Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Salerno, seconda sezione civile nel Dicembre 2024 - Nel caso di specie, il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile nel Dicembre 2024, ha confermato, infatti, Va evidenziato che non è in contestazione che l’odierno appellato abbia sottoscritto la scrittura del 09.01.2017, con la quale si impegnava a versare in favore del mediatore, per il caso di vendita dell’immobile in questione, ad una provvigione pari ad € 3.500,00. L’appellato, però, sostiene che, poiché l’acquisto del bene avvenuto tra parti incontestatamente messe in contatto tra loro dal mediatore avvenne a distanza dalla scrittura, precisamente il 18.07.2018, e poiché nel rogito si diede atto della intermediazione immobiliare della società appellante e si dava atto della debenza di una provvigione inferiore al pattuito, dovrebbe ritenersi che, dunque, le parti avrebbero pattuito una riduzione della provvigione spettante, anche in ragione del prezzo effettivamente concordato per la vendita. L’assunto è infondato, al lume dell’insegnamento della Suprema Corte, secondo cui il diritto del mediatore alla provvigione non postula una coincidenza totale tra l'oggetto iniziale delle trattative e quello conclusivo dell'affare, sicché va riconosciuto anche quando la variazione oggettiva concerna il bene, più compiutamente identificato (anche se, in ipotesi, non pienamente coincidente con quello oggetto dell'opera del mediatore), e il prezzo, a condizione che l'opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative, poi confluite nella conclusione di un vincolo giuridico relativa a un bene univocamente, anche se non totalmente, riferibile a quello dedotto nella iniziale messa in relazione delle parti (cfr. Cassazione civile , sez. II, 19/03/2024 , n. 7394). Né può ritenersi che la scrittura del 09.01.2017 contenga una clausola pretesamente vessatoria, rientrando la determinazione del quantum della provvigione nella libera contrattazione delle parti, tanto vero che il ricorso alle tariffe professionali o agli usi per la determinazione della misura della provvigione sono dall’art. 1755 c.c. subordinati al solo caso di inesistenza di un patto, patto inequivocabilmente esistente nel caso in esame (cfr. Tribunale Cuneo sez. I, 14/09/2023, n.654 – “Per la determinazione del compenso spettante al mediatore sussiste una gerarchia di fonti, al vertice della quale troviamo la volontà delle parti. Soltanto in assenza di accordo preventivo avente ad oggetto il quantum della provvigione, assumono rilievo i criteri integrativi dettati dalla legge. In assenza di accordi, tariffe professionali o di usi, l'entità della provvigione spettante al mediatore nonché la percentuale di essa gravante su ciascuna delle parti sono quantificate dal giudice secondo equità”; Cassazione civile , sez. II , 06/04/2022 , n. 11127). Non vi è luogo per la valutazione della eccessività della provvigione liberamente pattuita, eccessività valutabile solo laddove le parti prevedano la corresponsione di una penale (cfr. Tribunale , Busto Arsizio , sez. III , 15/03/2022 , n. 373 – “Nel contratto di mediazione immobiliare la clausola con la quale le parti stabiliscano il ristoro di un 'mancato guadagno’ nell'ipotesi di mancata conclusione dell'affare a causa della revoca della proposta o del rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto preliminare in misura superiore alla provvigione del mediatore assolve non ad una funzione riparatoria, bensì sanzionatoria e, come tale, deve ritenersi vessatoria, ai sensi e per gli effetti dell' art. 33, co. 2, lett. f) d.lgs. 206/2005 , a mente del quale si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto o per effetto di imporre al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d'importo manifestamente eccessivo”; Tribunale , Brescia , sez. I , 08/10/2024 , n. 4104= Né appare invocabile la disciplina per i casi di contratto per adesione, posto che il contratto è qualificabile per adesione, secondo il disposto dell' articolo 1341, comma 1, del Cc e come tale soggetto, per l'efficacia delle clausole cosiddette onerose, alla specifica approvazione per iscritto contemplata dal comma 2 di detta norma, solo quando, anche alla stregua del contenuto dei relativi patti, risulti predisposto unilateralmente da un contraente, in base a uno schema destinato a essere utilizzato per una pluralità di rapporti, sì da escludere una sua formazione in esito a trattativa negoziale e relegare il potere dell'altro contraente a una mera accettazione o meno di detto schema. In altri termini, non è sufficiente che uno dei contraenti abbia predisposto l'intero contenuto del contratto, ma è necessario che lo stesso sia predisposto e le condizioni generali siano fissate - mediante moduli o formulari - per servire a una serie indefinita di rapporti, sì che la conclusione del contratto da parte del contraente diverso dal predisponente risulti avvenuta senza alcuna possibilità di incidere sul regolamento contrattuale. Tali elementi, nel caso di specie, difettano”.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, PRIMA SEZIONE CIVILE - 15/10/2024 - Nel caso di specie, il Tribunale ha precisato che “E’ altresì documentato (v. pag. 2 del rogito notarile del 17.1.2012) che le prime due tranches del prezzo di acquisto sono state corrisposte dal Cipullo alla venditrice Costruzioni Edilvie con assegni bancari emessi nel periodo antecedente alla data di stipula del rogito notarile (31.12.2011) indicata nella proposta raccolta dall’agenzia immobiliare (v. in atti), con l’incarico di mediazione, inizialmente conferito dalla E. che andava a scadere in data 14.1.2012 (appena tre giorni prima del rogito O. del 17.1.2012)."

La risposta al presente quesito deve essere obbligatoriamente resa in termini ipotetici e con ogni riserva, stante l'assenza di precedenti giurisprudenziali specifici. In definitiva si confrontano varie scuole di pensiero, che spaziano da un'interpretazione sostanziale della norma, a quelle più squisitamente formalistiche e documentali, con risultati diametralmente opposti... Continua

SOLUZIONE: L’originario art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n.52, regolante la materia di conformità dei dati catastali, nulla dispone circa la validità della vendita di una unità immobiliare oggetto di falso accatastamento.- Solo a partire dal 31 maggio 2010 con il decreto legge n.78, l’art. 19, comma 4, così come modificato in sede di conversione, ha dettato nuove norme in materia di redazione degli atti traslativi di unità immobiliari aggiungendo, all’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n.52, un ulteriore comma, il comma1-bis, il quale sancisce espressamente la nullità dell’atto di compravendita in caso di non conformità tra le planimetrie ed i dati contenuti nell’atto stesso e quanto registrato/depositato in catasto tuttavia, detta norma, non ha efficacia retroattiva.- Per tale motivo, la vendita, avvenuta nel 2002, di un subalterno oggetto di falso accatastamento costituisce un atto valido ed efficace che non impedisce la commerciabilità del bene in quanto trattasi di una semplice difformità.- Tale vizio può essere, invero, sanato con l’adeguamento catastale da parte del venditore, il quale dovrà quindi presentare una planimetria catastale corretta, ovvero conforme allo stato di fatto e pagare i relativi oneri e sanzioni che saranno, pertanto, a suo carico.- Qualora, invece, il falso accatastamento celasse qualcosa di più che una semplice difformità, ossia un vero e proprio abuso edilizio, è prevista, dal codice civile e dalle leggi collegate, la nullità assoluta contrattuale.- Difatti, l’art. 1418, ultimo comma, c.c. statuisce che il contratto è nullo “negli altri casi stabiliti dalla legge” e di questi casi, l’ipotesi di nullità prevista dal secondo comma dell’art. 40, L. n. 47/85 costituisce, per l’appunto, specifica applicazione.- Si badi, però, che - in entrambi i casi - la falsa dichiarazione di conformità catastale può determinare: • sotto un profilo civilistico, un’ipotesi di responsabilità contrattuale a carico del venditore nei confronti dell’acquirente, con conseguente risarcimento del danno (che potrebbe anche integrare la mancanza di qualità promesse ex art. 1497 c.c.); • sotto un profilo penalistico, la configurazione del reato di falso in atto pubblico (art. 483 c.p.).- PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD

