla provvigione; ciò salva la facoltà delle parti di condizionare espressamente la corresponsione della provvigione al "buon fine" dell'affare” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 27 novembre 1982 n. 6472), II PRINCIPIO:In relazione alla domanda di restituzione della provvigione proposta da parte attrice, assume rilievo la circostanza che il preliminare di permuta sottoscritto tra le parti va qualificato ad effetti anticipati, stante l’immissione nel possesso della promissaria acquirente di uno dei cespiti oggetto di acquisto, all’atto della stipula del preliminare. Invero, all’art. 3 del contratto preliminare di permuta immobiliare, si legge: “Il possesso legale e materiale verrà trasmesso alla parte acquirente all’atto della stipula del rogito notarile e dalla data di quest’ultimo decoreranno gli effetti giudici della compravendita, fatta eccezione per il solo lotto sub. 1 che sin da oggi sarà dato in possesso legale alla Sig.ra _____________________”. Il suddetto contratto preliminare risulta, inoltre, subordinato alla condizione risolutiva della mancata concessione del mutuo alla promissaria acquirente avendo le parti inserito all’art. 12 la clausola che prevede espressamente che “In caso di mancata concessione del mutuo per cause non imputabili alla Sig.ra _____________________, la presente scrittura verrà risolta con la restituzione delle somme versate anche a titolo di caparra confirmatoria”. È altresì pacifico tra le parti e documentato che l’odierna attrice con raccomandata del 28.10.2018 ha invocato l’applicazione della suddetta clausola risolvendo sia la proposta di vendita che il contratto preliminare di permuta immobiliare in conseguenza della mancata concessione del mutuo da parte degli istituti di credito a cui si era rivolta e che, pertanto, si è realizzata la condizione risolutiva prevista in contratto. Ciò posto, facendo applicazione della normativa codicistica e dei principi giurisprudenziali sopra richiamati alla fattispecie in esame, quindi, la società convenuta ha diritto a trattenere le somme versate dall’attrice a titolo di provvigione, ai sensi del disposto di cui all’art. 1757, co. 2, cpc. III PRINCPIO:La Suprema Corte negli ultimi arresti giurisprudenziali ha dato continuità all'orientamento che nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica della reale natura abusiva o meno del bene in difformità rispetto a quanto dichiarato nell’atto di provenienza ovvero a condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza (cfr. Cass. n. 6926/2012). Si è poi ritenuto che una responsabilità del mediatore possa porsi in ordine alla mancata informazione circa la conformità urbanistica, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico (cfr. a tal fine Cass. n. 16623/2010, a mente della quale la responsabilità del mediatore si ravvisa per la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, nelle ipotesi in cui il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi). Nel caso di specie, non può dirsi violato l’obbligo informativo da parte dell’agenzia immobiliare convenuta, atteso che dalla documentazione depositata in atti, nello specifico dalla proposta d’acquisto redatta su formulari dell’agenzia immobiliare, emerge la dichiarazione circa la mancanza di agibilità e la non conformità dello stato d’opera dell’immobile con le planimetrie catastali; circostanza questa che non consente di ritenere che parte attrice non fosse stata edotta delle irregolarità urbanistiche.download riservato - non acquistabile -
Nº 6168Data 02/01/2024Downloads: 4
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI ANCHE NEL CASO IN CUI LA PROPOSTA È CONDIZIONATA ALLA verifica DELLA DOCUMENTAZIONE, LADDOVE IL MEDIATORE ABBIA CONSEGNATO LA DOCUMENTAZIONE APPENA NE HA AVUTO LA DISPONIBILITÀ, ANCHE SE LA CONSEGNA È AVVENUTA A DISTANZA DI MESI. - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA SETTEMBRE 2023
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale Ordinario di Nola PRIMA SEZIONE , in composizione monocratica ed in persona del Giudice dott.ssa Valeria Ferraro, in data 21 settembre 2023, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO Parimenti infondata appare la contestazione relativa alla prescrizione del diritto fatto valere in giudizio, per carenza di validi atti interruttivi. Ed, infatti, ferma l’operatività del termine di prescrizione annuale di cui all’art 2950 cc, decorrente dalla sottoscrizione della proposta (......), la missiva datata .........., rifiutata dal destinatario il ....., appare idonea ai fini interruttivi della predetta prescrizione. A tal proposito, non rileva la contestazione relativa al rifiuto della missiva dianzi citata ....., nella misura in cui, la discrepanza tra il rifiuto predetto e le risultanze di cui ai dati anagrafici, ex sé considerata, non vale a privare la ricevuta della raccomandata della propria efficacia probatoria, né la convenuta ha richiesto di provare per altra via (alternativa alla prodotta richiesta di residenza presso il comune di .....) la validità della propria tesi. Per tale motivo, in presenza di un valido atto interruttivo della prescrizione in esame, l’eccezione deve essere respinta II PRINCIPIO: Sul punto, appare utile rilevare come, “Nel caso in cui le parti abbiano condizio-nato l'efficacia (o la risoluzione) di un contratto al verificarsi di un evento senza indicare il termine entro il quale questo può utilmente avverarsi, può essere ottenuta la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto stesso per il mancato avveramento della condizione sospensiva (o per l'avveramento della condizione risolutiva) senza che ricorra l'esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice, ai sensi dell'art. 1183 c.c. quando lo stesso