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Nº 6512Data 08/04/2025Downloads: 0
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ANCHE SE LE PartI DOPO ESSERE STATE MESSE IN RELAZIONE AL MEDIATORE, RIPRENDONO LA TRATTATIVA DOPO LA SCADENZA DELL'INCARICO GRAZIE DI AMICI COMUNI - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI GENNAIO 2025.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi al Tribunale di Salerno, 2° sezione civile nel gennaio 2025 - Nel caso di specie, il tribunale di Salerno, condividendo le argomentazioni sostenute dallo studio d’Aragona, ha confermato, infatti, che. “Invero, in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso (affermando tale principio, la S.C. ha dato rilievo causale all'intervento del mediatore che aveva posto in relazione i contraenti e fatto visitare l’immobile agli interessati i quali, dopo alcuni mesi dalla visita ed una volta rifiutata un prima offerta di acquisto, avevano collocato dei bigliettini nelle cassette postali di tutti i condomini così da riaprire le trattative e giungere all’acquisto dell’unità immobiliare, sia pure per un prezzo inferiore a quello inizialmente richieste, cfr. Cassazione n.11443/2022). Per quanto qui occupa infatti le parti, venute in contatto solo grazie all’intervento della società attrice, hanno evidentemente agito per estromette la mediatrice dalle trattative. Avendo infatti conoscenti comuni, i venditori hanno atteso la scadenza del mandato per ricontattare gli acquirenti [quando abbiamo dato gli assegni nell’aprile 2015, il sig. G. ci riferì (a me e a mia moglie) che il contratto con l’agenzia era scaduto e anzi, mi mostrò anche la raccomandata con cui lo stesso diceva di non aver più rapporti con l’agenzia T., cfr. interrogatorio formale M. verb. ud. 9.2.2022] tanto è vero che, diversamente da quanto asserito in comparsa di risposta dagli acquirenti (dopo circa tre anni, all’incirca nel settembre del 2017, i sigg. M. e S. vennero ricontattati dal sig. G. il quale li informò che era stata regolarizzata la posizione urbanistica dell’immobile, chiedendo loro se fossero ancora interessati all’acquisto, cfr. foglio 3), le trattative non furono riprese dopo tre anni dalla visita ma subito dopo la scadenza del mandato conferito all’attrice (e forse mai interrotte), come dimostra il pagamento di € 10.000,00 dagli acquirenti ai venditori risalente all’aprile 2015, cioè a soli 5 mesi dalla visita dell’immobile ed esse portarono appunto a concordare un prezzo di vendita del bene inferiore a quello proposto inizialmente agli acquirenti, esattamente come era stato anticipato dal Gr. al G. (il sig. M. Gr. chiamò telefonicamente il sig. G. e gli comunicò che il sig. M. era interessato all’appartamento e voleva fare una proposta ad un prezzo inferiore, cfr. teste L. cit.).download riservato - non acquistabile -
Nº 6510Data 03/04/2025Downloads: 2
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ANCHE SE IL PREZZO VIENE CONCORDATO DOPO CHE HA MESSO RELAZIONI LE PartI A SEGUITO DI UNA TRATTATIVA PROSEGUITA DAGLI STESSI. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI GENNAIO 2025.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Napoli, 2° sezione civile nel gennaio 2025 - Nel caso di specie, il tribunale di Napoli, condividendo le argomentazioni sostenute dallo studio d’Aragona, ha confermato, infatti, che. “ La circostanza che le parti si siano accordate solo successivamente sul valore da attribuire all’immobile ai fini della compravendita nulla toglie all’attività di intermediazione espletata da parte attrice. Sul punto, va ricordato che la giurisprudenza di legittimità riconosce il diritto alla provvigione ogni qualvolta l’attività del mediatore sia da riconoscersi come causa effi- ciente per il buon esito dell’affare, e ciò a prescindere sia dalla continuità con cui tale attività si svolge nel periodo che passa dal contatto iniziale tra le parti (procurato dall’intermediario) all’accordo definitivo, sia dall’attività concretamente svolta dall’agente: “Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la con- clusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non ri- chiedendosi che tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare sussista un nes- so eziologico diretto ed esclusivo; è sufficiente, infatti, che, la “messa in relazione” del- le stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicen- de successive, alla conclusione del contratto. La prestazione del mediatore, pertanto, può ben esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata” (Cass. n. 3438 del 2002; conf. Cass. n. 9884 del 2008; Cass. n. 23438 del 2004). Pertanto, a nulla rileva che l’atto definitivo sia stato stipulato solo sei mesi dopo la proposta d’acquisto, né che in quell’arco temporale l’agenzia non abbia svolto più alcuna attività, né che le parti abbiano raggiunto l’accordo definitivo in autonomia.download riservato - non acquistabile -
Nº 6489Data 28/02/2025Downloads: 5
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE PATTUITA E NESSUNA RIDUZIONE PUÒ ESSERE CHIESTA, LADDOVE LE PartI CHE HA MESSO IN RELAZIONE CONCLUDANO LO STESSO AFFARE, RISULTANDO DEL TUTTO INDIFFERENTE LA CIRCOSTANZA CHE L’AFFARE SIA STATO CONCLUSO AD UNA CERTA DISTANZA DI TEMPO, COME PURE IL FATTO CHE LE PartI ABBIANO DICHIARATO IN ATTO PUBBLICO DI ESSERE TENUTI AL PAGAMENTO DI UNA PROVVIGIONE INFERIORE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI DICEMBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Salerno, seconda sezione civile nel Dicembre 2024 - Nel caso di specie, il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile nel Dicembre 2024, ha confermato, infatti, Va evidenziato che non è in contestazione che l’odierno appellato abbia sottoscritto la scrittura del 09.01.2017, con la quale si impegnava a versare in favore del mediatore, per il caso di vendita dell’immobile in questione, ad una provvigione pari ad € 3.500,00. L’appellato, però, sostiene che, poiché l’acquisto del bene avvenuto tra parti incontestatamente messe in contatto tra loro dal mediatore avvenne a distanza dalla scrittura, precisamente il 18.07.2018, e poiché nel rogito si diede atto della intermediazione immobiliare della società appellante e si dava atto della debenza di una provvigione inferiore al pattuito, dovrebbe ritenersi che, dunque, le parti avrebbero pattuito una riduzione della provvigione spettante, anche in ragione del prezzo effettivamente concordato per la vendita. L’assunto è infondato, al lume dell’insegnamento della Suprema Corte, secondo cui il diritto del mediatore alla provvigione non postula una coincidenza totale tra l'oggetto iniziale delle trattative e quello conclusivo dell'affare, sicché va riconosciuto anche quando la variazione oggettiva concerna il bene, più compiutamente identificato (anche se, in ipotesi, non pienamente coincidente con quello oggetto dell'opera del mediatore), e il prezzo, a condizione che l'opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative, poi confluite nella conclusione di un vincolo giuridico relativa a un bene univocamente, anche se non totalmente, riferibile a quello dedotto nella iniziale messa in relazione delle parti (cfr. Cassazione civile , sez. II, 19/03/2024 , n. 7394). Né può ritenersi che la scrittura del 09.01.2017 contenga una clausola pretesamente vessatoria, rientrando la determinazione del quantum della provvigione nella libera contrattazione delle parti, tanto vero che il ricorso alle tariffe professionali o agli usi per la determinazione della misura della provvigione sono dall’art. 1755 c.c. subordinati al solo caso di inesistenza di un patto, patto inequivocabilmente esistente nel caso in esame (cfr. Tribunale Cuneo sez. I, 14/09/2023, n.654 – “Per la determinazione del compenso spettante al mediatore sussiste una gerarchia di fonti, al vertice della quale troviamo la volontà delle parti. Soltanto in assenza di accordo preventivo avente ad oggetto il quantum della provvigione, assumono rilievo i criteri integrativi dettati dalla legge. In assenza di accordi, tariffe professionali o di usi, l'entità della provvigione spettante al mediatore nonché la percentuale di essa gravante su ciascuna delle parti sono quantificate dal giudice secondo equità”; Cassazione civile , sez. II , 06/04/2022 , n. 11127). Non vi è luogo per la valutazione della eccessività della provvigione liberamente pattuita, eccessività valutabile solo laddove le parti prevedano la corresponsione di una penale (cfr. Tribunale , Busto Arsizio , sez. III , 15/03/2022 , n. 373 – “Nel contratto di mediazione immobiliare la clausola con la quale le parti stabiliscano il ristoro di un 'mancato guadagno’ nell'ipotesi di mancata conclusione dell'affare a causa della revoca della proposta o del rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto preliminare in misura superiore alla provvigione del mediatore assolve non ad una funzione riparatoria, bensì sanzionatoria e, come tale, deve ritenersi vessatoria, ai sensi e per gli effetti dell' art. 33, co. 2, lett. f) d.lgs. 206/2005 , a mente del quale si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto