QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? IL COEREDE CHE INTENDE VENDERE LA QUOTA EREDITARIA DI UN BENE CHE HA RICEVUTO IN SUCCESSIONE LEGITTIMA E' TENUTO PRELIMINARMENTE AD OFFRIRE L'ACQUISTO DELLA QUOTA AGLI ALTRI COEREDI COMPROPRIETARI DELLO STESSO BENE EX ART. 732. IN MANCANZA I COEREDI CHE NON HANNO RICEVUTO L'OFFERTA IN prelazione POTRANNO OTTENERE LA QUOTA CON AZIONE GIUDIZIARIA DI RISCATTO MEDIANTE LA QUALE SI SOSTITUIRANNO AL TERZO ACQUIRENTE.

IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO TUTTE LE VOLTE CHE IL CONDUTTORE DI UNA LOCAZIONE COMMERCIALE O COMUNQUE NON ABITATIVA ABBIA RICEVUTO L'INVITO ALL'ESERCIZIO DEL DIRITTO DI OPERAZIONE DA PARTE DEL LOCATORE-PROPRIETARIO ED INTENDA ESERCITARE LA prelazione. È IMPORTANTISSIMO CHE L'ESERCIZIO DEL DIRITTO DI prelazione AVVENGA ATTRAVERSO PRECISA COMPILAZIONE DEL MODULO CHE DEVE ESSERE OBBLIGATORIAMENTE NOTIFICATO AL LOCATORE-PROPRIETARIO A MEZZO UFFICIALE GIUDIZIARIO ENTRO IL TERMINE MASSIMO DI 60 GIORNI DAL MOMENTO IN CUI È STATO RICEVUTO L’INVITO. È IMPORTANTE PRECISARE CHE IL IL CONDUTTORE È TENUTO A CONVOCARE IL LOCATORE PROPRIETARIO PER LA STIPULA DELL'ATTO DEFINITIVO E PER IL VERSAMENTO DELL'INTERO CORRISPETTIVO ENTRO IL TERMINE MASSIMO DI 90 GIORNI DAL MOMENTO IN CUI RICEVE LA NOTIFICA DELL'INVITO AD ESERCITARE LA prelazione. SE NELL'INVITO ALL'ESERCIZIO DEL DIRITTO DI prelazione IL LOCATORE HA CONCESSO TERMINI PIÙ LUNGHI IL CONDUTTORE PUÒ ADERIRVI ED IN TAL CASO NON SARÀ TENUTO A PAGARE IL SALDO ENTRO 90 GIORNI, MENTRE INVECE IL LOCATORE NON PUÒ PRETENDERE IL PAGAMENTO IN TERMINI PIÙ BREVI DI 90 GIORNI, NEPPURE DI ACCONTI.

La risposta al presente quesito è negativa, in quanto in verità la circostanza che il locatore abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre eventualmente quello adibito a propria abitazione, esclude aprioristicamente che questi possa formulare disdetta alla prima scadenza del contratto indicando come motivo l’intenzione di vendere a terzi, e tanto determina il venir meno del presupposto per l’insorgenza stessa del diritto di prelazione dell’inquilino.....

Il diritto di prelazione, frutto dell'estensione del patto di preferenza di cui all'art. 1566 c.c., si acquista per legge o per volontà delle parti e permette a parità di condizioni di essere preferiti ad altri nella formazione del contratto

L’art. 38, primo comma della legge 392 del 1978 dispone che la comunicazione del locatore al conduttore va data con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario. Il comma successivo dispone che nella comunicazione devono essere indicati: a) il corrispettivo; b) le altre condizioni concernenti la compravendita; c) l’invito ad esercitare la prelazione. In questo modo la legge prescrive le formalità e il contenuto della denuntiatio.........

