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Nº 6577Data 09/07/2025Downloads: 47
MODULO modifica INCARICO DI INTERMEDIAZIONE PER LA VENDITA DI IMMOBILE CON IL QUALE L'INCARICANTE, VENDITORE, AUTORIZZA LA VENDITA AD UN PREZZO DIVERSO, INFERIORE, CONFERMANDO TUTTE LE ALTRE CONDIZIONI DI INCARICO.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO TUTTE LE VOLTE CHE L'INCARICANTE INTENDE modificaRE, NORMALMENTE DIMINUIRE, IL PREZZO RICHIESTO PER LA VENDITA DELL'IMMOBILE, CONFERMANDO TUTTE LE ALTRE CONDIZIONI DELL’INCARICO.€ 49,00 -
Nº 6111Data 23/11/2023Downloads: 2
MUTATE CONDIZIONI DEI SOTTOTETTI E modifica DELLE TABELLE MILLESIMALI: QUALE MAGGIORANZA?
È sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. nel caso di modifica della tabella millesimale che non deroga ai criteri.download riservato - non acquistabile -
Nº 6043Data 16/09/2023Downloads: 1
modifica DELLA DESTINAZIONE D'USO DELL'IMMOBILE LOCATO E NOVAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Cassazione civile, sez. III, 17 Maggio 2023, n. 13542. Pres. Frasca. Est. Condello. Novazione del rapporto di locazione - Configurabilità - "Aliquid novi" - modifica della destinazione d’uso non comportante un diverso regime giuridico - Rilevanza - Fondamentodownload riservato - non acquistabile -
Nº 5646Data 31/03/2022Downloads: 1
Innovazione e modificazione delle parti comuni: differenza
La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 3440 del 3 febbraio 2022, è tornata sull'importante differenza tra innovazione e modificazione delle parti comuni in condominio. L'occasione è stata fornita da un'azione giudiziaria con cui uno dei condòmini impugnava la decisione assembleare di installare, nella piazza condominiale, alcune strutture fisse (cubi di cemento) che avrebbero impedito di utilizzare l'area come parcheggio per i veicoli. Analizziamo la pronuncia in commento......download riservato - non acquistabile -
Nº 5518Data 10/09/2021Downloads: 3
Per la modifica delle tabelle millesimali può bastare la maggioranza
In materia di condominio, la delibera assembleare di modifica della tabella millesimale non convenzionale, ovvero redatta conformemente ai criteri legali, sarà da ritenersi valida qualora adottata con la maggioranza qualificata prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c., ovvero "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio"............download riservato - non acquistabile -
Nº 5474Data 21/05/2021Downloads: 20
Preliminare di compravendita immobiliare: la modifica del termine per la stipula del definitivo non richiede la forma scritta
Nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta "ad substantiam" (come nel caso del preliminare di vendita immobiliare), la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, "res", "pretium"), che devono risultare dall'atto stesso e non possono ricavarsi "aliunde". Ne consegue che, qualora in un contratto preliminare di vendita immobiliare sia previsto un termine per la stipula del definitivo, la modifica................download riservato - non acquistabile -
Nº 4964Data 06/12/2018Downloads: 14
Come si possono modificare le tabelle millesimali?