o per effetto di imporre al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d'importo manifestamente eccessivo”; Tribunale , Brescia , sez. I , 08/10/2024 , n. 4104= Né appare invocabile la disciplina per i casi di contratto per adesione, posto che il contratto è qualificabile per adesione, secondo il disposto dell' articolo 1341, comma 1, del Cc e come tale soggetto, per l'efficacia delle clausole cosiddette onerose, alla specifica approvazione per iscritto contemplata dal comma 2 di detta norma, solo quando, anche alla stregua del contenuto dei relativi patti, risulti predisposto unilateralmente da un contraente, in base a uno schema destinato a essere utilizzato per una pluralità di rapporti, sì da escludere una sua formazione in esito a trattativa negoziale e relegare il potere dell'altro contraente a una mera accettazione o meno di detto schema. In altri termini, non è sufficiente che uno dei contraenti abbia predisposto l'intero contenuto del contratto, ma è necessario che lo stesso sia predisposto e le condizioni generali siano fissate - mediante moduli o formulari - per servire a una serie indefinita di rapporti, sì che la conclusione del contratto da parte del contraente diverso dal predisponente risulti avvenuta senza alcuna possibilità di incidere sul regolamento contrattuale. Tali elementi, nel caso di specie, difettano”.download riservato - non acquistabile -
Nº 6482Data 12/02/2025Downloads: 2
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI SE LE PartI CHE HA MESSO IN RELAZIONE DURANTE IL PERIODO DI INCARICO CONCLUDONO L’AFFARE DOPO LA SCADENZA DELLO STESSO, ANCHE NEL CASO IN CUI AL POSTO DELLA COMPRAVENDITA CONCLUDONO UNA PERMUTA, A CONDIZIONE CHE NON CI SIANO FATTORI INTERRUTTIVI TRA LA TRATTATIVA INSTAURATA DAL MEDIATORE E QUELLA POI CONCLUSA DALLE PartI - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - NOVEMBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, innanzi al TRIBUNALE DI NAPOLI - XII SEZIONE CIVILE - Nel caso di specie, il tribunale di Napoli ha sancito - tra l'altro - il seguente principio, accogliendo le tesi dello studio legale d’Aragona, “nel caso di specie, avuto riguardo al primo elemento è circostanza provata che a mettere in relazione tra loro Imperatore Mariarosaria e Amato Fabio sia stata, dapprima, l’agenzia immobiliare Studio Via Libertà n.285. Le ragioni di ciò sono in primo luogo la sussistenza di una prima proposta di acquisto, sebbene parzialmente difforme dal contratto finale stipulato tra le parti, prima del quale Amato Fabio ha visionato l’immobile. Si precisa, che mettere in relazione tra loro le parti non implica necessariamente che il contatto debba avvenire anche fisicamente di persona; ad ogni modo, mediante le prove testimoniali è emerso che almeno in un’occasione le parti si siano incontrate presso l’agenzia immobiliare, nonché che queste ultime abbiamo reciprocamente visionato gli immobili l’uno dell’altro. Altresì, in uno di questi incontri le parti hanno entrambe mostrato un’impellenza nel vendere i propri beni, proprio al fine di poter acquistare quelli nuovi. Ne è conseguita una proposta avanzata dall’agenzia, sfociata in una trattativa in stato avanzato tra le parti rispetto alla permuta e vendita dei rispettivi immobili. È, dunque, innegabile l’identità del tipo di affare tra l’idea sorta dall’agenzia tramutata in trattativa e quello poi conclusosi nella effettività".download riservato - non acquistabile -
Nº 6481Data 10/02/2025Downloads: 1
IL CONDUTTORE CHE SIA CITATO IN GIUDIZIO DAL LOCATORE PER IL PAGAMENTO DEL CANONE INSOLUTO, NON È LEGITTIMATO A RICHIEDERE LA RIDUZIONE ADDUCENDO LA MANCATA EFFETTUAZIONE DA PartE DEL LOCATORE DEI LAVORI DI MANUTENZIONE, LADDOVE NON DIMOSTRI CHE DURANTE IL RAPPORTO HA DENUNCIATO LA NECESSITÀ DI TALI LAVORI E NEL CORSO DEL PROCESSO ABBIA PROVATO LA RIDOTTA UTILIZZABILITÀ DELL’IMMOBILE- SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - NOVEMBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, innanzi al TRIBUNALE DI NAPOLI - IX SEZIONE CIVILE - Nel caso di specie, il tribunale di Napoli ha sancito - tra l'altro - il seguente principio, accogliendo le tesi dello studio legale d’Aragona, “La conduttrice ha eccepito di non aver pagato il canone a causa dell’inadempimento di parte locatrice all’obbligo di effettuazione delle riparazioni del cespite locato, in violazione del disposto dell’art. 1576 c.c; ha dedotto la sussistenza di infiltrazioni e l'ostruzione della colonna fecale che avrebbero reso inutilizzabile l'immobile locato dal mese di marzo 2018. La società C srl ha prodotto una missiva in cui avvisava l’I. M. e l’avv. D. G., amministratore dello stabile, nell’anno 2018, nonché lo scambio pec con la compagnia che assicurava il condominio (per il risarcimento richiesto dalla medesima conduttrice ex art 1585 cc ). Tuttavia, non è stata offerta prova (per testi o attraverso perizia tecnica) di ridotta utilizzabilità dell’immobile dal mese marzo del 2018 (come dedotto dalla parte convenuta), mancando agli atti qualsiasi riscontro documentale, ovvero testimoniale, non avendo la C. srl articolato alcun capitolato per dimostrare una riduzione di godimento dal 2018. Le fotografie allegate dalla convenuta non sono in grado di dimostrare l’incidenza delle infiltrazioni sul godimento dell’immobile. Nel caso di specie ritiene questo Tribunale che l'eccezione di inadempimento, non è stata sollevata in buona fede ex art 1460 cc, perché la società conduttrice, non ha dimostrato problematiche di ridotta utilizzabilità del bene a partire dal 2018 e l’utilizzazione per lo svolgimento dell’attività di deposito e sede è comprovata dal fatto che la C. SRL non ha ritenuto né di recedere dal contratto, né di chiedere la risoluzione dello stesso per inadempimento, né rilasciando l’immobile spontaneamente, ma solo a seguito di esecuzione forzata e mai prima del presente giudizio ha avanzato lamentele scritte alla locatrice. Invero, l'eccezione di inadempimento di cui all'articolo 1460 c.c. è un rimedio necessariamente temporaneo, in quanto delle tre l'una: A) se l'inadempimento che l'ha provocata persiste, esso condurrà alla risoluzione del contratto, e l'eccipiente sarà liberato dalla propria obbligazione; B) se l'inadempimento che l'ha provocata cessa, cessa anche il diritto di autotutela dell'eccipiente, il quale sarà perciò obbligato all'adempimento; C) se l'inadempimento che l'ha provocata non esisteva, ovvero non era tale da giustificarla, l'eccezione fu malamente sollevata, ed anche in questo caso l'eccipiente sarà tenuto all'adempimento, ovvero sarà esposto all'azione di risoluzione per inadempimento."download riservato - non acquistabile -
Nº 865Data 13/01/2025Downloads: 145
MODULO COMUNICAZIONE RECESSO EX artICOLO 1385 C.C. DALLA PROPOSTA D’ACQUISTO OVVERO DAL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA, SIA DAL PROPONENTE ACQUIRENTE CHE DAL PROMISSARIO VENDITORE, CON TRATTENIMENTO CAPARRA CONFIRMATORIA VERSATA O RICHIESTA DEL DOPPIO.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO TUTTE LE VOLTE CHE IL PROMISSARIO VENDITORE OPPURE IL PROMITTENTE ACQUIRENTE, A SEGUITO DEL GRAVE INADEMPIMENTO DELL'ALTRA PartE, INTENDA COMUNICARE IL PROPRIO RECESSO DAL CONTRATTO EX artICOLO 1385 C.C. MANIFESTANDO L'INTENZIONE DI TRATTENERE DEFINITIVAMENTE LA CAPARRA VERSATA O DI RICHIEDERE IL DOPPIO DELLA STESSA, A SECONDA SE VIENE INVIATA DAL VENDITORE O DALL'ACQUIRENTE.€ 99,00 -
Nº 6420Data 11/12/2024Downloads: 5
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI ANCHE SE LA PROPOSTA NON GLI VIENE ACCETTATA, QUALORA POI LE PartI CONCLUDONO LO STESSO AFFARE DA LUI PROPOSTO SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA-LEGALI ASSOCIATI TRIBUNALE DI ROMA OTTOBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi al Tribunale di Roma, XI sezione civile, Nel caso di specie, il giudice ha confermato, infatti, che è pacifico in giurisprudenza che il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. Civ. n. 869 del 16.01.2018). E nello stesso senso “in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (Cass. Civ. n. 11443 del 8.04.2022). Nel caso di specie, sono elementi comprovanti che la conclusione dell’affare (compravendita immobiliare) del P. sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice del Pa. le seguenti circostanze: la scheda di visita dell’immobile del 17.07.2020 a firma dell’acquirente Z. (doc. 5 citazione); la proposta di acquisto del 22.07.2020 a firma dell’acquirente per un importo offerto di € 200.000,00 conforme al prezzo dell’incarico e ancor più al prezzo di vendita risultante dal rogito notarile (doc. 6 memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. n. 2); rifiuto della proposta da parte del convenuto comunicata con email del 28.07.2020 (doc. 8 citazione); successiva comunicazione del 18.09.2020 di accettazione condizionata per un prezzo di € 210.000,00 (doc. 9 citazione); l’assegno n. 3119974981-06 di € 5.000,00 intestato a P. a firma di Z. (doc. 7 citazione) che corrisponde allo stesso assegno indicato alle pagine 7 e 8 del rogito notarile (doc. 2 citazione) che era stato restituito al potenziale acquirente in data 2.10.2020 (doc. 10 citazione) a seguito del rifiuto della proposta; nonché l’atto di transazione sottoscritto tra il Z. e l’attore in cui l’acquirente dichiara espressamente “riconosce di esser stato messo in relazione con l’affare e con l’immobile sito in V. … del signor P. che prima non conosceva, grazie all’attività di intermediazione svolta dalla suddetta agenzia e che per tale effetto ha potuto concludere il medesimo affare” (doc. 11 citazione); infine, il contenuto dell’atto di compravendita tra il convenuto e l’acquirente avente ad oggetto lo stesso immobile dell’incarico ad un prezzo pari alla volontà espresso dal venditore nell’email del dì 8.09.2020 (cfr. doc. 9 citazione).download riservato - non acquistabile -