1. Concetti Con l’espressione “prelazione urbana” si intende identificare la prelazione collegata al rapporto di locazione avente per oggetto una costruzione urbana, previsto da un lato dall’art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392; da un altro lato dall’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431; infine dall’art. 3 del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito con legge 23 novembre 2001, n. 410 sulle dismissioni del patrimonio pubblico. La prima ipotesi viene solitamente qualificata come prelazione commerciale, la seconda come prelazione abitativa … segue

Quando deve essere utilizzato: Questo modulo deve essere utilizzato tutte le volte che nell’ambito della compravendita dell’immobile locato per Uso non abitativo il conduttore abbia esercitato il diritto di prelazione che gli era stato notificato in quanto ne aveva diritto. Per effetto di tale comunicazione il primo acquirente viene invitato, stante l’inefficacia della proposta discendente dall’esercizio del diritto di prelazione, a ritirare le somme – caparra che aveva versato.-

La prelazione sussiste ogni volta che oggetto della vendita sia la quota ereditaria.- Tanto è disposto dall’art. 732 c.c., rubricato “Diritto di prelazione”, laddove è testualmente sancito che “il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi........

Al quesito è possibile dare – in linea di massima - risposta affermativa, a condizione che siano rispettati alcuni importantissimi requisiti – di seguito dettagliati - nella conclusione del contratto oggetto di prelazione e nell’offerta (denunciatio) all’avente diritto......

La risposta al primo quesito è affermativa.- In materia trova applicazione, l’art. 38 della legge 392 del 1978 equo canone laddove è disciplinato il diritto di prelazione in favore del conduttore dell’immobile ad uso non abitativo locato.- Dispone testualmente la norma: “Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono.......

La circostanza che il locatore abbia offerto la prelazione notificando la denunciatio non fa scattare il diritto del conduttore alla prelazione, ove non ci siano tutti gli altri presupposti di legge. Da ciò discende che ove il conduttore aderisca all'offerta e pretenda di ottenere il trasferimento forzoso della proprietà, la sua domanda non può essere accolta ove risulti che i presupposti per l'insorgenza di tale prelazione nel caso di specie non sussistevano

Quando va utilizzato? il modulo va utilizzato quando l'immobile in vendita è oggetto di una locazione non abitativa e sussistono tutti i requisiti previsti dall'articolo 38 legge 392/78 per l'insorgenza del diritto del conduttore alla prelazione. In tal caso, dopo l'accettazione della proposta d'acquisto, che deve essere opportunamente condizionata al mancato esercizio del diritto di prelazione e deve essere esclusa la riserva di nomina del terzo, il locatore dovrà spedire l'offerta di prelazione a mezzo di raccomandata.- Il modulo è stato predisposto con previsione dell'obbligo del conduttore che esercita la prelazione di pagare anche le provvigioni dovute al mediatore come richiesto dalla più recente giurisprudenza in materia.

Quando va utilizzato? il modulo va utilizzato quando l'immobile in vendita è oggetto di una locazione non abitativa e sussistono tutti i requisiti previsti dall'articolo 38 legge 392/78 per l'insorgenza del diritto del conduttore alla prelazione. In tal caso, dopo l'accettazione della proposta d'acquisto che deve essere opportunamente condizionata al mancato esercizio del diritto di prelazione e deve essere esclusa la riserva di nomina del terzo, il locatore dovrà notificare il modulo a mezzo ufficiale giudiziario.- Il modulo è stato predisposto con previsione dell'obbligo del conduttore che esercita la prelazione di pagare anche le provvigioni dovute al mediatore come richiesto dalla più recente giurisprudenza in materia.

La soluzione, verosimilmente, è negativa, seppur con formula dubitativa, stante il mancato riscontro di precisi precedenti giurisprudenziali.-. Occorre premettere “che il diritto di prelazione e di riscatto apportano, in concreto, una significativa limitazione del diritto di proprietà garantito ... CONTINUA

Dall’analisi del caso di specie, sono emerse numerose circostanze che ostano all’esercizio del diritto di prelazione e alla possibilità di ricevere una “buonuscita” al rilascio del fondo. Il diritto di prelazione, invero, sembrerebbe non operare in quanto, per costante Giurisprudenza, “il diritto di prelazione spetta solo al conduttore: scaduto il contratto di locazione, nessun diritto spetta al soggetto che permane “di fatto” nella detenzione non qualificata dell’immobile”. (Cass. Civ. 10174/1997) ... CONTINUA

Interessante articolo sul diritto di prelazione alla luce dei più recenti orientamenti giurisprudenziali

Se per un immobile situato in centro storico, soggetto a prelazione da parte della soprintendenza dei beni artistici e culturali, che come noto prevede l’obbligo di offrire la prelazione in occasione della stipula dell’atto definitivo, è possibile anticipare il procedimento di offerta in prelazione, alla stipula del preliminare, opportunamente condizionato, in modo da far decorrere i 60 giorni previsti per l’eventuale esercizio prima della stipula dell’atto definitivo che sarà, quindi, direttamente efficace senza necessità di alcun condizionamento ?