giudice ritenga es-sere trascorso un lasso di tempo congruo entro il quale l'evento previsto dalle parti si sarebbe dovuto verificare” (cfr., Cassazione civile sez. III, 10/11/2010, n.22811; Tribunale Torino sez. II, 09/04/2021, n.1696), sicché, in definitiva, in caso di contestazione, spetta al giudice investito della controversia valutare se il tempo trascorso sia, o meno, sufficiente a fondare un giudizio di inefficacia del contratto. Riportando le predette coordinate applicative al caso di specie, deve concludersi che, a fronte di una proposta sottoscritta in data....., e di un successivo chiarimento reso dalla venditrice il ......, la disponibilità della documentazione necessaria alla conclusione del contratto definitivo assicurata dalla AGENZIA il giorno ......, ovvero a distanza di poco più di due mesi dalla proposta, non appare un tempo eccessivamente lungo, nell’ottica complessiva degli interessi delle parti coinvolte, sicché la condizione deve considerarsi, per tutto quanto detto, avverata, con conseguente efficacia del contratto.download riservato - non acquistabile -
Nº 5983Data 30/06/2023Downloads: 2
MANCATA RIPARAZIONE DELLA COSA LOCATA E DANNI PERMANENTI verificaTISI PRIMA DELLA COMPRAVENDITA
Cass. civ., Sez. 3 - , Ordinanza n. 10203 del 17/04/2023 Mancata riparazione della cosa locata - Danni permanenti verificatisi prima della compravendita - Diritto del terzo acquirente al risarcimento - Sussistenza - Condizioni - Fattispecie.download riservato - non acquistabile -
Nº 5800Data 09/12/2022Downloads: 25
IL MEDIATORE NON È TENUTO A verificaRE LA REGOLARITÀ URBANISTICA DELL’IMMOBILE E NON RISPONDE DI EVENTUALI ABUSI OVE NON SIANO RICAVABILI DAL MERO CONFRONTO DELLO STATO DI FATTO CON IL TITOLO DI PROVENIENZA. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA NOVEMBRE22
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. CATERINA CARRETTA, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla CORTE DI APPELLO DI SALERNO, Il Giudice onorario relatore Avv. Pierpaolo Pelosi – Presidente. In questo caso i Giudici hanno dettato i seguenti principi:Il mediatore non è tenuto a verificare la regolarità urbanistica dell’immobile e non risponde di eventuali abusi ove non siano ricavabili dal mero confronto dello stato di fatto con il titolo di provenienza : “Ebbene tale specifica doglianza non può essere imputata al mediatore perché l'esame del contratto di acquisto del venditore ove vi è la descrizione del bene appartamento ubicato al piano terra . .avente ingresso dalla prima porta a sinistra ... composto di tre vani, cucina, bagno, gabinetto e ripostiglio, con spiazzo pertinenziale nel lato meridionale della superficie di circa metri quadri trenta") non consente di verificare che l'immobile non fosse corrispondente a quello per il quale era stata rilasciata la concessione edilizia "numero 4 rilasciata dal sindaco del Comune di Boscotrecase in data 29/7/1986 (protocollo n. 12264)", regolarmente menzionata nell'atto. ….Vi è da dire quindi che gli appellanti pur affermando l'esistenza di una illegittimità urbanistica non considerano quanto emerge dalla relazione del loro stesso consulente di parte (all. n. 7 in loro produzione) sulla possibilità di riscontro delle difformità solo in base al confronto tra la licenza edilizia e lo stato dei luoghi ("Dal confronto di quanto indicato nella Licenza Edilizia n. 4/1986 gli atti traslativi, lo stato dei luoghi e quello catastale emergono, per l'abitazione oggetto di compravendita le seguenti incongruenze: aumento di superfici utili e cubatura in particolare per gli ambienti ubicati sul lato e limitrofi allo spiazzo esclusivo, variazioni prospettiche, differenti divisioni interne dell'abitazione ."). Anzi analizzando la descrizione dello stato dei luoghi fatta dal professionista appare che la descrizione (l'unità immobiliare si compone di tre camere disimpegno, due bagni cucina e ripostiglio con spazio pertinenziale) è del tutto conforme a quella che si legge nel titolo di acquisto del promittente venditore. In tal senso quindi il motivo di appello non può essere accolto perché imputa al mediatore una colpa nell'omissione di un controllo che non poteva essere eseguito allo stato degli atti ed in assenza di un incarico a verificare la legittimità urbanistica dell'immobile compravenduto”. II principio: il mediatore ha diritto alle provvigioni laddove abbia concluso un contratto preliminare anche se ha ad oggetto un immobile abusivo. “Il motivo è infondato perché come detto nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne conseque che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, posto che la sanzione di nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali e non a quelli con efficacia obbligatoria (cfr. cass. Ordinanza n. 20132 del 22/06/2022).download riservato - non acquistabile -
Nº 5721Data 13/07/2022Downloads: 85
MODULO ANTIRICICLAGGIO - DICHIARAZIONE DI ESONERO RESPONSABILITA’ MEDIATORE ALLEGATO AL MODULO DI ADEGUATA verifica
Modulo di esonero di responsabilità professionale in materia di antiriciclaggio da fare sottoscrivere al cliente contestualmente al modulo di adeguata verifica.- Tale modulo consente di dimostrare che il cliente è stato informati circa le sanzioni penali cui si espone nel caso in cui avesse fornito all'agenzia immobiliare informazioni non veritiere.-al fine di dimostrare di averlo informato circa le sanzioni penali a cui si espone nel caso di dati falsi o informazioni non veritiere nonchè al fine di ottenere espresso impegno alla comunicazione Con la sottoscrizione di tale modulo, inoltre, il cliente si impegna a comunicare all'agenzia immobiliare ogni eventuale variazione dei dati forniti in sede di adeguata verifica€ 59,90 -
Nº 5563Data 26/11/2021Downloads: 124
