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Nº 5487Data 18/06/2021Downloads: 3
interruzione termine utile per l’usucapione: Cassazione
interruzione del termine utile per l’usucapione Ai fini dell’interruzione del termine utile per l’usucapione, ai sensi dell’art. 2944 c.c., richiamato dall’art. 1165 c.c., il riconoscimento del diritto altrui da parte di colui contro il quale il diritto può essere fatto valere non deve necessariamente essere recettizio, potendo risultare anche da una manifestazione tacita di volontà, purché univoca, senza richiedere per la sua efficacia di essere indirizzato all’avente diritto, né tantomeno di essere da lui accettato.........download riservato - non acquistabile -
Nº 5702Data 13/06/2022Downloads: 3
Oneri condominiali: prescrizione ed interruzione del termine
Con riferimento agli oneri condominiali ossia a quelle spese necessarie per la conservazione ed il mantenimento degli spazi comuni del condominio che vengono ripartite tra i condòmini in base alle quote millesimali, si pone il problema di stabilire fino a quando può essere preteso il loro pagamento da parte dell'amministratore del condominio.download riservato - non acquistabile -
Nº 657Data 09/07/2018Downloads: 22
QUALI EFFETTI IN CASO DI interruzione DELLE TRATTATIVE E QUALI IN CASO DI ROTTURA DEL PRELIMINARE
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Nº 6131Data 01/12/2023Downloads: 5
L’INCARICO DI MEDIAZIONE È PROVATO DALLA CIRCOSTANZA CHE IL PROPRIETARIO HA INVIATO LA DOCUMENTAZIONE DELL’IMMOBILE VIA MAIL AL MEDIATORE E HA FATTO VISIONARE L’IMMOBILE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA AGOSTO 2023
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. CATERINA CARRETTA, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice onorario avv. Francesco Saverio Ruggiero, in data 31/08/2023, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO: “In applicazione di tale principio, la giurisprudenza è giunta a riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione anche nell’ipotesi in cui la sua opera si sia esaurita nella mera indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente da un intervento nelle varie fasi delle trattative” II PRINCIPIO: L’applicazione del criterio della causalità adeguata ha portato la giurisprudenza a precisare che la provvigione è dovuta al mediatore anche nell’ipotesi in cui il contratto sia stato stipulato in assenza e all’insaputa del mediatore e dopo la scadenza dell’incarico (Cass. 23842/2008). In tale evenienza, il contraente sarà onerato di dimostrare l’interruzione del nesso causale, ovvero che la conclusione dell’affare è dipesa da una ripresa autonoma delle trattative, non ricollegabile all’opera del mediatore: “quando una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore non dia risultato positivo, in tanto può affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6703 del 2001). III PRINCIPIO: “In tema di contratto di mediazione, per il riconoscimento del diritto alla provvigione non rileva se l'affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell'ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell'affare su un altro soggetto” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8126 del 03/04/2009). Ed ancora:” l’identità dell’affare concluso, presupposto dell’insorgenza del diritto alla provvigione, non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale, e la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione (Cass. 8676/2009). Nella specie si tratta di moglie e marito, per cui non è seriamente dubitabile che essi non fossero consapevoli che si stavano avvalendo dell’intervento del mediatore, essendo loro nota la sua qualità di agente immobiliare. Il legame familiare esistente, poi, soddisfa certamente il presupposto di continuità soggettiva richiesto dalla citata giurisprudenza così da permettere di veder integrato nel caso concreto il presupposto della “identità dell’affare”. IV PRINCIPIO: Ebbene, nella fattispecie, come rilevato in precedenza, il preliminare allegato dalla convenuta TROVATO è privo di data certa, per cui unico atto in virtù del quale possa dirsi sorto un vincolo fra le parti è il rogito del 15/7/2015. Ne consegue, e tenendo presente il principio sopra riportato, che la prescrizione ha cominciato a decorrere dalla stipula del rogito. Ora, risulta in atti (v. raccomandata, doc. 9 parte attrice) che l’attore in data 19/5/2016 ha costituito in mora la convenuta per il pagamento della provvigione, interrompendo così i termini prescrizionali, e poi, in data 04/4/2017, ha notificato tempestivamente l’atto di citazione.download riservato - non acquistabile -