Trattato utile per individuare i casi in cui scatta la prelazione, i soggetti che ne hanno diritto, i presupposti affinché sorga il diritto, e in particolare: la coltivazione del fondo nel biennio precedente, la mancata alienazione di fondi nel biennio precedente, la contiguità, la pluralità di confinanti

Criteri utili per individuare i soggetti che hanno diritto alla prelazione agraria distinguendo tra coltivatori diretti del fondo e confinanti. -

Il presente documento contiene la clausola da utilizzare, e apporre in calce alla proposta d'acquisto, per quella compravendita immobiliare il cui buon esito è subordinato alla rinuncia da parte del conduttore all'esercizio del diritto di prelazione, spettantegli ex lege.

LA SENTENZA HA AFFERMATO I SEGUENTI PRINCIPI : 1) La prelazione concessa consensualmente nell’ambito di un contratto (cd.convenzionale) come pure quella concessa mediante testamento, a differenza di quella legale (es. prelazione abitativa), non è opponibile al terzo acquirente per cui, in caso di mancata concessione di questa prelazione, l’avente diritto non può agire con l’azione di riscatto tesa al recupero del bene, ma può chiedere al massimo il risarcimento dei danni nei confronti del soggetto che avrebbe dovuto concedergli la prelazione; 2) Anche alla prelazione convenzionale si applica il principio, ampiamente consolidato nella prelazione legale, secondo il quale in caso di vendita in blocco, comprendente anche beni ulteriori rispetto a quelli sui quali era stata concessa la prelazione, la prelazione non spetta per cui l’avente diritto non può vantare alcuna pretesa; 3) In caso di inadempimento nessun risarcimento spetta se non sia stata provata l’esistenza del danno, il suo ammontare e la sua derivazione dall’inadempimento dell’altra parte e neppure, in mancanza di tale prova, almeno dell’esistenza del danno il giudice può procedere alla sua liquidazione invia equitativa; 4) In caso si concorrenza di una prelazione concessa per contratto e di una prelazione dovuta per legge a soggetti diversi, la prelazione legale prevale a quella convenzionale per cui, in caso di acquisto da parte dei soggetti che avrebbero avuto diritto alla prelazione legale, anche senza che sia stato svolto l’iter procedurale della denuntiatio e dell’esercizio, nessun diritto alla prelazione spetta al soggetto che aveva prelazione convenzionale

Al quesito si può dare risposta in termini negativi, nel senso che la prelazione non spetta.- Tale risposta, seppur espressa in termini ipotetici stante la mancanza di precedenti specifici sul punto, risulta coerente con i principi ispiratori della materia.- Come ben noto la prelazione spetta esclusivamente alle attività commerciali che hanno contatti diretti con il pubblico dei consumatori, intendendo come tali non i dipendenti o comunque collaboratori, ma la generalità della popolazione che può avere interesse al prodotto.- Come ben noto l’attività di call center consiste fondamentalmente nella erogazione di servizi telefonici attraverso propri dipendenti.- La sede, pertanto, verrà frequentata esclusivamente dai dipendenti della stessa società, senza alcun contatto con il pubblico dei consumatori.- Tanto esclude categoricamente che possa spettare il diritto di prelazione.- Al contrario nessun rilievo alla circostanza che all’interno del contratto sia invece assunto che tale attività porta contatti con il pubblico, perché

Invito alla prelazione da utilizzare nell'ipotesi di vendita di immobile ricevuto per atto di donazione nel quale è convenuto il diritto di prelazione a favore di altro erede.Il modulo è stato predisposto con previsione dell'obbligo dell'acquirente di corrispondere le provvigioni al mediatore

Oggetto:"Atto del locatore al conduttore di offerta in prelazione di immobile ad uso abitativo". Il modulo è stato predisposto con previsione dell'obbligo dell'acquirente di corrispondere le provvigioni al mediatore.