PARERE N. 948 - SE AI FINI DELL'ANTIRICICLAGGIO, L'ADEGUATA verifica DI UNA PERSONA FISICA, PUÒ ESSERE EFFETTUATA A DISTANZA TRAMITE FIRMA DIGITALE
Se ai fini dell'antiriciclaggio, l'adeguata verifica di una persona fisica, può essere effettuata a distanza tramite firma digitale Risposta La risposta al presente quesito risulta essere affermativa, in virtù delle recenti modifiche apportate alla procedura dell’adeguata verifica. Il decreto Semplificazioni (Decreto Legge n. 76/2020), apporta alcune modifiche alla normativa antiriciclaggio, soprattutto in riferimento alle procedure di adeguata verifica della clientela e al concetto di “dati identificativi”. Difatti il decreto ha modificato l’art. 19, comma 1, lettera a), n. 2 del D.lgs. n. 231/2007, ha semplificato lo svolgimento dell’adeguata verifica a distanza.......€ 29,90 -
Nº 5385Data 24/11/2020Downloads: 152
MODULO ALLEGATO ALLA PROPOSTA PER SUBORDINARLA AL MUTUO E CONDIZIONARLA AL BUON ESITO DELLE VISURE, CON AFFIDAMENTO IN DEPOSITO DELLA CAPARRA ALL'AGENZIA FINO AL BUON ESITO DELLE VISURE, AL verificaRSI DELLE CONDIZIONI E SUBORDINAZIONI
Quando va utilizzato: Il modulo deve essere utilizzato quando si voglia subordinare una proposta di acquisto al buon esito delle visure ipotecarie ed all’ottenimento della delibera favorevole all’ottenimento del mutuo. Il modulo prevede l’obbligo del venditore di affidare in deposito la caparra all’agenzia fino al buon esito delle visure ipo catastali, o al verificarsi dell’eventuale condizione sospensiva, oppure alla regolarizzazione di eventuali irregolarità. Il modulo è aggiornato con previsione del diritto di recesso in caso di mancato ottenimento della delibera favorevole all’ottenimento del finanziamento (CAPARRA A MEZZO ASSEGNO - NO BONIFICO)€ 60,00 -
Nº 5383Data 24/11/2020Downloads: 155
MODULO ALLEGATO ALLA PROPOSTA CON PREVISIONE DI CAPARRA A MEZZO BONIFICO E AFFIDAMENTO IN DEPOSITO ALL’AGENZIA FINO AL BUON ESITO DELLE VISURE, AL verificaRSI DELL’EVENTUALE CONDIZIONE OPPURE ALLA REGOLARIZZAZIONE DELL’IMMOBILE.-
Quando va utilizzato: Il modulo deve essere utilizzato quando è stata sottoscritta una proposta di acquisto con caparra versata o da versare a mezzo bonifico E si voglia prevedere l’obbligo del venditore di affidare in deposito tale caparra all’agenzia fino al buon esito delle visure ipo catastali, o al verificarsi dell’eventuale condizione sospensiva, oppure alla regolarizzazione di eventuali irregolarità. (SENZA SUBORDINAZIONE MUTUO E CONDIZIONE ESITO VISURE)€ 60,00 -
Nº 583Data 08/01/2018Downloads: 149
MODULO ANTIRICICLAGGIO - ACQUISIZIONE INFORMAZIONI AI FINI DELL’ADEGUATA verifica DELLA CLIENTELA INFORMAZIONI SUGLI INDICATORI DI ANOMALIA
Il presente modulo va utilizzato nell'adeguata verifica al fine di rilevare eventuali anomalie in merito al profilo del cliente.download riservato - non acquistabile -
Nº 732Data 02/08/2018Downloads: 9
RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO PER OMESSA verifica DELLE ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
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Nº 606Data 08/03/2018Downloads: 347
MODULO ANTIRICICLAGGIO - ACQUISIZIONE DATI E INFORMAZIONI AI FINI DELL’ADEGUATA verifica DELLA CLIENTELA DICHIARAZIONE ANTIRICICLAGGIO DEL CLIENTE
Il presente modulo va utilizzato al momento del conferimento dell’incarico di vendita e/o di acquisto ai sensi degli artt. 17-19 D.lgs.231/07download riservato - non acquistabile -
Nº 582Data 08/01/2018Downloads: 169
MODULO ANTIRICICLAGGIO - SCHEDA DI VALUTAZIONE DEL RISCHIO - ADEGUATA verifica RAFFORZATA
Il presente modulo va utilizzato nell'ipotesi in cui si tratti con soggetti politicamente espostidownload riservato - non acquistabile -
Nº 487Data 02/01/2017Downloads: 31
La normativa antiriciclaggio impone agli Agenti immobiliari gli obblighi di adeguata verifica della clientela in caso di incarico per la redazione di una stima di valutazione immobiliare?
La risposta è affermativa, nel senso che.....parere integrale disponibile... cliccando su download ...€ 100,00 -
Nº 4706Data 27/06/2013Downloads: 1
Cassazione, responsabilità del notaio se non verifica l’ ipoteca sull’immobile. Suprema Corte di Cassazione - Terza Sezione Civile Sentenza 13 giugno 2013, n. 14865.
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Nº 4468Data 06/07/2012Downloads: 12
SPESE CONDOMINIALI E OBBLIGHI DI verifica PER L’AGENTE IMMOBILIARE .
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Nº 4115Data 15/02/2011Downloads: 8
Il condominio e la ripartizione delle spese: come verificarne la regolarità.-
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Nº 3686Data 21/12/2009Downloads: 2
Se il mediatore è responsabile nel caso in cui comunichi all'acquirente che la veranda è stata condonata mentre in realtà non aveva verificato tale notizia.-
art. 1759 c.c. dannidownload riservato - non acquistabile -
Nº 3632Data 06/11/2009Downloads: 0
Sul dovere del mediatore di non riferire circostanze che non ha verificato.-
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Nº 2575Data 23/09/2008Downloads: 0
Se grava sul conduttore l'onere di verificare le caratteristiche dell'immobile locato
Sentenza pronunciata dalla Corte di Cassaione sez. III, 31/03/2008, n. 8303.-download riservato - non acquistabile -
Nº 2378Data 03/04/2008Downloads: 1
Se occorre verificare la natura condominiale o meno del suolo per stabilire la proprietà di un manufatto.-
Sentenza emessa dalla Corte di Cassazione , sez. civile in data 14 marzo 2008 n.7043.-download riservato - non acquistabile -
Nº 2157Data 12/10/2007Downloads: 0
Se , in materia di locazioni, l'abuso da parte del conduttore nel godimento della cosa locata implica necessariamente il concreto verificarsi di danni materiale.