Vademecum da utilizzare al fine di apprendere le modalità di modifica delle tabelle millesimali.-download riservato - non acquistabile -
Nº 3518Data 16/09/2009Downloads: 1
Se il proprietario dell’ultimo piano del condominio può modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza da riservare al proprio uso esclusivo.-
“Qualora il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l'art. 1102 c.c. poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all'appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri. E' del tutto ininfluente la considerazione che non e' variata la funzione di "copertura" cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza a tasca, perché non e' affatto vero che detta utilizzazione sia l'unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l'appoggio di antenne, o di pannelli solari, o altre possibili e oggi inimmaginabile utilità”.- Cfr. Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008, n. 14950 Art. 1102 c.c. (Uso della cosa comune) “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.download riservato - non acquistabile -
Nº 3398Data 09/07/2009Downloads: 0
I casi in cui le modificazioni interne del sottotetto o l’innalzamento dell’ultimo piano determinano l’obbligo di versamento di un’indennità di sopraelevazione agli altri condomini.-
Qualsiasi costruzione oltre l'ultimo piano dell'edificio realizza un nuovo piano o una nuova fabbrica a prescindere dal rapporto con la precedente altezza dell'edificio stesso.- La fattispecie prevista dal quarto comma dell'art. 1127 cod. civ., secondo cui il proprietario dell'ultimo piano che esegue una sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini una indennità, è ravvisabile ogni qual volta, a seguito dell'opera realizzata, si verifichi un incremento nella volumetria e nella superficie degli spazi interessati dalle opere e ciò indipendentemente dal fatto che si sia proceduto o meno all'innalzamento dell'altezza del fabbricato.- Così hanno stabilito le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 16794/07), confermando nel contempo l'inapplicabilità della norma nel solo caso in cui l'opera realizzata si limiti a semplici modificazioni interne del sottotetto nel rispetto delle strutture originarie del fabbricato e senza alcuna alterazione della copertura del fabbricato. La sentenza ha inoltre precisato che c'è alterazione anche nel caso in cui, ferma l'altezza del colmo del tetto, venga trasformato lo spiovente della copertura, da rettilineo con pendenza unica a spezzato con pendenza diversa, oppure (seppur con qualche dubbio di legittimità) quando si proceda all'ampliamento della base con la costruzione di uno sporto e la conseguente estensione del tetto.- L'intervento delle Sezioni Unite pone così termine al contrasto giurisprudenziale che era sorto circa l'identificazione o meno di una sopraelevazione qualora l'intervento operato dal condomino si fosse limitato ad una mera trasformazione dei locali preesistenti mediante un minimo innalzamento dei muri perimetrali e del tetto e senza con ciò andare a realizzare veri e propri "nuovi piani o nuove fabbriche", sola condizione quest'ultima al verificarsi della quale l'ultimo comma dell'art. 1127 cod. civ. impone invece la corresponsione dell'indennità (Cass. n. 6643/00). Adesso è pacifico che qualsiasi innalzamento dei muri perimetrali dell'edificio e del corrispondente tetto va a costituire una nuova fabbrica e deve essere considerato come sopraelevazione, comportante come tale l'obbligo per il condomino autore dell'intervento di corrispondere agli altri l'indennità prevista dalla legge.-download riservato - non acquistabile -
Nº 6506Data 12/03/2025Downloads: 6
La modifica delle tabelle millesimali contrattuali.
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Nº 6417Data 06/12/2024Downloads: 3
Possibile modificare la norma regolamentare che vieta ai motocicli la sosta in area condominiale. L'assemblea può integrare, con la maggioranza ordinaria, la norma del regolamento che disciplini l'uso dei posti auto condominiali, in particolare se chi impugna l'assemblea non vi abbia opposto contestazione.
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Nº 6211Data 09/04/2024Downloads: 1
Condomino e posti auto: modifica con il consenso unanime
Per la Cassazione, i posti auto possono essere assegnati in via esclusiva e per un tempo indefinito soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione...download riservato - non acquistabile -
Nº 6150Data 22/12/2023Downloads: 1
TABELLE MILLESIMALI modificaBILI ANCHE A MAGGIORANZA
Soltanto la deroga ai criteri di ripartizione delle spese fissati dalla legge necessita dell'unanimità dei consensi.download riservato - non acquistabile -
Nº 5997Data 06/07/2023Downloads: 3
SINGOLO CONDOMINO CHE modifica PARTE DELLA SUA TERRAZZA A LIVELLO CON LA REALIZZAZIONE DI AMBIENTI CHIUSI
In relazione alla porzione della terrazza utilizzata per realizzazione due nuove zone “chiuse” si applica l'articolo 1126?download riservato - non acquistabile -
Nº 5981Data 30/06/2023Downloads: 2
modifica MILLESIMI ALLEGATI AL REGOLAMENTO CONTRATTUALE: QUALE MAGGIORANZA?