Nº 6418Data 06/12/2024Downloads: 0
NON E' CONFIGURABILE LA RESPONSABILITA’ DEL MEDIATORE NELL’IPOTESI IN CUI NON ABBIA RIFERITO DELLE SPESE CONDOMINIALI - IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI NEL CASO IN CUI LA PROPOSTA DI ACQUISTO SIA STATA ACCETTATA ANCHE SE SUCCESSIVAMENTE LE PartI NON ABBIANO STIPULATO L’ATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA -SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - OTTOBRE 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi al Corte di Appello di Napoli, IX SEZIONE CIVILE, 15 ottobre 2024 - Nel caso di specie, la Corte di Appello ha confermato, infatti, che "Non ignora la Corte come sia in effetti configurabile la perdita del diritto del mediatore alla provvigione in casi di inadempimento agli obblighi di cui all’art. 1759 cod. civ.; tuttavia, non è ravvisabile, come del resto già ritenuto dal primo giudice, l’inadempimento che l’appellante Ponticelli Stefania – ancorché a conoscenza della accettazione della proposta di acquisto da lei formulata il 27-6-2012 era stata accettata dall’appellato Onza Enzo – ascrive alla società appellata Studio Erre. Va condiviso al riguardo il rilievo del primo giudice come non ogni inesatta informazione implichi la responsabilità del mediatore da inadempimento, considerata, nella specie, la prospettazione generica da parte dell’appellante Ponticelli Stefania in punto di omessa specificazione della entità degli oneri condominiali (tanto da non permettere “di valutare qualsiasi incidenza della informazione inesatta sul buon esito dell’affare”), dei quali si duole di non essere stata messa a conoscenza, laddove il documento recante la data 4-7-2012 non accenna ad ulteriori informazioni omesse dal mediatore, tanto meno alla intervenuta riduzione del prezzo (motivazione tutt’altro che erronea e superficiale come genericamente assume l’appellante P. S.). Peraltro il teste S. R. ha riferito che l’appellata P. S. “ci dichiarò che non era più interessata all’affare e ci voleva riflettere”, dunque senza addure alcuna particolare ragione. Contrariamente all’assunto dell’appellante P. S. di cui al terzo motivo, si osserva come nel contegno posto in essere dal mediatore, attuale società appellata S. E., non sia ravvisabile un comportamento concludente, atto a dar conto del preteso riconoscimento della fondatezza della pretesa della proponente, attuale appellante P. S., di ritenersi svincolata da ogni obbligo verso il mediatore. Al contrario, non è all’evidenza sostenibile che “l’affare non può considerarsi concluso” ai sensi e per gli effetti dell’art. 1755 cod. civ., sottraendosi a censura la contestata statuizione di condanna dell’appellante P. S. al pagamento della provvigione nella misura pattuita, poiché, come del resto già esattamente rilevato dal primo giudice, proprio il contegno serbato dall’appellante P. S., alla stregua del documento recante la data del 4-7-2024, non è stato conforme al canone generale della buona fede. Per la stessa ragione si sottrae a censura la statuizione di condanna dell’appellante P. S., sottrattasi alla conclusione della vendita senza giuridica giustificazione, al pagamento in favore dell’appellato O. E., stante il diritto di quest’ultimo a trattenere la caparra a seguito dell’inadempimento ascrivibile all’appellante P. S.. Per completezza si rileva come la restituzione all’appellante P. S., previa autorizzazione da parte dello stesso appellato O. E. dello “assegno di caparra”, detenuto a titolo fiduciario dal mediatore, attuale società appellata Studio Erre sarebbe stata da quest’ultima documentato, laddove a sua volta l’appellato Onza Enzo richiama sul punto le considerazioni svolte dal primo giudice, non del tutto persuasive, cioè che il documento n. 24 depositato dall’attrice non ha data certa (il che, ai sensi dell’art. 2704 cod. civ., rileva tuttavia nei confronti dei terzi), né sarebbe “in alcun modo riconducibile alla proposta accettata di cui si discute nel presente giudizio”, sebbene l’autorizzazione rilasciata dall’appellato Onza Enzo non appare riferibile a precedenti proposte di acquisto non accettate, cioè diverse da quella del 27-6-2012, se non altro perché il titolo sarebbe stato riconsegnato alla proponente, attuale appellante Ponticelli Stefania, il 4-7-2012, cioè dopo la formulazione dell’ultima proposta. Ad ogni modo, il primo giudice ha operato al riguardo una valutazione diversa, ovvero che la restituzione del titolo è avvenuta in realtà “in assenza di autorizzazione del sig. Onza”, senza previamente interpellarlo, il che, ha concluso, “costituisce grave inadempimento all’incarico di mediazione”.download riservato - non acquistabile -
Nº 6400Data 26/11/2024Downloads: 3
IL DIRITTO DEL MEDIATORE ALLE PROVVIGIONI NON RESTA ESCLUSO DALLA CIRCOSTANZA CHE LE PartI HANNO CONCLUSO AD UN PREZZO DIVERSO DA QUELLO DA LUI PROPOSTO. NEL CASO DI SPECIE, IL GIUDICE HA RIBADITO CHE NEL MOMENTO IN CUI LE PartI SONO STATE MESSE IN RELAZIONE DAL MEDIATORE, E QUESTO HA INSTAURATO LE TRATTATIVE, RISULTA DEL TUTTO INDIFFERENTE CHE, POI, NEL CORSO DELLE STESSE LE PartI ABBIANO PATTUITO UN PREZZO DIVERSO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI LUGLIO 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi alla Corte di Appello di Salerno, I sezione civile nel Luglio 2024 - Nel caso di specie, è stato confermato, infatti, “Né osta in senso contrario la diversità del prezzo (indicato in € 250.000,00 nel contratto di compravendita ed in € 300.000,00 nella proposta di acquisto), se sol si rammenti che, secondo l’insegnamento della giurisprudenza, in tema di mediazione, il diritto alla provvigione non necessita di una coincidenza totale tra oggetto iniziale delle trattative ed oggetto conclusivo dell'affare, dunque va riconosciuto anche quando la variazione oggettiva concerna il bene, più compiutamente identificato, e il prezzo, a condizione che l'opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative. È però necessaria la dimostrazione della messa in relazione delle parti e l'intavolazione della trattativa, la prova del nesso causale non può essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra attività del mediatore e conclusione dell'affare, in base al paralogismo post hoc, ergo propter hoc (cfr. Tribunale , Roma , sez. X , 30/04/2024 , n. 7349). Secondo la giurisprudenza di legittimità, non sussiste il diritto alla provvigione quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare in maniera indipendente da quell'originario intervento, per effetto d'iniziative nuove, non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate. Poiché il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è, dunque, l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è peraltro esclusa quando le parti modifichino nella stipulazione conclusiva una o alcuna delle condizioni iniziali, quale, ad esempio il prezzo, sempre che vi sia continuità nella operazione e sempre che la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti (Cass. Sez. 2, n. 7626 del 2023; n. 3165 del 2023; Sez. 2, n. 27185 del 2022; Sez. 2, n. 11443 del 2022; Sez. 2, n. 22426 del 2020). Indicativo, invece, nel caso di specie, della ricollegabilità del concluso affare alla mediazione dell’attrice, è anche il fatto che il primo pagamento del prezzo, da parte di B. M., è avvenuto a soli dieci giorni di distanza dal formale rifiuto della proposta di acquisto da parte della L.download riservato - non acquistabile -
Nº 6399Data 20/11/2024Downloads: 1
ANCHE IN ASSENZA DI INCARICO SCRITTO, AFFINCHÉ SORGA IL DIRITTO DEL MEDIATORE ALLE PROVVIGIONI, È SUFFICIENTE CHE ABBIA MESSO IN RELAZIONE LE PartI CON L’AFFARE.- NEL CASO DI SPECIE LA CORTE D’APPELLO DI SALERNO HA RITENUTO PROVE PIÙ CHE SUFFICIENTI DELL’INTERVENTO DETERMINANTE DEL MEDIATORE LA CIRCOSTANZA CHE IL VENDITORE ABBIA INVIATO LA DOCUMENTAZIONE VIA MAIL ALL’AGENZIA DELL’IMMOBILE E L’ACQUIRENTE ABBIA VISIONATO L’IMMOBILE CON L’ACCOMPAGNAMENTO DELL’AGENZIA, ANCHE SE POI NON HA PIÙ PartE.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Annarita Del Regno, innanzi alla Corte di Appello di Salerno , prima sezione civile nel luglio 2024 - Nel caso si specie, la Corte di Appello di Salerno, ha confermato, infatti, “E’ noto, infatti, che secondo il disposto dell’art. 1755 c.c. “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”: il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, poiché è sufficiente che il15mediatore, pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (cfr. Cass., sez. 6, n. 3134, 2/02/2022, Cass, sez. 6, n. 4644 del 19/02/2021). Ne consegue che, la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. n. 3438 del 2002; Cass. n. 23438 del 2004; Cass. n. 28231 del 2005; Cass. n. 9884 del 2008; Cass. n. 19705 del 2008; Cass. n. 25851 del 2014; Cass. n. 869 del 2018).download riservato - non acquistabile -