Sentenza pronunciata dalla Corte di Cassazione civile , sez. III, 11.05.2007 n° 10838.-download riservato - non acquistabile -
Nº 2027Data 10/06/2007Downloads: 0
Se in materia di locazione l'abuso del conduttore nel godimento del bene locato si concretizza nel verificarsi di danni materiali sulla cosa locata.-
Sentenza pronunciata dalla Corte di Cassazione n.10838 del 11 maggio 2007download riservato - non acquistabile -
Nº 1910Data 12/04/2007Downloads: 1
Se il Comune ha l'obbligo, nel corso dell'istruttoria sul rilscio del permesso a costruire, di verificare che esista il titolo per intervenire sull'immobile per il quale è richiesto il permesso.-
Sentenza emessa dal TAR Emilia Romagna-Parma in 10.01.2007 che riprende un orientamento consolidato in materia.-download riservato - non acquistabile -
Nº 1430Data 22/05/2006Downloads: 1
QUESITO N.118: Se ai fini della tempestività della denunzia dei vizi della cosa venduta effettuata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, il termine di decadenza degli otto giorni deve essere verificato con riferimento al momento della spedizione o
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Nº 6490Data 06/03/2025Downloads: 12
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ANCHE SE È TRASCORSO MOLTO TEMPO TRA LA MESSA IN RELAZIONE E LA STIPULA DELL’ATTO DEFINITIVO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI DICEMBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Serena Leo , innanzi al Tribunale di Latina, seconda sezione civile nel dicembre 2024 - Nel caso di specie, il tribunale di Latina, seconda sezione civile, nel dicembre 2024, ha confermato, infatti, che: "Devono al riguardo richiamarsi i principi giurisprudenziali in materia secondo cui ( da ultimo Cass. 8 aprile 2022 n. 11443; Cass. 15 settembre 2022 n. 27185; Cass. 12 marzo 2021 n. 7029; Cass. 3 settembre 2018 n. 21559; Cass. 26 agosto 2019 n. 21712 ), il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in effetti, tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la "messa in relazione" delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. Da ultimo si è affermato ( Cass. 2 febbraio 2023 n. 3165) che al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza e senza che l'intervento di un secondo mediatore sia in sé idoneo a recidere il nesso di causalità tra l'operato del primo mediatore e la conclusione dell'affare. L'esistenza del nesso di causalità tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare è soggetta a verifica in sede di legittimità. La prestazione del mediatore, pertanto, può ben esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata. D'altra parte, ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene (Cass. n. 11656 del 2018; Cass. n. 25851 del 2014). Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la 10conclusione di un determinato affare, non postula, infatti, necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l'acquiescenza dell'altra, quest'ultima resta del pari vincolata verso il mediatore (Cass. n. 21737 del 2010). Il rapporto di mediazione si fonda sull'espletamento di un'attività del mediatore, consistente nel rendere possibile, grazie al suo intervento, l'avvicinamento delle parti interessate alla conclusione dell'affare, mettendole in relazione tra loro; sicché per attività di mediazione deve intendersi il materiale contatto tra mediatore e acquirente, ma anche tutta l'attività che precede e segue la visita dell'immobile . Ne consegue che sussiste il diritto alla provvigione per l’attività espletata da ritenersi che abbia dato causa al contatto tra parte venditrice e parte compratrice che ebbero poi a concludere autonomamente la vendita.download riservato - non acquistabile -
Nº 6480Data 04/02/2025Downloads: 157
MODULO SCHEDA INFORMATIVA IMMOBILE - ALLEGATO INCARICO / PROPOSTA – VERSIONE SEMPLIFICATA - AGGIORNATO GENNAIO 2025.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? IL MODULO È VERSIONE AGGIORNATA DELLA FAMOSA SCHEDA INFORMATIVA LEX CONSULT CREATA E REGISTRATA PER IL COPYRIGHT DA LEX CONSULT; IL MODULO SERVE AD EVITARE CHE IL MEDIATORE POSSA INCORRERE IN RESPONSABILITÀ PROFESSIONALI PER NON AVER RIFERITO INFORMAZIONI RELATIVE ALL’IMMOBILE O PER AVER RIFERITO INFORMAZIONI NON verificaTE E POI RIVELATESI FALSE. TUTTI I CAMPI SUI QUALI IL MEDIATORE NON HA AVUTO INFORMAZIONI DAL VENDITORE E NON SONO ALTRIMENTI CONOSCIBILI MEDIANTE CONSULTAZIONE DEL TITOLO DI PROVENIENZA E DEI REGISTRI IPOTECARI CATASTALI DEVONO ESSERE ELIMINATI E NON LASCIATI IN BIANCO. DEVE ESSERE STAMPATO ED ALLEGATO ALL'INCARICO ED A TUTTE LE PROPOSTE DI ACQUISTO. CON TALE MODALITÀ OPERATIVA SI RIDUCE AL MASSIMO IL RISCHIO DI INCORRERE IN RESPONSABILITA' PROFESSIONALI. QUESTA VERSIONE È STATA AGGIORNATA, CON L'ESPRESSA AUTORIZZAZIONE DA PARTE DELL'INCARICANTE A PROCEDERE ALLA PUBBLICIZZAZIONE DELL'INDICE DI PRESTAZIONE ENERGETICA E DELLA CLASSE ENERGETICA ANCHE IN ASSENZA DI APE CON ESONERO DI OGNI E QUALSIASI RESPONSABILITÀ A CARICO DELL’AGENZIA.€ 500,00 -
Nº 6478Data 30/01/2025Downloads: 5
