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Nº 6418Data 06/12/2024Downloads: 0
non E' CONFIGURABILE LA responsabilitA’ DEL mediatore NELL’IPOTESI IN CUI non ABBIA riferito DELLE spese condominiali - IL mediatore HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI NEL CASO IN CUI LA PROPOSTA DI ACQUISTO SIA STATA ACCETTATA ANCHE SE SUCCESSIVAMENTE LE PARTI non ABBIANO STIPULATO L’ATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA -SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - OTTOBRE 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi al Corte di Appello di Napoli, IX SEZIONE CIVILE, 15 ottobre 2024 - Nel caso di specie, la Corte di Appello ha confermato, infatti, che "non ignora la Corte come sia in effetti configurabile la perdita del diritto del mediatore alla provvigione in casi di inadempimento agli obblighi di cui all’art. 1759 cod. civ.; tuttavia, non è ravvisabile, come del resto già ritenuto dal primo giudice, l’inadempimento che l’appellante Ponticelli Stefania – ancorché a conoscenza della accettazione della proposta di acquisto da lei formulata il 27-6-2012 era stata accettata dall’appellato Onza Enzo – ascrive alla società appellata Studio Erre. Va condiviso al riguardo il rilievo del primo giudice come non ogni inesatta informazione implichi la responsabilità del mediatore da inadempimento, considerata, nella specie, la prospettazione generica da parte dell’appellante Ponticelli Stefania in punto di omessa specificazione della entità degli oneri condominiali (tanto da non permettere “di valutare qualsiasi incidenza della informazione inesatta sul buon esito dell’affare”), dei quali si duole di non essere stata messa a conoscenza, laddove il documento recante la data 4-7-2012 non accenna ad ulteriori informazioni omesse dal mediatore, tanto meno alla intervenuta riduzione del prezzo (motivazione tutt’altro che erronea e superficiale come genericamente assume l’appellante P. S.). Peraltro il teste S. R. ha riferito che l’appellata P. S. “ci dichiarò che non era più interessata all’affare e ci voleva riflettere”, dunque senza addure alcuna particolare ragione. Contrariamente all’assunto dell’appellante P. S. di cui al terzo motivo, si osserva come nel contegno posto in essere dal mediatore, attuale società appellata S. E., non sia ravvisabile un comportamento concludente, atto a dar conto del preteso riconoscimento della fondatezza della pretesa della proponente, attuale appellante P. S., di ritenersi svincolata da ogni obbligo verso il mediatore. Al contrario, non è all’evidenza sostenibile che “l’affare non può considerarsi concluso” ai sensi e per gli effetti dell’art. 1755 cod. civ., sottraendosi a censura la contestata statuizione di condanna dell’appellante P. S. al pagamento della provvigione nella misura pattuita, poiché, come del resto già esattamente rilevato dal primo giudice, proprio il contegno serbato dall’appellante P. S., alla stregua del documento recante la data del 4-7-2024, non è stato conforme al canone generale della buona fede. Per la stessa ragione si sottrae a censura la statuizione di condanna dell’appellante P. S., sottrattasi alla conclusione della vendita senza giuridica giustificazione, al pagamento in favore dell’appellato O. E., stante il diritto di quest’ultimo a trattenere la caparra a seguito dell’inadempimento ascrivibile all’appellante P. S.. Per completezza si rileva come la restituzione all’appellante P. S., previa autorizzazione da parte dello stesso appellato O. E. dello “assegno di caparra”, detenuto a titolo fiduciario dal mediatore, attuale società appellata Studio Erre sarebbe stata da quest’ultima documentato, laddove a sua volta l’appellato Onza Enzo richiama sul punto le considerazioni svolte dal primo giudice, non del tutto persuasive, cioè che il documento n. 24 depositato dall’attrice non ha data certa (il che, ai sensi dell’art. 2704 cod. civ., rileva tuttavia nei confronti dei terzi), né sarebbe “in alcun modo riconducibile alla proposta accettata di cui si discute nel presente giudizio”, sebbene l’autorizzazione rilasciata dall’appellato Onza Enzo non appare riferibile a precedenti proposte di acquisto non accettate, cioè diverse da quella del 27-6-2012, se non altro perché il titolo sarebbe stato riconsegnato alla proponente, attuale appellante Ponticelli Stefania, il 4-7-2012, cioè dopo la formulazione dell’ultima proposta. Ad ogni modo, il primo giudice ha operato al riguardo una valutazione diversa, ovvero che la restituzione del titolo è avvenuta in realtà “in assenza di autorizzazione del sig. Onza”, senza previamente interpellarlo, il che, ha concluso, “costituisce grave inadempimento all’incarico di mediazione”.download riservato - non acquistabile -
Nº 5194Data 24/01/2020Downloads: 18
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO LEGALE D'ARAGONA: ESCLUSA LA responsabilitA' DEL mediatore PER non aver riferito DELL'ASSENZA DEL CERTIFICATO DI AGIBILITA'.-
Il Tribunale di Nola accogliendo la tesi difensiva formulata dallo Studio d'Aragona ha espresso i seguenti principi: la mancanza del certificato di agibilità non determina alcuna forma di invalidità assoluta della compravendita ma tutt'al più può legittimare la domanda di risoluzione ma solo nel caso in cui l'altra parte dimostri che l'interesse alla stipula dell'atto di acquisto sia venuto meno esclusivamente in conseguenza della citata carenza. L'esistenza di un vincolo triennale di indisponibilità intercorrente tra il Comune ed il venditore non è opponibile in confronto all'acquirente e non è quindi opponibile da parte di quest'ultimo per giustificare la propria pretesa di recesso. Il mediatore non è tenuto a svolgere specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico per cui non può essere ritenuto responsabile di non aver riferito dell'inesistenza del certificato di agibilità laddove non ne fosse a conoscenza. Il diritto del mediatore alle provvigioni non resta pregiudicato dalla circostanza che le parti, dopo la conclusione dell'affare non abbiano a stipulare l'atto definitivo a causa dell'inadempimento di una di esse alle obbligazioni assunte.€ 49,90 -
Nº 6282Data 08/07/2024Downloads: 1
IL mediatore non PUÒ ESSERE RITENUTO RESPONSABILE PER non aver riferito ALL’ACQUIRENTE DI UNA LITE GIUDIZIARIA PENDENTE SULL’IMMOBILE OGGETTO DI VENDITA, QUANDO non NE ABBIA AVUTO CONOSCENZA E NEPPURE POTEVA CONOSCERLA, IN QUANTO MAI RIFERITA DAL VENDITORE E NEPPURE RISULTANTE DALLE VISURE DEI PUBBLICI REGISTRI: SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI MAGGIO 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi alla Tribunale di NOLA, nel maggio 2024 - ‘Nel caso si specie, è stato confermato, infatti, che “la circostanza per cui l’immobile oggetto di trattativa era parte di fabbricato gravato da sentenza che ne ha statuito l’obbligo di arretramento non fa venir meno il diritto alla provvigione, in quanto, anche in tal caso, non viene certamente meno il diritto del promissario acquirente ad ottenere – quantomeno – una tutela risarcitoria nei confronti del promittente venditore. Del resto, parte attrice ha riferito di essere venuta a conoscenza di tale circostanza dal promittente venditore soltanto dopo la formulazione della proposta, e di aver organizzato un incontro tra le parti, all’esito del quale il venditore avrebbe firmato un documento in cui garantiva il buon fine della compravendita, sottoscritto altresì dall’acquirente. Tali circostanze possono ritenersi provate, vista la documentazione versata in atti dall’attrice (cfr. doc. 24) e quanto riferito dalla testimone T. A. all’udienza del 26.1.2011, della cui attendibilità non vi è motivo di dubitare.Aggiungasi a tanto, da una parte, che sfugge ai poteri/doveri di controllo del mediatore la conoscenza di eventuali contenziosi afferenti gli immobili oggetto di mandato, e dei relativi esiti, e dall’altra, che il convenuto non ha né specificamente dedotto né tantomeno provato che egli era a conoscenza – senza riferirla - di tale circostanza già prima della formulazione della proposta di acquisto.Pertanto, alcuna violazione dell’obbligo di diligenza qualificata può essere ascritta al mediatore.download riservato - non acquistabile -
Nº 6205Data 12/03/2024Downloads: 3
IL mediatore non PUÒ ESSERE RITENUTO RESPONSABILE DI non aver riferito DEL PIGNORAMENTO, LADDOVE PERÒ ABBIA PRECISATO CHE L’IMMOBILE È IPOTECATO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA FEBBRAIO 2024.
sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio d’aragona – legali associati, responsabile avv. GIOVANNA CARBONE, dinanzi alla CORTE DI APPELLO DI NAPOLI, nel FEBBRAIO DEL 2024. Nel caso di specie il tribunale ha riconosciuto il diritto dell’agenzia alle provvigioni, sia da parte dell’acquirente che del venditore, i quali avevano concluso l’affare alcuni mesi dopo la visita svolta con il mediatore, ritenendo del tutto irrilevante la circostanza che l’agenzia non avesse riferito di un pignoramento di cui non era a conoscenza, mentre aveva correttamente informato l’acquirente che l’immobile era comunque ipotecato.: ‘Invero, secondo il consolidato insegnamento giurisprudenziale, in caso di intermediazione di vendita immobiliare, non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare la libertà dell’immobile oggetto delle trattative, da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (Cass. civ., n. 8849/17). Tuttavia risulta assorbente il seguente dato, risultante per tabulas: l’acquirente alla data del 27 Febbraio 2012 (allorquando ha formulato la proposta di acquisto) era a conoscenza sia del mutuo ipotecario residuo, sia della necessità che giungesse a compimento la procedura di condono edilizio. Inoltre, non può trascurarsi un inequivoco dato temporale, giustamente sottolineato dalla srl appellata: il rogito per notar ….. è intervenuto in data 17 Dicembre 2012, e cioè a pochi mesi di distanza dalla visita effettuata dalla …… il 17 Febbraio 2012 (accompagnata da un addetto di ………. srl), e dalla successiva proposta del 27 Febbraio 2012 (proposta rifiutata dai proprietari …… il 28 Febbraio 2012) …… l’acquirente, avendo espresso in data 27 Febbraio 2012 la proposta di acquisto, ha inevitabilmente manifestato la disponibilità ad accollarsi il mutuo, consapevole di una situazione in cui la proprietaria, evidentemente, non era più in grado di fronteggiare il debito con la banca mutuante. Tutto ciò in un contesto in cui l’odierna appellante (ove avesse acquisito lo status di accollante) sarebbe comunque stata gravata dell’estinzione dell’ipoteca.download riservato - non acquistabile -
Nº 5438Data 26/03/2021Downloads: 10
VA ESCLUSA LA responsabilitÀ DEL mediatore E RICONOSCIUTO IL DIRITTO ALLE PROVVIGIONI, LADDOVE L’ACQUIRENTE, DOPO aver CONOSCIUTO LA CIRCOSTANZA CHE ASSUME non RIFERITA, ABBIA COMUNQUE COMPRATO L’IMMOBILE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA – NOLA 2021
Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di Santa Maria Capua Vetere, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha statuito i seguenti principi: PRIMO PRINCIPIO: Il mandato da una delle parti non esclude che l’attività rientri nella mediazione, e che debba essere quindi regolamentato secondo le norme sulla mediazione, anche in ordine alle provvigioni. La circostanza che il mediatore abbia agito su incarico di una delle parti, non esclude che tale attività sia da inquadrarsi nell’ambito della mediazione, come disciplinata dall'art 2, comma quarto, della legge n. 39 del 1989, che, per l'appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione, in quanto non muta la natura mediatoria dell'attività svolta ove riconosciuta od oggettivamente riconoscibile come tale dall'altra parte. La mediazione, infatti, non dipende dalla perfetta equidistanza, sia originaria che successiva, del mediatore da entrambe le parti, né il requisito di terzietà del mediatore è frutto d'un giudizio di valore formulabile ex post sulla condotta da lui tenuta (giudizio, del resto, non compatibile con la tecnica qualificatorio-sussuntiva della fattispecie). Al fine di marcare l'autonomia del mediatore dall'una e dall'altra parte, il requisito di terzietà è espresso per lo più dalla giurisprudenza di questa Corte col richiamo a concetti quali –imparzialità - o - neutralità" rispetto ai soggetti posti in relazione tra loro in vista dalla conclusione dell'affare”. Ragion per cui tale attività resta regolata dalle norme sulla mediazione, anche in ordine all’insorgenza del diritto alle provvigioni. SECONDO PRINCIPIO: Va scusa la responsabilità del mediatore ex articolo 1759 c.c. quando la circostanza omessa non sia decisiva ai fini della valutazione e della sicurezza dell’affare. Va esclusa la responsabilità del mediatore ex articolo 1759, laddove la parte che assuma di non essere stata informata di una determinata circostanza, non solo non fornisca la prova certa di tale omissione, ma poi abbia comunque acquistato dopo essere venuta a conoscenza della circostanza di cui denunzia omissione, dimostrando così che non si tratta di una circostanza decisiva ai fini della valutazione e sicurezza dell’affare. TERZO PRINCIPIO: Anche laddove si eccepisca l’intervento di altri mediatori nella conclusione dell’affare, deve essere esclusa la suddivisione della provvigione ex articolo 1758 c.c., laddove la parte tenuta non dimostri il contributo causale dell’intervento degli altri mediatori: La circostanza che nell’atto notarile di compravendita vi è espresso riferimento all’opera di intermediazione espletata da altra società, non esclude il diritto del primo mediatore alla provvigione, atteso che per giurisprudenza costante l’attività prestata dal secondo mediatore non interrompe automaticamente il nesso di causalità tra l’attività del primo e la conclusione dell’affare (Cass. n. 869 del 16.1.2018). Né tantomeno detta circostanza, peraltro espressamente prevista dall’art. 1758 c.c., può in qualche misura modificare nel caso di specie la misura della provvigione da corrispondere, in quanto dall’atto di compravendita non è dato evincere il contributo causale apportato dal secondo mediatore, né esso è stato allegato e provato dai convenuti nel corso del giudizio.€ 49,00 -
Nº 546Data 01/08/2017Downloads: 13
RICONOSCIUTO DIRITTO DEL mediatore ALLA PROVVIGIONE ANCHE NELL’ IPOTESI IN CUI L’AGENZIA non ABBIA riferito L’ESISTENZA DI UN DIRITTO DI SUPERFICIE.-
TRIBUNALE DI BENEVENTO- SENTENZA DEL 22/07/2017 .- Il Tribunale di Benevento, con la Sentenza in esame, ha statuito un principio fondamentale a tenor del quale il diritto del mediatore alla provvigione non si prescrive, se quest’ultimo non è venuto a conoscenza della conclusione dell’affare “ il termine di prescrizione annuale non decorre in ipotesi di ignoranza, da parte del mediatore, dell’avvenuta conclusione dell’affare, ove detta ignoranza sia attribuibile al dolo dei soggetti tenuti alla corresponsione della provvigione dovuta (Cass. – Sezione III Civile- Sent. del 21/11/2011, n. 24444).- Inoltre, il Giudicante adito, si è pronunciato circa la validità di una clausola che riconosca il diritto alle provvigioni ma preveda che dopo l’acconto il saldo sarà dovuto al verificarsi di un diverso evento (vendita degli immobili a costruire o revoca degli incarichi).- La Sentenza in commento, soffermandosi su un ulteriore profilo, ha stabilito che la pattuizione di una provvigione più alta di quella normalmente praticata non determina, in mancanza di patto apposito, l’obbligo da parte del mediatore di ulteriori indagini di quelle normalmente dovute (“Le agenzie immobiliari hanno solo il compito di mettere in contatto due parti contrattuali, non hanno l’obbligo di effettuare consulenza tecnico giuridica e non devono effettuare ricerche ipotecarie o presso le conservatorie dei registi immobiliari” Cass. Civ. Sez. II, del 6 novembre 2012, n. 19075) e pertanto non sussiste alcuna responsabilità ascrivibile al mediatore per non aver riferito all’acquirente costruttore l’esistenza di un diritto di superficie a favore di terzi.-€ 100,00 -
Nº 6035Data 13/09/2023Downloads: 3
IL mediatore non HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI SE non PROVA DI aver COMUNICATO L'ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA E LA FIRMA DI RICEZIONE DELLA PROPOSTA ACCETTATA DELL'ACQUIRENTE non PROVA NULLA SE E' STATA APPOSTA PRIMA DELL'ACCETTAZIONE. SENTENZA VITTORIOSA --
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI AVELLINO - II SEZIONE CIVILE, in persona della dott.ssa Teresa Cianciulli, in data 30 MAGGIO 2023, che ha accolto il seguente principio: Il mediatore non ha diritto alle provvigioni se non prova di aver comunicato l’accettazione della proposta all’acquirente entro il termine di validità della stessa e tale prova non può essere data dalla firma di ricezione della proposta accettata, quando vi è prova che tale firma è stata apposta insieme alla firma della proposta, quando non era stata ancora accettata: Cosi testualmente: “Anzi, in senso contrario, giova evidenziare che è emerso come l’attore, promissario acquirente, ha sottoscritto l’apposito modulo predisposto dall’Agenzia immobiliare che attestava la ricezione della proposta di acquisto accettata, ma ciò è avvenuto in assenza della conoscenza dell’accettazione come emerge dalla mancata presenza della firma dei promittenti venditori sulla proposta nelle parte riservata all’accettazione”.download riservato - non acquistabile -
Nº 5910Data 15/04/2023Downloads: 21
È ESCLUSA LA responsabilitA' DEL mediatore IN ORDINE ALLA REGOLARITA' CATASTALE DELL'IMMOBILE VENDUTO, non SUSSISTENDO SUO CARICO ALCUN OBBLIGO DI ACCERTAMENTO IN TAL SENSO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA – APRILE 2023
SENTENZA VITTORIOSA OTTENUTA DALLO STUDIO d'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATO, RESPONSABILE AVV. GIOVANNA CARBONE, IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE, INNANZI AL TRIBUNALE DI NAPOLI. XII SEZIONE CIVILE, IN COMPOSIZIONE MONOCRITICA,IN PERSONA DEL GIUDICE ONORARIO, DOTT.SSA LUCIA VIETRI,HA ACCOLTO I SEGUENTI PRINCIPI: È ESCLUSA LA responsabilitA' DEL mediatore IN ORDINE ALLA REGOLARITA' CATASTALE DELL'IMMOBILE VENDUTO, non SUSSISTENDO SUO CARICO ALCUN OBBLIGO DI ACCERTAMENTO IN TAL SENSO: COSI' TESTUALMENTE "In caso di intermediazione in compravendita immobiliare, il mediatore, ai sensi dell’art. 1176 cc, non è, infatti, tenuto ad effettuare specifiche indagini di tipo tecnico giuridico sull’immobile posto in vendita ma deve comunicare alle parti , secondo quanto dispone l’art. 1759 cc, le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.”download riservato - non acquistabile -
Nº 5811Data 14/12/2022Downloads: 6
IL mediatore È LEGITTIMATO A DIMOSTRARE DI aver INFORMATO LE PARTI MEDIANTE LA TESTIMONIANZA DEI SUOI COLLABORATORI, LA CUI ATTENDIBILITÀ non PUÒ ESSERE ESCLUSA SOLO IN VIRTÙ DEL RAPPORTO DI COLLABORAZIONE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA NOVEMBRE 22