Nº 6385Data 04/11/2024Downloads: 19
IL MEDIATORE NON È RESPONSABILE DEGLI ABUSI DELL’IMMOBILE NEL MOMENTO IN CUI HA UTILIZZATO IL MODULO “SCHEDA IMMOBILE LEX CONSULT”, LADDOVE ABBIA INSERITO NELLA STESSA TUTTE LE INFORMAZIONI DI CUI ERA A CONOSCENZA CIRCA LA SITUAZIONE URBANISTICA DELL’IMMOBILE, IN QUANTO LA SCHEDA STESSA, SOTTOSCRITTA DA ENTRAMBE LE PartI, ESCLUDE CHE IL MEDIATORE SIA STATO INCARICATO DI SVOLGERE INDAGINI ULTERIORI O DI INCARICARE UN TECNICO A TAL FINE.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Benevento, seconda sezione civile nel luglio 2024 - Nel caso di specie, il Tribunale di Benevento, ha confermato, infatti, “in diritto, che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che 1) il mediatore è tenuto, sulla base della diligenza qualificata sottesa all’attività professionale svolta, a riferire di irregolarità urbanistiche ed edilizie a lui note o conoscibili, fermo restando che, in difetto di uno specifico incarico in tal senso, non è tenuto a svolgere accertamenti di natura tecnico – giuridica volti a verificare la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile e del relativo titolo di provenienza (cfr. Cassazione civile sez. II, 16/01/2020, n.784; e, in senso conforme più recentemente, cfr. Cassazione civile sez. II, 02/05/2023, n. 11371); 2) ai fini del riconoscimento della provvigione, la recentissima giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto. Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita.(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva ritenuto il diritto alla provvigione condizionato dalla stipula del contratto definitivo di compravendita, in forza della mera assenza nel modulo dell'agenzia della data di stipulazione del contratto, la quale fungeva, invece, da termine di pagamento e non da elemento condizionante del diritto alla provvigione già sorto, pertanto, per effetto dell'accettazione della proposta da parte del promittente acquirente)” (Cassazione civile sez. II, 24/01/2024, n. 2359, e, in senso conforme nella giurisprudenza di merito, cfr., inter alia, Corte appello Napoli sez. III, 05/04/2023, n.1577). Ebbene, in applicazione di tali principi, si osserva che infondata è la deduzione del convenuto in merito alla responsabilità di SOC. …... S.R.L.S. per non aver riferito di eventuali abusi edilizi relativamente all’immobile promesso in vendita, atteso che nella “scheda immobile” del 19.05.2016 -sottoscritta da attore e convenuto ed allegata alla proposta di vendita (cfr. allegato sub 6 alla comparsa di costituzione e risposta di SOC. ………. S.R.L.S.)- non solo sono riportate le difformità catastali comunicate al mediatore e poi indicate anche in sede di preliminare e qualificate -appunto- come mere irregolarità catastali; ma le parti, contestualmente, hanno anche espressamente dichiarato -con clausola specificamente approvata per iscritto- di non aver conferito al mediatore alcun incarico di verifica tecnica sulla conformità urbanistica, rinunciando a qualsivoglia pretesa ed azione nei confronti dello stesso mediatore per eventuali inesattezze, omissioni od inveridicità di quanto dichiarato in merito all’immobile stesso (cfr. scheda immobile laddove si dichiara che “[…] Il venditore Sig. C. F. con l’accettazione della presente conferma tutte le informazioni sopra recate e ne garantisce espressamente la veridicità e la attuale validità. La presente scheda immobile è stata redatta sulla base delle informazioni fornite dal venditore e delle risultanze delle visure ipotecarie e catastali, con l’espressa intesa che eventuali ulteriori verifiche dovranno essere demandate dalle parti a propri consulenti tecnici e legali, essendo escluso che l’agenzia abbia mai ricevuto alcun incarico in tal senso. Le parti – conseguenzialmente – la esonerano da ogni e qualsiasi responsabilità per eventuali inesattezze, omissioni od inveridicità, anche derivante da circostanze quivi non espressamente richiamate, rinunziando ad ogni e qualsiasi pretesa in suo confronto […]”.download riservato - non acquistabile -
Nº 6370Data 17/09/2024Downloads: 22
MODULO - OFFERTA PRELAZIONE (DENUNTIATIO EX art 732 C.C.) DEL COEREDE CHE INTENDE VENDERE LA QUOTA DI UN BENE CHE HA RICEVUTO IN SUCCESSIONE EREDITARIA AGLI ALTRI COEREDI.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? IL COEREDE CHE INTENDE VENDERE LA QUOTA EREDITARIA DI UN BENE CHE HA RICEVUTO IN SUCCESSIONE LEGITTIMA E' TENUTO PRELIMINARMENTE AD OFFRIRE L'ACQUISTO DELLA QUOTA AGLI ALTRI COEREDI COMPROPRIETARI DELLO STESSO BENE EX art. 732. IN MANCANZA I COEREDI CHE NON HANNO RICEVUTO L'OFFERTA IN PRELAZIONE POTRANNO OTTENERE LA QUOTA CON AZIONE GIUDIZIARIA DI RISCATTO MEDIANTE LA QUALE SI SOSTITUIRANNO AL TERZO ACQUIRENTE.€ 99,00 -
Nº 6352Data 03/09/2024Downloads: 7
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI ANCHE SE NON HA RICEVUTO ALCUN INCARICO FORMALE. IL GIUDICE, INFATTI, HA CONFERMATO CHE LE PartI SONO TENUTE A PAGARE LE PROVVIGIONI LADDOVE SI SIANO AVVALSE DEL MEDIATORE CONSAPEVOLMENTE PER ESSERE MESSE IN RELAZIONE CON L'ALTRA PartE E CON L'AFFARE, RISULTANDO DEL TUTTO INDIFFERENTE CHE NON ABBIANO MAI CONFERITO ALCUN INCARICO FORMALE AL MEDIATORE SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI GIUGNO 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi al Tribunale di Salerno , II Sezione civile, in persona del giudice monocratico Dr. ANTONIO ANSALONE , nel giugno 2024. Nel caso si specie, il Giudice accogliendo la domando formulata dallo Studio d’aragona - legali associati ha dettato i seguenti principi: "Ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene (Cass. II n. 11656/2018; Cass. II n. 25851/2014). La giurisprudenza tradizionale (Cass. III n. 18514/2009) afferma la natura contrattuale della mediazione. Il rapporto di mediazione sorgerebbe, pertanto, sempre dall’incontro della volontà del mediatore con quella degli intermediari, indipendentemente da un accordo espresso o tacito delle parti essendo sufficiente un comportamento concludente delle stesse. Nel contratto di mediazione non si richiede la forma scritta, né un esplicito consenso, essendo sufficiente che la parte, anche per facta concludentia, abbia accettato l’attività di interposizione del mediatore o, in altri termini, che le parti si siano avvalse consapevolmente dell’attività del mediatore ai fini della conclusione dell’affare (Cass. Civ. n. 11384/1991). Tale rapporto si fonda sull’espletamento di una precisa prestazione, realizzata dal mediatore, consistente nel rendere possibile, con il suo intervento, l’avvicinamento delle parti interessate alla conclusione dell’affare. La messa in relazione delle parti, per la dottrina, deve essere interpretata estensivamente fino a ricomprendere qualsiasi attività che presenti una efficienza causale rispetto alla conclusione dell'affare tra due o più parti. Per giurisprudenza (Cass. III n. 12527/2010), in applicazione del principio della efficienza causale, per attività di mediazione deve intendersi, non solo il materiale contatto tra il mediatore e l’acquirente, ma anche tutta l’attività che precede e segue la visita dell’immobile e che, tramite il complesso di attività, pone fruttuosamente in contatto l’aspirante acquirente con il venditore (Cass. VI, n. 1915/2015). Il fondamento del diritto alla provvigione, ex art. 1755 c.c., in favore del mediatore è da rinvenirsi nella messa in relazione delle parti, che costituisce l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione dell’affare. Tale diritto, in tema di mediazione, sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice senza che sia richiesto un nesso causale diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, (ord. 785/2024) essendo sufficiente che il mediatore, anche se non intervenuto in tutte le fasi della trattativa, abbia messo in relazione le stesse, (ord. 11880/2023) in modo tale da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. III n. 25851/2014; Cass. II n. 869/2018; Cass. n. 21559/2018; Cass. n. 11443/2022).download riservato - non acquistabile -
Nº 6347Data 30/08/2024Downloads: 1
Richiesta giudiziale di cessazione dell'attività di affittacamere in un appartamento: non sempre è possibile pretenderla
Non sempre opponibile la clausola del regolamento che limita la destinazione dell'appartamento al conduttore.download riservato - non acquistabile -
Nº 6272Data 25/06/2024Downloads: 1
Condominio e locazione di parti comuni
La locazione delle parti comuni dell'edifici, quale particolare modalità di sfruttamento della loro utilità.download riservato - non acquistabile -
Nº 6275Data 25/06/2024Downloads: 3
Terrazza a livello posta al primo piano: si applica l'art. 1126 c.c.?