IL MEDIATORE CHE HA RICEVUTO L’INCARICO IN ESCLUSIVA, IN CASO DI VIOLAZIONE, HA DIRITTO ALLE PENALI PATTUITE, SE DIMOSTRA CHE SONO PARAMETRATE AL LAVORO SVOLTO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - OTTOBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, innanzi al CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SECONDA - SEZIONE CIVILE - Nel caso di specie, la Suprema Corte ha sancito - tra l'altro - il seguente principio, accogliendo le tesi dello studio legale d’Aragona, "ritenuto che la valutazione di vessatorietà della clausola penale, in quanto il suo importo non era in alcun modo parametrato all’impegno potenzialmente profuso dal mediatore nella ricerca degli eventuali acquirenti, risulta compiuta in conformità della giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 19565/2020, sulla scia di Cass. n. 22357/2010, cui adde più di recente Cass. n. 27505/2022), avendo la Corte distrettuale anche verificato l’assenza di prova di svolgimento attività professionale da parte della ricorrente che potesse giustificare l’ammontare della penale richiesta".download riservato - non acquistabile -
Nº 6407Data 29/11/2024Downloads: 6
L’AGENTE IMMOBILIARE CHE HA DOVUTO ASPETTARE PIU DI TRE ANNI PER OTTENERE UNA SENTENZA DI RICONOSCIMENTO DELLE PROVVIGIONI HA DIRITTO DI ESSERE INDENNIZZATO DALLO STATO. NEL CASO DI SPECIE IL GIUDICE HA RITENUTO CHE LA DURATA NORMALE DI UNA CAUSA DI RICONOSCIMENTO PROVVIGIONI È DI TRE ANNI, PER CUI SE LA VERTENZA HA AVUTO UNA DURATA SUPERIORE CHE NON TROVA ALCUNA GIUSTIFICAZIONE, L’AGENTE IMMOBILIARE DEVE ESSERE INDENNIZZATO DALLO STATO.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia , innanzi alla Corte di Appello di Salerno, Sezione lavoro nell'Agosto del 2024 - Nel caso di specie, la Corte di Appello di Salerno, sezione lavoro, nell’Agosto 2024, ha confermato, infatti, "che nella fattispecie il termine ragionevole di durata del processo va individuato, ex art. 2, co. 2bis della L. n. 89/2001 e ss. mod., in tre anni, anche in considerazione della complessità del caso, dell’oggetto del procedimento, del comportamento delle parti e del giudice durante il procedimento nonché degli altri soggetti chiamati a concorrere o a contribuire alla sua definizione;- che il calcolo della durata del processo va effettuato, ex art. 2, co. 2bis della L. n. 89/2001 e ss. mod., dalla data di notificazione della citazione alla data di pubblicazione della sentenza che ha definito il giudizio;- che il giudizio di primo grado del processo presupposto ha avuto durata dal 29.05.2012, data di notificazione dell’atto di citazione dell’odierno ricorrente, al 9.11.2023, data di pubblicazione della sentenza, definitiva del relativo giudizio, con cui il Giudice accoglieva la domanda attorea, per complessivi anni 11 mesi 5 e giorni 11 ed essendosi quindi verificati anni28 mesi 5 e giorni 11 di ritardo rispetto alla ragionevole durata triennale del processo come sopra indicata;- che non ricorrono cause di esclusione dall’indennizzo come individuate dall’art. 2, co. 2quinquies della L. n. 89/2001 e ss. mod., né presunzioni di insussistenza del pregiudizio come previste dall’art. 2, co. 2sexies e co. 2septies della L. n. 89/2001 e ss. mod."download riservato - non acquistabile -
Nº 6385Data 04/11/2024Downloads: 19
IL MEDIATORE NON È RESPONSABILE DEGLI ABUSI DELL’IMMOBILE NEL MOMENTO IN CUI HA UTILIZZATO IL MODULO “SCHEDA IMMOBILE LEX CONSULT”, LADDOVE ABBIA INSERITO NELLA STESSA TUTTE LE INFORMAZIONI DI CUI ERA A CONOSCENZA CIRCA LA SITUAZIONE URBANISTICA DELL’IMMOBILE, IN QUANTO LA SCHEDA STESSA, SOTTOSCRITTA DA ENTRAMBE LE PARTI, ESCLUDE CHE IL MEDIATORE SIA STATO INCARICATO DI SVOLGERE INDAGINI ULTERIORI O DI INCARICARE UN TECNICO A TAL FINE.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Benevento, seconda sezione civile nel luglio 2024 - Nel caso di specie, il Tribunale di Benevento, ha confermato, infatti, “in diritto, che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che 1) il mediatore è tenuto, sulla base della diligenza qualificata sottesa all’attività professionale svolta, a riferire di irregolarità urbanistiche ed edilizie a lui note o conoscibili, fermo restando che, in difetto di uno specifico incarico in tal senso, non è tenuto a svolgere accertamenti di natura tecnico – giuridica volti a verificare la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile e del relativo titolo di provenienza (cfr. Cassazione civile sez. II, 16/01/2020, n.784; e, in senso conforme più recentemente, cfr. Cassazione civile sez. II, 02/05/2023, n. 11371); 2) ai fini del riconoscimento della provvigione, la recentissima giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto. Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita.(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva ritenuto il diritto alla provvigione condizionato dalla stipula del contratto definitivo di compravendita, in forza della mera assenza nel modulo dell'agenzia della data di stipulazione del contratto, la quale fungeva, invece, da termine di pagamento e non da elemento condizionante del diritto alla provvigione già sorto, pertanto, per effetto dell'accettazione della proposta da parte del promittente acquirente)” (Cassazione civile sez. II, 24/01/2024, n. 2359, e, in senso conforme nella giurisprudenza di merito, cfr., inter alia, Corte appello Napoli sez. III, 05/04/2023, n.1577). Ebbene, in applicazione di tali principi, si osserva che infondata è la deduzione del convenuto in merito alla responsabilità di SOC. …... S.R.L.S. per non aver riferito di eventuali abusi edilizi relativamente all’immobile promesso in vendita, atteso che nella “scheda immobile” del 19.05.2016 -sottoscritta da attore e convenuto ed allegata alla proposta di vendita (cfr. allegato sub 6 alla comparsa di costituzione e risposta di SOC. ………. S.R.L.S.)