art. 1759 1755 agibilità abitabilità 1460 buona fede responsabilità certificato

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Benevento, seconda sezione civile nel luglio 2024 - Nel caso di specie, il Tribunale di Benevento, ha confermato, infatti, “in diritto, che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che 1) il mediatore è tenuto, sulla base della diligenza qualificata sottesa all’attività professionale svolta, a riferire di irregolarità urbanistiche ed edilizie a lui note o conoscibili, fermo restando che, in difetto di uno specifico incarico in tal senso, non è tenuto a svolgere accertamenti di natura tecnico – giuridica volti a verificare la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile e del relativo titolo di provenienza (cfr. Cassazione civile sez. II, 16/01/2020, n.784; e, in senso conforme più recentemente, cfr. Cassazione civile sez. II, 02/05/2023, n. 11371); 2) ai fini del riconoscimento della provvigione, la recentissima giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto. Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita.(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva ritenuto il diritto alla provvigione condizionato dalla stipula del contratto definitivo di compravendita, in forza della mera assenza nel modulo dell'agenzia della data di stipulazione del contratto, la quale fungeva, invece, da termine di pagamento e non da elemento condizionante del diritto alla provvigione già sorto, pertanto, per effetto dell'accettazione della proposta da parte del promittente acquirente)” (Cassazione civile sez. II, 24/01/2024, n. 2359, e, in senso conforme nella giurisprudenza di merito, cfr., inter alia, Corte appello Napoli sez. III, 05/04/2023, n.1577). Ebbene, in applicazione di tali principi, si osserva che infondata è la deduzione del convenuto in merito alla responsabilità di SOC. …... S.R.L.S. per non aver riferito di eventuali abusi edilizi relativamente all’immobile promesso in vendita, atteso che nella “scheda immobile” del 19.05.2016 -sottoscritta da attore e convenuto ed allegata alla proposta di vendita (cfr. allegato sub 6 alla comparsa di costituzione e risposta di SOC. ………. S.R.L.S.)- non solo sono riportate le difformità catastali comunicate al mediatore e poi indicate anche in sede di preliminare e qualificate -appunto- come mere irregolarità catastali; ma le parti, contestualmente, hanno anche espressamente dichiarato -con clausola specificamente approvata per iscritto- di non aver conferito al mediatore alcun incarico di verifica tecnica sulla conformità urbanistica, rinunciando a qualsivoglia pretesa ed azione nei confronti dello stesso mediatore per eventuali inesattezze, omissioni od inveridicità di quanto dichiarato in merito all’immobile stesso (cfr. scheda immobile laddove si dichiara che “[…] Il venditore Sig. C. F. con l’accettazione della presente conferma tutte le informazioni sopra recate e ne garantisce espressamente la veridicità e la attuale validità. La presente scheda immobile è stata redatta sulla base delle informazioni fornite dal venditore e delle risultanze delle visure ipotecarie e catastali, con l’espressa intesa che eventuali ulteriori verifiche dovranno essere demandate dalle parti a propri consulenti tecnici e legali, essendo escluso che l’agenzia abbia mai ricevuto alcun incarico in tal senso. Le parti – conseguenzialmente – la esonerano da ogni e qualsiasi responsabilità per eventuali inesattezze, omissioni od inveridicità, anche derivante da circostanze quivi non espressamente richiamate, rinunziando ad ogni e qualsiasi pretesa in suo confronto […]”.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Caterina Carretta, innanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, nel maggio 2024. Nel caso di specie, è stato confermato, infatti, che dopo la visita, l’acquirente abbia dichiarato di non essere interessato all’acquisto e dopo pochi giorni anche il venditore abbia ritirato le chiavi dichiarando di non voler più vendere, non esclude la rilevanza dell’intervento svolto dal mediatore, per cui lo stesso ha diritto alle provvigioni nel momento in cui le stesse parti ebbero a concludere il medesimo affare da lui proposto.

Interessante il caso particolare analizzato dall’ordinanza di Cassazione Civile n. 23394/2023, sulla compravendita di un immobile dove il venditore ha dichiarato che le opere erano iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, e sul quale in seguito furono effettuate importanti modifiche di ampliamento...

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. SERENA LEO, innanzi al TRIBUNALE DI NAPOLI NORD, nel GENNAIO 2024- Nel caso si specie, È stato confermato, infatti, che il mediatore che ha messo in relazione le parti attraverso la visita ed ha anche installato la trattativa ha diritto alle provvigioni nel caso in cui le stesse parti concludono l’affare dopo la scadenza dell’incarico risultando del tutto irrilevante il tempo trascorso, la differenza di corrispettivo, come pure la circostanza che hanno dichiarato in atto pubblico di aver concluso l’affare con l’intervento di altro mediatore che hannoanche regolarmente pagato. La particolarità della sentenza sta nella circostanza che è stata riconosciuta al primo mediatore l’intera provvigione senza diminuirla in percentuale per l’intervento del secondo.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica ed in persona del gop Raffaele Mazzuoccolo, in data 30 GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO: "Con riferimento alla posizione dell’acquirente, in caso di mediazione atipica, la giurisprudenza di legittimità, riconosce al mediatore il diritto alla “doppia” provvigione per l’attività prestata in favore di una delle parti contraenti, quando egli sia stato contemporaneamente procacciatore d’affari dell'altro. Difatti è stato più volte affermato che “se è vero che, normalmente, il procacciatore d’affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale normale assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell’altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest’ultimo. Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica, i cui connotati, effetti e compatibilità, vanno individuati di volta in volta, con riguardo alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell'attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non abbia conferito l'incarico” (cfr. Cass. n. 12651/2020; conf. Cass. n. 26682/2020; Cass. n. 25260/2009; Cass. n. 14582/2007). II PRINCIPIO: "Per quanto, poi, un’attenta e razionale lettura delle disposizioni normative, offerta da un recente arresto dei giudici di legittimità (cfr. Cass. n. 3165/2023), chiarisca che la “messa in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare” (art. 1754 c.c.) non è elemento sufficiente, di per sé, a far ritenere che l'affare sia “concluso per effetto” dell’intervento del mediatore (art. 1755 c.c.), occorre tuttavia ricordare che proprio i richiami della giurisprudenza di legittimità alla regola della “causalità adeguata” impongono la necessità di selezionare all’interno della serie concausale degli accadimenti storici, quelli dotati concretamente di una reale “efficienza causale adeguata”, nel senso che, ad un giudizio controfattuale, eliminando idealmente l’intervento del mediatore (“messa in relazione”), deve potersi concludere - secondo la regola di giudizio del “più probabile che non” - o che l’evento (i.e. conclusione dell’affare) non vi sarebbe stato ovvero che l’evento non si sarebbe comunque realizzato nella stessa vantaggiosa contingenza. Valutazione che, alla luce del compendio probatorio della vicenda in giudizio, consente di concludere che in assenza dell’attività dell’attrice, i convenuti non avrebbero stipulato la compravendita nelle medesime circostanze di tempo e luogo. È stato fatto oggetto di allegazione e prova, infatti, che è grazie all’intervento del mediatore che il convenuto ............... abbia avuto accesso ad “informazioni riservate”, come ad esempio nome, recapiti, od altri possibili mezzi di contatto con il venditore o dati catastali dell’immobile difficilmente reperibili in altro modo. Al contrario, non è provato che ..........., cessato il rapporto con l’agenzia, si sia diversamente attivato, ad esempio con pubblicazione di annunci privati, per avviare una propria negoziazione rispetto a quella avviata dall’agenzia. Le informazioni ottenute dal ................ grazie a questa vengono dunque impiegate al fine di entrare in contatto con la famiglia Crescente mediante la comune conoscenza del sig. ................., il cui intervento non dà inizio ad una diversa trattativa tra le parti, ma al più si connota come seconda intermediazione del medesimo affare tra i due convenuti. Dai detti principi discende che il conferimento dell’incarico nell’interesse del vendi-tore non esclude, in astratto, la possibilità che si instauri un rapporto di mediazione con il futuro acquirente e che, per l’attività utilmente prestata e sfociata nell’assunzione di un impegno giuridicamente rilevante alla vendita o all’acquisto del bene, il mediatore maturi il diritto alla provvigione anche verso il contraente che non ha conferito un for-male incarico. È stato, comunque, opportunamente precisato che in questi casi, affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione, è necessario che l’attività di mediazione sia svolta in modo palese, rendendo note ai soggetti intermediati la propria qualità e terzietà (cfr. Cass. n. 4107/2019; conf. Cass. n. 12651/2020; Cass. n. 7554/2023).