La terrazza a livello è quella parte dell'edificio di cui gode esclusivamente un condomino, in quanto la struttura è accessibile solo dalla sua unità immobiliare.download riservato - non acquistabile -
Nº 6268Data 07/06/2024Downloads: 3
Condominio e locazione di parti comuni
La locazione delle parti comuni dell'edifici, quale particolare modalità di sfruttamento della loro utilità.download riservato - non acquistabile -
Nº 6266Data 05/06/2024Downloads: 8
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI, SE DOPO IL RIFIUTO DELLA PROPOSTA D'ACQUISTO FORMULATA DALL’ACQUIRENTE E LA RESTITUZIONE DELLA CAPARRA, LE PartI CONCLUDONO IL MEDESIMO AFFARE, ANCHE NEL CASO IN CUI SIA TRASCORSO UN RILEVANTE PERIODO DI TEMPO CHE È STATO NECESSARIO AFFINCHÉ ALCUNI DEI PROPRIETARI RAGGIUNGESSERO LA MAGGIORE ETÀ. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI APRILE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA , innanzi alla Tribunale di Napoli, XII SEZIONE CIVILE d, nell’aprile 2024 - Nel caso si specie, è stato confermato, infatti, che "dagli atti e dall’attività espletata è emerso che dopo l’attività di segnalazione dell’immobile dal parte dell’opposta, mediante l’avvio e conduzione delle trattative che hanno portato alla sottoscrizione di una proposta d’acquisto/contratto preliminare, le parti hanno definitivamente concluso, a mezzo atto pubblico di compravendita per Notar dottor …………... (Rep. N……. – Racc. …….), l’acquisto dell’unità immobiliare proposta.Pertanto, sebbene le iniziali trattative siano terminate con la restituzione dell’assegno alla S….., l’attività di mediazione, posta in essere successivamente alla risoluzione delle questioni attinenti alla titolarità del diritto sull’immobile degli eredi dell’originario proprietario, si è conclusa con la compravendita dell’unità immobiliare da parte della S….. e la maturazione del diritto dell’opposta al pagamento del compenso per la mediazione.A tal proposito, si richiama quanto previsto dall’art. 1755 c.c. il quale recita: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, [2950] se l'affare è concluso [1173] per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe- 9 -professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità [2225, 2233]”.download riservato - non acquistabile -
Nº 6241Data 10/05/2024Downloads: 2
Versamento del prezzo e trasferimento dell'immobile (artt. 585 e 586 c.p.c.)
Nella vendita forzata, il versamento del prezzo va eseguito nel termine fissato dal giudice ed è presupposto del decreto di trasferimento. Le novità della Riforma Cartabiadownload riservato - non acquistabile -
Nº 6239Data 10/05/2024Downloads: 5
Cedolare secca con aliquota al 26% a partire dalla “seconda” locazione breve
In caso “di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta”,..download riservato - non acquistabile -
Nº 6238Data 09/05/2024Downloads: 42
MODULO - ESERCIZIO DIRITTO DI PRELAZIONE DA PartE DEL CONDUTTORE IN CONFRONTO AL LOCATORE NELLA LOCAZIONE COMMERCIALE.
IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO TUTTE LE VOLTE CHE IL CONDUTTORE DI UNA LOCAZIONE COMMERCIALE O COMUNQUE NON ABITATIVA ABBIA RICEVUTO L'INVITO ALL'ESERCIZIO DEL DIRITTO DI OPERAZIONE DA PartE DEL LOCATORE-PROPRIETARIO ED INTENDA ESERCITARE LA PRELAZIONE. È IMPORTANTISSIMO CHE L'ESERCIZIO DEL DIRITTO DI PRELAZIONE AVVENGA ATTRAVERSO PRECISA COMPILAZIONE DEL MODULO CHE DEVE ESSERE OBBLIGATORIAMENTE NOTIFICATO AL LOCATORE-PROPRIETARIO A MEZZO UFFICIALE GIUDIZIARIO ENTRO IL TERMINE MASSIMO DI 60 GIORNI DAL MOMENTO IN CUI È STATO RICEVUTO L’INVITO. È IMPORTANTE PRECISARE CHE IL IL CONDUTTORE È TENUTO A CONVOCARE IL LOCATORE PROPRIETARIO PER LA STIPULA DELL'ATTO DEFINITIVO E PER IL VERSAMENTO DELL'INTERO CORRISPETTIVO ENTRO IL TERMINE MASSIMO DI 90 GIORNI DAL MOMENTO IN CUI RICEVE LA NOTIFICA DELL'INVITO AD ESERCITARE LA PRELAZIONE. SE NELL'INVITO ALL'ESERCIZIO DEL DIRITTO DI PRELAZIONE IL LOCATORE HA CONCESSO TERMINI PIÙ LUNGHI IL CONDUTTORE PUÒ ADERIRVI ED IN TAL CASO NON SARÀ TENUTO A PAGARE IL SALDO ENTRO 90 GIORNI, MENTRE INVECE IL LOCATORE NON PUÒ PRETENDERE IL PAGAMENTO IN TERMINI PIÙ BREVI DI 90 GIORNI, NEPPURE DI ACCONTI.€ 99,00 -
Nº 6237Data 08/05/2024Downloads: 18
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE INTERE PROVVIGIONI ANCHE SE LE PartI CHE HA MESSO IN RELAZIONE E HANNO CONCLUSO L’AFFARE DOPO LA SCADENZA DELL’INCARICO DICHIARANO IN ATTO PUBBLICO DI AVER CONCLUSO CON ALTRO MEDIATORE CHE HANNO REGOLARMENTE PAGATO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI GENNAIO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. SERENA LEO, innanzi al TRIBUNALE DI NAPOLI NORD, nel GENNAIO 2024- Nel caso si specie, È stato confermato, infatti, che il mediatore che ha messo in relazione le parti attraverso la visita ed ha anche installato la trattativa ha diritto alle provvigioni nel caso in cui le stesse parti concludono l’affare dopo la scadenza dell’incarico risultando del tutto irrilevante il tempo trascorso, la differenza di corrispettivo, come pure la circostanza che hanno dichiarato in atto pubblico di aver concluso l’affare con l’intervento di altro mediatore che hannoanche regolarmente pagato. La particolarità della sentenza sta nella circostanza che è stata riconosciuta al primo mediatore l’intera provvigione senza diminuirla in percentuale per l’intervento del secondo.download riservato - non acquistabile -
Nº 6229Data 27/04/2024Downloads: 3
L'art. 907 c.c si applica anche alle servitù di veduta in appiombo.