Nº 5444Data 31/03/2021Downloads: 8
IL DIRITTO ALLE PROVVIGIONI NON E' ESCLUSO DAL TEMPO TRA LA VISITA E LA CONCLUSIONE DELL’AFFARE E DAL FATTO CHE L'IMMOBILE E' STATO INTESTATO AD UN SOGGETTO DIVERSO, SE LEGATO A QUELLO A CUI ERA STATO PROPOSTO. SENT. VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA – TRIB. SA
Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare marzo 2021. In questo caso il tribunale di Salerno, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha statuito il seguente principio: PRINCIPIO: il diritto del mediatore alle provvigioni non resta compromesso dal tempo intercorso tra la visita e la conclusione dell’affare e dalla circostanza che il contratto preliminare sia stato stipulato da un soggetto diverso, allorquando questo sia legato da rapporto di parentela con l’acquirente finale, che è lo stesso che aveva effettuato la visita e che era stato messo in relazione con l’affare dal mediatore. Più precisamente ha sancito testualmente quanto segue: “Dunque, il semplice decorso del tempo con l’intervento comunque del padre della ….. che concludeva un preliminare per poi avvenire il trasferimento dell’immobile proprio a favore di colei che lo aveva visitato non sono idonee a provare alcuna interruzione del nesso causale, dovendosi così riconoscersi che la vendita fu conclusa per mezzo dell’attività dell’agenzia che come tale ha diritto al compenso”.-€ 49,00 -
Nº 5392Data 19/12/2020Downloads: 11
RICONOSCIUTO L'OBBLIGO DI PAGARE LA PROVVIGIONE NON SOLO A CARICO DI COLUI CHE HA SOTTOSCRITTO LA PROPOSTA DI ACQUISTO NON ACCETTATA MA DI TUTTI COLORO CHE POI SI SONO INTESTATI L'IMMOBILE ACQUISTATO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA DICEMBRE 2020
Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio daragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso la corte d'appello di Napoli, Accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha completamente riformato la sentenza impugnata emessa dal tribunale di Napoli, dettando i seguenti principi: Affinché esista un rapporto di mediazione non occorre un formale incarico, anche verbale, ma basta semplicemente avere accettato, senza opposizioni, l'attività del mediatore; Se il diritto del mediatore alla provvigione è ammissibile laddove questi si sia limitato a mettere in relazione le parti con l'affare, mediante la cosiddetta visita sull'immobile, è assolutamente indiscutibile nel momento in cui abbia anche avviato le trattative mediante il ritiro di una proposta di acquisto, per quanto non accettata; Il diritto alle provvigioni sussiste non solo in confronto al soggetto che abbia formulato la proposta di acquisto, ma anche in confronto a tutti coloro che alla fine si sono intestati l'immobile quali acquirenti, in quanto anche questi si sono avvantaggiati dell'attività del mediatore, per cui l'interruzione della prescrizione operata in confronto a questi ultimi riverbera i suoi effetti anche in confronto al primo trattandosi di condebitori solidali.-€ 49,00 -
Nº 6483Data 21/02/2025Downloads: 5
IL PROPONENTE CHE HA FORMULATO UNA PROPOSTA DI ACQUISTO PER LO STESSO PREZZO PUBBLICIZZATO DAL MEDIATORE E RICHIESTO DAL VENDITORE, NON HA DIRITTO ALL’ACCETTAZIONE, PER CUI IN CASO DI MANCATA ACCETTAZIONE HA DIRITTO ALLA SOLA RESTITUZIONE DELLE SOMME AFFIDATE AL MEDIATORE, CON ESCLUSIONE DI QUALSIASI DIRITTO DEL PROPONENTE AL RISARCIMENTO DEI DANNI PER ABBANDONO DELLE TRATTATIVE - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - NOVEMBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, innanzi al Tribunale Ordinario di Salerno Seconda Sezione Civile - Nel caso di specie, il tribunale di Salerno ha sancito - tra l'altro - il seguente principio, accogliendo le tesi dello studio legale d’aragona, “Il B. non ha accettato una proposta altrui; anzi, è lui ad aver sottoscritto presso l’agenzia immobiliare in data 14.06.2010 un modulo di “proposta di acquisto immobiliare” da sottoporre all’attenzione del venditore R. ai fini della accettazione ai sensi dell’art 1326 c.c. La promozione dell’immobile in vendita su siti internet, riviste, loncandine