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica nel GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO Con riferimento alla nozione di “affare concluso” la costante giurisprudenza ha affermato che “l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'adempimento del contratto, indipendentemente dal fatto che, a tal fine, siano formulate concrete: rivendicazioni in via giudiziale o no (cfr. Cassazione civile sez. III, 21 luglio 2004, n. 13590; Cassazione civile sez. III, 23 marzo 1998, n. 3076; Cassazione civile sez. III, 21 maggio 1998, n. 5080; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132). Mentre, “per atto minimo conclusivo dell'affare ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, si deve intendere il compimento di una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, o di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno e pertanto anche con la stipulazione di un contratto preliminare, anche se non seguito da definitivo, essendo lo stesso idoneo a creare un vincolo giuridico tra le parti, che abilita ognuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto e nella particolare materia I. abiliti all'esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c.” (cfr. Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 13 marzo 1995, n. 2905; Cassazione civile sez. III, 16 giugno 1992 n. 7400; _____________, 13 gennaio 2000; Pret. Bologna, 9 aprile 1996). Ed ancora “nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare” (Cass. 13260/2009). Anche la stipulazione di un contratto preliminare - pertanto - è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta ad substantiam (artt. 1350 e 1351 c.c.) (cfr., in termini, ex multis, Cass. 16 giugno 1992, n. 7400). In relazione alle vicende successive alla intervenuta conclusione dell’affare la Suprema Corte ha chiarito che “nessun rilievo possono avere sul diritto alla mediazione le successive vicende alla conclusione dell'affare, non potendosi ritenere che il diritto del mediatore venga escluso o travolto da fattori sopravvenuti al maturarsi dell'affare per effetto del suo intervento, conclusione che può costituire unico fattore condizionante dell'insorgenza del diritto alla provvigione; ciò salva la facoltà delle parti di condizionare espressamente la corresponsione della provvigione al "buon fine" dell'affare” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 27 novembre 1982 n. 6472), II PRINCIPIO:In relazione alla domanda di restituzione della provvigione proposta da parte attrice, assume rilievo la circostanza che il preliminare di permuta sottoscritto tra le parti va qualificato ad effetti anticipati, stante l’immissione nel possesso della promissaria acquirente di uno dei cespiti oggetto di acquisto, all’atto della stipula del preliminare. Invero, all’art. 3 del contratto preliminare di permuta immobiliare, si legge: “Il possesso legale e materiale verrà trasmesso alla parte acquirente all’atto della stipula del rogito notarile e dalla data di quest’ultimo decoreranno gli effetti giudici della compravendita, fatta eccezione per il solo lotto sub. 1 che sin da oggi sarà dato in possesso legale alla Sig.ra _____________________”. Il suddetto contratto preliminare risulta, inoltre, subordinato alla condizione risolutiva della mancata concessione del mutuo alla promissaria acquirente avendo le parti inserito all’art. 12 la clausola che prevede espressamente che “In caso di mancata concessione del mutuo per cause non imputabili alla Sig.ra _____________________, la presente scrittura verrà risolta con la restituzione delle somme versate anche a titolo di caparra confirmatoria”. È altresì pacifico tra le parti e documentato che l’odierna attrice con raccomandata del 28.10.2018 ha invocato l’applicazione della suddetta clausola risolvendo sia la proposta di vendita che il contratto preliminare di permuta immobiliare in conseguenza della mancata concessione del mutuo da parte degli istituti di credito a cui si era rivolta e che, pertanto, si è realizzata la condizione risolutiva prevista in contratto. Ciò posto, facendo applicazione della normativa codicistica e dei principi giurisprudenziali sopra richiamati alla fattispecie in esame, quindi, la società convenuta ha diritto a trattenere le somme versate dall’attrice a titolo di provvigione, ai sensi del disposto di cui all’art. 1757, co. 2, cpc. III PRINCPIO:La Suprema Corte negli ultimi arresti giurisprudenziali ha dato continuità all'orientamento che nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica della reale natura abusiva o meno del bene in difformità rispetto a quanto dichiarato nell’atto di provenienza ovvero a condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza (cfr. Cass. n. 6926/2012). Si è poi ritenuto che una responsabilità del mediatore possa porsi in ordine alla mancata informazione circa la conformità urbanistica, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico (cfr. a tal fine Cass. n. 16623/2010, a mente della quale la responsabilità del mediatore si ravvisa per la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, nelle ipotesi in cui il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi). Nel caso di specie, non può dirsi violato l’obbligo informativo da parte dell’agenzia immobiliare convenuta, atteso che dalla documentazione depositata in atti, nello specifico dalla proposta d’acquisto redatta su formulari dell’agenzia immobiliare, emerge la dichiarazione circa la mancanza di agibilità e la non conformità dello stato d’opera dell’immobile con le planimetrie catastali; circostanza questa che non consente di ritenere che parte attrice non fosse stata edotta delle irregolarità urbanistiche.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di compravendita, innanzi al Tribunale Ordinario di Salerno, PRIMA SEZIONE, in composizione monocratica ed in persona, in data 22.01.2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO: Benchè le parti avessero sancito che il termine del 30.01.17 era da considerarsi essenziale, entrambi hanno successivamente concordato il differimento della data al giorno successivo per consentire alla banca di emettere la quietanza estintiva del mutuo. Infatti l’adempimento dell’obbligazione del contratto preliminare non poteva in ogni caso essere esigibile alla data del 30.01.17 se la banca mutuante non avesse reso disponibile alle parti ed al notaio il calcolo del conteggio estintivo del mutuo. Da quanto riferito dal notaio _________ e dal teste_________ (e dalle sit rese nel procedimento penale e depositate il 04.07.23) l’appuntamento per la stipula del rogito definitivo fu fissato, per esigenze della banca, proprio presso la sua sede in data 31.01.17. Pur a ritenere non espressamente provato l’accordo per il differimento della stipula, si perviene in ogni caso alla conclusione dell’inadempimento del promittente venditore. In materia di termine essenziale ex art 1457 c.c. la S.C. di Cassazione ha enunciato i seguenti principi di diritto: “La previsione di un termine essenziale per l'adempimento del contratto, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale” (Cass., Sentenza n. 16880 del 05/07/2013); “Il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (nella specie la Corte Cass. ha confermato la sentenza con la quale i giudici di merito avevano ritenuto non essenziale il termine che nel contratto preliminare le parti, adoperando l'espressione "entro e non oltre", avevano fissato per il rogito, basandosi sulla redazione di altra scrittura proprio nel giorno stesso in cui si sarebbe dovuto stipulare il definitivo e sulla testimonianza del notaio circa il presunto consenso del ricorrente alla proroga del termine previsto)” (Sentenza n. 5797 del 17/03/2005); “In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ., solo pag. 10/14 quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine” (sentenza n. 3645 del 16/02/2007); “In tema di contratto preliminare di compravendita, l'essenzialità del termine per la stipula del definitivo va desunta non già da mera formula di stile ma dalla volontà delle parti come emergente da specifiche espressioni adoperate dai contraenti dalle quali desumere l'intenzione di considerare ormai venuta meno l'utilità perseguita nel caso di conclusione del contratto definitivo oltre la data stabilita” (Sentenza n. 21587 del 15/10/2007). Ebbene, il _________ ha tenuto un contegno diametralmente opposto al criterio ermeneutico tracciato dagli _________ in tali pronunce. Infatti dopo la scadenza del termine essenziale, il _________ si è regolarmente recato in banca, il giorno seguente, 31.01.17, per la stipula del contratto, ma si è tirato indietro solo perché pretendeva l’accollo da parte del compratore di oneri condominiali, non di certo perché riteneva che il contratto preliminarefosse già risolto per scadenza del termine essenziale. Il contegno del _________, di presentarsi in banca alle ore 12.00 del 31.01.17 per la stipula (tale orario è indicato nella raccomandata inviata dal compratore _________al in data 01.02.17), configura una rinuncia tacita per facta concludentia della facoltà di richiederela risoluzione del contratto ex art 1457 c.c. in quanto del tutto incompatibile e discrepantecon chi si ritiene liberato dal vincolo contrattuale.Alla luce di tali considerazioni risulta giuridicamente irrilevante il fatto che il _________, al sol fine di procurarsi una prova scritta da spendere in un futuro giudizio e pertrattenere per sé la caparra, si fosse affrettato, dopo essersi allontanato dalla Banca, a spedire nella medesima data del 31.01.17, alle ore 13.42, una raccomandata con ricevuta di ritorno per dichiarare, viceversa, al compratore _________la risoluzione del contratto. In conclusione, il _________ è stato inadempiente all’obbligo sancito nel contratto preliminare del 22.01.16 di stipulare il contratto definitivo di compravendita dell’immobile sito in Salerno via ___________ Accertato l’inadempimento, merita accoglimento la domanda principale di parte attrice di emanazione di una sentenza costitutiva ex art 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto non concluso. II PRINCIPIO: Com’è noto, la sentenza ex art 2932 c.c. rientra tra le pronunce c.d. “condizionate”, i cui effetti si producono nella sfera giuridica delle parti all’esito dell’adempimento della specifica obbligazione di pagamento del prezzo sancita in dispositivo. Nel caso di specie il compratore deve ancora versare il prezzo residuo di € 300.000,00 destinato in parte all’estinzione del mutuo acceso dal _________ presso la _________ Banca, per il quale risulta iscritta ipoteca sul bene immobile. La sentenza ex art 2932 c.c. deve produrre gli stessi effetti del contratto non concluso. Le condizioni della compravendita sono dettate nel preliminare del 22.12.16 e precisamente si conveniva che “il debito residuo nascente dalla predetta ipoteca sarà integralmente estinto con parte dei proventi della vendita … contestualmente alla stipula del contratto definitivo e la relativa ipoteca verrà cancellata con le modalità e secondo la normativa prevista dal D.L. 223/2006 convertito con Legge 4 agosto 2006”. Ne consegue che in fase di esecuzione di questo titolo giudiziario il _________dovrà versare alla banca _________ l’importo residuo, all’attualità, del mutuo stipulato nel 2010 dal _________. Si potrà quindi procedere in seguito all’estinzione dell’ipoteca. L’importo che residua spetterebbe al venditore _________, ma, come rappresentato e documentato in atti da parte attrice, un altro creditore dell’odierno convenuto, dr. _________ notificava sia al debitore _________ sia al _________un pignoramento mobiliare presso terzi avente ad oggetto la somma da questi dovuta al primo a titolo di prezzo residuo del contratto di compravendita dell’immobile sito in Salerno via _________. Il pignoramento ha l’importo di € 934.228,05 (pari al credito riconosciuto aumentato della metà) dovuto dal debitore _________ al creditore, e copre pertanto l’intera somma che il _________dovrebbe versare al debitore principale in esecuzione di questa sentenza – detratta la somma da versarsi alla banca per l’estinzione del mutuo -.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica nel GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO Con riferimento alla nozione di “affare concluso” la costante giurisprudenza ha affermato che “l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'adempimento del contratto, indipendentemente dal fatto che, a tal fine, siano formulate concrete: rivendicazioni in via giudiziale o no (cfr. Cassazione civile sez. III, 21 luglio 2004, n. 13590; Cassazione civile sez. III, 23 marzo 1998, n. 3076; Cassazione civile sez. III, 21 maggio 1998, n. 5080; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132). Mentre, “per atto minimo conclusivo dell'affare ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, si deve intendere il compimento di una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, o di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno e pertanto anche con la stipulazione di un contratto preliminare, anche se non seguito da definitivo, essendo lo stesso idoneo a creare un vincolo giuridico tra le parti, che abilita ognuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto e nella particolare materia I. abiliti all'esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c.” (cfr. Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 13 marzo 1995, n. 2905; Cassazione civile sez. III, 16 giugno 1992 n. 7400; _____________, 13 gennaio 2000; Pret. Bologna, 9 aprile 1996). Ed ancora “nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare” (Cass. 13260/2009). Anche la stipulazione di un contratto preliminare - pertanto - è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta ad substantiam (artt. 1350 e 1351 c.c.) (cfr., in termini, ex multis, Cass. 16 giugno 1992, n. 7400). In relazione alle vicende successive alla intervenuta conclusione dell’affare la Suprema Corte ha chiarito che “nessun rilievo possono avere sul diritto alla mediazione le successive vicende alla conclusione dell'affare, non potendosi ritenere che il diritto del mediatore venga escluso o travolto da fattori sopravvenuti al maturarsi dell'affare per effetto del suo intervento, conclusione che può costituire unico fattore condizionante dell'insorgenza del diritto alla provvigione; ciò salva la facoltà delle parti di condizionare espressamente la corresponsione della provvigione al "buon fine" dell'affare” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 27 novembre 1982 n. 6472), II PRINCIPIO:In relazione alla domanda di restituzione della provvigione proposta da parte attrice, assume rilievo la circostanza che il preliminare di permuta sottoscritto tra le parti va qualificato ad effetti anticipati, stante l’immissione nel possesso della promissaria acquirente di uno dei cespiti oggetto di acquisto, all’atto della stipula del preliminare. Invero, all’art. 3 del contratto preliminare di permuta immobiliare, si legge: “Il possesso legale e materiale verrà trasmesso alla parte acquirente all’atto della stipula del rogito notarile e dalla data di quest’ultimo decoreranno gli effetti giudici della compravendita, fatta eccezione per il solo lotto sub. 1 che sin da oggi sarà dato in possesso legale alla Sig.ra _____________________”. Il suddetto contratto preliminare risulta, inoltre, subordinato alla condizione risolutiva della mancata concessione del mutuo alla promissaria acquirente avendo le parti inserito all’art. 12 la clausola che prevede espressamente che “In caso di mancata concessione del mutuo per cause non imputabili alla Sig.ra _____________________, la presente scrittura verrà risolta con la restituzione delle somme versate anche a titolo di caparra confirmatoria”. È altresì pacifico tra le parti e documentato che l’odierna attrice con raccomandata del 28.10.2018 ha invocato l’applicazione della suddetta clausola risolvendo sia la proposta di vendita che il contratto preliminare di permuta immobiliare in conseguenza della mancata concessione del mutuo da parte degli istituti di credito a cui si era rivolta e che, pertanto, si è realizzata la condizione risolutiva prevista in contratto. Ciò posto, facendo applicazione della normativa codicistica e dei principi giurisprudenziali sopra richiamati alla fattispecie in esame, quindi, la società convenuta ha diritto a trattenere le somme versate dall’attrice a titolo di provvigione, ai sensi del disposto di cui all’art. 1757, co. 2, cpc. III PRINCPIO:La Suprema Corte negli ultimi arresti giurisprudenziali ha dato continuità all'orientamento che nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica della reale natura abusiva o meno del bene in difformità rispetto a quanto dichiarato nell’atto di provenienza ovvero a condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza (cfr. Cass. n. 6926/2012). Si è poi ritenuto che una responsabilità del mediatore possa porsi in ordine alla mancata informazione circa la conformità urbanistica, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico (cfr. a tal fine Cass. n. 16623/2010, a mente della quale la responsabilità del mediatore si ravvisa per la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, nelle ipotesi in cui il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi). Nel caso di specie, non può dirsi violato l’obbligo informativo da parte dell’agenzia immobiliare convenuta, atteso che dalla documentazione depositata in atti, nello specifico dalla proposta d’acquisto redatta su formulari dell’agenzia immobiliare, emerge la dichiarazione circa la mancanza di agibilità e la non conformità dello stato d’opera dell’immobile con le planimetrie catastali; circostanza questa che non consente di ritenere che parte attrice non fosse stata edotta delle irregolarità urbanistiche.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale Ordinario di Nola PRIMA SEZIONE , in composizione monocratica ed in persona del Giudice dott.ssa Valeria Ferraro, in data 21 settembre 2023, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO Parimenti infondata appare la contestazione relativa alla prescrizione del diritto fatto valere in giudizio, per carenza di validi atti interruttivi. Ed, infatti, ferma l’operatività del termine di prescrizione annuale di cui all’art 2950 cc, decorrente dalla sottoscrizione della proposta (......), la missiva datata .........., rifiutata dal destinatario il ....., appare idonea ai fini interruttivi della predetta prescrizione. A tal proposito, non rileva la contestazione relativa al rifiuto della missiva dianzi citata ....., nella misura in cui, la discrepanza tra il rifiuto predetto e le risultanze di cui ai dati anagrafici, ex sé considerata, non vale a privare la ricevuta della raccomandata della propria efficacia probatoria, né la convenuta ha richiesto di provare per altra via (alternativa alla prodotta richiesta di residenza presso il comune di .....) la validità della propria tesi. Per tale motivo, in presenza di un valido atto interruttivo della prescrizione in esame, l’eccezione deve essere respinta II PRINCIPIO: Sul punto, appare utile rilevare come, “Nel caso in cui le parti abbiano condizio-nato l'efficacia (o la risoluzione) di un contratto al verificarsi di un evento senza indicare il termine entro il quale questo può utilmente avverarsi, può essere ottenuta la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto stesso per il mancato avveramento della condizione sospensiva (o per l'avveramento della condizione risolutiva) senza che ricorra l'esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice, ai sensi dell'art. 1183 c.c. quando lo stesso giudice ritenga es-sere trascorso un lasso di tempo congruo entro il quale l'evento previsto dalle parti si sarebbe dovuto verificare” (cfr., Cassazione civile sez. III, 10/11/2010, n.22811; Tribunale Torino sez. II, 09/04/2021, n.1696), sicché, in definitiva, in caso di contestazione, spetta al giudice investito della controversia valutare se il tempo trascorso sia, o meno, sufficiente a fondare un giudizio di inefficacia del contratto. Riportando le predette coordinate applicative al caso di specie, deve concludersi che, a fronte di una proposta sottoscritta in data....., e di un successivo chiarimento reso dalla venditrice il ......, la disponibilità della documentazione necessaria alla conclusione del contratto definitivo assicurata dalla AGENZIA il giorno ......, ovvero a distanza di poco più di due mesi dalla proposta, non appare un tempo eccessivamente lungo, nell’ottica complessiva degli interessi delle parti coinvolte, sicché la condizione deve considerarsi, per tutto quanto detto, avverata, con conseguente efficacia del contratto.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. CATERINA CARRETTA, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice onorario avv. Francesco Saverio Ruggiero, in data 31/08/2023, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO: “In applicazione di tale principio, la giurisprudenza è giunta a riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione anche nell’ipotesi in cui la sua opera si sia esaurita nella mera indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente da un intervento nelle varie fasi delle trattative” II PRINCIPIO: L’applicazione del criterio della causalità adeguata ha portato la giurisprudenza a precisare che la provvigione è dovuta al mediatore anche nell’ipotesi in cui il contratto sia stato stipulato in assenza e all’insaputa del mediatore e dopo la scadenza dell’incarico (Cass. 23842/2008). In tale evenienza, il contraente sarà onerato di dimostrare l’interruzione del nesso causale, ovvero che la conclusione dell’affare è dipesa da una ripresa autonoma delle trattative, non ricollegabile all’opera del mediatore: “quando una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore non dia risultato positivo, in tanto può affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6703 del 2001). III PRINCIPIO: “In tema di contratto di mediazione, per il riconoscimento del diritto alla provvigione non rileva se l'affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell'ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell'affare su un altro soggetto” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8126 del 03/04/2009). Ed ancora:” l’identità dell’affare concluso, presupposto dell’insorgenza del diritto alla provvigione, non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale, e la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione (Cass. 8676/2009). Nella specie si tratta di moglie e marito, per cui non è seriamente dubitabile che essi non fossero consapevoli che si stavano avvalendo dell’intervento del mediatore, essendo loro nota la sua qualità di agente immobiliare. Il legame familiare esistente, poi, soddisfa certamente il presupposto di continuità soggettiva richiesto dalla citata giurisprudenza così da permettere di veder integrato nel caso concreto il presupposto della “identità dell’affare”. IV PRINCIPIO: Ebbene, nella fattispecie, come rilevato in precedenza, il preliminare allegato dalla convenuta TROVATO è privo di data certa, per cui unico atto in virtù del quale possa dirsi sorto un vincolo fra le parti è il rogito del 15/7/2015. Ne consegue, e tenendo presente il principio sopra riportato, che la prescrizione ha cominciato a decorrere dalla stipula del rogito. Ora, risulta in atti (v. raccomandata, doc. 9 parte attrice) che l’attore in data 19/5/2016 ha costituito in mora la convenuta per il pagamento della provvigione, interrompendo così i termini prescrizionali, e poi, in data 04/4/2017, ha notificato tempestivamente l’atto di citazione.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale di Napoli 2 SEZIONE CIVILE Il Giudice, dott.ssa Francesca Gomez de Ayala, in data 13/05/2023, ha accolto i seguenti principi: - I PRINCIPIO: ‘’Ciò posto e passando al merito, giova in diritto premettere che, secondo la giurisprudenza consolidata, “Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata” (Cass. ord. 869/2018). Ed ancora di recente “In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (Cass. ord. n. 11443/2022). Neppure, giova soggiungere, è determinante la circostanza che l’incarico di mediazione non sia stato consacrato in un atto scritto e che manchi la prova della pattuizione, tra le parti, della misura della provvigione. Invero, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, “in tema di mediazione, presupposto essenziale del diritto al compenso non è necessariamente il conferimento espresso dell'incarico, quanto piuttosto la circostanza che il mediatore abbia di fatto svolto un'attività utile per la conclusione dell'affare e che di tale attività le parti fossero consapevoli e da essa abbiano tratto vantaggio” (cfr. Cass. civ. ord. n. 4830/12). Ed ancora “ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene” (Cass. n. 11656/2018). Inoltre, come pure autorevolmente sostenuto “Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto. Sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l'acquiescenza dell'altra, quest'ultima resta del pari vincolata verso il mediatore, onde un eventuale successivo suo rifiuto non sarebbe idoneo a rompere il nesso di causalità tra la conclusione dell'affare, effettuata in seguito direttamente tra le parti, e l'opera mediatrice precedentemente esplicata” (Cass. 21737/2010). In altri termini, il diritto del mediatore alla provvigione sorge allorché egli abbia messo in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, questo sia stato concluso per effetto del suo intervento e la sua attività nota ai contraenti sia stata da loro anche implicitamente accettata’. II PRINCIPIO: è da ritenersi inattendibile la dichiarazione delle parti di essersi avvalse di altri mediatori laddove la stessa parte abbia dichiarato in atto pubblico di non essersi avvalso di nessun mediatore. ‘ Quanto, poi, alla dedotta conclusione dell’affare per il tramite di diversa agenzia immobiliare e, segnatamente, della F. H. I., osserva il Tribunale come la predetta circostanza risulti sconfessata dalle stesse parti convenute, le quali nell’atto pubblico di acquisto (doc. 5 produzione attorea) hanno dichiarato espressamente di non essersi avvalsi dell’opera di mediatori nella compravendita (Art. 3: “... Le parti... dichiarano... che per la presente cessione non si sono avvalsi di alcun mediatore” ). Né, al fine di sminuire il rilievo dell’emergenza documentale appena richiamata, vale opinare che l’atto pubblico non copre di fede privilegiata la verità intrinseca delle dichiarazioni rese dalle parti alla presenza del pubblico ufficiale. Infatti, indiscussa la validità del richiamato principio, è comunque difficile sostenere che le parti di una compravendita abbiano dichiarato il falso dinanzi al notaio’