Il rigoroso rispetto della distanza che deve intercorrere tra vedute e altre costruzioni, imposto dall'art. 907 c.c., spiega i suoi effetti anche in tema di servitù di veduta in appiombo.download riservato - non acquistabile -
Nº 6227Data 26/04/2024Downloads: 7
IL PROPRIETARIO DEL TERRAZZO DI COPERTURA DEL PALAZZO NON È RESPONSABILE PER I DANNI CAGIONATI DA INFILTRAZIONI D’ACQUA ALL’APPartAMENTO SOTTOSTANTE LADDOVE SI RIESCA A DIMOSTRARE CHE SONO STATE DETERMINATE DA UN DIFETTO DELL’IMBOCCO DELLA COLONNA PLUVIALE DI PROPRIETÀ CONDOMINIALE - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI MARZO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. SERENA LEO, innanzi al TRIBUNALE DI SALERNO, I SEZIONE CIVILE, nel MARZO 2024- Nel caso si specie, è stato confermato, infatti, che il proprietario del terrazzo non è responsabile per i danni provocati da infiltrazioni all’appartamento sottostante, laddove si riesca a dimostrare che per quanto provenienti apparentemente dal terrazzo di proprietà esclusiva sono state in effetti determinate da vizi attinenti ad impianti condominiali, con la conseguenza che grava esclusivamente sul condominio l’obbligo di manutenzione, di eliminarne i vizi e difetti anche determinati da errata realizzazione dell’opera.download riservato - non acquistabile -
Nº 6226Data 23/04/2024Downloads: 1
L'art. 907 c.c si applica anche alle servitù di veduta in appiombo.
Il rigoroso rispetto della distanza che deve intercorrere tra vedute e altre costruzioni, imposto dall'art. 907 c.c., spiega i suoi effetti anche in tema di servitù di veduta in appiombo.download riservato - non acquistabile -
Nº 6225Data 23/04/2024Downloads: 8
Il venditore muore dopo la stipula del preliminare: tutti gli eredi devono partecipare al definitivo
Se il promittente venditore di un immobile muore dopo la stipula del contratto preliminare, per l'atto definitivo e necessaria la partecipazione di tutti gli eredi, pena la nullità dello stesso. Lo ha chiarito la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 25396 pubblicata il 29 agosto 2023...download riservato - non acquistabile -
Nº 6220Data 22/04/2024Downloads: 7
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI SE HA EFFETTUATO LA VISITA ED INSTAURATO LA TRATTATIVA, RISULTANDO DEL TUTTO IRRILEVANTE CHE NON HA PartECIPATO A TUTTA LA TRATTATIVA E CHE LE PartI DOPO HANNO CONCLUSO AUTONOMAMENTE L’AFFARE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA MARZO 2024.
sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio d’aragona – legali associati, INNANZI al TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE nel MARZO DEL 2024. NEL CASO DI SPECIE, INFATTI, È STATO CONFERMATO CHE AFFINCHÉ SORGA IL DIRITTO DEL MEDIATORE ALLE PROVVIGIONI NON OCCORRE CHE QUESTI PartECIPI A TUTTA LA TRATTATIVA, FINO ALLA DEFINITIVA CONCLUSIONE, BASTANDO CHE ABBIA MESSO IN RELAZIONE LE PartI ED INSTAURATO LA TRATTATIVA… IL GIUDICE HA ANCHE AFFERMATO CHE L’AFFIDABILITÀ DELLA TESTIMONIANZA DEI COLLABORATORI NON È ESCLUSA DALLA SEMPLICE CIRCOSTANZA CHE VI SIA UN RAPPORTO DI LAVORO IN CORSO…download riservato - non acquistabile -
Nº 6204Data 11/03/2024Downloads: 9
articolo 5 Legge sulle locazioni abitative
Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti..download riservato - non acquistabile -
Nº 6194Data 04/03/2024Downloads: 46
MODULO DICHIARAZIONE DI NOMINA DEL TERZO INTESTATARIO EX artICOLO 1401 DEL CODICE CIVILE.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO TUTTE LE VOLTE CHE IL PROPONENTE ACQUIRENTE INTENDA NOMINARE L’INTESTATARIO DELL’IMMOBILE CHE SI È OBBLIGATO AD ACQUISTARE, ESSENDOSI RISERVATO NELLA PROPOSTA D’ACQUISTO, OPPURE NEL CONTRATTO PRELIMINARE, LA POSSIBILITÀ DI INTESTARLO AD UN TERZO. LA SCRITTURA DEVE ESSERE INVIATA ALLA PartE VENDITRICE, SOTTOSCRITTA SIA DAL PROMISSARIO ACQUIRENTE CHE DAL SOGGETTO A CUI L’IMMOBILE DOVRÀ ESSERE INTESTATO.€ 59,00 -
Nº 6189Data 14/02/2024Downloads: 1
L'art. 907 c.c si applica anche alle servitù di veduta in appiombo.
Il rigoroso rispetto della distanza che deve intercorrere tra vedute e altre costruzioni, imposto dall'art. 907 c.c., spiega i suoi effetti anche in tema di servitù di veduta in appiombo. In tal senso si è pronunciata la Corte d'Appello di Napoli nella sentenza n. 3122/2023, riformando la sentenza di primo grado...download riservato - non acquistabile -
Nº 6187Data 14/02/2024Downloads: 3
Scoperta di un grosso tubo condominiale che attraversa l'appartamento acquistato: il compratore può pretendere una riduzione del prezzo
La garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. concerne gli oneri e i diritti dei terzi che, non essendo apparenti, non siano stati dichiarati nel contratto.download riservato - non acquistabile -
Nº 6179Data 06/02/2024Downloads: 12
L'ACQUIRENTE E' TENUTO A CORRISPONDERE LE PROVVIGIONI ANCHE NEL CASO IN CUI IL MEDIATORE AVEVA RICEVUTO UN INCARICO SCRITTO IN ESCLUSIVA DAL VENDITORE, IN QUANTO TALE PRINCIPIO PUÒ ESSERE DEROGATO IN VIRTÙ DEGLI ESPRESSI ACCORDI INTERVENUTI CON LE PartI.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica ed in persona del gop Raffaele Mazzuoccolo, in data 30 GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO: "Con riferimento alla posizione dell’acquirente, in caso di mediazione atipica, la giurisprudenza di legittimità, riconosce al mediatore il diritto alla “doppia” provvigione per l’attività prestata in favore di una delle parti contraenti, quando egli sia stato contemporaneamente procacciatore d’affari dell'altro. Difatti è stato più volte affermato che “se è vero che, normalmente, il procacciatore d’affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale normale assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell’altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest’ultimo. Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica, i cui connotati, effetti e compatibilità, vanno individuati di volta in volta, con riguardo alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell'attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non abbia conferito l'incarico” (cfr. Cass. n. 12651/2020; conf. Cass. n. 26682/2020; Cass. n. 25260/2009; Cass. n. 14582/2007). II PRINCIPIO: "Per quanto, poi, un’attenta e razionale lettura delle disposizioni normative, offerta da un recente arresto dei giudici di legittimità (cfr. Cass. n. 3165/2023), chiarisca che la “messa in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare” (art. 1754 c.c.) non è elemento sufficiente, di per sé, a far ritenere che l'affare sia “concluso per effetto” dell’intervento del mediatore (art. 1755 c.c.), occorre tuttavia ricordare che proprio i richiami della giurisprudenza di legittimità alla regola della “causalità adeguata” impongono la necessità di selezionare all’interno della serie concausale degli accadimenti storici, quelli dotati concretamente di una reale “efficienza causale adeguata”, nel senso che, ad un giudizio controfattuale, eliminando idealmente l’intervento del mediatore (“messa in relazione”), deve potersi concludere - secondo la regola di giudizio del “più probabile che non” - o che l’evento (i.e. conclusione dell’affare) non vi sarebbe stato ovvero che l’evento non si sarebbe comunque realizzato nella stessa vantaggiosa contingenza. Valutazione che, alla luce del compendio probatorio della vicenda in giudizio, consente di concludere che in assenza dell’attività dell’attrice, i convenuti non avrebbero stipulato la compravendita nelle medesime circostanze di tempo e luogo. È stato fatto oggetto di allegazione e prova, infatti, che è grazie all’intervento del mediatore che il convenuto ............... abbia avuto accesso ad “informazioni riservate”, come ad esempio nome, recapiti, od altri possibili mezzi di contatto con il venditore o dati catastali dell’immobile difficilmente reperibili in altro modo. Al contrario, non è provato che ..........., cessato il rapporto con l’agenzia, si sia diversamente attivato, ad esempio con pubblicazione di annunci privati, per avviare una propria negoziazione rispetto a quella avviata dall’agenzia. Le informazioni ottenute dal ................ grazie a questa vengono dunque impiegate al fine di entrare in contatto con la famiglia Crescente mediante la comune conoscenza del sig. ................., il cui intervento non dà inizio ad una diversa trattativa tra le parti, ma al più si connota come seconda intermediazione del medesimo affare tra i due convenuti. Dai detti principi discende che il conferimento dell’incarico nell’interesse del vendi-tore non esclude, in astratto, la possibilità che si instauri un rapporto di mediazione con il futuro acquirente e che, per l’attività utilmente prestata e sfociata nell’assunzione di un impegno giuridicamente rilevante alla vendita o all’acquisto del bene, il mediatore maturi il diritto alla provvigione anche verso il contraente che non ha conferito un for-male incarico. È stato, comunque, opportunamente precisato che in questi casi, affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione, è necessario che l’attività di mediazione sia svolta in modo palese, rendendo note ai soggetti intermediati la propria qualità e terzietà (cfr. Cass. n. 4107/2019; conf. Cass. n. 12651/2020; Cass. n. 7554/2023).download riservato - non acquistabile -