Se le tabelle millesimali riportano dei valori meramente ricognitivi di quelli di legge, in caso di errori o alterazioni del valore, si possono correggere a maggioranza.download riservato - non acquistabile -
Nº 5734Data 09/09/2022Downloads: 2
Adminicula servitutis e modifica dei caratteri originari di una servitù di scarico e fogna
Anorma dell'art. 1064 c.c., il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne ed è comprensivo anche di quelle facoltà accessorie (adminicula servitutis) che sono indispensabili per l'esercizio del diritto e senza le quali l'utilità della servitù non potrebbe ricevere attuazione: facoltà accessorie che non danno luogo ad autonoma servitù e che, quindi, non possono perdersi o estinguersi se non insieme con la servitù alla quale si riferiscono........download riservato - non acquistabile -
Nº 5420Data 19/02/2021Downloads: 1
Per modificare i criteri di ripartizione delle spese relative al lastrico solare serve il voto favorevole dell'unanimità dei condomini?
In materia di spese condominiali, non serve l’unanimità dei condomini per l’approvazione dei criteri di riparto delle spese per il lastrico solare, essendo sufficiente il voto favorevole della maggioranza assoluta degli aventi diritto.download riservato - non acquistabile -
Nº 5294Data 18/05/2020Downloads: 8
PARERE N.885 - SE È NECESSARIA UNA modifica DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE PER CAMBIARE LA DESTINAZIONE D’USO DI UN APPARTAMENTO DELLO STABILE E, QUALORA NECESSARIA, DEVE ESSERE DELIBERATA ALL'UNANIMITÀ O A MAGGIORANZA?
Preliminare è la distinzione tra due tipi di regolamento condominiale: il regolamento contrattuale e regolamento assembleare. Il regolamento contrattuale, si distingue da quello assembleare, perché è predisposto dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, oppure perché formato con il consenso unanime di tutti i condomini ..CONTINUA€ 29,90 -
Nº 5265Data 09/04/2020Downloads: 122
MODULO - modifica CONDIZIONI INCARICO DI MEDIAZIONE
Modulo spostamento sospensione proroga incarico di mediazione per emergenza coronavirus con autorizzazione allo scambio a mezzo sistemi informatici€ 100,00 -
Nº 643Data 15/06/2018Downloads: 42
MODULO - PROPOSTA DI LOCAZIONE PER FINALITA' TURISTICHE - modificata con indicazione del canone
Il presente modulo contiene la proposta di locazione per finalità turistiche che il mediatore può utilizzare quando si trova a mediare un rapporto di locazione che comporti un utilizzo temporaneo dell'immobile da parte del proponente.-€ 100,00 -
Nº 644Data 15/06/2018Downloads: 15
MODULO - INCARICO DI MEDIAZIONE TURISTICO - modificata con indicazione del canone
€ 100,00 -
Nº 4783Data 20/11/2013Downloads: 1
QUESITO N. 517: Se il cambio di destinazione d’uso del sottotetto in abitazione, può comportare l’onere di modificare le tabelle millesimali.
€ 500,00 -
Nº 4370Data 13/02/2012Downloads: 3
MEDIAZIONE IMMOBILIARE: SÌ ALLA PROVVIGIONE ANCHE SE LE PARTI modificaNO IL CONTRATTO
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Nº 4212Data 29/06/2011Downloads: 17
Disdetta di contratto di locazione di un’abitazione adibita ad uso diverso da quello abitativo: se l’intimata necessità può essere modificata.-
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Nº 4140Data 24/03/2011Downloads: 0
Mediazione immobiliare: sì alla provvigione anche se le parti modificano il contratto.-
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Nº 3932Data 24/09/2010Downloads: 7
Tabelle millesimali, Cassazione: non serve l'unanimità per modificarle.-
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Nº 3765Data 10/03/2010Downloads: 3
Se i millesimi possono essere riveduti o modificati per errori nella determinazione del valore o per mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà.-
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Nº 2642Data 05/11/2008Downloads: 0