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al IL TRIBUNALE DI NAPOLI, II SEZIONE CIVILE, IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA, IN PERSONA DELLA DOTT.SSA MARIA GABRIELLA FRALLICCIARDI, pubbl. il 13/04/2023, ha accolto i seguenti principi: - I PRINCIPIO: Orbene, opina questo giudice che la valutazione complessiva delle deposizioni induca ragionevolmente ad attribuire maggior credito a quelle rese dai testi attorei, non solo perchè intrinsecamente ed estrinsecamente coerenti tra loro, ma anche in considerazione dell'esistenza, in capo ai testimoni indotti dai convenuti, di un concreto interesse di fatto alla soccombenza dell'attrice, posto che, secondo quanto da loro stessi dichiarato, alla scadenza del mandato l'agenzia Casefuorigrotta avrebbe vanamente richiesto ai promittenti venditori il pagamento della provvigione. E infatti, sebbene un interesse di tal fatta non sia idoneo a determinare l'incapacità a deporre di cui all'art. 246 c.p.c. - per la quale è richiesto che il teste sia titolare di un interesse personale, attuale e concreto, che lo coinvolga nel rapporto controverso, alla stregua dell'interesse ad agire di cui all'art. 100 c.p.c., sì da legittimarlo a partecipare al giudizio in cui è richiesta la sua testimonianza - ciò non di meno, esso, assumendo i connotati di un interesse di fatto a un determinato esito del giudizio stesso (quello dell'accertamento dell'inesistenza dell'apporto causale dell'attività svolta dall'agenzia istante nella conclusione dell'affare con gli odierni convenuti) o, anche, di un interesse relativo ad azioni ipotetiche, diverse da quella oggetto di causa, proponibile nei confronti dei testimoni dall'odierna attrice (finalizzate a ottenere il pagamento della provvigione pattuita), appare atto a scalfire l'attendibilità di questi, quanto meno in un giudizio di bilanciamento con le deposizioni rese dai testi attorei, della cui credibilità, invece, non vi è motivo di dubitare anche in considerazione della sostanziale indifferenza rispetto alle attuali parti (pur trattandosi di ex collaboratori della Casefuorigrotta, al momento della introduzione del giudizio avevano entrambi cessato ogni rapporto da tempo). II PRINCIPIO: Come ha avuto modo di chiarire la giurisprudenza anche di legittimità, infatti, “in ipotesi di pluralità di mediatori, non sussiste il diritto al compenso solo quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento di un mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore ai fini della conclusione del contratto” (Cass. n. 1120/2015). In particolare, sebbene per il configurarsi in capo al primo mediatore del diritto alla provvigione non occorra che tra l’attività di questi e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo (nè essendo necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo), ciò non di meno si ritiene che sia necessario che - anche quando il processo di formazione della volontà delle parti sia complesso e protratto nel tempo e altri soggetti si adoperino per la conclusione dell’affare - la messa in relazione da parte del mediatore costituisca pur sempre l’antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare (cfr. Cass. n. 16157/2010). Dunque, per ottenere il pagamento della provvigione, il mediatore ha l'onere di provare l'esistenza di un valido nesso causale tra l'attività mediatoria e la conclusione dell'affare. Con l'importante precisazione che la prova di tale nesso causale non può essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra attività del mediatore e conclusione dell'affare, in base al paralogismo post hoc, ergo propter hoc, occorrendo avere riguardo, invece, al principio della causalità adeguata o efficiente, in base al quale la conclusione dell'affare deve costituire l'effetto dell'intervento del mediatore, il che si verifica quando l'attività da questi svolta rientra nella serie dei fattori ai quali sia ricollegabile la positiva conclusione delle trattative (Cass. n. 2814/1986). Ora, calando i principi su esposti nel caso concreto, sebbene i convenuti siano giunti all’acquisto dell’immobile di proprietà D. S. dopo la scadenza del mandato conferito a C. s.r.l.s., può dirsi provato che il secondo mediatore (di cui, si badi, nessuna menzione viene fatta nell'atto pubblico di compravendita) non svolse un’attività di mediazione autonoma ma, al contrario, giunse alla conclusione dell’affare giovandosi dell’attività espletata dall'attrice, posto che il prezzo definitivo di vendita, di € 130.000,00, corrisponde a quello informalmente proposto dai B. all'esito delle trattative condotte da C. s.r.l.s. tra l'aprile e il giugno 2016 e di cui hanno riferito i testimoni escussi. Può dunque concludersi nel senso l’attività di mediazione svolta in favore dei convenuti abbia costituito – nei termini elaborati dalla prevalente giurisprudenza su richiamata - l’antecedente necessario della successiva trattativa, sfociata, poi, nella stipulazione del contratto definitivo di compravendita.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla CORTE DI APPELLO DI SALERNO I SEZIONE CIVILE La Corte di Appello – Prima Sezione Civile – Dott.ssa Ornella crespi PRINCIPIO: Il mediatore è legittimato a dimostrare di aver informato le parti mediante la testimonianza dei suoi collaboratori, che non possono essere ritenuti inattendibili solo in virtù del rapporto di collaborazione. ‘Ciò premesso intorno alla rilevanza e ammissibilità della prova testimoniale assunta, i testimoni ascoltati sono risultati tra loro concordi nel riferire che in occasione dei diversi incontri avutisi durante la trattativa contrattuale ilS********* – incontri ai quali i testi hanno dichiarato di aver partecipato direttamente - era stato messo a conoscenza dal personale dell’agenzia immobiliare non solo delle caratteristiche catastali e urbanistiche del locale visitato, ma anche della natura giuridica del diritto da alienare tramite la consegna della concessione edilizia e della convenzione urbanistica stipulata tra Comune di C**** e società cooperativa (cfr. verbale di udienza del 25\1\2017 per la testimonianza di S A, L A e F P). D’altra parte la mera deduzione della inattendibilità dei testi escussi, in ragione del solo rapporto di parentela\affinità ovvero del rapporto di lavoro – i testi A e L sono rispettivamente il figlio e la nuora della S, mentre il teste P era dipendente della Agenzia immobiliare appellata – senza alcun elemento ulteriore, non consentono di porre in dubbio le loro dichiarazioni, tra loro precise e concordanti. In base a quanto ricostruito, si può concludere che nessun inadempimento dell’obbligo di corretta informazione ex art. 1759 c.c. possa essere addebitato alla società mediatrice.‘ PRINCIPIO: E’ ammissibile la prova testimoniale ove sia diretta a dimostrare non il contenuto del contratto preliminare ma lo svolgimento dell’attività informativa che ha preceduto la stipula: ‘In via preliminare, giova sottolineare che i capi di prova articolati da parte convenuta, odierna appellata, nelle note istruttorie depositate (in particolare dalla società T*****, cfr. nota istruttoria acquisita al fascicolo di parte) non vertevano sulla circostanza della conclusione del preliminare e non investivano come thema probandum l’oggetto del contratto, quindi il bene da trasferire alla stipula del definitivo. Essi, di contro, riguardavano le ammissibili circostanze di fatto relative all’esatta osservanza da parte del mediatore tipico dell’obbligo di corretta informazione nei confronti del S******** per tutta la durata delle trattative contrattuali. Inoltre, le prove erano rilevanti, vista l’esigenza di accertare l’effettiva osservanza dell’obbligo di corretta informazione delle circostanze, “relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso”, circostanza ex se non desumibile dalle prove documentali acquisite al giudizio’. PRINCIPIO: i vincoli di inalienabilità previsti nelle convenzioni relative ai programmi di edilizia agevolata, quando superano i limiti legali, vincolano solo l’ente sottoscrittore della convenzione, ma non i terzi acquirenti dei beni. ‘ Il legislatore nel disciplinare i programmi di edilizia residenziale pubblica agevolata sin dalla l. 231/1962 (poi anche dalla l. 179/1992), ha da sempre previsto un apposito divieto di alienazione della proprietà degli alloggi assegnati, per contrastare qualsiasi finalità speculativa contraria allo spirito della normativa sull’edilizia popolare ex art. 47, comma 2 Cost., prevedendo inizialmente un termine decennale di tale divieto. Peraltro, la violazione di tale divieto, a differenza di quanto prescrive il divieto generale ex art. 1379 c.c. di alienazione, determina la nullità dell’atto di disposizione compiuto. Attualmente, invece, nella l.179/1994 il legislatore circoscrive la durata del divieto di alienazione ai primi cinque anni dall’assegnazione dell’immobile, decorsi i quali si ha la libera cedibilità di tali alloggi. Orbene, l’art. 17 della convenzione in esame, che vieta la cessione della proprietà ai terzi, vede come unico destinatario il concessionario dei lotti edificati, che andrà incontro in caso di inosservanza del divieto, alla sanzione prevista dall’art. 19 della convenzione, ossia la decadenza dalla concessione per la parte oggetto di contestazione, con acquisizione del terreno e delle opere realizzate su esso alla disponibilità del Comune. In altri termini, la sanzione invocata da parte appellante a fondamento della tesi dell’indisponibilità del bene promesso in preliminare, ossia la decadenza dalla concessione non può che riguardare la sola società cooperativa stessa assegnataria dell’area, che cedendo la proprietà superficiaria degli immobili realizzati a soggetti diversi dai propri soci assegnatari, muniti dei requisiti per accedere ad alloggi di edilizia pubblica agevolata, tradisce la propria finalità mutualistica. Chiarita la portata soggettiva della disposizione contenuta nella convenzione, è evidente che nei limiti della norma imperativa contenuta prima alla l. 231/1962, poi alla l. 179/1992, l’assegnatario dell’alloggio possa validamente disporre del diritto di proprietà o del diritto di superficie lui assegnato, così come nel caso di specie ha correttamente fatto la S****. Ritenere che una disposizione pattizia, quale l’art. 17 della convenzione possa limitare la libertà di disporre di un diritto reale non solo dei soci assegnatari degli immobili realizzati dalla cooperativa, ma anche dei terzi subacquirenti, come la S**** nel caso di specie, si pone in contrasto con il principio di ordine pubblico sancito all’art. 1379 c.c., che ammette sì limitazioni al potere di disporre dei consociati, ma solo entro determinati limiti temporali “convenienti e rispondenti ad un apprezzabile interesse di una delle due parti”, con la conseguenza che in caso di violazione di tale divieto pattizio la parte inadempiente è obbligata soltanto a rifondere i danni all’altro contraente. PRINCIPIO: una volta formulata la domanda di risarcimento del danno, non può essere modificata in richiesta del doppio della caparra. ‘Invero, a norma dell’art. 1385, secondo comma, cc . Tuttavia, è sempre lasciata la facoltà alla parte adempiente di scegliere di chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto, con risarcimento del danno secondo le regole generali (art. 1385, terzo comma cc). In altri termini, la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole "ex lege", sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'"an" e nel "quantum" (cfr. Cass., Ordinanza n. 20532 del 29/09/2020). Trattasi, infatti, di due istituti ontologicamente distinti, anche se partono dallo stesso presupposto: l’inadempimento colpevole e di non scarsa importanza. Come è noto, in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell'intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo - oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all'irrinunciabilità dell'effetto conseguente alla risoluzione di diritto - all'incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all'azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito - in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale - di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative (cfr. Cass., Ordinanza n. 21971 del 12/10/2020)’.