- non solo sono riportate le difformità catastali comunicate al mediatore e poi indicate anche in sede di preliminare e qualificate -appunto- come mere irregolarità catastali; ma le parti, contestualmente, hanno anche espressamente dichiarato -con clausola specificamente approvata per iscritto- di non aver conferito al mediatore alcun incarico di verifica tecnica sulla conformità urbanistica, rinunciando a qualsivoglia pretesa ed azione nei confronti dello stesso mediatore per eventuali inesattezze, omissioni od inveridicità di quanto dichiarato in merito all’immobile stesso (cfr. scheda immobile laddove si dichiara che “[…] Il venditore Sig. C. F. con l’accettazione della presente conferma tutte le informazioni sopra recate e ne garantisce espressamente la veridicità e la attuale validità. La presente scheda immobile è stata redatta sulla base delle informazioni fornite dal venditore e delle risultanze delle visure ipotecarie e catastali, con l’espressa intesa che eventuali ulteriori verifiche dovranno essere demandate dalle parti a propri consulenti tecnici e legali, essendo escluso che l’agenzia abbia mai ricevuto alcun incarico in tal senso. Le parti – conseguenzialmente – la esonerano da ogni e qualsiasi responsabilità per eventuali inesattezze, omissioni od inveridicità, anche derivante da circostanze quivi non espressamente richiamate, rinunziando ad ogni e qualsiasi pretesa in suo confronto […]”.download riservato - non acquistabile -
Nº 6279Data 27/06/2024Downloads: 1
LA COMMISSIONE DI MASSIMO SCOPERTO INSERITA NEI CONTRATTI BANCARI È VALIDA SE CONTIENE LA SPECIFICA INDICAZIONE DI TUTTI GLI ELEMENTI CHE CONCORRONO A DETERMINARE LA COMMISSIONE DI MASSIMO SCOPERTO, OVVERO LA PERCENTUALE, LA BASE DI CALCOLO, I CRITERI E LA PERIODICITÀ DELL'ADDEBITO, SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI MAGGIO 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Serena Leo, innanzi alla Tribunale di vallo della lucania, nel maggio 2024 - ‘Nel caso si specie, è stato confermato, infatti, che "Quanto alla legittimità in astratto della commissione di massimo scoperto (dunque anche in riferimento al periodo precedente l'emanazione della L. 2/2009), va precisato quanto segue. La commissione di massimo scoperto - definita nella tecnica bancaria come il corrispettivo pagato dal cliente per compensare l'intermediario dell'onere di dover essere sempre in grado di fronteggiare una rapida espansione nell'utilizzo dello scoperto del conto, di norma applicato allorché il saldo del cliente risulti a debito per oltre un determinato numero di giorni e calcolato in misura percentuale sullo scoperto massimo verificatosi nel periodo di riferimento - pur non costituendo un interesse in senso tecnico, bensì una commissione, vale a dire un onere posto in relazione allo "scoperto di conto corrente", trova giustificazione quale parziale ristoro per la minore redditività che la banca subisce dovendo tenere a disposizione del cliente risorse liquide. Pertanto, l'autonomia contrattuale riconosciuta alle parti dall'art. 1322 c.c. consente alle stesse di convenire il pagamento di una simile commissione, posto che la stessa è volta a remunerare un onere effettivamente gravante sulla banca e quindi sia meritevole di tutela giuridica. Si richiede, per lo meno, la specifica indicazione di tutti gli elementi che concorrono a determinare la commissione di massimo scoperto, ovvero la percentuale, la base di calcolo, i criteri e la periodicità dell'addebito, in quanto, in assenza di tali elementi, non è ravvisabile un vero e proprio accordo delle parti su tale pattuizione accessoria, non potendosi ritenere che il correntista abbia potuto prestare un consenso consapevole, rendendosi conto dell'effettivo contenuto giuridico ed economico della clausola. In tali casi l'addebito delle commissioni si traduce in un'imposizione unilaterale della banca che non trova legittimazione in una valida pattuizione consensuale e ciò in violazione del disposto di cui all'articolo 1346 c.c., atteso che una clausola, per la sua validità, richiede che l'oggetto sia determinato o determinabile (cfr., Trib Pistoia, 07/11/2018; Trib. Agrigento, 20.02.2016; Trib. Napoli, 10.12.2014; Trib. Verbania, n. 257/2013). Nella fattispecie, la commissione di massimo scoperto risulta legittimamente pattuita ed applicata al rapporto di conto corrente affidato. In particolare, nella perizia si legge “La commissione trimestrale di massimo scoperto è stabilita nella ragione dello 0,375% per la prima commissione nei limiti del fido accordato e dello 0.612% oltre i limiti del fido”. Per quanto esposto, gli interessi a debito venivano puntualmente pattuiti, rispettosi della normativa di settore applicabile ratione temporis, pertanto, l’odierno giudicante ritiene di dover confermare la somma portata in ingiunzione, senza dover procedere al suo ricalcolo con l’epurazione o correzione della capitalizzazione applicata".download riservato - non acquistabile -
Nº 6218Data 16/04/2024Downloads: 2
IL MEDIATORE NON PUÒ ESSERE RITENUTO RESPONSABILE DEL FATTO CHE NON ERA A CONOSCENZA DELLA CIRCOSTANZA CHE UNO DEI SOCI DELLA SOCIETÀ VENDITRICE ERA PRECEDENTEMENTE FALLITO IN PROPRIO ED ERA STATO ANCHE INDAGATO PER BANCAROTTA FRAUDOLENTA. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA FEBBRAIO 2024.
sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio d’aragona – legali associati, responsabile avv. FRANCESCO BRESCIA, INNANZI al TRIBUNALE DI VENEZIA, nel FEBBRAIO DEL 2024. Nel caso di specie, è stato confermato, infatti, che laddove il mediatore non abbia conoscenza della circostanza che il socio della società venditrice era già precedentemente fallito e condannato per bancarotta fraudolenta e neppure aveva avuto alcun incarico di verifica in tal senso non può essere ritenuto responsabile per aver ignorato tali circostanze trattandosi di accertamenti estranei alle sue competenze. Neppure può essere considerato responsabile della circostanza che l'acquirente abbia sottoscritto un contratto preliminare per l'acquisto di immobile da costruirsi su un terreno che non era di proprietà della società venditrice, laddove questa circostanza era specificata nel preliminare, che oltretutto era anche stato inviato già alcuni giorni prima della sottoscrizione all'acquirente a mezzo e-mail ed anche letto la sua presenza … Al contrario stante l'intervenuta conclusione dell'affare deve essere riconosciuto il suo diritto alle provvigioni ….download riservato - non acquistabile -
Nº 6182Data 08/02/2024Downloads: 7
IL DIRITTO DI ACCESSO DEI CONDOMINI AI DOCUMENTI CONTABILI E AMMINISTRATIVI DEL CONDOMINIO
Attenzione a verificare di non aver ricevuto la documentazione condominiale richiesta, prima di proporre ricorso per decreto ingiuntivo.download riservato - non acquistabile -
Nº 6170Data 25/01/2024Downloads: 22
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI NEL CASO IN CUI IL PRELIMINARE VIENE RISOLTO PER LA MANCATA CONCESSIONE DEL MUTUO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI GENNAIO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica nel GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO Con riferimento alla nozione di “affare concluso” la costante giurisprudenza ha affermato che “l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'adempimento del contratto, indipendentemente dal fatto che, a tal fine, siano formulate concrete: rivendicazioni in via giudiziale o no (cfr. Cassazione civile sez. III, 21 luglio 2004, n. 13590; Cassazione civile sez. III, 23 marzo 1998, n. 3076; Cassazione civile sez. III, 21 maggio 1998, n. 5080; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132). Mentre, “per atto minimo conclusivo dell'affare ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, si deve intendere il compimento di una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, o di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno e pertanto anche con la stipulazione di un contratto preliminare, anche se non seguito da definitivo, essendo lo stesso idoneo a creare un vincolo giuridico tra le parti, che abilita ognuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto e nella particolare materia I. abiliti all'esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c.” (cfr. Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 13 marzo 1995, n. 2905; Cassazione civile sez. III, 16 giugno 1992 n. 7400; _____________, 13 gennaio 2000; Pret. Bologna, 9 aprile 1996). Ed ancora “nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare” (Cass. 13260/2009). Anche la stipulazione di un contratto preliminare - pertanto - è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta ad substantiam (artt. 1350 e 1351 c.c.) (cfr., in termini, ex multis, Cass. 16 giugno 1992, n. 7400). In relazione alle vicende successive alla intervenuta conclusione dell’affare la Suprema Corte ha chiarito che “nessun rilievo possono avere sul diritto alla mediazione le successive vicende alla conclusione dell'affare, non potendosi ritenere che il diritto del mediatore venga escluso o travolto da fattori sopravvenuti al maturarsi dell'affare per effetto del suo intervento, conclusione che può costituire unico fattore condizionante dell'insorgenza del diritto alla provvigione; ciò salva la facoltà delle parti di condizionare espressamente la corresponsione della provvigione al "buon fine" dell'affare” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 27 novembre 1982 n. 6472), II PRINCIPIO:In relazione alla domanda di restituzione della provvigione proposta da parte attrice, assume rilievo la circostanza che il preliminare di permuta sottoscritto tra le parti va qualificato ad effetti anticipati, stante l’immissione nel possesso della promissaria acquirente di uno dei cespiti oggetto di acquisto, all’atto della stipula del preliminare. Invero, all’art. 3 del contratto preliminare di permuta immobiliare, si legge: “Il possesso legale e materiale verrà trasmesso alla parte acquirente all’atto della stipula del rogito notarile e dalla data di quest’ultimo decoreranno gli effetti giudici della compravendita, fatta eccezione per il solo lotto sub. 1 che sin da oggi sarà dato in possesso legale alla Sig.ra _____________________”. Il suddetto contratto preliminare risulta, inoltre, subordinato alla condizione risolutiva della mancata concessione del mutuo alla promissaria acquirente avendo le parti inserito all’art. 12 la clausola che prevede espressamente che “In caso di mancata concessione del mutuo per cause non imputabili alla Sig.ra _____________________, la presente scrittura verrà risolta con la restituzione delle somme versate anche a titolo di caparra confirmatoria”. È altresì pacifico tra le parti e documentato che l’odierna attrice con raccomandata del 28.10.2018 ha invocato l’applicazione della suddetta clausola risolvendo sia la proposta di vendita che il contratto preliminare di permuta immobiliare in conseguenza della mancata concessione del mutuo da parte degli istituti di credito a cui si era rivolta e che, pertanto, si è realizzata la condizione risolutiva prevista in contratto. Ciò posto, facendo applicazione della normativa codicistica e dei principi giurisprudenziali sopra richiamati alla fattispecie in esame, quindi, la società convenuta ha diritto a trattenere le somme versate dall’attrice a titolo di provvigione, ai sensi del disposto di cui all’art. 1757, co. 2, cpc. III PRINCPIO:La Suprema Corte negli ultimi arresti giurisprudenziali ha dato continuità all'orientamento che nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica della reale natura abusiva o meno del bene in difformità rispetto a quanto dichiarato nell’atto di provenienza ovvero a condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza (cfr. Cass. n. 6926/2012). Si è poi ritenuto che una responsabilità del mediatore possa porsi in ordine alla mancata informazione circa la conformità urbanistica, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico (cfr. a tal fine Cass. n. 16623/2010, a mente della quale la responsabilità del mediatore si ravvisa per la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, nelle ipotesi in cui il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi). Nel caso di specie, non può dirsi violato l’obbligo informativo da parte dell’agenzia immobiliare convenuta, atteso che dalla documentazione depositata in atti, nello specifico dalla proposta d’acquisto redatta su formulari dell’agenzia immobiliare, emerge la dichiarazione circa la mancanza di agibilità e la non conformità dello stato d’opera dell’immobile con le planimetrie catastali; circostanza questa che non consente di ritenere che parte attrice non fosse stata edotta delle irregolarità urbanistiche.download riservato - non acquistabile -
Nº 5977Data 30/06/2023Downloads: 4
NELLA COMUNICAZIONE DEL LOCATORE DI DINIEGO DI RINNOVO DEL CONTRATTO DEVE ESSERE SPECIFICATO IL MOTIVO
Cassazione civile, sez. VI, 09 Febbraio 2023, n. 3938. Pres. Scrima. Est. Dell'Utri Diniego di rinnovo alla prima scadenza - Specificazione del motivo tra quelli tassativamente indicati nell'art. 3, comma 1, della l. n. 431 del 1998 - Necessità - Finalità - verifica della realizzabilità e serietà dell'intento del locatore e tutela sanzionatoria - Fattispeciedownload riservato - non acquistabile -
Nº 5969Data 30/06/2023Downloads: 1
LA DONAZIONE DELLA PROPRIETÀ DI UN CONDOMINO INCLUDE ANCHE LA CESSIONE DEL DIRITTO AL RISARCIMENTO DEL DANNO?
