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Nº 6577Data 09/07/2025Downloads: 47
MODULO MODIFICA INCARICO DI INTERMEDIAZIONE PER LA VENDITA DI IMMOBILE CON IL QUALE L'INCARICANTE, VENDITORE, AUTORIZZA LA VENDITA AD UN PREZZO DIVERSO, INFERIORE, CONFERMANDO TUTTE LE ALTRE condizioni DI INCARICO.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO TUTTE LE VOLTE CHE L'INCARICANTE INTENDE MODIFICARE, NORMALMENTE DIMINUIRE, IL PREZZO RICHIESTO PER LA VENDITA DELL'IMMOBILE, CONFERMANDO TUTTE LE ALTRE condizioni DELL’INCARICO.€ 49,00 -
Nº 6545Data 28/04/2025Downloads: 4
IL MEDIATORE HA DIRITTO AL RISARCIMENTO DEL DANNO IN CASO DI MANCATA ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO CONFORME ALLE condizioni DELL’INCARICO DI MEDIAZIONE, ANCHE SE QUESTO È STATO SOTTOSCRITTO DA SOLO UNO DEI CONIUGI PROPRIETARI - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI FEBBRAIO 2025
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Serena Leo, innanzi alla Corte di Appello di Napoli , nona sezione civile nel febbraio 2025 - Nel caso di specie, la Corte di Appello di Napoli, condividendo le argomentazioni sostenute dallo Studio d’Aragona, ha confermato, infatti, che "Il Collegio non condivide le deduzioni dell’odierna appellata, e quindi ritiene fondata la domanda risarcitoria attorea, per i danni da inadempimento contrattuale. Si è già evidenziata la clausola contrattuale, in base alla quale la mandante S. era obbligata ad accettare e far accettare agli eventuali aventi diritto sull’appartamento, una proposta d’acquisto che fosse conforme alle condizioni stabilite. Diversamente dalla vendita, il mandato concluso con un’agenzia immobiliare non integra un atto di disposizione del diritto in contitolarità. Quindi, ai fini del perfezionamento del contratto di mandato tra la S. e T. sas non era in alcun modo necessaria la prestazione del consenso del comproprietario L. F. Durante il periodo di vigenza del contratto, S. L. ha rifiutato di accettare la proposta di acquisto, formalizzata da V. L. e ricevuta in data 30 Maggio 2017, per euro 155.000,00, e, quindi, esattamente rispondente alle condizioni previste dall’incarico di mediazione. Tra l’altro, a conferma dell’interesse palesato, il V. aveva emesso in favore dei coniugi comproprietari dell’unità immobiliare un assegno bancario di euro 3.500,00 (a titolo di caparra), e si era impegnato a riconoscere all’agenzia immobiliare la somma di euro 6.200,00 oltre IVA, a titolo di provvigione, nel caso in cui l’affare si fosse concluso. In definitiva non può revocarsi in dubbio l’inadempimento contrattuale dell’odierna appellata.download riservato - non acquistabile -
Nº 5523Data 24/09/2021Downloads: 27
PARERE N. 929 - SE UN AGENTE IMMOBILIARE È OBBLIGATO A RITIRARE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO NON CONFORME, PER PREZZO O condizioni DI PAGAMENTO/TEMPI, ALL’INCARICO DI VENDITA IMMOBILIARE CONFERITOGLI DAL VENDITORE.
Al quesito sottoposto può essere data risposta affermativa.- Infatti, per quanto nessuna norma lo preveda e neppure è stata riscontrata alcuna altra fonte autorevole che abbia trattato l’argomento, a parere di chi scrive, non può dubitarsi circa la sussistenza di un obbligo in capo al mediatore di ritirare anche proposte difformi alle condizioni statuite al momento dell’incarico.........€ 29,00 -
Nº 5448Data 31/03/2021Downloads: 34
MODULO ALLEGATO PROPOSTA DI ACQUISTO PER VENDITA IMMOBILE LOCATO ED IN PESSIME condizioni CON ESENZIONE DI RESPONSABILITÀ PER EVENTUALI VIZI E DIFETTI DI SCIOGLIMENTO AUTOMATICO IN CASO DI MANCATO RILASCIO DA PARTE DEL CONDUTTORE.