Avendo la necessità di installare un ascensore in appoggio al fabbricato dove abito, in quanto mio marito Sig. Esposito Francesco, già dichiarato invalido civile al 100% con accompagnamento, ha gravi difficoltà di deambulazione, richiedo gli altri comproprietari dell’immobile, per quanto intenda accollarmi tutte le relative spese di installazione, manutenzione ed utilizzo, se alla luce della normativa attualmente vigente, possano opporsi o comunque esprimere dissensi in ordine alle modalità di realizzazione dell’opera.......

CORTE DI APPELLO NAPOLI 2021 - Sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di mediazione immobiliare. In questo caso la CORTE DI APPELLO DI NAPOLI, nella persona dell’eccellentissimo Dr.ssa Lucia Minauro, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO. l’atto di appello deve essere dichiarato inammissibile quando non contenga 1) l’indicazione delle parti del provvedimento che si intende appellare e delle modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuto dal giudice di primo grado; 2) l’indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata. La corte nell’accogliere tale eccezione ha statuito il seguente principio: “Nel caso di specie, appare evidente l’inconferenza delle generiche censure mosse alla sentenza di primo grado e la completa assenza, nell’atto di impugnazione, di una parte argomentativa che, tenendo conto delle motivazioni espresse dal primo giudice, offra una diversa prospettazione della ricostruzione operata nel provvedimento impugnato. L’atto di appello, come specificamente si vedrà, si rivela infatti del tutto carente di deduzioni volte (o comunque idonee) a contrastare l’iter logico-argomentativo seguito dal primo giudicante o a condurre al ribaltamento della pronuncia nei termini richiesti dall’impugnante, diffondendosi, piuttosto, in una serie di considerazioni talvolta addirittura slegate dall’esame del caso concreto in esame, proposte in modo disarmonico e incoerente rispetto ai motivi posti a base della decisione impugnata”. II PRINCIPIO. il giudice di primo grado ha correttamente valutato le risultanze delle prove di primo grado, tra le quali quella consistente nella attestazione della scheda visita, dalla quale risultava non solo la presenza del soggetto firmatario, ma anche attestata la presenza del soggetto che poi ha acquistato l’immobile. la corte nel condividere tale assunto ha statuito il seguente principio: “Nella sentenza impugnata, il giudice di prime cure ha svolto un’attenta disamina del materiale probatorio emergente dagli atti del giudizio. …. la visita dell’immobile di Via G…… - P….. M…. L…. da parte di S….. P….. e S….. P……. in data ……….., con il tramite dell’agenzia I……. P…… (circostanza dimostrata dalla scheda di visita depositata in atti dall’attrice, nella quale - benché sottoscritta dal solo P….. - risultava specificato che entrambi avevano in quell’occasione visionato per la prima volta l’immobile, del quale ignoravano la messa in vendita)”;

Quando deve essere utilizzato: Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte in cui le parti pattuiscono che contrariamente a quanto dichiarato in atto pubblico l’immobile verrà consegnato dopo qualche tempo.il modulo al suo interno prevede anche una somma lasciata in deposito e una penale in caso di ritardo nella consegna

Se la locazione registrata prima del pignoramento è opponibile alla procedura esecutiva, in quali termini, soprattutto con riferimento all’ipotesi di rinnovo? Qualora, poi, nel suddetto contratto sia stato dichiarato che il canone è stato già anticipatamente corrisposto dal conduttore per tutto il periodo della locazione, tale pagamento sarà opponibile alla procedura esecutiva, anche per il periodo successivo al pignoramento, oppure la procedura ha diritto di pretendere che il conduttore abbia a corrispondere a lei i canoni, almeno a far data dalla trascrizione del pignoramento? Ci si chiede, ancora, se la procedura esecutiva abbia qualche rimedio giudiziario onde vedere dichiarata l’invalidità e/o l’inopponibilità e/o l’inefficacia e/o l’annullamento o nullità del suddetto contratto. Il locatore, inoltre, a seguito della separazione dalla moglie, ebbe a trascrivere prima del pignoramento la domanda di assegnazione dello stesso bene in diritto di abitazione della casa coniugale al coniuge con figli minori e, dopo il pignoramento, ebbe a trascrivere la assegnazione definitiva. Ci si chiede pertanto, se tale assegnazione sia opponibile alla procedura esecutiva ed in quale misura. In ultimo, il cliente riferisce di aver scoperto solo pochi giorni fa che era stato depositato presso il Comune dove abita, una notifica di uno sfratto per morosità ad istanza del custode del pignoramento. Dalla lettura dell’atto si evince che l’udienza è tra pochissimi giorni. Ci si chiede se si abbia diritto ad ottenere un rinvio della prima udienza di comparizione nella considerazione che non risultano rispettati per il resistente i termini di notifica e ci si chiede ancora se l’eventuale purgazione della mora in sede di prima udienza, abbia a sanare il difetto di comparizione, come pure l’eccezione di opponibilità del primo pagamento.