da parte dell’agente immobiliare non equivale ad offerta al pubblico ai sensi dell’art 1336 c.c. in primo luogo perché la norma contiene la clausola di salvezza “salvo che risulti diversamente dalle circostanze o dagli usi” e nelle compravendite immobiliari è d’uso che l’agenzia si limiti a sponsorizzare un immobile in vendita e dopo aver individuato un potenziale acquirente lo metta in contatto con il venditore; in secondo luogo, perché l’offerta al pubblico, per essere vincolante, deve essere proposta da chi abbia la legittimazione a disporre, mentre il rapporto interno che si instaura tra il venditore e l’agenzia immobiliare è limitato alla pubblicizzazione dell’immobile presso terzi e nella mediazione tra il potenziale acquirente e l’imprenditore, e non comprende quindi la procura sostanziale a vendere. Invero, la pubblicizzazione del bene immobile in vendita su siti internet o locandine gestiti dall’agenzia immobiliare è finalizzata solo a provocare offerte da parte di potenziali interessati e non ad effettuare offerte; e comunque la pubblicizzazione da parte dell’agenzia immobiliare non prevede tutti gli elementi essenziali del contratto. La sola indicazione del prezzo di vendita dell’immobile impegna il venditore solo a non richiedere un prezzo maggiore nel caso in cui gli pervengano proposte di acquisto; ma non ha effetto giuridico ulteriore. Per questo motivo, la circostanza che il Buono abbia offerto lo stesso prezzo pubblicizzato per la vendita dell’immobile dei Rosini è argomento privo di rilievo. Nell’articolo 4 della proposta di acquisto sottoscritta dal Buono, rubricata “IRREVOCABILITA' DELLA PROPOSTA D'ACQUISTO” si prevede testualmente “La presente proposta è irrevocabile per 7 giorni da oggi e diverrà inefficace se, entro detto termine, il VENDITORE o l’AGENTE IMMOBILIARE non avranno inviato, tramite telegramma o lettera raccomandate AR, comunicazione inerente l’accettazione della stessa. Detta comunicazione potrà essere sostituita da dichiarazione del PROPONENTE per ricevuta di copia della proposta di acquisto accettata. In caso di mancata accettazione da parte del VENDITORE, il PROPONENTE avrà diritto alla restituzione delle somme versate, anche con eventuale lettera raccomandata, senza onere di interessi ed escludendo penalità o rivalse per la richiesta di danni”. Parte attrice non ha dimostrato di aver ricevuto nei 7 giorni successivi, quindi entro il 21.06.2010, una comunicazione per iscritto di accettazione della proposta da parte del proprietario Rosini, per cui essa è divenuta inefficace. Con l’accettazione della predetta clausola, il Buono peraltro ha rinunciato preventivamente ad agire per il risarcimento dei danni, per cui con la presentazione dell’odierna azione giudiziaria l’attore ha addirittura violato un obbligo contrattuale che si era assunto. …… Pertanto, è nella logica del sistema giuridico civilistico che il proponente che si veda rifiutare una proposta non può avanzare alcuna pretesa nei confronti della controparte per il rifiuto a stipulare il contratto. La clausola di cui si discute, quindi, non fa altro che formalizzare questo principio generale onde prevenire pretestuose azioni giudiziarie. Pur a voler ritenere che la predetta clausola non comprendesse anche il diritto per il proponente B. di promuovere un’azione di risarcimento dei danni da responsabilità precontrattuale – che è in effetti il tipo di responsabilità dedotta in citazione – la domanda è infondata per carenza dei presupposti per la configurazione di questo tipo di responsabilità. Ed invero, la partecipazione alle trattative costituisce presupposto condizionante la responsabilità precontrattuale; sul tema, del resto, la giurisprudenza insegna che «per ritenere integrata la responsabilità precontrattuale occorre: che tra le parti siano in corso trattative; che queste siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare, nella parte che invoca l’altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; che esse siano state interrotte, senza giustificato motivo, dalla parte cui si addebita detta responsabilità; che, infine, pur nell’ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto» (cfr. Cass. civ., Sez. VI-2, Ordinanza, 16/11/2021, n. 34510; Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 15/04/2016, n. 7545); ma nel caso di specie non si è mai instaurata alcuna trattativa. Dall’esame