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla CORTE DI APPELLO DI SALERNO I SEZIONE CIVILE La Corte di Appello – Prima Sezione Civile – Dott.ssa Ornella crespi PRINCIPIO: Il mediatore è legittimato a dimostrare di aver informato le parti mediante la testimonianza dei suoi collaboratori, che non possono essere ritenuti inattendibili solo in virtù del rapporto di collaborazione. ‘Ciò premesso intorno alla rilevanza e ammissibilità della prova testimoniale assunta, i testimoni ascoltati sono risultati tra loro concordi nel riferire che in occasione dei diversi incontri avutisi durante la trattativa contrattuale ilS********* – incontri ai quali i testi hanno dichiarato di aver partecipato direttamente - era stato messo a conoscenza dal personale dell’agenzia immobiliare non solo delle caratteristiche catastali e urbanistiche del locale visitato, ma anche della natura giuridica del diritto da alienare tramite la consegna della concessione edilizia e della convenzione urbanistica stipulata tra Comune di C**** e società cooperativa (cfr. verbale di udienza del 25\1\2017 per la testimonianza di S A, L A e F P). D’altra parte la mera deduzione della inattendibilità dei testi escussi, in ragione del solo rapporto di parentela\affinità ovvero del rapporto di lavoro – i testi A e L sono rispettivamente il figlio e la nuora della S, mentre il teste P era dipendente della Agenzia immobiliare appellata – senza alcun elemento ulteriore, non consentono di porre in dubbio le loro dichiarazioni, tra loro precise e concordanti. In base a quanto ricostruito, si può concludere che nessun inadempimento dell’obbligo di corretta informazione ex art. 1759 c.c. possa essere addebitato alla società mediatrice.‘ PRINCIPIO: E’ ammissibile la prova testimoniale ove sia diretta a dimostrare non il contenuto del contratto preliminare ma lo svolgimento dell’attività informativa che ha preceduto la stipula: ‘In via preliminare, giova sottolineare che i capi di prova articolati da parte convenuta, odierna appellata, nelle note istruttorie depositate (in particolare dalla società T*****, cfr. nota istruttoria acquisita al fascicolo di parte) non vertevano sulla circostanza della conclusione del preliminare e non investivano come thema probandum l’oggetto del contratto, quindi il bene da trasferire alla stipula del definitivo. Essi, di contro, riguardavano le ammissibili circostanze di fatto relative all’esatta osservanza da parte del mediatore tipico dell’obbligo di corretta informazione nei confronti del S******** per tutta la durata delle trattative contrattuali. Inoltre, le prove erano rilevanti, vista l’esigenza di accertare l’effettiva osservanza dell’obbligo di corretta informazione delle circostanze, “relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso”, circostanza ex se non desumibile dalle prove documentali acquisite al giudizio’. PRINCIPIO: i vincoli di inalienabilità previsti nelle convenzioni relative ai programmi di edilizia agevolata, quando superano i limiti legali, vincolano solo l’ente sottoscrittore della convenzione, ma non i terzi acquirenti dei beni. ‘ Il legislatore nel disciplinare i programmi di edilizia residenziale pubblica agevolata sin dalla l. 231/1962 (poi anche dalla l. 179/1992), ha da sempre previsto un apposito divieto di alienazione della proprietà degli alloggi assegnati, per contrastare qualsiasi finalità speculativa contraria allo spirito della normativa sull’edilizia popolare ex art. 47, comma 2 Cost., prevedendo inizialmente un termine decennale di tale divieto. Peraltro, la violazione di tale divieto, a differenza di quanto prescrive il divieto generale ex art. 1379 c.c. di alienazione, determina la nullità dell’atto di disposizione compiuto. Attualmente, invece, nella l.179/1994 il legislatore circoscrive la durata del divieto di alienazione ai primi cinque anni dall’assegnazione dell’immobile, decorsi i quali si ha la libera cedibilità di tali alloggi. Orbene, l’art. 17 della convenzione in esame, che vieta la cessione della proprietà ai terzi, vede come unico destinatario il concessionario dei lotti edificati, che andrà incontro in caso di inosservanza del divieto, alla sanzione prevista dall’art. 19 della convenzione, ossia la decadenza dalla concessione per la parte oggetto di contestazione, con acquisizione del terreno e delle opere realizzate su esso alla disponibilità del Comune. In altri termini, la sanzione invocata da parte appellante a fondamento della tesi dell’indisponibilità del bene promesso in preliminare, ossia la decadenza dalla concessione non può che riguardare la sola società cooperativa stessa assegnataria dell’area, che cedendo la proprietà superficiaria degli immobili realizzati a soggetti diversi dai propri soci assegnatari, muniti dei requisiti per accedere ad alloggi di edilizia pubblica agevolata, tradisce la propria finalità mutualistica. Chiarita la portata soggettiva della disposizione contenuta nella convenzione, è evidente che nei limiti della norma imperativa contenuta prima alla l. 231/1962, poi alla l. 179/1992, l’assegnatario dell’alloggio possa validamente disporre del diritto di proprietà o del diritto di superficie lui assegnato, così come nel caso di specie ha correttamente fatto la S****. Ritenere che una disposizione pattizia, quale l’art. 17 della convenzione possa limitare la libertà di disporre di un diritto reale non solo dei soci assegnatari degli immobili realizzati dalla cooperativa, ma anche dei terzi subacquirenti, come la S**** nel caso di specie, si pone in contrasto con il principio di ordine pubblico sancito all’art. 1379 c.c., che ammette sì limitazioni al potere di disporre dei consociati, ma solo entro determinati limiti temporali “convenienti e rispondenti ad un apprezzabile interesse di una delle due parti”, con la conseguenza che in caso di violazione di tale divieto pattizio la parte inadempiente è obbligata soltanto a rifondere i danni all’altro contraente. PRINCIPIO: una volta formulata la domanda di risarcimento del danno, non può essere modificata in richiesta del doppio della caparra. ‘Invero, a norma dell’art. 1385, secondo comma, cc. Tuttavia, è sempre lasciata la facoltà alla parte adempiente di scegliere di chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto, con risarcimento del danno secondo le regole generali (art. 1385, terzo comma cc). In altri termini, la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole "ex lege", sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'"an" e nel "quantum" (cfr. Cass., Ordinanza n. 20532 del 29/09/2020). Trattasi, infatti, di due istituti ontologicamente distinti, anche se partono dallo stesso presupposto: l’inadempimento colpevole e di non scarsa importanza. Come è noto, in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell'intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo - oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all'irrinunciabilità dell'effetto conseguente alla risoluzione di diritto - all'incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all'azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito - in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale - di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative (cfr. Cass., Ordinanza n. 21971 del 12/10/2020)’. download riservato - non acquistabile -
Nº 5431Data 06/03/2021Downloads: 6
LA responsabilitÀ DEL mediatore IN ORDINE ALL’ESISTENZA DELL’AGIBILITÀ non PUÒ ESSERE NEPPURE IPOTIZZATA QUANDO L’ATTIVITÀ DI INTERMEDIAZIONE È AVVENUTA E SI È CONCLUSA PRIMA DELLA ULTIMAZIONE DELL’IMMOBILE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO d’ARAGONA
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA – LEGALI ASSOCIATI DICEMBRE 2020 Highlight: sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di Santa Maria Capua Vetere, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha statuito i seguenti principi.- Primo principio: La risoluzione del contratto di compravendita non può mai essere richiesta in confronto al mediatore, che per quanto abbia intermediato l’affare, resta terzo estraneo relativamente alle obbligazioni che discendono da tale contratto. In particolare in punto il tribunale ha specificato che: “L’agenzia immobiliare ha svolto una attività di mediazione ed è parte esclusivamente del contratto di mediazione e non del contratto di compravendita che ne costituisce la logica consecutio ( Cfr: Cass. Civ. prima sezione sent. N. 568/1974)”; Secondo principio: Una responsabilità del mediatore in ordine all’esistenza dell’agibilità non può essere neppure ipotizzata quando l’attività di intermediazione è avvenuta e si è conclusa prima della ultimazione dell’immobile. In particolare in punto il tribunale ha specificato che: “L’assenza del certificato di agibilità dedotto dagli attori come causa del mancato atto definitivo di compravendita non poteva essere conosciuto dalla convenuta agenzia atteso che la proposta immobiliare è stata sottoscritta per l’appartamento ancora in fase di costruzione.”€ 49,00 -
Nº 5940Data 20/05/2023Downloads: 8
IL mediatore HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE A SEGUITO DELL’ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO, ANCHE PERCHE' INFONDATA L’ECCEZIONE DELL’ACQUIRENTE DI non aver LETTO IL MODULO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO d'ARAGONA- APRILE 2023
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. ANNARITA DEL REGNO, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale di Napoli - 12 SEZIONE CIVILE - Giudice ON. dott. Annalisa Speranza, pubbl. il 13/04/2023, ha accolto i seguenti principi: - PRINCIPIO: “Deve allora potersi considerare provato che il G. ebbe a rivolgersi all’agenzia per la ricerca di un immobile da acquistare, che visionò per la prima volta l’immobile oggetto della proposta tramite l’agenzia, che fu messo in relazione con i promissari venditori in virtù dell’operato svolto della esponente, che in conseguenza della detta attività di messa in relazione ha formulato la proposta d’acquisto del 21.09.2016 ed anche che ha avuto conoscenza dell’accettazione della proposta di acquisto, se non altro, a mezzo telefono, e che a seguito di tale telefonata si è recato in agenzia per predisporre l’assegno da consegnare ai promittenti venditori. Tanto premesso in fatto è pacifico in diritto che ai sensi dell’art. 1755 C.c., il diritto alle provvigioni del mediatore sorge al momento della conclusione dell’affare che, per giurisprudenza pacifica, coincide con il momento in cui sorge tra le parti un negozio ad efficacia obbligatoria che vincola le stesse alla conclusione dell’affare ed alla stipula del definitivo od in mancanza al risarcimento dei danni. Orbene, alla luce della documentazione prodotta e della istruttoria espletata, può dirsi certamente validamente concluso il contratto preliminare di compra-vendita dell’immobilie sito in Q. alla via G. D. F. n. .. in conseguenza della accettazione da parte dei promittenti venditori della proposta formulata dal G. e della comunicazione della accettazione al predetto vuoi a mezzo telefono, vuoi a mezzo telegramma. La circostanza che il G. abbia superficialmente firmato “tanti fogli” senza prendere atto di quanto sottoscriveva, non è rilevante essendo ovviamente suo onere accertarsi di quello che andava a firmare e la circostanza poi che lo stesso non conosceva e non aveva neanche richiesto quale fosse l’ammontare della provvigione spettante all’agenzia, accentua ancora una volta l’atteggiamento superficiale dell’opponente, che appare in ogni caso anche poco credibile. Alla luce di quanto suesposto, deve dirsi certamente maturato il diritto dell’agenzia alle provvigioni richieste e pertanto il decreto ingiuntivo va confermato.download riservato - non acquistabile -
Nº 368Data 11/03/2016Downloads: 13
QUESITO N° 685: SE IN CASO DI ACQUISTO A MEZZO DI SENTENZA, L'ACQUIRENTE E' TENUTO A PAGARE LE spese condominiali A FAR DATA DALLA SENTENZA DI PRIMO GRADO(TRIBUNALE), O DAL MOMENTO SUCCESSIVO IN CUI QUESTA DIVIENE DEFINITIVA E non PIU' IMPUGNABILE ?