Quando va utilizzato? Il modulo va utilizzato tutte le volte che oggetto della vendita è un immobile locato da un conduttore che ha promesso di rilasciarlo entro una certa data e quando l’immobile si trova in pessime condizioni ed i venditori hanno intenzione di vendere l’immobile lo stato in cui si trova con essezione da ogni e qualsiasi responsabilità. Il modulo prevede un’esenzione totale di responsabilità a carico dei venditori per tutti i vizi e difetti che possa presentare l’immobile, che dovranno essere preventivamente verificati dall’acquirente, anche mediante un proprio tecnico. Vi è previsione, inoltre, dello scioglimento automatico del contratto qualora il conduttore non rilasci l’immobile per la data promessa, con obbligo del venditore di esclusivamente le somme ricevute.-€ 60,00 -
Nº 5163Data 29/11/2019Downloads: 49
MODULO - ALLEGATO PROPOSTA D'ACQUISTO IMMOBILE REMOTO ED IN PESSIME condizioni DI MANUTENZIONE
Modulo da utilizzare, in allegato alla proposta di acquisto, nel caso in cui si gestisca la compravendita di un immobile remoto o in pessime condizioni di manutenzione. In particolare il modulo contiene una espressa esclusione di qualsiasi garanzia del venditore circa la condizione edilizio urbanistica, catastale, sulla sussistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ecc ecc. Prevede inoltre l'esclusione della possibilità di richiedere lo scioglimento del contratto, salvo che non ne discenda l'invendibilità del cespite, nonchè esclusione del vincolo di solidarietà dei venditori. Contiene poi rinunzia del proponente acquirente ad avvalersi della possibilità di lasciare il prezzo di vendita in deposito presso il Notaio rogante fino alla verifica di assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.€ 49,90 -
Nº 774Data 12/10/2018Downloads: 41
SENTENZA VITTORIOSA - STUDIO D'ARAGONA LEGALI ASSOCIATI - IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE - RICONOSCIUTO DIRITTO ALLE PROVVIGIONI IN CASO DI COMPRAVENDITA CONCLUSA A DISTANZA DI UN ANNO DALLA VISITA ED A condizioni ECONOMICHE DIFFERENTI
Pronuncia di rilevante importanza in materia di intermediazione immobiliare con la quale sono stati attuati pienamente i più importanti principi imperanti in materia.- In particolare è stato riconosciuto il diritto provvigionale dell’agenzia immobiliare che ha messo in relazione gli acquirenti con l’affare, anche se quest’ultimo è stato concluso a distanza di 1 anno rispetto alla visita e nonostante che il prezzo dichiarato dalle parti in atto pubblico fosse di gran lunga inferiore (circa 200.000,00 € in meno) rispetto al prezzo indicato in incarico dai venditori.- Ed invero il Giudice adito ha espressamente precisato che ai fini del riconoscimento del diritto alle provvigioni, non costituiscono deterrenti il decorso del tempo e la conclusione dell’affare a condizioni diverse rispetto a quelle di incarico, dovendosi riporre l’attenzione esclusivamente sull’attività svolta dal mediatore e sul carattere determinante della stessa nel rapporto di causalità tra messa in relazione e conclusione dell’affare.- Il precedente giurisprudenziale in esame assume peculiare rilievo anche avuto riguardo al principio giuridico applicato nella determinazione del quantum delle provvigioni dovute, posto che il Giudice – accogliendo la tesi difensiva offerta dallo studio d’Aragona – ha ritenuto simulato il prezzo di vendita indicato nell’atto pubblico, ritenendo pertanto di dover calcolare la percentuale provvigionale dovuta sul maggior importo indicato nell’incarico di vendita.-€ 300,00 -
Nº 441Data 25/07/2016Downloads: 21
RECUPERO PROVVIGIONI RICONOSCIUTO DIRITTO ALLE PROVVIGIONI PER UN AFFARE CONCLUSO A condizioni DIFFERENTI RISPETTO A QUELLE INDICATE NELL’INCARICO DI MEDIAZIONE– IRRILEVANZA DELL’ECCEZIONE PROPOSTA (L’IMMOBILE PROMESSO IN VENDITA NON RISPETTAVA L’ALTEZZAM
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO LEGALE D’ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE - Nel caso di specie l’agenzia immobiliare, rappresentata dallo Studio d’Aragona, aveva citato in giudizio parte promissaria acquirente per sentirla condannare al pagamento dei compensi provvigionali pattuiti, per l’attività di intermediazione immobiliare prestata nei suoi confronti.- Quest’ultima, nel costituirsi eccepiva che l’affare non si era concluso e pertanto a nulla erano dovute le provvigioni in quanto l’agenzia immobiliare aveva sottaciuto volontariamente le caratteristiche effettive dello stabile, ed in particolare chel’immobile de quo non rispettava l’altezza minima di m. 2,70.- Con la sentenza in commento, Il Giudice adito, chiamato a decidere, accogliendo la tesi difensiva prospettata dallo Studio d’Aragona, ha riaffermato il principio secondo cui:“Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che,anche in presenza di un processo di formazione della volontàdelle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto (Cass. Civ. sez. III n. 3438/2002)”… E’ sufficiente, dunque, che la messa in relazione delle parti contraenti sia l’antecedente fattuale ed indispensabile (principio della causalità adeguata) per pervenire, pure attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare medesimo, con la conseguenza che la prestazione del mediatore può esaurirsi solo nel ritrovamento ed indicazione di uno dei soggetti contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle successive fasi sino alla stipula del contratto definitivo (Tribunale di Salerno, Sez. II, 15/4/2009)…. Ed una volta concluso l’affare, secondo la Cassazione, non assume rilevanza, sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell’opera del mediatore , l’assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia successivamente portata a termine Cass. 05/28231)”.-Pertanto il Giudice, stante la copiosa attività istruttoria raccolta dallo Studio d’Aragona, ha considerato irrilevanti le eccezioni formulate dalla controparte e l’ ha condannata a corrispondere le provvigioni come richieste, aumentate dagli interessi nelle more maturati, oltre al pagamento delle spese legali.-€ 100,00 -