della proposta di acquisto si evince, nell’art 2 lett a), che il proponente Buono ha dovuto versare all’atto della sottoscrizione della proposta un assegno dell’importo di € 10.000,00 con l’incarico al mediatore di consegnarlo ad avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’accettazione della proposta; nella lett b) si prevede che il proponente avrebbe dovuto versare un ulteriore acconto di € 30.000,00 entro il 27.06.2010 precisandosi espressamente che “la somma di cui al punto a), e al punto b) ove prevista, diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c) con l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE”. Sennonchè, non risulta documentato in atti che sia pervenuto a conoscenza del proponente Buono l’accettazione da parte del venditore entro il termine del 21.06.10, per cui non si è perfezionato alcun contratto preliminare. L’ulteriore versamento di altro acconto di € 40.000,00 da parte del Buono ha rappresentato una sua iniziativa del tutto autonoma, non richiesta e soprattutto non dovuta. L’integrazione dell’acconto era subordinata all’accettazione della proposta contrattuale da parte del venditore, che tuttavia non è mai pervenuta all’attenzione del proponente Buono, determinando la inefficacia negoziale della proposta. Anzi, nonostante l’agenzia immobiliare avesse notiziato i venditori della proposta di acquisto il giorno stesso (14.06.10), l’unica manifestazione di volontà espressa dai venditori Rosini al proponente Buono, sempre tramite l’agenzia immobiliare, è contenuta nella nota del 24.06.10 in cui essi comunicavano che non avevano più intenzione di alienare l’immobile e restituivano gli assegni versati dal proponente. Pertanto, non vi è stata alcuna trattativa improvvisamente interrotta dai Rosini; non vi è stato alcun comportamento di questi ultimi che possa aver indotto l’attore a confidare sul buon esito della conclusione del contratto. A tal proposito, l’argomentazione difensiva che riposta sulla clausola contenuta nel modulo di conferimento dell’incarico di mediazione sottoscritto dai venditori in favore dell’agenzia immobiliare Primula srl secondo cui “il VENDITORE si impegnavano ad accettare e a far accettare agli eventuali altri aventi diritto sull’immobile la proposta d’acquisto che rispetti le condizioni previste dal presente incarico” è irrilevante per dimostrare l’esistenza di una trattativa e la mala fede contrattuale dei venditori. Detta clausola spiega effetti soltanto tra le parti, ossia tra l’agenzia immobiliare ed il venditore, e non nei confronti dei terzi; infatti, tale clausola non è posta a tutela del terzo proponente, ma a favore dell’agente immobiliare che intende rivendicare il suo diritto alla provvigione o ad un indennizzo nel caso in cui il venditore rifiuti una proposta conforme alle condizioni di vendita proposte. Lo si evince chiaramente dall’art 9 del medesimo modulo di incarico di mediazione ove si stabilisce una clausola penale a carico del venditore pari al “…... % del prezzo di vendita fissato al punto 2) per rifiuto, proprio o di altri aventi diritto sull’immobile, di accettare una proposta d’acquisto conforme alle condizioni stabilite nel presente incarico”. In definitiva, affinchè possa configurarsi una responsabilità precontrattuale, è necessario che sia avviata una trattativa per la conclusione del contratto; che uno dei contraenti abbia assunto un contegno tale da ingenerare nella controparte l’affidamento circa il buon esito dell’affare salvo poi tirarsi indietro. Nel caso di specie, invece, il B. ha formulato una proposta che è stata invece rifiutata dai venditori per cui non si è creato alcun tipo di vincolo contrattuale, che sarebbe derivato solo dall’accettazione della proposta; come detto, il versamento di un ulteriore acconto di € 40.000,00 da parte del B. è irrilevante; trattasi di comportamento non idoneo a sorreggere la tesi che fosse in corso una trattativa, perché quest’ulteriore acconto, come detto, non era stato richiesto e non era dovuto contrattualmente ed è stato spontaneamente, liberamente ed autonomamente corrisposto dal B.download riservato - non acquistabile -
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Nº 2389Data 08/04/2008Downloads: 0
L’assegnazione della casa familiare può prescindere dalla presenza di figli minorenni o maggiorenni non autosufficienti, conviventi con i coniugi?