Condominio: modifica tabelle millesimali - In quali casi è sufficiente il consenso della maggioranza dei condomini e quando invece occorre l'unanimità?-
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Nº 2413Data 18/04/2008Downloads: 2
Se nel contratto preliminare il termine per la stipula può essere sempre modificato ovvero si può validamente rinunciare ad esso pur in mancanza di forma scritta
Sentenza pronunciata dalla Corte di Cassazione n. 5197 del 27/02/2008.-download riservato - non acquistabile -
Nº 2239Data 11/01/2008Downloads: 1
Se le modificazioni unilateralmente realizzate dal proprietario di un bene immobile, che configurano un mutamento della destinazione d’uso, richiedono l’autorizzazione dell’Ente locale
Sentenza pronunciata dal Consiglio di Stato , sez. IV, 01.10.2007 n° 5035.-download riservato - non acquistabile -
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Nº 1529Data 14/09/2006Downloads: 1
Se la modificazione della destinazione del fondo attraverso un’attività costruttiva è sufficiente a determinare la interversione della detenzione in possesso.-
Cassazione , sez. II civile, sentenza 31.05.2006 n° 12968.-download riservato - non acquistabile -
Nº 754Data 01/04/2004Downloads: 1
DECRETO-LEGGE 25 settembre 2001, n. 351 - DECRETO CONVERTITO, con modificazioni, in l. 23 novembre 2001, n. 410
Disposizioni in materia di privatizzazione e valorizzazione dell'immobiledownload riservato - non acquistabile -
Nº 753Data 01/04/2004Downloads: 1
DECRETO-LEGGE 25 settembre 2001, n. 351 - DECRETO CONVERTITO, con modificazioni, in l. 23 novembre 2001, n. 410
Disposizioni in materia di privatizzazione e valorizzazione dell'immobiledownload riservato - non acquistabile -
Nº 5300Data 22/04/2024Downloads: 83
MODULO 07 - NUOVO INCARICO DI MEDIAZIONE PER LOCAZIONE IMMOBILIARE - AGGIORNATO GENNAIO 2023 - SI VENDE ESCLUSIVAMENTE INSIEME AL "SET COMPLETO MODULISTICA ESSENZIALE LOCAZIONE" - IL PREZZO SI RIFERISCE AL SET COMPLETO
Nuovo Incarico di Mediazione per Locazione Immobiliare - Versione ufficiale Lex Consult predisposto alla luce di tutte le esperienze giudiziarie e consulenziali in materia di mediazione e locazione immobiliare gestite dagli avvocati e consulenti Lex Consult - ULTIMA VERSIONE - AGGIORNAMENTO GENNAIO 2023 - Lex Consult ha creato un incarico per le locazioni immobiliari che copre ogni possibile tipo di locazione ed è perfettamente aggiornato alla normativa vigente in materia. In particolare è già predisposto per gestire i seguenti tipi di locazione: - locazione a canone libero 4+4; - locazione a canone concordato 3+2; - locazione transitoria max. 18 mesi; - locazione studenti universitari max. 36 mesi; - locazioni libere (deposito, box auto, ecc.); - locazioni non abitative (commerciali, industriali, professionali) 6+6. In particolare il modulo contiene: previsione uso scheda immobile; sostituzione automatica incarichi precedenti; delega ritiro atti presso terzi; impegno e accettazione proposte di locazione conformi; obbligo affidamento caparra confirmatoria in deposito; facoltà agente immobiliare sospensione trattative; facoltà agente immobiliare collaborazione con altri mediatori; diritto provvigioni in caso di scavalco; obbligo avviso ripresa trattative; esclusiva; penali. Modulo aggiornato a seguito dell'entrata in vigore del DDL CONCORRENZA che ha modificato il Decreto Legge n. 147/2013 ed in particolare l'art.1 e più precisamente i commi 63-64-65-66.-Il modulo è coperto da copyright e si vende esclusivamente con il set completo modulistica essenziale locazioni. Il prezzo si riferisce al set. Per ottenerlo bisogna scaricare la richiesta di licenza d'uso ed inviarla, dopo averla compilata, firmata e timbrata, a mezzo PEC al seguente indirizzo: lexconsult@pec.tuttopec.it -- PER OGNI INFORMAZIONE E PER L'ACQUISTO CONTATTARE IL N. 3456047829€ 2.895,00 -
Nº 6052Data 18/09/2023Downloads: 2
APERTURA DI UN VARCO SUL MURO COMUNE, INSTALLAZIONE DI CANCELLO, APPOSIZIONE DI PANNELLI DA PARTE DEL CONDOMINO: E SE CROLLA IL MURO COMUNE?