Nº 422Data 16/06/2016Downloads: 29
SENTENZA VITTORIOSA- IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE- RICONOSCIUTO DIRITTO ALLE PROVVIGIONI PER UN AFFARE CONCLUSO A condizioni DIFFERENTI RISPETTO A QUELLE INDICATE NELL’INCARICO DI MEDIAZIONE.-
SENTENZA - TRIBUNALE DI AVELLINO – 11 APRILE 2016.- L’agenzia immobiliare, rappresentata dallo Studio d’Aragona, aveva citato in giudizio parte venditrice per sentirla condannare al pagamento dei compensi provvigionali pattuiti per l’attività di intermediazione immobiliare prestata nei suoi confronti.- Parte venditrice, nel costituirsi in giudizio, eccepiva che il prezzo richiesto all’agenzia era differente rispetto a quello effettivo a cui era stato venduto l’immobile ed in particolare disconosceva alcune parti dell’incarico di mediazione.- Il Giudice, chiamato a decidere, ha ritenuto irrilevanti le eccezioni sollevate da controparte sostenendo in primis che tale disconoscimento fosse contra legem in quanto formulato in maniera generica e senza adempiere agli oneri probatori sullo stesso incombenti e consequenziali al preteso disconoscimento; inoltre, la leggera differenza di prezzo definitivo rispetto a quello richiesto da parte venditrice “non rende di certo l’affare altro da quello oggetto della mediazione”.- Il Giudice adito, chiamato a decidere, accogliendo la tesi difensiva prospettata dallo Studio d’Aragona, ha fatto proprio il principio secondo cui:”Quando l’opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative poi confluite nella costituzione di vincoli giuridici, le differenze non rilevanti tra le condizioni iniziali dell’affare e quelle finali non rilevano e dunque non elidono il diritto del mediatore alla provvigione, neppure se concernono il prezzo o il bene o alcune delle parti (Cass.7252/2005, Cass. 5339/2009, Cass.12527/2010 e Cass. 25851/2014).- Il Giudice, stante la copiosa attività istruttoria raccolta dallo Studio d’Aragona, ha considerato irrilevanti le eccezioni formulate dalla controparte e l’ ha condannata a corrispondere le provvigioni come richieste, aumentate dagli interessi nelle more maturati, oltre al pagamento delle spese legali.-€ 100,00 -
Nº 416Data 27/05/2016Downloads: 18
Nullità del contratto di locazione ad uso abitativo per mancata o tardiva registrazione e azione di riconduzione del contratto a condizioni conformi
Nullità del contratto di locazione ad uso abitativo per mancata o tardiva registrazione; riconduzione del canone locatizio alle condizioni dettate dall'art. 13 co. VI della Legge n. 431/1998, ossia pari tre volte la rendita catastale dell'immobile.-download riservato - non acquistabile -
Nº 325Data 26/01/2016Downloads: 268
MODULO - ATTO DISSIMULATO PREZZO E condizioni DI PAGAMENTO
QUANDO VA UTILIZZATO? Il modulo va utilizzato quando contrariamente a quanto dichiarato in atto pubblico le parti convengono prezzo e condizioni di vendita diverse.€ 30,00 -
Nº 6576Data 07/07/2025Downloads: 14
MODULO INVITO ALLA PRELAZIONE (DENUNTIATIO) CON CUI IL PROPRIETARIO COMUNICA AL FRATELLO/SORELLA, IN FAVORE DEL QUALE È PREVISTO IL DIRITTO DI PRELAZIONE NEL TITOLO DI PROVENIENZA, COSTITUITO DA ATTO DI DONAZIONE DA PARTE DEL PADRE IN FAVORE DI UNO DEI FIGLI, L’INTENZIONE DI VENDERE L’IMMOBILE A TERZI, SPECIFICANDO LE condizioni DI VENDITA.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: INVITO ALLA PRELAZIONE DA UTILIZZARE NELL’IPOTESI DI VENDITA DI IMMOBILE RICEVUTO PER ATTO DI DONAZIONE NEL QUALE È CONVENUTO IL DIRITTO DI PRELAZIONE A FAVORE DI ALTRO EREDE. IL MODULO È STATO PREDISPOSTO CON PREVISIONE DI ELEZIONE DI DOMICILIO, INDICAZIONE DELLE MODALITÀ DI COMUNICAZIONE DELLA EVENTUALE ADESIONE ALL’INVITO E/O DETERMINAZIONE DI ESERCIZIO DEL DIRITTO DI PRELAZIONE E DELL’OBBLIGO DELL’ACQUIRENTE DI CORRISPONDERE LE PROVVIGIONI AL MEDIATORE.€ 99,00 -
Nº 6539Data 16/04/2025Downloads: 4
Muffa in casa in affitto: cosa fare? La muffa è un fungo, quindi un organismo vivente, che prolifera laddove le condizioni ambientali siano ottimali al suo attecchimento.
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Nº 6095Data 18/04/2024Downloads: 8
KIT N. 4 -SET COMPLETO MANDATO GESTIONE IMMOBILI PER LOCAZIONI TURISTICHE COMPRENDENTE I SEGUENTI MODULI: TIPO 22 MANDATO GESTIONE; TIPO 23 SCHEDA INFORMATIVA IN FORMATO WORD; TIPO 24 MODULO CHECK IN IN FORMATO WORD; TIPO 25 SCHEDA condizioni LOCAZIONE.
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Nº 6111Data 23/11/2023Downloads: 2
MUTATE condizioni DEI SOTTOTETTI E MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI: QUALE MAGGIORANZA?
È sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. nel caso di modifica della tabella millesimale che non deroga ai criteri.download riservato - non acquistabile -
Nº 5771Data 18/10/2022Downloads: 161
MODULO RISOLUZIONE ANTICIPATA CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVA CON RESTITUZIONE CAPARRA ALL’ESITO DELLE VERIFICHE CIRCA LE condizioni DELL’IMMOBILE
Quando deve essere utilizzato? il modulo deve essere utilizzato nei casi di risoluzione anticipata del contratto di locazione con restituzione contestuale dell’immobile e restituzione differita della caparra all’esito delle verifiche circa l’assenza di danni. Valido anche nell’ipotesi di risoluzione di contratto avente ad oggetto immobili arredati€ 59,00 -
Nº 5616Data 07/02/2022Downloads: 6
Il diritto di sopraelevazione in condominio, condizioni e limiti
Il tema della sopraelevazione in ambito condominiale è da ultimo affrontato dal Tribunale di Forlì con la sentenza n. 52 del 19 gennaio 2022.....download riservato - non acquistabile -
Nº 5601Data 31/01/2022Downloads: 6
Appartamento locato in pessime condizioni per umidità dovuta a condensa: le conseguenze sul canone
In un contratto di locazione, le obbligazioni, principalmente, conosciute sono rappresentate dalla consegna dell'immobile al conduttore e dal pagamento del canone. Ovviamente, però, non si tratta degli unici impegni che le parti debbono rispettare........download riservato - non acquistabile -
Nº 5384Data 24/11/2020Downloads: 164
MODULO ALLEGATO ALLA PROPOSTA DI ACQUISTO CON PREVISIONE DI CAPARRA A MEZZO BONIFICO, CON SUBORDINAZIONE MUTUO, CON condizione ESITO VISURE E AFFIDAMENTO IN DEPOSITO ALL’AGENZIA FINO AL BUON ESITO DELLE SUBORDINAZIONI E condizioni
Quando va utilizzato: Il modulo deve essere utilizzato quando è stata sottoscritta una proposta di acquisto con caparra versata o da versare a mezzo bonifico e si voglia condizionare la proposta al buon esito delle visure ipotecarie ed all’ottenimento della delibera favorevole all’ottenimento del mutuo. Il modulo prevede l’obbligo del venditore di affidare in deposito la caparra all’agenzia fino al buon esito delle visure ipo catastali, o al verificarsi dell’eventuale condizione sospensiva, oppure alla regolarizzazione di eventuali irregolarità€ 60,00 -
Nº 5385Data 24/11/2020Downloads: 157
MODULO ALLEGATO ALLA PROPOSTA PER SUBORDINARLA AL MUTUO E condizionaRLA AL BUON ESITO DELLE VISURE, CON AFFIDAMENTO IN DEPOSITO DELLA CAPARRA ALL'AGENZIA FINO AL BUON ESITO DELLE VISURE, AL VERIFICARSI DELLE condizioni E SUBORDINAZIONI
Quando va utilizzato: Il modulo deve essere utilizzato quando si voglia subordinare una proposta di acquisto al buon esito delle visure ipotecarie ed all’ottenimento della delibera favorevole all’ottenimento del mutuo. Il modulo prevede l’obbligo del venditore di affidare in deposito la caparra all’agenzia fino al buon esito delle visure ipo catastali, o al verificarsi dell’eventuale condizione sospensiva, oppure alla regolarizzazione di eventuali irregolarità. Il modulo è aggiornato con previsione del diritto di recesso in caso di mancato ottenimento della delibera favorevole all’ottenimento del finanziamento (CAPARRA A MEZZO ASSEGNO - NO BONIFICO)€ 60,00 -
Nº 5354Data 07/10/2020Downloads: 2
Parere 918 - Se la clausola di un contratto di locazione che prevede la rinunzia del locatore alla prima scadenza in presenza di particolari qualità del conduttore è opponibile all’acquirente che sia subentrato nell’immobile e a quali condizioni.
Giova premettere che i contratti di locazione, sia quelli relativi a locazioni civili che commerciali, prevedono una durata minima prevista dalla Legge. Assume rilevanza, a tal proposito, l’importanza della disdetta da parte del locatore nel contratto, al fine di interrompere il prosieguo del rapporto, dopo una prima scadenza del rapporto... CONTINUA€ 29,90 -
Nº 5265Data 09/04/2020Downloads: 122
MODULO - MODIFICA condizioni INCARICO DI MEDIAZIONE
Modulo spostamento sospensione proroga incarico di mediazione per emergenza coronavirus con autorizzazione allo scambio a mezzo sistemi informatici€ 100,00 -
Nº 603Data 05/03/2018Downloads: 2
PARERE N.775:Se l'autorizzazione del giudice tutelare resta valida qualora le parti abbiano a differire le condizioni temporali, ovvero abbiano inizialmente a risolvere i loro accordi per poi concluderli alle medesime condizioni ma con termini posticipati
Nel caso attenzionato, si può ipotizzare che l’autorizzazione del giudice tutelare, sia valida anche per la conclusione dell’accordo successivo. Sebbene sia mutato il termine di stipula del contratto definitivo, la sostanza dell'affare..........€ 30,00 -
Nº 542Data 03/07/2017Downloads: 24
RICONOSCIUTO DIRITTO ALLE PROVVIGIONI NELL'IPOTESI DI AFFARE CONCLUSO CON OGGETTO E condizioni PARZIALMENTE DIVERSE.-
SENTENZA TRIBUNALE DI NAPOLI NORD- II Sezione Civile - 8 GIUGNO 2017.- SENTENZA VITTORIOSA STUDIO LEGALE D’ARAGONA- LEGALI ASSOCIATI IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE.- Il tribunale di Napoli Nord ha fatto proprio il principio secondo cui “la provvigione spettante al mediatore è quantificata nella percentuale concordata sul prezzo stabilito in sede di conferimento dell’incarico e non sul prezzo di vendita”. Inoltre ha statuito che “il diritto del mediatore alla provvigione non postula una coincidenza totale tra oggetto iniziale delle trattative ed oggetto conclusivo dell’affare, sicchè va riconosciuto anche quando la variazione oggettiva concerne il bene, più compiutamente identificato, e il prezzo, a condizione che l’opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative, poi confluite nella conclusione di un vincolo giuridico relativa a un bene univocamente identificato, anche se non totalmente, riferibile a quello dedotto nella iniziale messa in relazione delle parti”(Cass. Sez. 3, Sentenza n. 25851 del 09/12/2014).-€ 100,00 -
Nº 210Data 13/05/2015Downloads: 27
INTERVENTO DI PIU’ MEDIATORI NEL MEDESIMO AFFARE. LA CASSAZIONE DETTA I PRINCIPI E LE condizioni CHE LEGITTIMANO IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE DEL MEDIATORE CHE ABBIA CONCORSO CON ALTRI MEDIATORI ALLA CONCLUSIONE DELLO STESSO AFFARE.