SOLUZIONE: L’acquirente è tenuto a pagare le spese solo dal momento in cui la sentenza con la quale ha acquisito la proprietà è diventata definitiva e non più ulteriormente impugnabile.- Più precisamente l’acquirente risponde in solido con il venditore per le spese che si riferiscono all’anno in cui la sentenza è diventata definitiva ed a quelle relative all’anno precedente.-€ 20,00 -
Nº 5333Data 15/09/2020Downloads: 35
PARERE 887 - Se il mediatore immobiliare ha diritto alle provvigioni qualora le parti dopo aver stipulato il preliminare non stipulano un successivo atto pubblico per risoluzione consensuale, inadempimento o qualsiasi altro motivo.
Possiamo vedere come ai sensi dell’art.1755 co. 1 “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. Il termine affare va inteso come “qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti ... CONTINUA€ 29,90 -
Nº 4932Data 01/01/2020Downloads: 15
MODULO - CONSEGNA FIDEIUSSIONE BANCARIA non CONTESTUALE ALLA STIPULA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE CON ESONERO responsabilitA’ PER IL mediatore
€ 100,00 -
Nº 3967Data 04/11/2010Downloads: 1
Se per una vendita avvenuta nel 2005 il venditore è ancora responsabile, ex art. 1477 C.c., per non aver consegnato il certificato di agibilità e se la responsabilità contrattuale ricade anche sul notaio che ha stipulato l’atto pur in mancanza
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Nº 3703Data 16/01/2010Downloads: 1
spese condominiali non pagate, debitore è sempre il condomino locatore .-
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Nº 3603Data 28/10/2009Downloads: 1
Se al mediatore può imputarsi un comportamento negligente per non avere comunicato l'esistenza di lavori di ristrutturazione che avrebbero ritardato la disponibilità dell'immobile.-
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Nº 3488Data 08/09/2009Downloads: 0
In caso di trattative molto lunghe e complesse, come può tutelarsi il mediatore, per coprire le proprie spese, nel caso in cui le parti non giungano alla conclusione dell’affare ?
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Nº 6385Data 04/11/2024Downloads: 19
IL mediatore non È RESPONSABILE DEGLI ABUSI DELL’IMMOBILE NEL MOMENTO IN CUI HA UTILIZZATO IL MODULO “SCHEDA IMMOBILE LEX CONSULT”, LADDOVE ABBIA INSERITO NELLA STESSA TUTTE LE INFORMAZIONI DI CUI ERA A CONOSCENZA CIRCA LA SITUAZIONE URBANISTICA DELL’IMMOBILE, IN QUANTO LA SCHEDA STESSA, SOTTOSCRITTA DA ENTRAMBE LE PARTI, ESCLUDE CHE IL mediatore SIA STATO INCARICATO DI SVOLGERE INDAGINI ULTERIORI O DI INCARICARE UN TECNICO A TAL FINE.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Benevento, seconda sezione civile nel luglio 2024 - Nel caso di specie, il Tribunale di Benevento, ha confermato, infatti, “in diritto, che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che 1) il mediatore è tenuto, sulla base della diligenza qualificata sottesa all’attività professionale svolta, a riferire di irregolarità urbanistiche ed edilizie a lui note o conoscibili, fermo restando che, in difetto di uno specifico incarico in tal senso, non è tenuto a svolgere accertamenti di natura tecnico – giuridica volti a verificare la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile e del relativo titolo di provenienza (cfr. Cassazione civile sez. II, 16/01/2020, n.784; e, in senso conforme più recentemente, cfr. Cassazione civile sez. II, 02/05/2023, n. 11371); 2) ai fini del riconoscimento della provvigione, la recentissima giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto. Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita.(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva ritenuto il diritto alla provvigione condizionato dalla stipula del contratto definitivo di compravendita, in forza della mera assenza nel modulo dell'agenzia della data di stipulazione del contratto, la quale fungeva, invece, da termine di pagamento e non da elemento condizionante del diritto alla provvigione già sorto, pertanto, per effetto dell'accettazione della proposta da parte del promittente acquirente)” (Cassazione civile sez. II, 24/01/2024, n. 2359, e, in senso conforme nella giurisprudenza di merito, cfr., inter alia, Corte appello Napoli sez. III, 05/04/2023, n.1577). Ebbene, in applicazione di tali principi, si osserva che infondata è la deduzione del convenuto in merito alla responsabilità di SOC. …... S.R.L.S. per non aver riferito di eventuali abusi edilizi relativamente all’immobile promesso in vendita, atteso che nella “scheda immobile” del 19.05.2016 -sottoscritta da attore e convenuto ed allegata alla proposta di vendita (cfr. allegato sub 6 alla comparsa di costituzione e risposta di SOC. ………. S.R.L.S.)- non solo sono riportate le difformità catastali comunicate al mediatore e poi indicate anche in sede di preliminare e qualificate -appunto- come mere irregolarità catastali; ma le parti, contestualmente, hanno anche espressamente dichiarato -con clausola specificamente approvata per iscritto- di non aver conferito al mediatore alcun incarico di verifica tecnica sulla conformità urbanistica, rinunciando a qualsivoglia pretesa ed azione nei confronti dello stesso mediatore per eventuali inesattezze, omissioni od inveridicità di quanto dichiarato in merito all’immobile stesso (cfr. scheda immobile laddove si dichiara che “[…] Il venditore Sig. C. F. con l’accettazione della presente conferma tutte le informazioni sopra recate e ne garantisce espressamente la veridicità e la attuale validità. La presente scheda immobile è stata redatta sulla base delle informazioni fornite dal venditore e delle risultanze delle visure ipotecarie e catastali, con l’espressa intesa che eventuali ulteriori verifiche dovranno essere demandate dalle parti a propri consulenti tecnici e legali, essendo escluso che l’agenzia abbia mai ricevuto alcun incarico in tal senso. Le parti – conseguenzialmente – la esonerano da ogni e qualsiasi responsabilità per eventuali inesattezze, omissioni od inveridicità, anche derivante da circostanze quivi non espressamente richiamate, rinunziando ad ogni e qualsiasi pretesa in suo confronto […]”.download riservato - non acquistabile -
Nº 6175Data 02/02/2024Downloads: 20
IL mediatore non PUO’ ESSERE RITENUTO RESPONSABILE DELLE IRREGOLARITA’ DELL’IMMOBILE, IN QUANTO E’ ESCLUSO CHE TRA I SUOI OBBLIGHI, RIENTRI QUELLO DI EFFETTUARE INDAGINI DI CARATTERE TECNICO, COME QUELLE PER LA VERIFICA DELL’ABUSIVITA’ O MENO DEL BENE POICHE’ RICHIEDONO COMPETENZE CHE non RIENTRANO NEL NOVERO DELLE COGNIZIONI SPECIALISTICHE ESIGIBILI IN RELAZIONE ALLA CATEGORIA PROFESSIONALE DI APPARTENENZA (CFR. CASS. N. 6926/2012). SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA GENNAIO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica nel GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO Con riferimento alla nozione di “affare concluso” la costante giurisprudenza ha affermato che “l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'adempimento del contratto, indipendentemente dal fatto che, a tal fine, siano formulate concrete: rivendicazioni in via giudiziale o no (cfr. Cassazione civile sez. III, 21 luglio 2004, n. 13590; Cassazione civile sez. III, 23 marzo 1998, n. 3076; Cassazione civile sez. III, 21 maggio 1998, n. 5080; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132). Mentre, “per atto minimo conclusivo dell'affare ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, si deve intendere il compimento di una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, o di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno e pertanto anche con la stipulazione di un contratto preliminare, anche se non seguito da definitivo, essendo lo stesso idoneo a creare un vincolo giuridico tra le parti, che abilita ognuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto e nella particolare materia I. abiliti all'esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c.” (cfr. Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 13 marzo 1995, n. 2905; Cassazione civile sez. III, 16 giugno 1992 n. 7400; _____________, 13 gennaio 2000; Pret. Bologna, 9 aprile 1996). Ed ancora “nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare” (Cass. 13260/2009). Anche la stipulazione di un contratto preliminare - pertanto - è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta ad substantiam (artt. 1350 e 1351 c.c.) (cfr., in termini, ex multis, Cass. 16 giugno 1992, n. 7400). In relazione alle vicende successive alla intervenuta conclusione dell’affare la Suprema Corte ha chiarito che “nessun rilievo possono avere sul diritto alla mediazione le successive vicende alla conclusione dell'affare, non potendosi ritenere che il diritto del mediatore venga escluso o travolto da fattori sopravvenuti al maturarsi dell'affare per effetto del suo intervento, conclusione che può costituire unico fattore condizionante dell'insorgenza del diritto alla provvigione; ciò salva la facoltà delle parti di condizionare espressamente la corresponsione della provvigione al "buon fine" dell'affare” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 27 novembre 1982 n. 6472), II PRINCIPIO:In relazione alla domanda di restituzione della provvigione proposta da parte attrice, assume rilievo la circostanza che il preliminare di permuta sottoscritto tra le parti va qualificato ad effetti anticipati, stante l’immissione nel possesso della promissaria acquirente di uno dei cespiti oggetto di acquisto, all’atto della stipula del preliminare. Invero, all’art. 3 del contratto preliminare di permuta immobiliare, si legge: “Il possesso legale e materiale verrà