Sentenza emessa Corte di Cassazione civile, sez. I, sentenza 18.02.2008 n° 3934download riservato - non acquistabile -
Nº 2330Data 13/03/2008Downloads: 0
Se è legittima la delibera con la quale si decida di ripartire tra tutti i condomini il debito dei morosi
Sentenza pronunciata dal Tribunale Bari, sezione 3 Civile, sentenza del 25 ottobre 2007, n. 2400download riservato - non acquistabile -
Nº 2039Data 12/06/2007Downloads: 4
Legge n. 40 del 2007 : 1) Eliminazioni delle clausole penali in caso di estinzione anticipata del contratto di mutuo; 2) Semplificazione delle modalità di cancellazione dell'ipoteca.-
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Nº 1904Data 11/04/2007Downloads: 0
Se nella cessione del contratto di locazione gli atti con i quali il locatore abbia interrotto la prescrizione nei confronti del cessionario hanno effetto anche nei confronti del cedente.
Sentenza emessa dalla Corte di Cassazione sez. III, n. 23914 del 09/11/2006.-download riservato - non acquistabile -
Nº 1909Data 11/04/2007Downloads: 0
QUESITO N. 190: Se è possibile interrompere la usucapione con un atto di diffida.-
€ 500,00 -
Nº 1899Data 04/04/2007Downloads: 1
Decreto sulle liberalizzazioni Bersani Bis.
Decreto Legge , testo coordinato, 31.01.2007 n° 7 , G.U. 01.02.2007download riservato - non acquistabile -
Nº 1845Data 27/02/2007Downloads: 4
Circolare dell'Agenzia delle Entrate relative a quesiti concernenti l'applicazione delle disposizioni della Legge Finanaziaria 2007
Circolare n. 11 del 16 febbraio 2007 che raccoglie le risposte fornite dall'Agenzia delle Entrate in occasione di recenti incontri con gli esperti della stampa specializzata, relative a quesiti concernenti l'applicazione delle disposizioni contenute nella Finanziaria 2007 (L 296/2006), nel collegato decreto fiscale (DL 262/2006) e nel decreto Bersani (DL 223/2006).download riservato - non acquistabile -
Nº 1407Data 02/05/2006Downloads: 0
Quando comincia a decorrere il termine di prescrizione dell'azione di ripetizione delle somme illegittimamente addebitate dall'istituto di credito al correntista nel contratto di conto corrente di corrispondenza.
Tribunale Novara, Sentenza n. 145 del 09/02/2006.-download riservato - non acquistabile -
Nº 1393Data 06/04/2006Downloads: 0
Decreto Legislativo 30 giugno 2003, n. 196.-
"Codice in materia di protezione dei dati personali".-download riservato - non acquistabile -
Nº 1227Data 26/06/2005Downloads: 20
ACCORDI TERRITORIALI PER IL COMUNE DI SALERNO
Oggetto:"Accordo territoriale per il comune di Salerno, ai sensi dell'Art.2, legge 9.12.1998 n.431 e del decreto ministeriale 5.3.99 n.67".-download riservato - non acquistabile -
Nº 1398Data 30/07/2004Downloads: 10
La nuova Legge sulla Privacy - Decreto legislativo 30 giugno 2003 n. 196.-
Dal 1° gennaio 2004 è in vigore, in Italia, il “Codice in materia di protezione dei dati personali” (Decreto legislativo n. 196 del 30/6/2003) che riforma interamente la disciplina sulla privacy.-download riservato - non acquistabile -
Nº 3196Data 20/04/2003Downloads: 5
QUESITO N. 44: Se manifestando un mutuo dissenso alla donazione è possibile risolvere gli effetti prodotti dalla suddetta liberalità
€ 500,00 -
Nº 3025Data 11/04/2003Downloads: 0
QUESITO N. 035: Se in caso di demolizione di un bene immobile su cui grava ipoteca, il creditore ipotecario può opporsi a tale demolizione
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Nº 870Data 06/09/2002Downloads: 56
Mandato recupero crediti agenzie immobiliari
mandato recupero crediti agenzie immobiliaridownload riservato - non acquistabile -
Nº 760Data 04/09/2002Downloads: 24
MODULO -Dichiarazione di rinuncia all'azione giudiziaria
rinuncia all'azione giudiziaria€ 500,00 -
Nº 712Data 08/09/2001Downloads: 3
CONTRATTO di costituzione di diritto di superficie
contratto di costituzione di diritto di superficie€ 500,00
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