Sentenza Corte di Cassazione, Sezione Seconda 05-12-2014 n. 25799.download riservato - non acquistabile -
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Nº 3229Data 12/05/2009Downloads: 4
QUESITO N. 328: Se è possibile risolvere il contratto di locazione laddove l’immobile locato venga consegnato in pessime condizioni (infiltrazioni, macchie di muffa, infissi non in regola…) e se il conduttore può chiedere la restituzione del deposito
cauzionale.-€ 500,00 -
Nº 2665Data 22/05/2008Downloads: 0
Se il divieto di sopraelevazione sussiste nel caso di inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio
Sentenza pronunciata dalla Corte di Cassazione Sez. II civ., sentenza del 11 febbraio 2008, n. 3196.-download riservato - non acquistabile -
Nº 2129Data 03/09/2007Downloads: 7
Se è responsabile il conduttore nel caso di ritardata consegna dell'immobile o nel caso di riconsegna deteriorata o trasformata, che pongano in essere le condizioni della perdita delle occasioni o della risoluzione della vendita.
Sentenza pronunciata dalla Corte di Cassazione civile , sez. III, il 15.05.2007 n° 11189.-download riservato - non acquistabile -
Nº 2053Data 15/06/2007Downloads: 3
Se è legittimo il contratto di mediazione nel quale sia previsto l'impegno di esclusiva e di irrevocabilità da parte dell'incaricante, nonchè l'obbligo di accettazione delle proposte di acquisto alle condizioni indicate
Sentenza pronunciata dal Tribunale di Salerno in data 6 giugno 2007 n. 1459.-download riservato - non acquistabile -
Nº 6569Data 10/06/2025Downloads: 5
L’AGENTE IMMOBILIARE NON È RESPONSABILE DELLE IRREGOLARITÀ EDILIZIE DELL’IMMOBILE IN COSTRUZIONE. A RISPONDERE È SEMPRE IL COSTRUTTORE - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - MARZO 2025.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, innanzi al Tribunale di SALERNO, MARZO 2025 - Nel caso di specie, il Giudicante, condividendo le argomentazioni sostenute dallo Studio d’Aragona, ha confermato, infatti, che Lo ___________________ srl ha informato correttamente parte acquirente delle condizioni dell’immobile, tanto nella proposta di acquisto dell’immobile, quanto nel contratto preliminare di compravendita, in cui risulta chiaramente che si trattava di un immobile da costruire, per sua natura non ancora agibile; si ribadisce che nel medesimo contratto è espressamente indicato l’obbligo di parte venditrice di provvedere “…ad ottenere il regolare titolo abilitativo” quindi anche il deposito sismico inerente alla ristrutturazione dell’immobile ed il certificato di agibilità, obbligo che risulta dalla scrittura privata allegata al preliminare, in atti allegata e sottoscritta da parte promittente venditrice _________ e parte promissaria acquirente _________. Pertanto, alcuna responsabilità è ascrivibile alla __________ srl, incautamente citata in giudizio.download riservato - non acquistabile -
Nº 6489Data 28/02/2025Downloads: 5
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE PATTUITA E NESSUNA RIDUZIONE PUÒ ESSERE CHIESTA, LADDOVE LE PARTI CHE HA MESSO IN RELAZIONE CONCLUDANO LO STESSO AFFARE, RISULTANDO DEL TUTTO INDIFFERENTE LA CIRCOSTANZA CHE L’AFFARE SIA STATO CONCLUSO AD UNA CERTA DISTANZA DI TEMPO, COME PURE IL FATTO CHE LE PARTI ABBIANO DICHIARATO IN ATTO PUBBLICO DI ESSERE TENUTI AL PAGAMENTO DI UNA PROVVIGIONE INFERIORE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI DICEMBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Salerno, seconda sezione civile nel Dicembre 2024 - Nel caso di specie, il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile nel Dicembre 2024, ha confermato, infatti, Va evidenziato che non è in contestazione che l’odierno appellato abbia sottoscritto la scrittura del 09.01.2017, con la quale si impegnava a versare in favore del mediatore, per il caso di vendita dell’immobile in questione, ad una provvigione pari ad € 3.500,00. L’appellato, però, sostiene che, poiché l’acquisto del bene avvenuto tra parti incontestatamente messe in contatto tra loro dal mediatore avvenne a distanza dalla scrittura, precisamente il 18.07.2018, e poiché nel rogito si diede atto della intermediazione immobiliare della società appellante e si dava atto della debenza di una provvigione inferiore al pattuito, dovrebbe ritenersi che, dunque, le parti avrebbero pattuito una riduzione della provvigione spettante, anche in ragione del prezzo effettivamente concordato per la vendita. L’assunto è infondato, al lume dell’insegnamento della Suprema Corte, secondo cui il diritto del mediatore alla provvigione non postula una coincidenza totale tra l'oggetto iniziale delle trattative e quello conclusivo dell'affare, sicché va riconosciuto anche quando la variazione oggettiva concerna il bene, più compiutamente identificato (anche se, in ipotesi, non pienamente coincidente con quello oggetto dell'opera del mediatore), e il prezzo, a condizione che l'opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative, poi confluite nella conclusione di un vincolo giuridico relativa a un bene univocamente, anche se non totalmente, riferibile a quello dedotto nella iniziale messa in relazione delle parti (cfr. Cassazione civile , sez. II, 19/03/2024 , n. 7394). Né può ritenersi che la scrittura del 09.01.2017 contenga una clausola pretesamente