QUANDO VA UTILIZZATO? IL modulo va utilizzato ogni qualvolta nella vendita di un terreno vi è un confinante coltivatore diretto e/o un affittuario che vantano un diritto di prelazione. Nel caso di specie il proprietario ha preferito notificare l'atto a mezzo ufficiale giudiziario, presso il Tribunale nella cui circoscrizione è sito il terreno. E' necessario, pertanto, predisporre un originale dell'atto su cui apporre una marca da bollo di Euro 16,00 oltre tante copie quanti sono gli aventi diritto alla prelazione, apponendo su ogni copia un bollo di Euro 16,00. (oltre spese di notifiche). Il modulo è stato predisposto con previsione dell'obbligo dell'acquirente di corrispondere le provvigioni al mediatore.

Al quesito può darsi risposta affermativa, conformandosi alla più recente giurisprudenza, secondo la quale colui che esercita il diritto di prelazione prelazione sarà tenuto al pagamento delle provvigioni qualora...parere integrale cliccando su dowloand...

La risposta è negativa, nel senso che non spetta, con qualche eccezione.- Spiega la giurisprudenza che la disciplina della prelazione ha carattere eccezionale per cui non è possibile un’interpretazione estensiva tale da comprendere anche le parti a destinazione non agricola.- La possibilità di limitare poi la prelazione alla sola parte con destinazione agricola, potrà ipotizzarsi solo quando: sia possibile il distacco dell’appezzamento con destinazione agricola da quello con destinazione diversa, sempre che lo scorporo della porzione di terreno, oggetto della prelazione e del riscatto, non comporti l'imposizione, sulle restanti parti, di servitù ed oneri reali, tali da comprometterne l'esclusività del godimento e menomarne il valore di scambio.

Il caso: il confinante vien convocato in sede di stipula di atto pubblico al fine di rendere la dichiarazione di rinuncia al diritto ad acquistare il terreno confinante. E’ valida la rinuncia laddove non risultano espletate le formalità dettate dalla legge ???? RISPOSTA No. La rinuncia preventiva alla prelazione agraria non può essere ritenuta valida, se, tale rinuncia non viene preceduta dalla denuntiatio ad opera del proprietario venditore, in quanto, si tratta di un diritto non ancora sorto. Bisogna, pertanto, stabilire quando il diritto di prelazione agraria può dirsi insorto e quindi validamente rinunciabile. Secondo la Suprema Corte “..per la configurazione di una valida rinuncia al diritto di prelazione è necessario che il coltivatore diretto abbia avuto RITUALE conoscenza della vendita decisa dal proprietario, onde essere posto in grado di valutare tutti gli aspetti positivi e negativi della sua scelta e, in ipotesi, effettuare una consapevole rinuncia” (Cass. 21 febbraio 2006, n.3672).PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD

SOLUZIONE: Sussiste diritto di prelazione in favore del proprietario del fondo confinante anche nell\'ipotesi in cui, in occasione dell\'alienazione, si sia proceduto ad un suo ARTIFICIOSO frazionamento per eliminare il requisito del confine fisico tra i suoli, onde precludere l\'esercizio del diritto di prelazione”. L’intento fraudolento delle parti, pertanto, non esclude il diritto alla prelazione del coltivatore diretto confinante, che potrà riscattare il terreno laddove dimostri che il frazionamento sia stato effettuato al solo fine di favorire l’acquisto di terzi nella vendita PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA , CLICCA SU DOWNLOAD

Soluzione: Il termine di trenta giorni previsto per l’accettazione del “diritto di prelazione”, ha natura decadenziale, cioè, se tale diritto non viene esercitato entro tale termine, “si estingue”, e di conseguenza l’avente diritto (confinate o colono), decorso tale termine, non potrà più esercitarlo. Inoltre, sia la proposta di vendita da parte del proprietario del fondo (ovvero “denuntiatio”o invito alla prelazione), sia l’accettazione (adesione) del diritto di prelazione agraria hanno natura recettizia, ovvero produrranno i propri effetti giuridici solo quando giungeranno a conoscenza dei rispettivi destinatari, e, pertanto, soggiacciono alla disciplina ex art. 1326 e ss del Codice Civile.