Interventi di modifica al muro perimetrale, cedimento e danni, richiesta risarcitoria avanzata dal condominio ed onere della prova.download riservato - non acquistabile -
Nº 5982Data 30/06/2023Downloads: 3
LE MODIFICHE AL PARAPETTO DEL BALCONE NON NECESSARIAMENTE INCIDONO SUL DECORO DEL CASEGGIATO
Non è affatto detto che ogni modifica all'aspetto esteriore dello stabile debba considerarsi vietata a priori. Questo concetto emerge in modo chiaro dalla motivazione della sentenza della Corte di Appello di Cagliari n. 184 del 31 maggio 2023.download riservato - non acquistabile -
Nº 5895Data 03/04/2023Downloads: 3
Il conduttore, al momento della restituzione del bene locato, deve rimuovere le modifiche interne?
Nel caso esaminato dal Tribunale di Milano il conduttore aveva modificato i locali per utilizzarli come lavanderia self-service.download riservato - non acquistabile -
Nº 5811Data 14/12/2022Downloads: 6
IL MEDIATORE È LEGITTIMATO A DIMOSTRARE DI AVER INFORMATO LE PARTI MEDIANTE LA TESTIMONIANZA DEI SUOI COLLABORATORI, LA CUI ATTENDIBILITÀ NON PUÒ ESSERE ESCLUSA SOLO IN VIRTÙ DEL RAPPORTO DI COLLABORAZIONE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA NOVEMBRE 22
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla CORTE DI APPELLO DI SALERNO I SEZIONE CIVILE La Corte di Appello – Prima Sezione Civile – Dott.ssa Ornella crespi PRINCIPIO: Il mediatore è legittimato a dimostrare di aver informato le parti mediante la testimonianza dei suoi collaboratori, che non possono essere ritenuti inattendibili solo in virtù del rapporto di collaborazione. ‘Ciò premesso intorno alla rilevanza e ammissibilità della prova testimoniale assunta, i testimoni ascoltati sono risultati tra loro concordi nel riferire che in occasione dei diversi incontri avutisi durante la trattativa contrattuale ilS********* – incontri ai quali i testi hanno dichiarato di aver partecipato direttamente - era stato messo a conoscenza dal personale dell’agenzia immobiliare non solo delle caratteristiche catastali e urbanistiche del locale visitato, ma anche della natura giuridica del diritto da alienare tramite la consegna della concessione edilizia e della convenzione urbanistica stipulata tra Comune di C**** e società cooperativa (cfr. verbale di udienza del 25\1\2017 per la testimonianza di S A, L A e F P). D’altra parte la mera deduzione della inattendibilità dei testi escussi, in ragione del solo rapporto di parentela\affinità ovvero del rapporto di lavoro – i testi A e L sono rispettivamente il figlio e la nuora della S, mentre il teste P era dipendente della Agenzia immobiliare appellata – senza alcun elemento ulteriore, non consentono di porre in dubbio le loro dichiarazioni, tra loro precise e concordanti. In base a quanto ricostruito, si può concludere che nessun inadempimento dell’obbligo di corretta informazione ex art. 1759 c.c. possa essere addebitato alla società mediatrice.‘ PRINCIPIO: E’ ammissibile la prova testimoniale ove sia diretta a dimostrare non il contenuto del contratto preliminare ma lo svolgimento dell’attività informativa che ha preceduto la stipula: ‘In via preliminare, giova sottolineare che i capi di prova articolati da parte convenuta, odierna appellata, nelle note istruttorie depositate (in particolare dalla società T*****, cfr. nota istruttoria acquisita al fascicolo di parte) non vertevano sulla circostanza della conclusione del preliminare e non investivano come thema probandum l’oggetto del contratto, quindi il bene da trasferire alla stipula del definitivo. Essi, di contro, riguardavano le ammissibili circostanze di fatto relative all’esatta osservanza da parte del mediatore tipico dell’obbligo di corretta informazione nei confronti del S******** per tutta la durata delle trattative contrattuali. Inoltre, le prove erano rilevanti, vista l’esigenza di accertare l’effettiva osservanza dell’obbligo di corretta informazione delle circostanze, “relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso”, circostanza ex se non desumibile dalle prove documentali acquisite al giudizio’. PRINCIPIO: i vincoli di inalienabilità previsti nelle convenzioni relative ai programmi di edilizia agevolata, quando superano i limiti legali, vincolano solo l’ente sottoscrittore della convenzione, ma non i terzi acquirenti