vessatoria, rientrando la determinazione del quantum della provvigione nella libera contrattazione delle parti, tanto vero che il ricorso alle tariffe professionali o agli usi per la determinazione della misura della provvigione sono dall’art. 1755 c.c. subordinati al solo caso di inesistenza di un patto, patto inequivocabilmente esistente nel caso in esame (cfr. Tribunale Cuneo sez. I, 14/09/2023, n.654 – “Per la determinazione del compenso spettante al mediatore sussiste una gerarchia di fonti, al vertice della quale troviamo la volontà delle parti. Soltanto in assenza di accordo preventivo avente ad oggetto il quantum della provvigione, assumono rilievo i criteri integrativi dettati dalla legge. In assenza di accordi, tariffe professionali o di usi, l'entità della provvigione spettante al mediatore nonché la percentuale di essa gravante su ciascuna delle parti sono quantificate dal giudice secondo equità”; Cassazione civile , sez. II , 06/04/2022 , n. 11127). Non vi è luogo per la valutazione della eccessività della provvigione liberamente pattuita, eccessività valutabile solo laddove le parti prevedano la corresponsione di una penale (cfr. Tribunale , Busto Arsizio , sez. III , 15/03/2022 , n. 373 – “Nel contratto di mediazione immobiliare la clausola con la quale le parti stabiliscano il ristoro di un 'mancato guadagno’ nell'ipotesi di mancata conclusione dell'affare a causa della revoca della proposta o del rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto preliminare in misura superiore alla provvigione del mediatore assolve non ad una funzione riparatoria, bensì sanzionatoria e, come tale, deve ritenersi vessatoria, ai sensi e per gli effetti dell' art. 33, co. 2, lett. f) d.lgs. 206/2005 , a mente del quale si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto o per effetto di imporre al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d'importo manifestamente eccessivo”; Tribunale , Brescia , sez. I , 08/10/2024 , n. 4104= Né appare invocabile la disciplina per i casi di contratto per adesione, posto che il contratto è qualificabile per adesione, secondo il disposto dell' articolo 1341, comma 1, del Cc e come tale soggetto, per l'efficacia delle clausole cosiddette onerose, alla specifica approvazione per iscritto contemplata dal comma 2 di detta norma, solo quando, anche alla stregua del contenuto dei relativi patti, risulti predisposto unilateralmente da un contraente, in base a uno schema destinato a essere utilizzato per una pluralità di rapporti, sì da escludere una sua formazione in esito a trattativa negoziale e relegare il potere dell'altro contraente a una mera accettazione o meno di detto schema. In altri termini, non è sufficiente che uno dei contraenti abbia predisposto l'intero contenuto del contratto, ma è necessario che lo stesso sia predisposto e le condizioni generali siano fissate - mediante moduli o formulari - per servire a una serie indefinita di rapporti, sì che la conclusione del contratto da parte del contraente diverso dal predisponente risulti avvenuta senza alcuna possibilità di incidere sul regolamento contrattuale. Tali elementi, nel caso di specie, difettano”.download riservato - non acquistabile -
Nº 6483Data 21/02/2025Downloads: 5
IL PROPONENTE CHE HA FORMULATO UNA PROPOSTA DI ACQUISTO PER LO STESSO PREZZO PUBBLICIZZATO DAL MEDIATORE E RICHIESTO DAL VENDITORE, NON HA DIRITTO ALL’ACCETTAZIONE, PER CUI IN CASO DI MANCATA ACCETTAZIONE HA DIRITTO ALLA SOLA RESTITUZIONE DELLE SOMME AFFIDATE AL MEDIATORE, CON ESCLUSIONE DI QUALSIASI DIRITTO DEL PROPONENTE AL RISARCIMENTO DEI DANNI PER ABBANDONO DELLE TRATTATIVE - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - NOVEMBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, innanzi al Tribunale Ordinario di Salerno Seconda Sezione Civile - Nel caso di specie, il tribunale di Salerno ha sancito - tra l'altro - il seguente principio, accogliendo le tesi dello studio legale d’aragona, “Il B. non ha accettato una proposta altrui; anzi, è lui ad aver sottoscritto presso l’agenzia immobiliare in data 14.06.2010 un modulo di “proposta di acquisto immobiliare” da sottoporre all’attenzione del venditore R. ai fini della accettazione ai sensi dell’art 1326 c.c. La promozione dell’immobile in vendita su siti internet, riviste, loncandine da parte dell’agente immobiliare non equivale ad offerta al pubblico ai sensi dell’art 1336 c.c. in primo luogo perché la norma contiene la clausola di salvezza “salvo che risulti diversamente dalle circostanze o dagli usi” e nelle compravendite immobiliari è d’uso che l’agenzia si limiti a sponsorizzare un immobile in vendita e dopo aver individuato un potenziale acquirente lo metta in contatto con il venditore; in secondo luogo, perché l’offerta al pubblico, per essere vincolante, deve essere proposta da chi abbia la legittimazione a disporre, mentre il rapporto interno che si instaura tra il venditore e l’agenzia immobiliare è limitato alla pubblicizzazione dell’immobile presso terzi e nella mediazione tra il potenziale acquirente e l’imprenditore, e non comprende quindi la procura sostanziale a vendere. Invero, la pubblicizzazione del bene immobile in vendita su siti internet o locandine gestiti dall’agenzia immobiliare è finalizzata solo a provocare