trasmesso alla parte acquirente all’atto della stipula del rogito notarile e dalla data di quest’ultimo decoreranno gli effetti giudici della compravendita, fatta eccezione per il solo lotto sub. 1 che sin da oggi sarà dato in possesso legale alla Sig.ra _____________________”. Il suddetto contratto preliminare risulta, inoltre, subordinato alla condizione risolutiva della mancata concessione del mutuo alla promissaria acquirente avendo le parti inserito all’art. 12 la clausola che prevede espressamente che “In caso di mancata concessione del mutuo per cause non imputabili alla Sig.ra _____________________, la presente scrittura verrà risolta con la restituzione delle somme versate anche a titolo di caparra confirmatoria”. È altresì pacifico tra le parti e documentato che l’odierna attrice con raccomandata del 28.10.2018 ha invocato l’applicazione della suddetta clausola risolvendo sia la proposta di vendita che il contratto preliminare di permuta immobiliare in conseguenza della mancata concessione del mutuo da parte degli istituti di credito a cui si era rivolta e che, pertanto, si è realizzata la condizione risolutiva prevista in contratto. Ciò posto, facendo applicazione della normativa codicistica e dei principi giurisprudenziali sopra richiamati alla fattispecie in esame, quindi, la società convenuta ha diritto a trattenere le somme versate dall’attrice a titolo di provvigione, ai sensi del disposto di cui all’art. 1757, co. 2, cpc. III PRINCPIO:La Suprema Corte negli ultimi arresti giurisprudenziali ha dato continuità all'orientamento che nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica della reale natura abusiva o meno del bene in difformità rispetto a quanto dichiarato nell’atto di provenienza ovvero a condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza (cfr. Cass. n. 6926/2012). Si è poi ritenuto che una responsabilità del mediatore possa porsi in ordine alla mancata informazione circa la conformità urbanistica, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico (cfr. a tal fine Cass. n. 16623/2010, a mente della quale la responsabilità del mediatore si ravvisa per la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, nelle ipotesi in cui il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi). Nel caso di specie, non può dirsi violato l’obbligo informativo da parte dell’agenzia immobiliare convenuta, atteso che dalla documentazione depositata in atti, nello specifico dalla proposta d’acquisto redatta su formulari dell’agenzia immobiliare, emerge la dichiarazione circa la mancanza di agibilità e la non conformità dello stato d’opera dell’immobile con le planimetrie catastali; circostanza questa che non consente di ritenere che parte attrice non fosse stata edotta delle irregolarità urbanistiche.download riservato - non acquistabile -
Nº 5361Data 20/10/2020Downloads: 21
RICONOSCIUTO CHE IL mediatore non é RESPONSABILE PER GLI ABUSI DELL'IMMOBILE IN VENDITA - Sentenza vittoriosa STUDIO LEGALE d'ARAGONA - Ottobre 2020
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d'Aragona - Legali Associati in materia di Intermediazione Immobiliare. In questo caso il Tribunale di Nocera Inferiore, accogliendo la tesi difensiva proposta dallo Studio d'aragona - Legali Associati ha rigettato La domanda di pretesa responsabilità professionale di un agente immobiliare per non aver riferito degli abusi dell'immobile. Il Giudice ha sancito che l'agente immobiliare, avendo riferito tutte le informazioni che conosceva, non poteva essere ritenuto responsabile con riferimento alle ulteriori informazioni in quanto che non conosceva, neppure era in grado di conoscerle, trattandosi di circostanze che potevano essere accertate solo con competenze tecniche che sono superiori a quelle richieste per svolgere l'attività di mediatore. Il Tribunale di Nocera, pertanto del rigettare le pretese attoree, ha confermato anche il diritto dell'agenzia alle provvigioni in confronto entrambe le parti.-€ 49,00 -
Nº 6483Data 21/02/2025Downloads: 5
IL PROPONENTE CHE HA FORMULATO UNA PROPOSTA DI ACQUISTO PER LO STESSO PREZZO PUBBLICIZZATO DAL mediatore E RICHIESTO DAL VENDITORE, non HA DIRITTO ALL’ACCETTAZIONE, PER CUI IN CASO DI MANCATA ACCETTAZIONE HA DIRITTO ALLA SOLA RESTITUZIONE DELLE SOMME AFFIDATE AL mediatore, CON ESCLUSIONE DI QUALSIASI DIRITTO DEL PROPONENTE AL RISARCIMENTO DEI DANNI PER ABBANDONO DELLE TRATTATIVE - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - NOVEMBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, innanzi al Tribunale Ordinario di Salerno Seconda Sezione Civile - Nel caso di specie, il tribunale di Salerno ha sancito - tra l'altro - il seguente principio, accogliendo le tesi dello studio legale d’aragona, “Il B. non ha accettato una proposta altrui; anzi, è lui ad aver sottoscritto presso l’agenzia immobiliare in data 14.06.2010 un modulo di “proposta di acquisto immobiliare” da sottoporre all’attenzione del venditore R. ai fini della accettazione ai sensi dell’art 1326 c.c. La promozione dell’immobile in vendita su siti internet, riviste, loncandine da parte dell’agente immobiliare non equivale ad offerta al pubblico ai sensi dell’art 1336 c.c. in primo luogo perché la norma contiene la clausola di salvezza “salvo che risulti diversamente dalle circostanze o dagli usi” e nelle compravendite immobiliari è d’uso che l’agenzia si limiti a sponsorizzare un immobile in vendita e dopo aver individuato un potenziale acquirente lo metta in contatto con il venditore; in secondo luogo, perché l’offerta al pubblico, per essere vincolante, deve essere proposta da chi abbia la legittimazione a disporre, mentre il rapporto interno che si instaura tra il venditore e l’agenzia immobiliare è limitato alla pubblicizzazione dell’immobile presso terzi e nella mediazione tra il potenziale acquirente e l’imprenditore, e non comprende quindi la procura sostanziale a vendere. Invero, la pubblicizzazione del bene immobile in vendita su siti internet o locandine gestiti dall’agenzia immobiliare è finalizzata solo a provocare offerte da parte di potenziali interessati e non ad effettuare offerte; e comunque la pubblicizzazione da parte dell’agenzia immobiliare non prevede tutti gli elementi essenziali del contratto. La sola indicazione del prezzo di vendita dell’immobile impegna il venditore solo a non richiedere un prezzo maggiore nel caso in cui gli pervengano proposte di acquisto; ma non ha effetto giuridico ulteriore. Per questo motivo, la circostanza che il Buono abbia offerto lo stesso prezzo pubblicizzato per la vendita dell’immobile dei Rosini è argomento privo di rilievo. Nell’articolo 4 della proposta di acquisto sottoscritta dal Buono, rubricata “IRREVOCABILITA' DELLA PROPOSTA D'ACQUISTO” si prevede testualmente “La presente proposta è irrevocabile per 7 giorni da oggi e diverrà inefficace se, entro detto termine, il VENDITORE o l’AGENTE IMMOBILIARE non avranno inviato, tramite telegramma o lettera raccomandate AR, comunicazione inerente l’accettazione della stessa. Detta comunicazione potrà essere sostituita da dichiarazione del PROPONENTE per ricevuta di copia della proposta di acquisto accettata. In caso di mancata accettazione da parte del VENDITORE, il PROPONENTE avrà diritto alla restituzione delle somme versate, anche con eventuale lettera raccomandata, senza onere di interessi ed escludendo penalità o rivalse per la richiesta di danni”. Parte attrice non ha dimostrato di aver ricevuto nei 7 giorni successivi, quindi entro il 21.06.2010, una comunicazione per iscritto di accettazione della proposta da parte del proprietario Rosini, per cui essa è divenuta inefficace. Con l’accettazione della predetta clausola, il Buono peraltro ha rinunciato preventivamente ad agire per il risarcimento dei danni, per cui con la presentazione dell’odierna azione giudiziaria l’attore ha addirittura violato un obbligo contrattuale che si era assunto. …… Pertanto, è nella logica del sistema giuridico civilistico che il proponente che si veda rifiutare una proposta non può avanzare alcuna pretesa nei confronti della controparte per il rifiuto a stipulare il contratto. La clausola di cui si discute, quindi, non fa altro che formalizzare questo principio generale onde prevenire pretestuose azioni giudiziarie. Pur a voler ritenere che la predetta clausola non comprendesse anche il diritto per il proponente B. di promuovere un’azione di risarcimento dei danni da responsabilità precontrattuale – che è in effetti il tipo di responsabilità dedotta in citazione – la domanda è infondata per carenza dei presupposti per la configurazione di questo tipo di responsabilità. Ed invero, la partecipazione alle trattative costituisce presupposto condizionante la responsabilità precontrattuale; sul tema, del resto, la giurisprudenza insegna che «per ritenere integrata la responsabilità precontrattuale occorre: che tra le parti siano in corso trattative; che queste siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare, nella parte che invoca l’altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; che esse siano state interrotte, senza giustificato motivo, dalla parte cui si addebita detta responsabilità; che, infine, pur nell’ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto» (cfr. Cass. civ., Sez. VI-2, Ordinanza, 16/11/2021, n. 34510; Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 15/04/2016, n. 7545); ma nel caso di specie non si è mai instaurata alcuna trattativa. Dall’esame della proposta di acquisto si evince, nell’art 2 lett a), che il proponente Buono ha dovuto versare all’atto della sottoscrizione della proposta un assegno