Nº 6175Data 02/02/2024Downloads: 20
IL MEDIATORE NON PUO’ ESSERE RITENUTO RESPONSABILE DELLE IRREGOLARITA’ DELL’IMMOBILE, IN QUANTO E’ ESCLUSO CHE TRA I SUOI OBBLIGHI, RIENTRI QUELLO DI EFFETTUARE INDAGINI DI CARATTERE TECNICO, COME QUELLE PER LA VERIFICA DELL’ABUSIVITA’ O MENO DEL BENE POICHE’ RICHIEDONO COMPETENZE CHE NON RIENTRANO NEL NOVERO DELLE COGNIZIONI SPECIALISTICHE ESIGIBILI IN RELAZIONE ALLA CATEGORIA PROFESSIONALE DI APPartENENZA (CFR. CASS. N. 6926/2012). SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA GENNAIO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica nel GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO Con riferimento alla nozione di “affare concluso” la costante giurisprudenza ha affermato che “l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'adempimento del contratto, indipendentemente dal fatto che, a tal fine, siano formulate concrete: rivendicazioni in via giudiziale o no (cfr. Cassazione civile sez. III, 21 luglio 2004, n. 13590; Cassazione civile sez. III, 23 marzo 1998, n. 3076; Cassazione civile sez. III, 21 maggio 1998, n. 5080; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132). Mentre, “per atto minimo conclusivo dell'affare ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, si deve intendere il compimento di una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, o di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno e pertanto anche con la stipulazione di un contratto preliminare, anche se non seguito da definitivo, essendo lo stesso idoneo a creare un vincolo giuridico tra le parti, che abilita ognuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto e nella particolare materia I. abiliti all'esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c.” (cfr. Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 13 marzo 1995, n. 2905; Cassazione civile sez. III, 16 giugno 1992 n. 7400; _____________, 13 gennaio 2000; Pret. Bologna, 9 aprile 1996). Ed ancora “nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare” (Cass. 13260/2009). Anche la stipulazione di un contratto preliminare - pertanto - è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta ad substantiam (artt. 1350 e 1351 c.c.) (cfr., in termini, ex multis, Cass. 16 giugno 1992, n. 7400). In relazione alle vicende successive alla intervenuta conclusione dell’affare la Suprema Corte ha chiarito che “nessun rilievo possono avere sul diritto alla mediazione le successive vicende alla conclusione dell'affare, non potendosi ritenere che il diritto del mediatore venga escluso o travolto da fattori sopravvenuti al maturarsi dell'affare per effetto del suo intervento, conclusione che può costituire unico fattore condizionante dell'insorgenza del diritto alla provvigione; ciò salva la facoltà delle parti di condizionare espressamente la corresponsione della provvigione al "buon fine" dell'affare” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 27 novembre 1982 n. 6472), II PRINCIPIO:In relazione alla domanda di restituzione della provvigione proposta da parte attrice, assume rilievo la circostanza che il preliminare di permuta sottoscritto tra le parti va qualificato ad effetti anticipati, stante l’immissione nel possesso della promissaria acquirente di uno dei cespiti oggetto di acquisto, all’atto della stipula del preliminare. Invero, all’art. 3 del contratto preliminare di permuta immobiliare, si legge: “Il possesso legale e materiale verrà trasmesso alla parte acquirente all’atto della stipula del rogito notarile e dalla data di quest’ultimo decoreranno gli effetti giudici della compravendita, fatta eccezione per il solo lotto sub. 1 che sin da oggi sarà dato in possesso legale alla Sig.ra _____________________”. Il suddetto contratto preliminare risulta, inoltre, subordinato alla condizione risolutiva della mancata concessione del mutuo alla promissaria acquirente avendo le parti inserito all’art. 12 la clausola che prevede espressamente che “In caso di mancata concessione del mutuo per cause non imputabili alla Sig.ra _____________________, la presente scrittura verrà risolta con la restituzione delle somme versate anche a titolo di caparra confirmatoria”. È altresì pacifico tra le parti e documentato che l’odierna attrice con raccomandata del 28.10.2018 ha invocato l’applicazione della suddetta clausola risolvendo sia la proposta di vendita che il contratto preliminare di permuta immobiliare in conseguenza della mancata concessione del mutuo da parte degli istituti di credito a cui si era rivolta e che, pertanto, si è realizzata la condizione risolutiva prevista in contratto. Ciò posto, facendo applicazione della normativa codicistica e dei principi giurisprudenziali sopra richiamati alla fattispecie in esame, quindi, la società convenuta ha diritto a trattenere le somme versate dall’attrice a titolo di provvigione, ai sensi del disposto di cui all’art. 1757, co. 2, cpc. III PRINCPIO:La Suprema Corte negli ultimi arresti giurisprudenziali ha dato continuità all'orientamento che nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica della reale natura abusiva o meno del bene in difformità rispetto a quanto dichiarato nell’atto di provenienza ovvero a condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza (cfr. Cass. n. 6926/2012). Si è poi ritenuto che una responsabilità del mediatore possa porsi in ordine alla mancata informazione circa la conformità urbanistica, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico (cfr. a tal fine Cass. n. 16623/2010, a mente della quale la responsabilità del mediatore si ravvisa per la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, nelle ipotesi in cui il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi). Nel caso di specie, non può dirsi violato l’obbligo informativo da parte dell’agenzia immobiliare convenuta, atteso che dalla documentazione depositata in atti, nello specifico dalla proposta d’acquisto redatta su formulari dell’agenzia immobiliare, emerge la dichiarazione circa la mancanza di agibilità e la non conformità dello stato d’opera dell’immobile con le planimetrie catastali; circostanza questa che non consente di ritenere che parte attrice non fosse stata edotta delle irregolarità urbanistiche.download riservato - non acquistabile -
Nº 6172Data 25/01/2024Downloads: 4
IL MANCATO RISPETTO DEL TERMINE PREVISTO PER LA STIPULA DELL’ATTO DEFINITIVO NELLA PROPOSTA DI ACQUISTO, NON DETERMINA LO SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO, ANCHE QUALORA SIA ESSENZIALE, NEL CASO IN CUI LE PartI HANNO MANIFESTATO MEDIANTE SEMPLICI COMPORTAMENTI, E QUINDI ANCHE SENZA DICHIARAZIONE SCRITTE, LA VOLONTÀ DI PROSEGUIRE NEL CONTRATTO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA GENNAIO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di compravendita, innanzi al Tribunale Ordinario di Salerno, PRIMA SEZIONE, in composizione monocratica ed in persona, in data 22.01.2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO: Benchè le parti avessero sancito che il termine del 30.01.17 era da considerarsi essenziale, entrambi hanno successivamente concordato il differimento della data al giorno successivo per consentire alla banca di emettere la quietanza estintiva del mutuo. Infatti l’adempimento dell’obbligazione del contratto preliminare non poteva in ogni caso essere esigibile alla data del 30.01.17 se la banca mutuante non avesse reso disponibile alle parti ed al notaio il calcolo del conteggio estintivo del mutuo. Da quanto riferito dal notaio _________ e dal teste_________ (e dalle sit rese nel procedimento penale e depositate il 04.07.23) l’appuntamento per la stipula del rogito definitivo fu fissato, per esigenze della banca, proprio presso la sua sede in data 31.01.17. Pur a ritenere non espressamente provato l’accordo per il differimento della stipula, si perviene in ogni caso alla conclusione dell’inadempimento del promittente venditore. In materia di termine essenziale ex art 1457 c.c. la S.C. di Cassazione ha enunciato i seguenti principi di diritto: “La previsione di un termine essenziale per l'adempimento del contratto, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale” (Cass., Sentenza n. 16880 del 05/07/2013); “Il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (nella specie la Corte Cass. ha confermato la sentenza con la quale i giudici di merito avevano ritenuto non essenziale il termine che nel contratto preliminare le parti, adoperando l'espressione "entro e non oltre", avevano fissato per il rogito, basandosi sulla redazione di altra scrittura proprio nel giorno stesso in cui si sarebbe dovuto stipulare il definitivo e sulla testimonianza del notaio circa il presunto consenso del ricorrente alla proroga del termine previsto)” (Sentenza n. 5797 del 17/03/2005); “In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ., solo pag. 10/14 quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine” (sentenza n. 3645 del 16/02/2007); “In tema di contratto preliminare di compravendita, l'essenzialità del termine per la