offerte da parte di potenziali interessati e non ad effettuare offerte; e comunque la pubblicizzazione da parte dell’agenzia immobiliare non prevede tutti gli elementi essenziali del contratto. La sola indicazione del prezzo di vendita dell’immobile impegna il venditore solo a non richiedere un prezzo maggiore nel caso in cui gli pervengano proposte di acquisto; ma non ha effetto giuridico ulteriore. Per questo motivo, la circostanza che il Buono abbia offerto lo stesso prezzo pubblicizzato per la vendita dell’immobile dei Rosini è argomento privo di rilievo. Nell’articolo 4 della proposta di acquisto sottoscritta dal Buono, rubricata “IRREVOCABILITA' DELLA PROPOSTA D'ACQUISTO” si prevede testualmente “La presente proposta è irrevocabile per 7 giorni da oggi e diverrà inefficace se, entro detto termine, il VENDITORE o l’AGENTE IMMOBILIARE non avranno inviato, tramite telegramma o lettera raccomandate AR, comunicazione inerente l’accettazione della stessa. Detta comunicazione potrà essere sostituita da dichiarazione del PROPONENTE per ricevuta di copia della proposta di acquisto accettata. In caso di mancata accettazione da parte del VENDITORE, il PROPONENTE avrà diritto alla restituzione delle somme versate, anche con eventuale lettera raccomandata, senza onere di interessi ed escludendo penalità o rivalse per la richiesta di danni”. Parte attrice non ha dimostrato di aver ricevuto nei 7 giorni successivi, quindi entro il 21.06.2010, una comunicazione per iscritto di accettazione della proposta da parte del proprietario Rosini, per cui essa è divenuta inefficace. Con l’accettazione della predetta clausola, il Buono peraltro ha rinunciato preventivamente ad agire per il risarcimento dei danni, per cui con la presentazione dell’odierna azione giudiziaria l’attore ha addirittura violato un obbligo contrattuale che si era assunto. …… Pertanto, è nella logica del sistema giuridico civilistico che il proponente che si veda rifiutare una proposta non può avanzare alcuna pretesa nei confronti della controparte per il rifiuto a stipulare il contratto. La clausola di cui si discute, quindi, non fa altro che formalizzare questo principio generale onde prevenire pretestuose azioni giudiziarie. Pur a voler ritenere che la predetta clausola non comprendesse anche il diritto per il proponente B. di promuovere un’azione di risarcimento dei danni da responsabilità precontrattuale – che è in effetti il tipo di responsabilità dedotta in citazione – la domanda è infondata per carenza dei presupposti per la configurazione di questo tipo di responsabilità. Ed invero, la partecipazione alle trattative costituisce presupposto condizionante la responsabilità precontrattuale; sul tema, del resto, la giurisprudenza insegna che «per ritenere integrata la responsabilità precontrattuale occorre: che tra le parti siano in corso trattative; che queste siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare, nella parte che invoca l’altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; che esse siano state interrotte, senza giustificato motivo, dalla parte cui si addebita detta responsabilità; che, infine, pur nell’ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto» (cfr. Cass. civ., Sez. VI-2, Ordinanza, 16/11/2021, n. 34510; Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 15/04/2016, n. 7545); ma nel caso di specie non si è mai instaurata alcuna trattativa. Dall’esame della proposta di acquisto si evince, nell’art 2 lett a), che il proponente Buono ha dovuto versare all’atto della sottoscrizione della proposta un assegno dell’importo di € 10.000,00 con l’incarico al mediatore di consegnarlo ad avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’accettazione della proposta; nella lett b) si prevede che il proponente avrebbe dovuto versare un ulteriore acconto di € 30.000,00 entro il 27.06.2010 precisandosi espressamente che “la somma di cui al punto a), e al punto b) ove prevista, diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c) con l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE”. Sennonchè, non risulta documentato in atti che sia pervenuto a conoscenza del proponente Buono l’accettazione da parte del venditore entro il termine del 21.06.10, per cui non si è perfezionato alcun contratto preliminare. L’ulteriore versamento di altro acconto di € 40.000,00 da parte del Buono ha rappresentato una sua iniziativa del tutto autonoma, non richiesta e soprattutto non dovuta. L’integrazione dell’acconto era subordinata all’accettazione della proposta contrattuale da parte del venditore, che tuttavia non è mai pervenuta all’attenzione del proponente Buono, determinando la inefficacia negoziale della proposta. Anzi, nonostante l’agenzia immobiliare avesse notiziato i venditori della proposta di acquisto il giorno stesso (14.06.10), l’unica manifestazione di volontà espressa dai venditori Rosini al proponente Buono, sempre tramite l’agenzia immobiliare, è contenuta nella nota del 24.06.10 in cui essi comunicavano che non avevano più intenzione di alienare l’immobile e restituivano gli assegni versati dal proponente. Pertanto, non vi è stata alcuna trattativa improvvisamente interrotta dai Rosini; non vi è stato alcun comportamento di questi ultimi che possa aver indotto l’attore a confidare