dell’importo di € 10.000,00 con l’incarico al mediatore di consegnarlo ad avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’accettazione della proposta; nella lett b) si prevede che il proponente avrebbe dovuto versare un ulteriore acconto di € 30.000,00 entro il 27.06.2010 precisandosi espressamente che “la somma di cui al punto a), e al punto b) ove prevista, diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c) con l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE”. Sennonchè, non risulta documentato in atti che sia pervenuto a conoscenza del proponente Buono l’accettazione da parte del venditore entro il termine del 21.06.10, per cui non si è perfezionato alcun contratto preliminare. L’ulteriore versamento di altro acconto di € 40.000,00 da parte del Buono ha rappresentato una sua iniziativa del tutto autonoma, non richiesta e soprattutto non dovuta. L’integrazione dell’acconto era subordinata all’accettazione della proposta contrattuale da parte del venditore, che tuttavia non è mai pervenuta all’attenzione del proponente Buono, determinando la inefficacia negoziale della proposta. Anzi, nonostante l’agenzia immobiliare avesse notiziato i venditori della proposta di acquisto il giorno stesso (14.06.10), l’unica manifestazione di volontà espressa dai venditori Rosini al proponente Buono, sempre tramite l’agenzia immobiliare, è contenuta nella nota del 24.06.10 in cui essi comunicavano che non avevano più intenzione di alienare l’immobile e restituivano gli assegni versati dal proponente. Pertanto, non vi è stata alcuna trattativa improvvisamente interrotta dai Rosini; non vi è stato alcun comportamento di questi ultimi che possa aver indotto l’attore a confidare sul buon esito della conclusione del contratto. A tal proposito, l’argomentazione difensiva che riposta sulla clausola contenuta nel modulo di conferimento dell’incarico di mediazione sottoscritto dai venditori in favore dell’agenzia immobiliare Primula srl secondo cui “il VENDITORE si impegnavano ad accettare e a far accettare agli eventuali altri aventi diritto sull’immobile la proposta d’acquisto che rispetti le condizioni previste dal presente incarico” è irrilevante per dimostrare l’esistenza di una trattativa e la mala fede contrattuale dei venditori. Detta clausola spiega effetti soltanto tra le parti, ossia tra l’agenzia immobiliare ed il venditore, e non nei confronti dei terzi; infatti, tale clausola non è posta a tutela del terzo proponente, ma a favore dell’agente immobiliare che intende rivendicare il suo diritto alla provvigione o ad un indennizzo nel caso in cui il venditore rifiuti una proposta conforme alle condizioni di vendita proposte. Lo si evince chiaramente dall’art 9 del medesimo modulo di incarico di mediazione ove si stabilisce una clausola penale a carico del venditore pari al “…... % del prezzo di vendita fissato al punto 2) per rifiuto, proprio o di altri aventi diritto sull’immobile, di accettare una proposta d’acquisto conforme alle condizioni stabilite nel presente incarico”. In definitiva, affinchè possa configurarsi una responsabilità precontrattuale, è necessario che sia avviata una trattativa per la conclusione del contratto; che uno dei contraenti abbia assunto un contegno tale da ingenerare nella controparte l’affidamento circa il buon esito dell’affare salvo poi tirarsi indietro. Nel caso di specie, invece, il B. ha formulato una proposta che è stata invece rifiutata dai venditori per cui non si è creato alcun tipo di vincolo contrattuale, che sarebbe derivato solo dall’accettazione della proposta; come detto, il versamento di un ulteriore acconto di € 40.000,00 da parte del B. è irrilevante; trattasi di comportamento non idoneo a sorreggere la tesi che fosse in corso una trattativa, perché quest’ulteriore acconto, come detto, non era stato richiesto e non era dovuto contrattualmente ed è stato spontaneamente, liberamente ed autonomamente corrisposto dal B.download riservato - non acquistabile -
Nº 5949Data 03/06/2023Downloads: 6
IL mediatore E' LEGITTIMATO A DIMOSTRARE L’ATTIVITA' DI MEDIAZIONE ATTRaverSO LA TESTIMONIANZA DEI SUOI COLLABORATORI, CHE SONO ATTENDIBILI,A DIFFERENZA DEI VENDITORI. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA- APRILE 2023
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al IL TRIBUNALE DI NAPOLI, II SEZIONE CIVILE, IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA, IN PERSONA DELLA DOTT.SSA MARIA GABRIELLA FRALLICCIARDI, pubbl. il 13/04/2023, ha accolto i seguenti principi: - I PRINCIPIO: Orbene, opina questo giudice che la valutazione complessiva delle deposizioni induca ragionevolmente ad attribuire maggior credito a quelle rese dai testi attorei, non solo perchè intrinsecamente ed estrinsecamente coerenti tra loro, ma anche in considerazione dell'esistenza, in capo ai testimoni indotti dai convenuti, di un concreto interesse di fatto alla soccombenza dell'attrice, posto che, secondo quanto da loro stessi dichiarato, alla scadenza del mandato l'agenzia Casefuorigrotta avrebbe vanamente richiesto ai promittenti venditori il pagamento della provvigione. E infatti, sebbene un interesse di tal fatta non sia idoneo a determinare l'incapacità a deporre di cui all'art. 246 c.p.c. - per la quale è richiesto che il teste sia titolare di un interesse personale, attuale e concreto, che lo coinvolga nel rapporto controverso, alla stregua dell'interesse ad agire di cui all'art. 100 c.p.c., sì da legittimarlo a partecipare al giudizio in cui è richiesta la sua testimonianza - ciò non di meno, esso, assumendo i connotati di un interesse di fatto a un determinato esito del giudizio stesso (quello dell'accertamento dell'inesistenza dell'apporto causale dell'attività svolta dall'agenzia istante nella conclusione dell'affare con gli odierni convenuti) o, anche, di un interesse relativo ad azioni ipotetiche, diverse da quella oggetto di causa, proponibile nei confronti dei testimoni dall'odierna attrice (finalizzate a ottenere il pagamento della provvigione pattuita), appare atto a scalfire l'attendibilità di questi, quanto meno in un giudizio di bilanciamento con le deposizioni rese dai testi attorei, della cui credibilità, invece, non vi è motivo di dubitare anche in considerazione della sostanziale indifferenza rispetto alle attuali parti (pur trattandosi di ex collaboratori della Casefuorigrotta, al momento della introduzione del giudizio avevano entrambi cessato ogni rapporto da tempo). II PRINCIPIO: Come ha avuto modo di chiarire la giurisprudenza anche di legittimità, infatti, “in ipotesi di pluralità di mediatori, non sussiste il diritto al compenso solo quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento di un mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore ai fini della conclusione del contratto” (Cass. n. 1120/2015). In particolare, sebbene per il configurarsi in capo al primo mediatore del diritto alla provvigione non occorra che tra l’attività di questi e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo (nè essendo necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo), ciò non di meno si ritiene che sia necessario che - anche quando il processo di formazione della volontà delle parti sia complesso e protratto nel tempo e altri soggetti si adoperino per la conclusione dell’affare - la messa in relazione da parte del mediatore costituisca pur sempre l’antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare (cfr. Cass. n. 16157/2010). Dunque, per ottenere il pagamento della provvigione, il mediatore ha l'onere di provare l'esistenza di un valido nesso causale tra l'attività mediatoria e la conclusione dell'affare. Con l'importante precisazione che la prova di tale nesso causale non può essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra attività del mediatore e conclusione dell'affare, in base al paralogismo post hoc, ergo propter hoc, occorrendo avere riguardo, invece, al principio della causalità adeguata o efficiente, in base al quale la conclusione dell'affare deve costituire l'effetto dell'intervento del mediatore, il che si verifica quando l'attività da questi svolta rientra nella serie dei fattori ai quali sia ricollegabile la positiva conclusione delle trattative (Cass. n. 2814/1986). Ora, calando i principi su esposti nel caso concreto, sebbene i convenuti siano giunti all’acquisto dell’immobile di proprietà D. S. dopo la scadenza del mandato conferito a C. s.r.l.s., può dirsi provato che il secondo mediatore (di cui, si badi, nessuna menzione viene fatta nell'atto pubblico di compravendita) non svolse un’attività di mediazione autonoma ma, al contrario, giunse alla conclusione dell’affare giovandosi dell’attività espletata dall'attrice, posto che il prezzo definitivo di vendita, di € 130.000,00, corrisponde a quello informalmente proposto dai B. all'esito delle trattative condotte da C. s.r.l.s. tra l'aprile e il giugno 2016 e di cui hanno riferito i testimoni escussi. Può dunque concludersi nel senso l’attività di mediazione svolta in favore dei convenuti abbia costituito – nei termini elaborati dalla prevalente giurisprudenza su richiamata - l’antecedente necessario della successiva trattativa, sfociata, poi, nella stipulazione del contratto definitivo di compravendita.download riservato - non acquistabile -
Nº 5723Data 15/07/2022Downloads: 4
LA PRETESA DI non PAGARE LE PROVVIGIONI non PUÒ TROVARE GIUSTIFICAZIONE NELLA CIRCOSTANZA CHE IL mediatore ABBIA OMESSO DI RIFERIRE UNA INFORMAZIONE, QUANDO SI TRATTI DI UNA INFORMAZIONE POCO RILEVANTE . SENTENZA VITTORIOSA STUDIO d'ARAGONA luglio 2022