dei beni. ‘ Il legislatore nel disciplinare i programmi di edilizia residenziale pubblica agevolata sin dalla l. 231/1962 (poi anche dalla l. 179/1992), ha da sempre previsto un apposito divieto di alienazione della proprietà degli alloggi assegnati, per contrastare qualsiasi finalità speculativa contraria allo spirito della normativa sull’edilizia popolare ex art. 47, comma 2 Cost., prevedendo inizialmente un termine decennale di tale divieto. Peraltro, la violazione di tale divieto, a differenza di quanto prescrive il divieto generale ex art. 1379 c.c. di alienazione, determina la nullità dell’atto di disposizione compiuto. Attualmente, invece, nella l.179/1994 il legislatore circoscrive la durata del divieto di alienazione ai primi cinque anni dall’assegnazione dell’immobile, decorsi i quali si ha la libera cedibilità di tali alloggi. Orbene, l’art. 17 della convenzione in esame, che vieta la cessione della proprietà ai terzi, vede come unico destinatario il concessionario dei lotti edificati, che andrà incontro in caso di inosservanza del divieto, alla sanzione prevista dall’art. 19 della convenzione, ossia la decadenza dalla concessione per la parte oggetto di contestazione, con acquisizione del terreno e delle opere realizzate su esso alla disponibilità del Comune. In altri termini, la sanzione invocata da parte appellante a fondamento della tesi dell’indisponibilità del bene promesso in preliminare, ossia la decadenza dalla concessione non può che riguardare la sola società cooperativa stessa assegnataria dell’area, che cedendo la proprietà superficiaria degli immobili realizzati a soggetti diversi dai propri soci assegnatari, muniti dei requisiti per accedere ad alloggi di edilizia pubblica agevolata, tradisce la propria finalità mutualistica. Chiarita la portata soggettiva della disposizione contenuta nella convenzione, è evidente che nei limiti della norma imperativa contenuta prima alla l. 231/1962, poi alla l. 179/1992, l’assegnatario dell’alloggio possa validamente disporre del diritto di proprietà o del diritto di superficie lui assegnato, così come nel caso di specie ha correttamente fatto la S****. Ritenere che una disposizione pattizia, quale l’art. 17 della convenzione possa limitare la libertà di disporre di un diritto reale non solo dei soci assegnatari degli immobili realizzati dalla cooperativa, ma anche dei terzi subacquirenti, come la S**** nel caso di specie, si pone in contrasto con il principio di ordine pubblico sancito all’art. 1379 c.c., che ammette sì limitazioni al potere di disporre dei consociati, ma solo entro determinati limiti temporali “convenienti e rispondenti ad un apprezzabile interesse di una delle due parti”, con la conseguenza che in caso di violazione di tale divieto pattizio la parte inadempiente è obbligata soltanto a rifondere i danni all’altro contraente. PRINCIPIO: una volta formulata la domanda di risarcimento del danno, non può essere modificata in richiesta del doppio della caparra. ‘Invero, a norma dell’art. 1385, secondo comma, cc. Tuttavia, è sempre lasciata la facoltà alla parte adempiente di scegliere di chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto, con risarcimento del danno secondo le regole generali (art. 1385, terzo comma cc). In altri termini, la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole "ex lege", sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'"an" e nel "quantum" (cfr. Cass., Ordinanza n. 20532 del 29/09/2020). Trattasi, infatti, di due istituti ontologicamente distinti, anche se partono dallo stesso presupposto: l’inadempimento colpevole e di non scarsa importanza. Come è noto, in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell'intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo - oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all'irrinunciabilità dell'effetto conseguente alla risoluzione di diritto - all'incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all'azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito - in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale - di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative (cfr. Cass., Ordinanza n. 21971 del 12/10/2020)’. download riservato - non acquistabile
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