QUANDO VA UTILIZZATO? IL modulo va utilizzato ogni qualvolta nella vendita di un terreno vi è un confinante coltivatore diretto e/o un affittuario che vantano un diritto di prelazione. Nel caso di specie il proprietario ha preferito notificare l'atto a mezzo ufficiale giudiziario, presso il Tribunale nella cui circoscrizione è sito il terreno. E' necessario, pertanto, predisporre un originale dell'atto su cui apporre una marca da bollo di Euro 16,00 oltre tante copie quanti sono gli aventi diritto alla prelazione, apponendo su ogni copia un bollo di Euro 16,00. (oltre spese di notifiche).

SOLUZIONE: L’acquirente dell’ immobile sottoposto a vincolo della sopraintendenza ai beni culturali può esercitare il suo diritto senza essere pregiudicato dalla precedente omissione del procedimento di prelazione a condizione che vengano sanati gli adempimenti omessi in precedenza. Tale omissione può essere originata da diverse motivazioni, dovute a vizi legati alla mancata autorizzazione ai sensi dell’art. 55 D.lgs. 42/2004, ovvero a vizi legati alla notifica. La denuncia priva delle indicazioni previste o con indicazioni incomplete o imprecise è considerata non avvenuta, con notevoli ripercussioni sui termini relativi all’esercizio di prelazione (tutte ipotesi, ai sensi dell’art. 59, comma 5, di denuncia come non avvenuta) e costituisce reato ai sensi dell’art. 173 del dl 42/2004). La sanzione che ne deriva, riguardante il trasferimento di proprietà è’ la reclusione fino a 1 anno. Nella specie, il procedimento di prelazione riguardante l’immobile, risalente a 20 anni prima, è stato del tutto omesso. Trattandosi di una la violazione riguardante gli atti giuridici, il d.lgs 42/2004 art. 164, prevede la nullita’, risultando viziato il trasferimento del bene, fermo restando la facoltà del Ministero di esercitare il diritto di prelazione qualora, come detto poco anzi, vengano sanati gli omessi adempimenti. Il notaio rogante, che si trovi di fronte a tioli di provenienza precedenti, e risalenti nel tempo, che difettano del procedimento previsto dalla legge, dovrà richiedere che vengano espletati gli adempimenti tardivi, come stabilito ai sensi del comb. disp. artt. 164 comma 2 e 61 comma 2 D.lgs. 42/2004. Nel caso in cui l’originario dante causa – l’obbligato - sia irreperibile, o si rifiuti di prestare la propria collaborazione, si considera valida la denuncia effettuata dall’originario acquirente (attuale venditore), se non altro come soggetto interessato a rendere efficace un atto di cui è parte. Per porre in essere un atto di ritrasferimento del bene culturale pienamente valido ed efficace, si rende, quindi, necessario, che prima di esso vengano curati gli adempimenti tardivi collegati all’alienazione non notificata all’Autorità amministrativa, privandola per tal via della possibilità di giovarsi del diritto di prelazione. Come già sottolineato, ciò nonostante non potranno essere escluse le sanzioni penali previste dall’art. 173 D.lgs. 42/2004.

RISPOSTA - Il quesito sollevato dall’utente, purtroppo, non trova un’unica ed inequivocabile risposta in quanto per la soluzione dello stesso debbono essere valutati vari fattori. Possiamo affermare, però, secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza maggioritaria, che la prelazione e il riscatto agrario da parte del coltivatore diretto proprietario del fondo confinante con quello posto in vendita, sono configurabili anche quando quest'ultimo costituisca parte di un blocco immobiliare più ampio oggetto della vendita ( e sempre che il suo distacco dal complesso fondiario non menomi una unità poderale inscindibile o un'unica azienda agraria ma l'appezzamento costituisca un'unità poderale autonoma e distinta dal resto dei terreni) qualora esclusivamente su tale parte sussistano le condizioni di legge per il riscatto stesso e qualora ovviamente il frazionamento di una parte della maggiore estensione sia fatto, e giuridicamente, possibile.