Il donatario, nuovo condomino, può pretendere il risarcimento del danno per un sinistro verificatosi prima della donazione? La posizione della Cassazionedownload riservato - non acquistabile -
Nº 5949Data 03/06/2023Downloads: 6
IL MEDIATORE E' LEGITTIMATO A DIMOSTRARE L’ATTIVITA' DI MEDIAZIONE ATTRAVERSO LA TESTIMONIANZA DEI SUOI COLLABORATORI, CHE SONO ATTENDIBILI,A DIFFERENZA DEI VENDITORI. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA- APRILE 2023
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al IL TRIBUNALE DI NAPOLI, II SEZIONE CIVILE, IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA, IN PERSONA DELLA DOTT.SSA MARIA GABRIELLA FRALLICCIARDI, pubbl. il 13/04/2023, ha accolto i seguenti principi: - I PRINCIPIO: Orbene, opina questo giudice che la valutazione complessiva delle deposizioni induca ragionevolmente ad attribuire maggior credito a quelle rese dai testi attorei, non solo perchè intrinsecamente ed estrinsecamente coerenti tra loro, ma anche in considerazione dell'esistenza, in capo ai testimoni indotti dai convenuti, di un concreto interesse di fatto alla soccombenza dell'attrice, posto che, secondo quanto da loro stessi dichiarato, alla scadenza del mandato l'agenzia Casefuorigrotta avrebbe vanamente richiesto ai promittenti venditori il pagamento della provvigione. E infatti, sebbene un interesse di tal fatta non sia idoneo a determinare l'incapacità a deporre di cui all'art. 246 c.p.c. - per la quale è richiesto che il teste sia titolare di un interesse personale, attuale e concreto, che lo coinvolga nel rapporto controverso, alla stregua dell'interesse ad agire di cui all'art. 100 c.p.c., sì da legittimarlo a partecipare al giudizio in cui è richiesta la sua testimonianza - ciò non di meno, esso, assumendo i connotati di un interesse di fatto a un determinato esito del giudizio stesso (quello dell'accertamento dell'inesistenza dell'apporto causale dell'attività svolta dall'agenzia istante nella conclusione dell'affare con gli odierni convenuti) o, anche, di un interesse relativo ad azioni ipotetiche, diverse da quella oggetto di causa, proponibile nei confronti dei testimoni dall'odierna attrice (finalizzate a ottenere il pagamento della provvigione pattuita), appare atto a scalfire l'attendibilità di questi, quanto meno in un giudizio di bilanciamento con le deposizioni rese dai testi attorei, della cui credibilità, invece, non vi è motivo di dubitare anche in considerazione della sostanziale indifferenza rispetto alle attuali parti (pur trattandosi di ex collaboratori della Casefuorigrotta, al momento della introduzione del giudizio avevano entrambi cessato ogni rapporto da tempo). II PRINCIPIO: Come ha avuto modo di chiarire la giurisprudenza anche di legittimità, infatti, “in ipotesi di pluralità di mediatori, non sussiste il diritto al compenso solo quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento di un mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore ai fini della conclusione del contratto” (Cass. n. 1120/2015). In particolare, sebbene per il configurarsi in capo al primo mediatore del diritto alla provvigione non occorra che tra l’attività di questi e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo (nè essendo necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo), ciò non di meno si ritiene che sia necessario che - anche quando il processo di formazione della volontà delle parti sia complesso e protratto nel tempo e altri soggetti si adoperino per la conclusione dell’affare - la messa in relazione da parte del mediatore costituisca pur sempre l’antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare (cfr. Cass. n. 16157/2010). Dunque, per ottenere il pagamento della provvigione, il mediatore ha l'onere di provare l'esistenza di un valido nesso causale tra l'attività mediatoria e la conclusione dell'affare. Con l'importante precisazione che la prova di tale nesso causale non può essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra attività del mediatore e conclusione dell'affare, in base al paralogismo post hoc, ergo propter hoc, occorrendo avere riguardo, invece, al principio della causalità adeguata o efficiente, in base al quale la conclusione dell'affare deve costituire l'effetto dell'intervento del mediatore, il che si verifica quando l'attività da questi svolta rientra nella serie dei fattori ai quali sia ricollegabile la positiva conclusione delle trattative (Cass. n. 2814/1986). Ora, calando i principi su esposti nel caso concreto, sebbene i convenuti siano giunti all’acquisto dell’immobile di proprietà D. S. dopo la scadenza del mandato conferito a C. s.r.l.s., può dirsi provato che il secondo mediatore (di cui, si badi, nessuna menzione viene fatta nell'atto pubblico di compravendita) non svolse un’attività di mediazione autonoma ma, al contrario, giunse alla conclusione dell’affare giovandosi dell’attività espletata dall'attrice, posto che il prezzo definitivo di vendita, di € 130.000,00, corrisponde a quello informalmente proposto dai B. all'esito delle trattative condotte da C. s.r.l.s. tra l'aprile e il giugno 2016 e di cui hanno riferito i testimoni escussi. Può dunque concludersi nel senso l’attività di mediazione svolta in favore dei convenuti abbia costituito – nei termini elaborati dalla prevalente giurisprudenza su richiamata - l’antecedente necessario della successiva trattativa, sfociata, poi, nella stipulazione del contratto definitivo di compravendita.download riservato - non acquistabile
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