Modulo da utilizzare allorquando le parti contraenti vogliano stipulare un atto dissimulato con il quale il venditore - a differenza di quanto dichiarato in atto pubblico - si accolli le spese della compravendita.- In particolare viene fatto riferimento all'accollo delle spese notarili e di intermediazione.-

Trattasi di pronuncia giurisprudenziale altamente cautelativa nei confronti degli agenti immobiliari, in quanto portatrice di un principio giuridico di preminente rilievo, ovvero il carattere vincolante e preminente dell’accordo provvigionale intercorso fra i clienti e l’agenzia immobiliare, rispetto agli importi provvigionali dichiarati dalle parti al Notaio rogante in sede di stipula dell’atto pubblico.- In particolare nel caso di specie parte venditrice al momento del rogito – pur riconoscendo di essersi avvalsa dell’attività di mediazione dell’agenzia – aveva astutamente dichiarato di dover corrispondere un importo provvigionale di gran lunga inferiore rispetto a quello convenuto con la società intermediatrice e pretendeva – sulla base di tale dichiarazione – di corrispondere esclusivamente tale importo.- Ebbene, il Giudice adito accogliendo pienamente la tesi difensiva avanzata dallo studio legale d’Aragona, ha ritenuto di condannare parte venditrice alla corresponsioni delle provvigioni nella misura pattuita, attribuendo all’incarico di mediazione un valore probatorio superiore all’atto di compravendita.-

Pronuncia di rilevante importanza in materia di intermediazione immobiliare con la quale sono stati attuati pienamente i più importanti principi imperanti in materia.- In particolare è stato riconosciuto il diritto provvigionale dell’agenzia immobiliare che ha messo in relazione gli acquirenti con l’affare, anche se quest’ultimo è stato concluso a distanza di 1 anno rispetto alla visita e nonostante che il prezzo dichiarato dalle parti in atto pubblico fosse di gran lunga inferiore (circa 200.000,00 € in meno) rispetto al prezzo indicato in incarico dai venditori.- Ed invero il Giudice adito ha espressamente precisato che ai fini del riconoscimento del diritto alle provvigioni, non costituiscono deterrenti il decorso del tempo e la conclusione dell’affare a condizioni diverse rispetto a quelle di incarico, dovendosi riporre l’attenzione esclusivamente sull’attività svolta dal mediatore e sul carattere determinante della stessa nel rapporto di causalità tra messa in relazione e conclusione dell’affare.- Il precedente giurisprudenziale in esame assume peculiare rilievo anche avuto riguardo al principio giuridico applicato nella determinazione del quantum delle provvigioni dovute, posto che il Giudice – accogliendo la tesi difensiva offerta dallo studio d’Aragona – ha ritenuto simulato il prezzo di vendita indicato nell’atto pubblico, ritenendo pertanto di dover calcolare la percentuale provvigionale dovuta sul maggior importo indicato nell’incarico di vendita.-

QUANDO VA UTILIZZATO? Il modulo va utilizzato quando contrariamente a quanto dichiarato in atto pubblico le parti convengono prezzo e condizioni di vendita diverse.

Compravendita di immobile dichiarato di interesse culturale e, pertanto, soggetto al diritto di prelazione da parte del Ministero per i beni e le attività culturali.

Il giudice, accogliendo le richieste dello studio d’Aragona, ha dichiarato l’inefficacia del contratto preliminare e per l’effetto ha rigettato la pretesa del venditore di condanna dell’acquirente al pagamento del saldo pari ad €. 223.000,00 ed ha condannato la stessa parte venditrice a restituire all’acquirente la caparra confirmatoria. Il Giudice, inoltre, ha escluso qualsiasi responsabilità del mediatore, sempre difeso dallo Studio d’Aragona, rigettando la richiesta di risarcimento danni svolta in suo confronto.-

L’istituto della prelazione attribuisce ad un determinato soggetto il diritto di essere preferito ad altri, a parità di condizioni, qualora decida di concludere un determinato contratto. Tale istituto non obbliga il soggetto che concede la prelazione alla stipula del contratto, ma lo vincola qualora decide di addivenirne. Il diritto del prelazionario non è legato al contratto finale, ma consiste nell’essere preferito ad altri, a parità di condizioni.- La prelazione può essere legale o volontaria.- Nel novero delle prelazioni legali rientra la prelazione agraria disciplinata dall’art.8 della legge 590 del 1965, che dispone che: “in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria,a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia”.- Come si evince dalla lettura della norma scopo della prelazione agraria è quello di collegare la proprietà del fondo agricolo con il soggetto che con la sua opera determina lo sfruttamento del suolo, senza peraltro privare il proprietario del suo diritto, ma soltanto condizionandone l’esercizio a vantaggio di una determinata categoria di soggetti, i quali, sfruttando la redditività della terra, beneficiano di una sorta di rapporto privilegiato tra proprietà e soggetto lavoratore.- Dal tenore della norma è possibile individuare non solo i soggetti titolari del diritto di prelazione, ma anche le condizioni e i requisiti previsti dal legislatore per poter correttamente esercitare il suddetto diritto.- Soffermandosi sul requisito soggettivo, più problematico a livello interpretativo rispetto agli altri, la prima questione che si pone è se l’elencazione che si rinviene nella norma è da considerarsi tassativa o meno. Se si aderisce alla prima soluzione prospettata non si potrà parlare di diritto di prelazione in capo al conduttore il cui titolo sia invalido, o addirittura mancante. Riguardo al titolo invalido non vi sono dispute giurisprudenziali nel considerare inesistente il diritto di prelazione. Maggiori dubbi sono sorti invece riguardo alla possibilità che il prelazionario sia in effetti un coltivatore di fatto. Nonostante la soluzione estensiva sia aderente alla ratio della legge la Cassazione con orientamento unanime considera tassativa l’elencazione della legge (Cass. 19 novembre 1979, n. 6048).- Il particolare interesse che riveste la questione ha spesso coinvolto la Corte Costituzionale che ha dichiarato manifestamente infondata l’eccezione di incostituzionalità delle leggi agrarie per contrasto con l’art. 42, terzo comma della Costituzione, vertendosi in tema di limitazioni del diritto di proprietà (Corte Costituzionale 26 gennaio 1990, n. 32).- Altro aspetto che merita di essere segnalato attiene al particolare interesse pubblico che caratterizza tutta la normativa sulla prelazione agraria. Infatti non pochi problemi interpretativi sono sorti riguardo alla disciplina applicabile in caso di violazione delle norme agrarie. Ci si chiedeva se tale violazione integrasse un’ipotesi di nullità virtuale, ex art 1418, prima comma del codice civile. La Giurisprudenza, con orientamento maggioritario, ha messo a tacere ogni dubbio, sostenendo che la violazione di una norma imperativa non dà luogo necessariamente alla nullità del contratto giacché l'art. 1418, primo comma, cod. civ., con l'inciso "salvo che la legge disponga diversamente", esclude tale sanzione ove sia predisposto un meccanismo idoneo a realizzare ugualmente gli effetti voluti della norma, indipendentemente dalla sua concreta esperibilità e dal conseguimento reale degli effetti voluti e che pertanto la vendita di un fondo compiuta senza il rispetto delle norme sul diritto di prelazione di cui agli artt. 8 della legge n. 590 del 1965 e 7 della legge n. 817 del 1971, non è viziata da nullità ai sensi dell’art. 1418 c.c., sussistendo il rimedio del riscatto (Cass. 24/05003, n. 8236).- L’art. 7 della legge n. 817 del 1971, ha esteso il diritto di prelazione agraria anche al “al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purchè sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti”.- Con tale modifica il legislatore ha affiancato alla figura della prelazione cd comune che incide sul fondo messo in vendita a favore del coltivatore diretto insediato sul fondo stesso, quella del confinante che avvantaggia il proprietario coltivatore diretto del fondo confinante a quello messo in vendita.- Obiettivo del legislatore, soprattutto dopo la modifica è quello di favorire il consolidamento e accorpamento dei fondi agricoli al fine di migliorare la redditività dei terreni agricoli, incentivando la formazione di imprese coltivatrici di più ampie dimensioni.- Per stabilire se il diritto di prelazione spetti all’usufruttuario o al nudo proprietario confinante è necessario analizzare quelli che sono i requisiti oggettivi e soggettivi che il legislatore impone affinchè si possa correttamente esercitare il diritto di prelazione.- Dal tenore dell’ art. 7 della legge citata si evince che le condizioni perché operi la prelazione agraria del confinante sono le seguenti: a) sul piano oggettivo occorre la contiguità dei fondi; b) sul piano soggettivo occorre che sul fondo contiguo sia insediato un proprietario coltivatore diretto; c) sempre sul piano soggettivo, come elemento di esclusione, occorre che sul fondo posto in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido.- Riguardo al concetto di contiguità dei fondi esso è stato ritenuto corrispondente o a quello di confinanza in senso giuridicamente proprio, oppure a quello di contiguità fisica e materiale, per contatto reciproco lungo la comune linea di demarcazione (Cass. 3 aprile 1990, n. 2767); sia questa linea di demarcazione meramente ideale oppure materializzata con muri, siepi, recinzioni o altri segnali; e comunque con esclusione del concetto di contiguità allorquando si verifica la c.d. contiguità funzionale, ossia quando i fondi sono separati ma idonei ad essere accorpati in un’unica azienda agraria (Cass. 6 agosto 2002, n. 11779).- Dal tenore letterale dell’art. 7 della legge n. 817 del 1971 emerge che il diritto di prelazione spetta al confinante purché egli sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto del fondo confinante.- Occorre, poi, che ricorrano nei suoi confronti tutte le condizioni previste dall'art. 8 della legge 590 del 1965 per il coltivatore del fondo posto in vendita, cui il citato art. 7 rinvia e, quindi, anche la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà (Cass. 16/06/2005, n. 12963).- Necessaria ai fini della prelazione è anche la mancata vendita di fondi rustici nel biennio precedente che costituisce, a norma dell'articolo 8 primo comma della legge n. 590 del 1965, condizione anch’essa per l'insorgenza del diritto di prelazione in capo al coltivatore diretto proprietario del fondo confinante.- Occorre, ancora, che i fondi confinanti con quello del quale si chiede il riscatto siano coltivati direttamente dal proprietario, in quanto solo in questo caso si attua, con l'accorpamento, lo scopo normativamente perseguito, ovvero la formazione di imprese dirette coltivatrici di più ampie dimensioni, più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico, laddove l'esercizio della prelazione non è previsto in favore di chi sul fondo eserciti l'allevamento del bestiame o di chi eserciti attività di coltivatore diretto su fondi diversi rispetto a quelli confinanti ( Cass. 04/02/2002, n. 2505).- Altro requisito indicato dalla legge è che sul fondo messo in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido. Infatti la presenza sul fondo messo in vendita di un coltivatore diretto, anche se rinunciatario, esclude l’esercizio della prelazione da parte del proprietario confinante (Cass. 21 aprile 2005, n. 8369).- Rispetto al caso concreto non si contesta l’esistenza dei requisiti indicati alle lettere a) e c).- Occorre invece soffermarsi sul requisito soggettivo di cui alla lettera b), che prescrive, come abbiamo già anticipato, che il diritto di prelazione spetta al confinante purchè sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto del fondo confinante.- Solo per ragioni di chiarezza si ricorda che mentre la proprietà è il diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo delle cose, l’usufrutto è un diritto reale di godimento e consiste nella facoltà di godere della cosa altrui con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.- In altre parole, l’usufruttuario ha diritto di conseguire il possesso del bene di cui ha l’usufrutto e di trarre dal bene tutte le utilità che potrebbe avere il proprietario, ma comunque presuppone il riconoscimento della terzietà dello stesso. Infatti, ai sensi dell’articolo 1001 c.c., alla scadenza del rapporto l’usufruttuario è tenuto a restituire il bene che ha formato oggetto del suo diritto nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo l’ordinario deterioramento derivante dal godimento.- Quando su un bene è costituito il diritto di usufrutto a favore di una persona la situazione nella quale viene a trovarsi il proprietario, spogliato di ogni utilità economica fino all’estinzione dell’usufrutto, si definisce nuda proprietà. La costituzione dell’usufrutto comporta che il proprietario perde la disponibilità materiale del proprio bene, ma non anche il diritto di proprietà che per quanto svuotato del godimento resta a lui intestato.- Alla luce delle disposizioni di legge e della stessa ratio delle norma ammettere che il diritto di prelazione spetti all’usufruttuario significherebbe non solo violare il disposto della norma che parla infatti di “proprietario”, ma anche vanificare la ratio dell’istituto, volto a garantire l’accorpamento dei fondi. Non vi è chi non veda l’impossibilità di realizzare tale obiettivo in capo all’usufruttuario dato il carattere temporaneo del suo diritto.- Rispetto, invece, alla posizione del nudo proprietario sicuramente non vi è contestazione rispetto al suo titolo di proprietà. Problemi interpretativi si pongono invece con riferimento alla sua posizione di coltivatore diretto. Infatti secondo alcune decisioni della Cassazione la qualifica di coltivatore diretto deve inerire alla conduzione del terreno confinante con quello in vendita, altre accordano la prelazione agraria al proprietario del fondo confinante che sia coltivatore diretto senza che però rilevi la conduzione del fondo.- Aderendo a tale ultimo orientamento è possibile affermare che il diritto di prelazione spetta anche al nudo proprietario, in quanto anch’esso è titolare del diritto di proprietà. (Tribunale di Pinerolo 24 febbraio 1988).- Il diritto ad esercitare la prelazione agraria spetterebbe al solo nudo proprietario, unico titolare del diritto di proprietà e non anche all’usufruttuario.-