Modulo da utilizzare per liberare l'agenzia da ogni responsabilità quando il venditore si sia astenuto dall'invitare i confinanti all'esercizio della prelazione ed abbia ritenuto sufficiente la rinunzia degli stessi alla prelazione inserita in atto pubblico

1. SE SUSSISTE IL DIRITTO DI prelazione QUALORA SUL TERRENO IN QUESTIONE SORGE UN IMMOBILE AD USO ABITATIVO. 2. SE IN CASO DI VENDITA DI PIÙ TERRENI, IL DIRITTO DI prelazione DEL CONFINANTE SUSSISTE SOLO PER IL FONDO ATTIGUO O ANCHE PER QUELLI UBICATI AL DI LÀ DI UNA STRADA PROVINCIALE O DI UNA STRADA VICINALE

Compravendita di immobile dichiarato di interesse culturale e, pertanto, soggetto al diritto di prelazione da parte del Ministero per i beni e le attività culturali.

1. FORMALITA’ A PENA DI NULLITA’ PRESCRITTE DALLA LEGGE IN ORDINE ALLA COMUNICAZIONE (DENUNTIATO). 2. SE E’ VALIDA L’ADESIONE ALL’OFFERTA, NELL’IPOTESI IN CUI IL CONDUTTORE MODIFICHI LE CONDIZIONI LASCIANDO INVARIATO IL PREZZO. 3. IPOTESI DI ESCLUSIONE DEL DIRITTO DI prelazione

IPOTESI IN CUI L’OFFERTA DI ACQUISTO VENGA FORMULATA DAL CONFINANTE TITOLARE ANCHE DEL DIRITTO DI prelazione. SE È NECESSARIO, COMUNQUE, FORMULARE L’INVITO ALLA prelazione AL CONFINANTE PROMITTENTE ACQUIRENTE. MODALITÀ OPERATIVE, CLAUSOLE E CRITERI DI SCELTA NELL’IPOTESI IN CUI PIÙ CONFINANTI ADERISCANO ALL’INVITO.

Invito alla prelazione da utilizzare nell'ipotesi di vendita di immobile ricevuto per atto di donazione nel quale è convenuto il diritto di prelazione a favore di altro erede.