sul buon esito della conclusione del contratto. A tal proposito, l’argomentazione difensiva che riposta sulla clausola contenuta nel modulo di conferimento dell’incarico di mediazione sottoscritto dai venditori in favore dell’agenzia immobiliare Primula srl secondo cui “il VENDITORE si impegnavano ad accettare e a far accettare agli eventuali altri aventi diritto sull’immobile la proposta d’acquisto che rispetti le condizioni previste dal presente incarico” è irrilevante per dimostrare l’esistenza di una trattativa e la mala fede contrattuale dei venditori. Detta clausola spiega effetti soltanto tra le parti, ossia tra l’agenzia immobiliare ed il venditore, e non nei confronti dei terzi; infatti, tale clausola non è posta a tutela del terzo proponente, ma a favore dell’agente immobiliare che intende rivendicare il suo diritto alla provvigione o ad un indennizzo nel caso in cui il venditore rifiuti una proposta conforme alle condizioni di vendita proposte. Lo si evince chiaramente dall’art 9 del medesimo modulo di incarico di mediazione ove si stabilisce una clausola penale a carico del venditore pari al “…... % del prezzo di vendita fissato al punto 2) per rifiuto, proprio o di altri aventi diritto sull’immobile, di accettare una proposta d’acquisto conforme alle condizioni stabilite nel presente incarico”. In definitiva, affinchè possa configurarsi una responsabilità precontrattuale, è necessario che sia avviata una trattativa per la conclusione del contratto; che uno dei contraenti abbia assunto un contegno tale da ingenerare nella controparte l’affidamento circa il buon esito dell’affare salvo poi tirarsi indietro. Nel caso di specie, invece, il B. ha formulato una proposta che è stata invece rifiutata dai venditori per cui non si è creato alcun tipo di vincolo contrattuale, che sarebbe derivato solo dall’accettazione della proposta; come detto, il versamento di un ulteriore acconto di € 40.000,00 da parte del B. è irrilevante; trattasi di comportamento non idoneo a sorreggere la tesi che fosse in corso una trattativa, perché quest’ulteriore acconto, come detto, non era stato richiesto e non era dovuto contrattualmente ed è stato spontaneamente, liberamente ed autonomamente corrisposto dal B.download riservato - non acquistabile -
Nº 6400Data 26/11/2024Downloads: 3
IL DIRITTO DEL MEDIATORE ALLE PROVVIGIONI NON RESTA ESCLUSO DALLA CIRCOSTANZA CHE LE PARTI HANNO CONCLUSO AD UN PREZZO DIVERSO DA QUELLO DA LUI PROPOSTO. NEL CASO DI SPECIE, IL GIUDICE HA RIBADITO CHE NEL MOMENTO IN CUI LE PARTI SONO STATE MESSE IN RELAZIONE DAL MEDIATORE, E QUESTO HA INSTAURATO LE TRATTATIVE, RISULTA DEL TUTTO INDIFFERENTE CHE, POI, NEL CORSO DELLE STESSE LE PARTI ABBIANO PATTUITO UN PREZZO DIVERSO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI LUGLIO 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi alla Corte di Appello di Salerno, I sezione civile nel Luglio 2024 - Nel caso di specie, è stato confermato, infatti, “Né osta in senso contrario la diversità del prezzo (indicato in € 250.000,00 nel contratto di compravendita ed in € 300.000,00 nella proposta di acquisto), se sol si rammenti che, secondo l’insegnamento della giurisprudenza, in tema di mediazione, il diritto alla provvigione non necessita di una coincidenza totale tra oggetto iniziale delle trattative ed oggetto conclusivo dell'affare, dunque va riconosciuto anche quando la variazione oggettiva concerna il bene, più compiutamente identificato, e il prezzo, a condizione che l'opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative. È però necessaria la dimostrazione della messa in relazione delle parti e l'intavolazione della trattativa, la prova del nesso causale non può essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra attività del mediatore e conclusione dell'affare, in base al paralogismo post hoc, ergo propter hoc (cfr. Tribunale , Roma , sez. X , 30/04/2024 , n. 7349). Secondo la giurisprudenza di legittimità, non sussiste il diritto alla provvigione quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare in maniera indipendente da quell'originario intervento, per effetto d'iniziative nuove, non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate. Poiché il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è, dunque, l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è peraltro esclusa quando le parti modifichino nella stipulazione conclusiva una o alcuna delle condizioni iniziali, quale, ad esempio il prezzo, sempre che vi sia continuità nella operazione e sempre che la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti (Cass. Sez. 2, n. 7626 del 2023; n. 3165 del 2023; Sez. 2, n. 27185 del 2022; Sez. 2, n. 11443 del 2022; Sez. 2, n. 22426 del 2020). Indicativo, invece, nel caso di specie, della ricollegabilità del concluso affare alla mediazione dell’attrice, è anche il fatto che il primo pagamento del prezzo, da parte di B. M., è avvenuto a soli dieci giorni di distanza dal formale rifiuto della proposta di acquisto da parte della L.download riservato - non acquistabile -
Nº 6204Data 11/03/2024Downloads: 9
Articolo 5 Legge sulle locazioni abitative
Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti..download riservato - non acquistabile
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