stipula del definitivo va desunta non già da mera formula di stile ma dalla volontà delle parti come emergente da specifiche espressioni adoperate dai contraenti dalle quali desumere l'intenzione di considerare ormai venuta meno l'utilità perseguita nel caso di conclusione del contratto definitivo oltre la data stabilita” (Sentenza n. 21587 del 15/10/2007). Ebbene, il _________ ha tenuto un contegno diametralmente opposto al criterio ermeneutico tracciato dagli _________ in tali pronunce. Infatti dopo la scadenza del termine essenziale, il _________ si è regolarmente recato in banca, il giorno seguente, 31.01.17, per la stipula del contratto, ma si è tirato indietro solo perché pretendeva l’accollo da parte del compratore di oneri condominiali, non di certo perché riteneva che il contratto preliminarefosse già risolto per scadenza del termine essenziale. Il contegno del _________, di presentarsi in banca alle ore 12.00 del 31.01.17 per la stipula (tale orario è indicato nella raccomandata inviata dal compratore _________al in data 01.02.17), configura una rinuncia tacita per facta concludentia della facoltà di richiederela risoluzione del contratto ex art 1457 c.c. in quanto del tutto incompatibile e discrepantecon chi si ritiene liberato dal vincolo contrattuale.Alla luce di tali considerazioni risulta giuridicamente irrilevante il fatto che il _________, al sol fine di procurarsi una prova scritta da spendere in un futuro giudizio e pertrattenere per sé la caparra, si fosse affrettato, dopo essersi allontanato dalla Banca, a spedire nella medesima data del 31.01.17, alle ore 13.42, una raccomandata con ricevuta di ritorno per dichiarare, viceversa, al compratore _________la risoluzione del contratto. In conclusione, il _________ è stato inadempiente all’obbligo sancito nel contratto preliminare del 22.01.16 di stipulare il contratto definitivo di compravendita dell’immobile sito in Salerno via ___________ Accertato l’inadempimento, merita accoglimento la domanda principale di parte attrice di emanazione di una sentenza costitutiva ex art 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto non concluso. II PRINCIPIO: Com’è noto, la sentenza ex art 2932 c.c. rientra tra le pronunce c.d. “condizionate”, i cui effetti si producono nella sfera giuridica delle parti all’esito dell’adempimento della specifica obbligazione di pagamento del prezzo sancita in dispositivo. Nel caso di specie il compratore deve ancora versare il prezzo residuo di € 300.000,00 destinato in parte all’estinzione del mutuo acceso dal _________ presso la _________ Banca, per il quale risulta iscritta ipoteca sul bene immobile. La sentenza ex art 2932 c.c. deve produrre gli stessi effetti del contratto non concluso. Le condizioni della compravendita sono dettate nel preliminare del 22.12.16 e precisamente si conveniva che “il debito residuo nascente dalla predetta ipoteca sarà integralmente estinto con parte dei proventi della vendita … contestualmente alla stipula del contratto definitivo e la relativa ipoteca verrà cancellata con le modalità e secondo la normativa prevista dal D.L. 223/2006 convertito con Legge 4 agosto 2006”. Ne consegue che in fase di esecuzione di questo titolo giudiziario il _________dovrà versare alla banca _________ l’importo residuo, all’attualità, del mutuo stipulato nel 2010 dal _________. Si potrà quindi procedere in seguito all’estinzione dell’ipoteca. L’importo che residua spetterebbe al venditore _________, ma, come rappresentato e documentato in atti da parte attrice, un altro creditore dell’odierno convenuto, dr. _________ notificava sia al debitore _________ sia al _________un pignoramento mobiliare presso terzi avente ad oggetto la somma da questi dovuta al primo a titolo di prezzo residuo del contratto di compravendita dell’immobile sito in Salerno via _________. Il pignoramento ha l’importo di € 934.228,05 (pari al credito riconosciuto aumentato della metà) dovuto dal debitore _________ al creditore, e copre pertanto l’intera somma che il _________dovrebbe versare al debitore principale in esecuzione di questa sentenza – detratta la somma da versarsi alla banca per l’estinzione del mutuo -.download riservato - non acquistabile -
Nº 6169Data 08/01/2024Downloads: 26
MODULO DICHIARAZIONE RINUNZIA A RIMBORSO DELLE PROVVIGIONI NELL'IPOTESI DI CONCORSO DI PIÙ MEDIATORI NELLA CONCLUSIONE DEL MEDESIMO AFFARE EX artICOLO 1758 C.C..DOC.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO? IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO QUANDO UN CLIENTE, NONOSTANTE AVVISATO CHE POTREBBE ESSERE OGGETTO DI RICHIESTA PAGAMENTO PROVVIGIONI DA PartE DEI MEDIATORI CHE PRECEDENTEMENTE GLI HANNO FATTO VISIONARE L'IMMOBILE, INTENDE COMUNQUE FORMULARE LA PROPOSTA E RINUNZIARE A QUALSIASI PRETESA IN CONFRONTO ALLA NUOVA AGENZIA.€ 99,00 -
Nº 6151Data 22/12/2023Downloads: 0
VIOLAZIONE DELL'OBBLIGO DI INFORMAZIONE DA PartE DELL'AMMINISTRATORE CIRCA LA PENDENZA DI UN GIUDIZIO NEI CONFRONTI DEL CONDOMINIO
Ai fini del risarcimento dei danni nei confronti dell'amministratore, il condominio deve provare la fondatezza della difesa rimasta preclusa e del suo probabile accoglimento in caso di partecipazione al giudizio.download riservato - non acquistabile -
Nº 6085Data 08/11/2023Downloads: 3
MUFFE NELL'IMMOBILE LOCATO: QUANDO LA SOSPENSIONE DEL PAGAMENTO DEL CANONE DA PartE DEL CONDUTTORE E' INGIUSTIFICATA
Nel rapporto di locazione, stante l'obbligo di mantenimento dell'equilibrio tra i rispettivi doveri, l'eccezione di inadempimento non può valere se vi è mala fede da parte di chi la invoca.download riservato - non acquistabile -
Nº 6081Data 30/10/2023Downloads: 17
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI SE HA FATTO VISIONARE L'IMMOBILE, ANCHE SE NON AVEVA INCARICO, MA LE PartI HANNO CONSENTITO L'ATTIVITA'. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO d'ARAGONA.- LUGLIO 2023
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Monica Marrazzo, in data 2670772023, ha accolto i seguenti principi: - I PRINCIPIO: “l’art. 1775 c.c. dispone testualmente che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. In analogo ordine di idee, il pagamento della provvigione per l’espletata attività di intermediazione risulta investita da una pluralità di pronunce della giurisprudenza di legittimità, ove si afferma che “il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata” (Cass. civ., sez. II, sent. 16-01-2018, n. 869; Cass. civ., sez. II, sent. 06-12-2016, n. 24950; Cass. civ., sez II, sent. 05/12/2014, n. 25799; Cass. civ., sez. III, sent. 09-12-2014, n. 25851). Infatti, “il rapporto di mediazione si fonda sull’espletamento di un’attività del mediatore, consistente nel rendere possibile, grazie al suo intervento, l’avvicinamento delle parti interessate alla conclusione dell’affare, mettendole in relazione tra loro; sicché per attività di mediazione deve intendersi il materiale contatto tra mediatore e acquirente, ma anche tutta l’attività che precede e segue la visita dell’immobile” (Cass. civ., sent. n. 1915/2015). II PRINCIPIO: ai sensi del disposto normativo di cui all' art. 1755 c.c. e in base alla condivisibile e consolidata giurisprudenza di legittimità sul punto, il diritto del mediatore alla provvigione sorge per effetto della conclusione dell'affare che sia causalmente riconducibile all'opera eseguita dal medesimo, anche in assenza del conferimento di un incarico scritto, che sia dunque stato attribuito verbalmente o per facta concludentia (ex multis Cass. Civ. n. 7251/2005). E’ infatti principio consolidato in tema di mediazione che, ai fini della configurazione del rapporto di mediazione e del diritto al compenso, non è imprescindibile il preventivo conferimento espresso dell'incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, quanto piuttosto la circostanza che il mediatore abbia di fatto svolto un'attività utile per la conclusione dell'affare; che di tale attività le parti fossero consapevoli e da essa abbiano tratto vantaggio (Cass. civ. Sez. 6, 26-3-2012 n. 4830; Cass. Sez. 3, 12-9-1997 n. 9004; 11-05-1998 n. 4742; 30-01- 2001 n. 1290; 15-03 2007 n. 6004).download riservato - non acquistabile -
Nº 6071Data 07/10/2023Downloads: 2
L'art. 907 C.C SI APPLICA ANCHE ALLE SERVITÙ DI VEDUTA IN APPIOMBO
Il rigoroso rispetto della distanza che deve intercorrere tra vedute e altre costruzioni, imposto dall'art. 907 c.c., spiega i suoi effetti anche in tema di servitù di veduta in appiombo. In tal senso si è pronunciata la Corte d'Appello di Napoli nella sentenza n. 3122/2023, riformando la sentenza di primo grado.download riservato - non acquistabile -
Nº 6070Data 07/10/2023Downloads: 10
IL VENDITORE MUORE DOPO LA STIPULA DEL PRELIMINARE: TUTTI GLI EREDI DEVONO PartECIPARE AL DEFINITIVO
Se il promittente venditore di un immobile muore dopo la stipula del contratto preliminare, per l’atto definitivo è necessaria la partecipazione di tutti gli eredi, pena la nullità dello stesso. Lo ha chiarito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 25396 pubblicata il 29 agosto 2023download riservato - non acquistabile
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