Traccia del parere: Una Società di costruzione realizza un edificio composto da 6 unità immobiliari una adibita ad ufficio e cinque abitazioni. Prima della dichiarazione di fallimento e la nomina del curatore fallimentare, la Società vende con atto notarile due unità immobiliari, mentre per altre tre unità viene concluso un compromesso, una unità immobiliare rimane di proprietà della società fallita. I proprietari ed i promissari acquirenti prendono possesso degli appartamenti e sostengono spese comuni. I problemi del costituendo condominio sono i seguenti: come ripartire le spese tra i condomini? chi dovrà essere convocato per partecipare all'assemblea condominiale? se viene nominato un amministratore esterno chi sono i suoi referti? Risposta 1. Inquadramento normativo Art. 72 Legge Fallimentare: "Se un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti quando, nei confronti di una di esse, è dichiarato il fallimento, l'esecuzione del contratto, fatte salve le diverse disposizioni della presente Sezione, rimane sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo, salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia già avvenuto il trasferimento del diritto. Il contraente può mettere in mora il curatore, facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto. La disposizione di cui al primo comma si applica anche al contratto preliminare salvo quanto previsto nell'art. 72-bis. In caso di scioglimento, il contraente ha diritto di far valere nel passivo il credito conseguente al mancato adempimento, senza che gli sia dovuto risarcimento del danno. L'azione di risoluzione del contratto promossa prima del fallimento nei confronti della parte inadempiente spiega i suoi effetti nei confronti del curatore, fatta salva, nei casi previsti, l'efficacia della trascrizione della domanda; se il contraente intende ottenere con la pronuncia di risoluzione la restituzione di una somma o di un bene, ovvero il risarcimento del danno, deve proporre la domanda secondo le disposizioni di cui al Capo V. Sono inefficaci le clausole negoziali che fanno dipendere la risoluzione del contratto dal fallimento. In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, l'acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all'art. 2775-bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento. Le disposizioni di cui al primo comma non si applicano al contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado". Art. 1138, comma 3, cod. civ.: "Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129". Art. 1123 cod. civ.: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale , cortili, lastrici solari , opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità". Art. 1101, comma 2, cod. civ.: "Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote". 2. Conclusioni Innanzitutto occorre precisare che la legge fallimentare, come emendata dal d.lgs. n.169 del 2007, stabilisce, con particolare riferimento agli immobili ad uso abitativo, che con l'apertura del fallimento del venditore il contratto preliminare (al cui genus deve essere ricondotto il c.d. compromesso, tanto diffuso nella prassi) prosegue tra le parti ed il curatore è tenuto a stipulare il contratto definitivo,se l'immobile è destinato a costituire l'abitazione principale del promissario acquirente. Limitatamente invece agli immobili ad uso non abitativo si applicherà la regola generale posta sempre dal legislatore del fallimento secondo cui il curatore può scegliere se stipulare il definitivo o sciogliere unilateralmente il contratto. In tale ultima ipotesi l'acquirente, se il preliminare è stato trascritto presso la Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari, avrà diritto di far valere il proprio credito nel passivo del fallimento senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio speciale (che costituisce una causa legittima di prelazione nel concorso fra i creditori del fallito) sul bene oggetto del preliminare a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto de quo non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento Inoltre, si osserva ancora che dalla sentenza dichiarativa del fallimento l'amministrazione e la disponibilità dei beni del fallito spetta al curatore fallimentare. Ciò necessariamente precisato sugli effetti della sentenza di fallimento per quel che interessa in questa sede, con riferimento al primo ed al secondo interrogativo sottoposto osserviamo che potranno partecipare all'assemblea in cui si dovrà deliberare la formazione del regolamento di condominio e relative allegate tabelle millesimali (la redazione di queste ultime da delegare ad un consulente tecnico), ai sensi dell'art. 1138 cod. civ., con la maggioranza assoluta (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio), solamente i proprietari ed il curatore fallimentare, quest'ultimo in rappresentanza del fallimento della società per quattro unità immobiliari, ovvero le tre oggetto del compromesso-preliminare e l'altra che residua, essendo di tali beni la società fallita ancora proprietaria. Per quanto riguarda il terzo interrogativo osserviamo che i referenti dell'amministratore devono essere nominati dall'assemblea di condominio. Infine, limitatamente al quarto interrogativo, osserviamo che le spese cui ci si riferisce – presumiamo quelle per il compenso dell'amministratore piuttosto che per la gestione dei servizi comuni – esse dovranno essere sostenute dai condomini secondo il criterio di cui all'art. 1123, comma 1, cod. civ., per la retribuzione dell'amministratore, oppure a seconda del caso concreto secondo uno dei tre criteri previsti dalla medesima norma, riprodotta integralmente al par. 1, per le spese relative a beni e servizi comuni. In mancanza di regolamento di condominio dovrà applicarsi la norma generale di cui all'art. 1101, comma 2, cod. civ., per cui le spese di cui trattasi dovranno ripartirsi fra tutti i condomini in parti uguali, ovvero tra i soggetti proprietari di due unità immobiliari e dal fallimento della società per le quattro restanti. Ma è evidente che per ottenere qualsiasi pagamento in riferimento a queste ultime sarà necessario che il condominio si insinui al passivo della procedura fallimentare.

Documento estrapolato dal sole 24 ore avente ad oggetto l'analisi del mercato non dichiarato dai proprietari relativamente agli affitti degli immobili ai clandestini.-