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi alla TRIBUNALE DI NAPOLI - LUGLIO 2022.- In questo caso, il Tribunale di Napoli - in persona del Giudice dott Paolo Andrea Vassallo ha dettato i seguenti principi: I PRINCIPIO … ai fini della prova della Conoscenza della accettazione ‘il principio della cognizione, stabilito dal legislatore per il perfezionamento del contratto (art. 1326 c.c.), è sufficiente che il proponente conosca l'accettazione dell'altra parte in qualsiasi modo, anche mediante esibizione, e non consegna (art. 1335 c.c.), del documento che la contiene (cfr. Cassazione civile sez. II, 1 settembre 1997, n. 8328), e quindi anche mediante comunicazione scritta che informi dell'avvenuta accettazione, pur senza allegare il testo letterale di quest'ultima.’ II PRINCIPIO: ‘la stipulazione del contratto preliminare determina l'insorgere di un valido vincolo giuridico tra le parti, idoneo al maturare del diritto alla provvigione per l'attività di mediazione svolta (cfr. Cass., 13067/2004), senza che assuma alcun rilevo la circostanza che non abbia fatto seguito la stipulazione del definitivo (cfr. Cass., 4/2014, 12527/2010, 13260/2009 "Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare. (Nella fattispecie, la S.C. ha accolto il ricorso e, decidendo nel merito, ha riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione in relazione alla conclusione di un preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, sul rilievo che la sanzione di nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali"); III PRINCIPIO: la proposta di acquisto ha pieno valore di contratto preliminare con relativo diritto alle provvigioni. ‘Del resto la proposta d'acquisto irrevocabile che contenga l'incontro della volontà delle parti, unitamente a tutti gli altri elementi prescritti (la specifica indicazione delle parti, dell'oggetto del contratto, del prezzo convenuto, delle relative modalità di pagamento, del termine previsto per la stipula del definitivo, della previsione della corresponsione della caparra confirmatoria, ovverosia, del deposito cauzionale che a seguito di accettazione si trasforma in caparra confirmatoria, della precisazione della sussistenza o meno di trascrizioni ipotecarie e comunque pregiudizievoli sul bene oggetto di negoziazione e della conformità urbanistica dell'immobile), non può definirsi mero atto preparatorio e propedeutico alla stipula di un futuro contratto, ma è un contratto preliminare a tutti gli effetti di legge, contenendo tutti gli elementi, sia principali che secondari, essenziali per dare luogo ad una compravendita immobiliare (Cass. 25.10.2005 n. 20653)’; IV PRINCIPIO: l’eccezione di pretesa responsabilità professionale per mancata comunicazione di informazioni non giustifica la pretesa di sottrarsi all’obbligo di pagamento delle provvigioni, quando si tratti di circostanze irrilevanti, ovvero non sia stata data la prova del rilievo, come pure dimostrato che si è collaborato per porre l’altra parte in condizione di adempiere. ‘In generale si l’obbligo di buona fede si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del "neminem laedere", senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell'altra parte (Cass. 13345/2006). La giurisprudenza ha ritenuto contrario a buona fede il comportamento di colui che, pur ricevendo una prestazione inesatta, non mette controparte nella condizione di rimediare, nonostante ciò sia possibile e comporti uno sforzo minimo; oppure che omette, in maniera ingiustificata, di collaborare per consentire il corretto adempimento dell'altro contraente, o che non si presta per correggere errori, o chiarire equivoci insorti nel corso del rapporto. Contrario alla buona fede si è ritenuto, inoltre, il comportamento di colui che esercita i propri diritti in modo formalmente lecito ma sostanzialmente sleale e dannoso per la controparte (si vedano le fattispecie riconducibili all'"abuso del diritto" - Cass, Sez. Unite, n. 23726/2007, e Cass. n. 20106/09, ed all'"exceptio doli generalis" - Cass. n. 5273/2007) o che, assumendo un comportamento incoerente, delude il legittimo altrui affidamento (cosiddetto "venire contra factum proprium" - Cass. n. 5639/1984, n. 12405 del 2000, n. 13190 del 2003). 4.9. Ne consegue che la mera inesatta informazione non fa scattare automaticamente una responsabilità del mediatore, dovendosi verificare l’incidenza di tale omissione o inesattezza nell’ambito della complessiva esecuzione dell’incarico e del suo mancato buon fine. 4.10. Nella fattispecie, l’eccezione formulata dalla parte convenuta appare certamente contraria a buona fede in quanto formulata del tutto genericamente senza alcun riferimento all’entità degli oneri condominiali asseritamente sottaciuti il che impedisce al Tribunale di valutare qualsiasi incidenza della informazione inesatta sul buon esito dell’affare. L’eccezione di inadempimento appare formulata in maniera pretestuosa al solo fine di sottrarsi agli obblighi assunti con il preliminare di compravendita. V principio: È legittimo il rifiuto del mediatore e in confronto all’acquirente di restituire la caparra confirmatoria detenuta in deposito per conto del venditore e l’eventuale restituzione costituisce inadempimento le obbligazioni discendenti all’atto di deposito con conseguenziali perdita dovute dal venditore stesso: ‘Il versamento, da parte dell'acquirente, al mediatore di una somma di denaro da corrispondere alla parte venditrice destinataria della proposta, quale acconto sul prezzo, costituisce una ipotesi di "depositario fiduciario" in garanzia nell’interesse di un terzo (venditore) ove il diritto del depositante alla restituzione non è esigibile, in presenza di un diniego da parte del terzo interessato, titolare del credito garantito dal deposito fiduciario. L'art. 1777 cod. civ. prevede infatti che il depositario deve restituire la cosa a colui che ha effettuato il deposito a prescindere dalla titolarità di diritti sulla cosa stessa da parte di questi, ma nella specie il depositario era obbligato (cfr. art. 1773 cod. civ.) ad acquisire il consenso del terzo interessato prima di procedere alla restituzione (v. Cass. n. 2041/1968; Cassazione civile sez. I, 20/09/2013, (ud. 22/05/2013, dep. 20/09/2013), n.21608). E ciò anche per le norme sul mandato, applicabili al mediatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà una forma di mandato) - che ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede (cfr. Cassazione civile sez. II, 28/10/2019, (ud. 04/07/2019, dep. 28/10/2019), n.27482), 5.3.download riservato - non acquistabile -
Nº 380Data 06/04/2016Downloads: 26
AL mediatore non ISCRITTO AL RUOLO DEGLI AGENTI DI AFFARI IN MEDIAZIONE PREVISTO DALLA LEGGE N. 39 DEL 1989 ART. 6. non SPETTANO LE PROVVIGIONI E NEPPURE IL RISARCIMENTO DEI DANNI (PENALI) SENTENZA FAVOREVOLE STUDIO D'ARAGONA)
SENTENZA EMESSA DAL TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE - PUBBLICATA IL 10 FEBBRAIO 2016.- Parte venditrice, rappresentata dallo Studio d’Aragona, era stata citata in giudizio per essere condannata al pagamento di una somma ad una società di intermediazione immobiliare, in quanto, dopo aver conferito alla stessa mandato esclusivo e irrevocabile per la vendita vendere la propria unità immobiliare, si era rifiutata di sottoscrivere una proposta di acquisto conforme alle condizioni richieste.- La domanda per quanto malamente proposta quale richiesta di pagamento delle provvigioni aveva ad oggetto in verità una richiesta di risarcimento danni quantificata nella medesima misura delle provvigioni conseguenti alla violazione delle obbligazioni assunte con l’incarico di mediazione e più precisamente dell’impegno di accettare proposte di acquisto conformi.- Il Giudice adito, con la sentenza in esame, si pronuncia evidenziando come la validità dell’incarico di mediazione presuppone la prova dell’iscrizione nell’apposito ruolo.- A tal proposito il Giudicante richiama gli artt. 6 e 8 della legge n.39 del 1989 concernente la disciplina della professione di mediatore, la prima disposizione dispone che hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli degli agenti di affari in mediazione, mentre l’art. 8 della legge citata contempla le sanzioni amministrative e penali applicabili in danno di coloro che esercitano l’attività di mediazione senza essere iscritti nel relativo ruolo.- Il Giudice richiama giurisprudenza (Cass. n.14076 del 2002; Cass. n. 26781 del 2013), la quale rileva che l’eccezione di nullità del contratto di mediazione per mancanza di iscrizione del mediatore nel ruolo previsto dalla legge n. 39 del 1989, costituisce un’eccezione in senso lato, trattandosi di una questione rilevabile d’ufficio, come tale non soggetta in grado di appello alla disciplina di cui all’art. 345 c.p.c. .- La giurisprudenza più recente ha chiarito che, qualora l’attività di mediazione sia svolta da una società, è necessario che la stessa sia iscritta nell’albo degli agenti di commercio di cui all’art. 6 della legge 39 del 1989 (Cass. n. 26781 del 2013).- Stante l’assenza di parte attrice della prova dell’iscrizione nell’apposito ruolo né del proprio legale rappresentante, il Giudicante adito respingeva la domanda di parte attorea condannando lo stesso a al pagamento in favore del convenuto (il venditore rappresentato dallo Studio d’Aragona) delle spese del giudizio.-€ 100,00 -
Nº 341Data 18/02/2016Downloads: 23
Quesito n. 678 - Se sussiste resp. del mediatore ne caso in cui si scopra che la venditrice, che aveva ricevuto il bene dal padre per donazione,ha anche un altro fratello,che non ha ricevuto alcun bene,con conseguente rischio di azione di riduzione.