L’istituto della prelazione attribuisce ad un determinato soggetto il diritto di essere preferito ad altri, a parità di condizioni, qualora decida di concludere un determinato contratto. Tale istituto non obbliga il soggetto che concede la prelazione alla stipula del contratto, ma lo vincola qualora decide di addivenirne. Il diritto del prelazionario non è legato al contratto finale, ma consiste nell’essere preferito ad altri, a parità di condizioni.- La prelazione può essere legale o volontaria.- Nel novero delle prelazioni legali rientra la prelazione agraria disciplinata dall’art.8 della legge 590 del 1965, che dispone che: “in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria,a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia”.- Come si evince dalla lettura della norma scopo della prelazione agraria è quello di collegare la proprietà del fondo agricolo con il soggetto che con la sua opera determina lo sfruttamento del suolo, senza peraltro privare il proprietario del suo diritto, ma soltanto condizionandone l’esercizio a vantaggio di una determinata categoria di soggetti, i quali, sfruttando la redditività della terra, beneficiano di una sorta di rapporto privilegiato tra proprietà e soggetto lavoratore.- Dal tenore della norma è possibile individuare non solo i soggetti titolari del diritto di prelazione, ma anche le condizioni e i requisiti previsti dal legislatore per poter correttamente esercitare il suddetto diritto.- Soffermandosi sul requisito soggettivo, più problematico a livello interpretativo rispetto agli altri, la prima questione che si pone è se l’elencazione che si rinviene nella norma è da considerarsi tassativa o meno. Se si aderisce alla prima soluzione prospettata non si potrà parlare di diritto di prelazione in capo al conduttore il cui titolo sia invalido, o addirittura mancante. Riguardo al titolo invalido non vi sono dispute giurisprudenziali nel considerare inesistente il diritto di prelazione. Maggiori dubbi sono sorti invece riguardo alla possibilità che il prelazionario sia in effetti un coltivatore di fatto. Nonostante la soluzione estensiva sia aderente alla ratio della legge la Cassazione con orientamento unanime considera tassativa l’elencazione della legge (Cass. 19 novembre 1979, n. 6048).- Il particolare interesse che riveste la questione ha spesso coinvolto la Corte Costituzionale che ha dichiarato manifestamente infondata l’eccezione di incostituzionalità delle leggi agrarie per contrasto con l’art. 42, terzo comma della Costituzione, vertendosi in tema di limitazioni del diritto di proprietà (Corte Costituzionale 26 gennaio 1990, n. 32).- Altro aspetto che merita di essere segnalato attiene al particolare interesse pubblico che caratterizza tutta la normativa sulla prelazione agraria. Infatti non pochi problemi interpretativi sono sorti riguardo alla disciplina applicabile in caso di violazione delle norme agrarie. Ci si chiedeva se tale violazione integrasse un’ipotesi di nullità virtuale, ex art 1418, prima comma del codice civile. La Giurisprudenza, con orientamento maggioritario, ha messo a tacere ogni dubbio, sostenendo che la violazione di una norma imperativa non dà luogo necessariamente alla nullità del contratto giacché l'art. 1418, primo comma, cod. civ., con l'inciso "salvo che la legge disponga diversamente", esclude tale sanzione ove sia predisposto un meccanismo idoneo a realizzare ugualmente gli effetti voluti della norma, indipendentemente dalla sua concreta esperibilità e dal conseguimento reale degli effetti voluti e che pertanto la vendita di un fondo compiuta senza il rispetto delle norme sul diritto di prelazione di cui agli artt. 8 della legge n. 590 del 1965 e 7 della legge n. 817 del 1971, non è viziata da nullità ai sensi dell’art. 1418 c.c., sussistendo il rimedio del riscatto (Cass. 24/05003, n. 8236).- L’art. 7 della legge n. 817 del 1971, ha esteso il diritto di prelazione agraria anche al “al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purchè sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti”.- Con tale modifica il legislatore ha affiancato alla figura della prelazione cd comune che incide sul fondo messo in vendita a favore del coltivatore diretto insediato sul fondo stesso, quella del confinante che avvantaggia il proprietario coltivatore diretto del fondo confinante a quello messo in vendita.- Obiettivo del legislatore, soprattutto dopo la modifica è quello di favorire il consolidamento e accorpamento dei fondi agricoli al fine di migliorare la redditività dei terreni agricoli, incentivando la formazione di imprese coltivatrici di più ampie dimensioni.- Per stabilire se il diritto di prelazione spetti all’usufruttuario o al nudo proprietario confinante è necessario analizzare quelli che sono i requisiti oggettivi e soggettivi che il legislatore impone affinchè si possa correttamente esercitare il diritto di prelazione.- Dal tenore dell’ art. 7 della legge citata si evince che le condizioni perché operi la prelazione agraria del confinante sono le seguenti: a) sul piano oggettivo occorre la contiguità dei fondi; b) sul piano soggettivo occorre che sul fondo contiguo sia insediato un proprietario coltivatore diretto; c) sempre sul piano soggettivo, come elemento di esclusione, occorre che sul fondo posto in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido.- Riguardo al concetto di contiguità dei fondi esso è stato ritenuto corrispondente o a quello di confinanza in senso giuridicamente proprio, oppure a quello di contiguità fisica e materiale, per contatto reciproco lungo la comune linea di demarcazione (Cass. 3 aprile 1990, n. 2767); sia questa linea di demarcazione meramente ideale oppure materializzata con muri, siepi, recinzioni o altri segnali; e comunque con esclusione del concetto di contiguità allorquando si verifica la c.d. contiguità funzionale, ossia quando i fondi sono separati ma idonei ad essere accorpati in un’unica azienda agraria (Cass. 6 agosto 2002, n. 11779).- Dal tenore letterale dell’art. 7 della legge n. 817 del 1971 emerge che il diritto di prelazione spetta al confinante purché egli sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto del fondo confinante.- Occorre, poi, che ricorrano nei suoi confronti tutte le condizioni previste dall'art. 8 della legge 590 del 1965 per il coltivatore del fondo posto in vendita, cui il citato art. 7 rinvia e, quindi, anche la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà (Cass. 16/06/2005, n. 12963).- Necessaria ai fini della prelazione è anche la mancata vendita di fondi rustici nel biennio precedente che costituisce, a norma dell'articolo 8 primo comma della legge n. 590 del 1965, condizione anch’essa per l'insorgenza del diritto di prelazione in capo al coltivatore diretto proprietario del fondo confinante.- Occorre, ancora, che i fondi confinanti con quello del quale si chiede il riscatto siano coltivati direttamente dal proprietario, in quanto solo in questo caso si attua, con l'accorpamento, lo scopo normativamente perseguito, ovvero la formazione di imprese dirette coltivatrici di più ampie dimensioni, più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico, laddove l'esercizio della prelazione non è previsto in favore di chi sul fondo eserciti l'allevamento del bestiame o di chi eserciti attività di coltivatore diretto su fondi diversi rispetto a quelli confinanti ( Cass. 04/02/2002, n. 2505).- Altro requisito indicato dalla legge è che sul fondo messo in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido. Infatti la presenza sul fondo messo in vendita di un coltivatore diretto, anche se rinunciatario, esclude l’esercizio della prelazione da parte del proprietario confinante (Cass. 21 aprile 2005, n. 8369).- Rispetto al caso concreto non si contesta l’esistenza dei requisiti indicati alle lettere a) e c).- Occorre invece soffermarsi sul requisito soggettivo di cui alla lettera b), che prescrive, come abbiamo già anticipato, che il diritto di prelazione spetta al confinante purchè sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto del fondo confinante.- Solo per ragioni di chiarezza si ricorda che mentre la proprietà è il diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo delle cose, l’usufrutto è un diritto reale di godimento e consiste nella facoltà di godere della cosa altrui con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.- In altre parole, l’usufruttuario ha diritto di conseguire il possesso del bene di cui ha l’usufrutto e di trarre dal bene tutte le utilità che potrebbe avere il proprietario, ma comunque presuppone il riconoscimento della terzietà dello stesso. Infatti, ai sensi dell’articolo 1001 c.c., alla scadenza del rapporto l’usufruttuario è tenuto a restituire il bene che ha formato oggetto del suo diritto nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo l’ordinario deterioramento derivante dal godimento.- Quando su un bene è costituito il diritto di usufrutto a favore di una persona la situazione nella quale viene a trovarsi il proprietario, spogliato di ogni utilità economica fino all’estinzione dell’usufrutto, si definisce nuda proprietà. La costituzione dell’usufrutto comporta che il proprietario perde la disponibilità materiale del proprio bene, ma non anche il diritto di proprietà che per quanto svuotato del godimento resta a lui intestato.- Alla luce delle disposizioni di legge e della stessa ratio delle norma ammettere che il diritto di prelazione spetti all’usufruttuario significherebbe non solo violare il disposto della norma che parla infatti di “proprietario”, ma anche vanificare la ratio dell’istituto, volto a garantire l’accorpamento dei fondi. Non vi è chi non veda l’impossibilità di realizzare tale obiettivo in capo all’usufruttuario dato il carattere temporaneo del suo diritto.- Rispetto, invece, alla posizione del nudo proprietario sicuramente non vi è contestazione rispetto al suo titolo di proprietà. Problemi interpretativi si pongono invece con riferimento alla sua posizione di coltivatore diretto. Infatti secondo alcune decisioni della Cassazione la qualifica di coltivatore diretto deve inerire alla conduzione del terreno confinante con quello in vendita, altre accordano la prelazione agraria al proprietario del fondo confinante che sia coltivatore diretto senza che però rilevi la conduzione del fondo.- Aderendo a tale ultimo orientamento è possibile affermare che il diritto di prelazione spetta anche al nudo proprietario, in quanto anch’esso è titolare del diritto di proprietà. (Tribunale di Pinerolo 24 febbraio 1988).- Il diritto ad esercitare la prelazione agraria spetterebbe al solo nudo proprietario, unico titolare del diritto di proprietà e non anche all’usufruttuario.-