SOLUZIONE: È indiscutibile che il mediatore sia tenuto ad informare l’acquirente in ordine alla provenienza donativa del bene, non solo per i rischi connessi ad un’eventuale azione di riduzione, ma anche per le difficoltà che lo stesso acquirente potrebbe incontrare ad ottenere un finanziamento. Trattasi oltretutto di una circostanza risultante dai pubblici registri, per cui rientrante indiscutibilmente tra quelle che il mediatore è tenuto a conoscere. Diversamente non è ipotizzabile una responsabilità per non aver ipotizzato la eventualità di una azione di riduzione, in quanto trattasi di valutazioni giuridiche e non di circostanze fattuali, oltretutto assolutamente ipotetiche. L’acquirente, comunque, ove debitamente messo a conoscenza della provenienza donativa del bene già durante lo svolgimento delle trattative, non può pretendere di recedere dopo la stipula del compromesso per i rischi di una azione di riduzione, in quanto il mero rischio in quanto tale, non accompagnato da segni espliciti di inizio dell’azione, non può giustificare il recesso. Qualora, invece, la provenienza donativa gli sia stata nascosta ed emerga solo dopo la stipula del compromesso, l’acquirente è certamente legittimato a recedere. Il mediatore qualora si trovi in un caso del genere può cercare di risolvere la situazione solo ottenendo una rinunzia dei soggetti aventi diritto ad impugnare la donazione (altro erede) in modo che la vendita appresti i requisiti minimi di sicurezza per l’acquirente.-€ 20,00 -
Nº 6218Data 16/04/2024Downloads: 2
IL mediatore non PUÒ ESSERE RITENUTO RESPONSABILE DEL FATTO CHE non ERA A CONOSCENZA DELLA CIRCOSTANZA CHE UNO DEI SOCI DELLA SOCIETÀ VENDITRICE ERA PRECEDENTEMENTE FALLITO IN PROPRIO ED ERA STATO ANCHE INDAGATO PER BANCAROTTA FRAUDOLENTA. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA FEBBRAIO 2024.
sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio d’aragona – legali associati, responsabile avv. FRANCESCO BRESCIA, INNANZI al TRIBUNALE DI VENEZIA, nel FEBBRAIO DEL 2024. Nel caso di specie, è stato confermato, infatti, che laddove il mediatore non abbia conoscenza della circostanza che il socio della società venditrice era già precedentemente fallito e condannato per bancarotta fraudolenta e neppure aveva avuto alcun incarico di verifica in tal senso non può essere ritenuto responsabile per aver ignorato tali circostanze trattandosi di accertamenti estranei alle sue competenze. Neppure può essere considerato responsabile della circostanza che l'acquirente abbia sottoscritto un contratto preliminare per l'acquisto di immobile da costruirsi su un terreno che non era di proprietà della società venditrice, laddove questa circostanza era specificata nel preliminare, che oltretutto era anche stato inviato già alcuni giorni prima della sottoscrizione all'acquirente a mezzo e-mail ed anche letto la sua presenza … Al contrario stante l'intervenuta conclusione dell'affare deve essere riconosciuto il suo diritto alle provvigioni ….download riservato - non acquistabile -
Nº 5891Data 01/04/2023Downloads: 7
IL mediatore HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI SE DOPO averLO FATTO VISIONARE UN IMMOBILE AD UNA PERSONA, CHE EBBE A SOTTOSCRIVERE ANCHE UNA PROPOSTA, LO STESSO SIA STATO INTESTATO AL MARITO OPPURE AL FIGLIO. LA SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d'Aragona - Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi al Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice onorario dott. Francesco Saverio Ruggiero, ha accolto i seguenti principi: IL mediatore HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI SE DOPO aver FATTO VISIONARE L’IMMOBILE ALLA MOGLIE, CHE SOTTOSCRISSE ANCHE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO, LO STESSO SIA STATO ACQUISTATO DAL MARITO E DAL FIGLIO. “sul punto si richiama quanto esplicitamente affermato dalla Suprema Corte: “In tema di contratto di mediazione, per il riconoscimento del diritto alla provvigione non rileva se l'affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell'ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell'affare su un altro soggetto” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8126 del 03/04/2009)”.download riservato - non acquistabile -
Nº 5792Data 25/11/2022Downloads: 6
IL mediatore HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI ALLORQUANDO ABBIA MESSO IN RELAZIONE LE PARTI E non HA ALCUN RILIEVO IL TEMPO INTERCORSO TRA L’ULTIMA ATTIVITÀ DEL mediatore E LA CONCLUSIONE DELL’AFFARE SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA NOVEMBRE 2022
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, in persona del Gop Dott.ssa Anna Ruotolo. In questo caso i Giudici hanno dettato i seguenti principi: il diritto del mediatore al pagamento della provvigione si prescrive in un anno dalla conclusione dell’affare, così come emerge dal combinato disposto degli artt. 1755 comma 1 e 2950 c.c.; la prescrizione decorre ex art. 2935 c.c. dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, momento che va inteso come possibilità legale e non già materiale di esercizio del diritto (per la pacifica giurisprudenza, cfr. ex pluribus Cass. n. 423/1996, Cass. n. 7645/1994, Cass. n. 94/1994, Cass. n. 1247/1987, Cass. n. 5682/1985, Cass. n. 1445/1985; con specifico riferimento alla mediazione, cfr. Cass. n. 11348/1998, Cass. n. 4333/1994, Cass. n. 2604/1988). II PRINCIPIO “il mediatore che fa valere il diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 1755 c.c. ha l’onere di provare sia d'aver posto i contraenti in contatto tra loro sia che, in seguito a questo contatto ed eventualmente all'ulteriore opera di mediazione da lui svolta, è stata possibile la conclusione dell’affare” (Cass. civ., sez. II, 5 dicembre 1989, n. 5370). III PRINCIPIO Nel caso di specie deve ritenersi che l’attività svolta dal mediatore sia stata indispensabile per la conclusione dell’affare stante l’intervento dello stesso a mettere le parti in relazione e non rileva il tempo intercorso tra l’ultima attività del mediatore e la conclusione dell’affare o che lo stesso si sia realizzato in un momento successivo alla scadenza del mandato, non determinando tali situazioni il venir meno dell’attività del mediatore e, per l’effetto, il diritto al riconoscimento della provvigione, perché l’attività dello stesso deve considerarsi condizione sufficiente e necessaria alla messa in relazione delle parti ed alla conclusione del contratto di compravendita.download riservato - non acquistabile -
Nº 5721Data 13/07/2022Downloads: 85
MODULO ANTIRICICLAGGIO - DICHIARAZIONE DI ESONERO responsabilitA’ mediatore ALLEGATO AL MODULO DI ADEGUATA VERIFICA
Modulo di esonero di responsabilità professionale in materia di antiriciclaggio da fare sottoscrivere al cliente contestualmente al modulo di adeguata verifica.- Tale modulo consente di dimostrare che il cliente è stato informati circa le sanzioni penali cui si espone nel caso in cui avesse fornito all'agenzia immobiliare informazioni non veritiere.-al fine di dimostrare di averlo informato circa le sanzioni penali a cui si espone nel caso di dati falsi o informazioni non veritiere nonchè al fine di ottenere espresso impegno alla comunicazione Con la sottoscrizione di tale modulo, inoltre, il cliente si impegna a comunicare all'agenzia immobiliare ogni eventuale variazione dei dati forniti in sede di adeguata verifica€ 59,90 -
Nº 5455Data 16/04/2021Downloads: 17
AFFINCHÉ SORGA IL DIRITTO È mediatore LE PROVVIGIONI non OCCORRE CHE L’INCARICO SIA STATO CONFERITO IN FORMA SCRITTA, BASTANDO CHE SIA STATA RICHIESTA E CONSENTITA L’ATTIVITÀ DI INTERMEDIAZIONE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA-TRIBUNALE NAPOLI APRILE
Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di napoli, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO: Il mediatore ha diritto alle provvigioni del momento in cui ha svolto un’attività di intermediazione che è stata determinante ai fini della conclusione dell’affare risultando del tutto il rilevante la circostanza che non abbia ricevuto in carico in forma scritta, bastando invece che sia stata richiesta la sua attività e gli sia stata consentito il relativo svolgimento. In particolare il giudice ha testualmente risposto quanto segue: “Per l’esistenza di un contratto di mediazione non occorre un incarico esplicito ed un esplicito consenso, ma è sufficiente che la parte, anche per facta concludentia, abbia accettato l’attività di interposizione del mediatore”. II PRINCIPIO: L’incarico conferito ad altra agenzia, quando privo di data certa, non ha valore di prova documentale, ma tutt’al più può avere mero valore indiziario, per cui deve essere valutato alla luce degli altri elementi probatori acquisiti al processo. Nel caso di specie il giudice ha ritenuto di disattendere la rilevanza probatoria tale documento in quanto sconfessata da altri elementi probatori, tra i quali l’e-mail intervenute dal venditore e l’agenzia attrice. In ordine alla validità probatoria dell’incarico conferito ad altra agenzia il giudice ha disposto testualmente quanto segue: “Le scritture private provenienti da terzi estranei alla lite possono essere liberamente contestate dalle parti, non applicandosi alle stesse né la disciplina sostanziale di cui all'art. 2702 cod. civ., né quella processuale di cui all'art. 214 cod. proc. civ., atteso che esse costituiscono prove atipiche il cui valore probatorio è meramente indiziario, e che possono, quindi, contribuire a fondare il convincimento del giudice unitamente agli altri dati probatori acquisiti al processo. Nell'ambito delle scritture private deve, peraltro, riservarsi diverso trattamento a quelle la cui natura conferisce loro una incidenza sostanziale e processuale intrinsecamente elevata, tale da richiedere la querela di falso onde contestarne l'autenticità” (Cass. s.u. 15169/2010)”.€ 49,00 -
Nº 5445Data 31/03/2021Downloads: 2
IL PROPRIETARIO DEL SINGOLO APPARTAMENTO non È LEGITTIMATO A RICHIEDERE IL RISARCIMENTO PER I VIZI E DIFETTI ESISTENTI ALLE PARTI condominiali. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA TRIBUNALE SANTA MARIA CAPUA VETERE MARZO 2021
Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di Salerno, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona. I PRINCIPIO: il proprietario del singolo appartamento non è legittimato a richiedere il risarcimento dei danni sussistenti alle parti condominiali: In punto il giudice ha stabilito testualmente quanto segue: “Quanto poi alle doglianze risarcitorie per i lavori non a regola d’arte relativi all’appartamento di parte attrice, il ctu, alle cui consulenza per congruità e correttezza dei rilievi ci si riporta integralmente, ha in primo luogo escluso dal computo le doglianze inerenti i beni condominiali per i quali non sussiste legittimazione da parte attorea comprendendovi le spese , peraltro sostenute dai condomini, per il cancello e quelle relative ai muri e pareti condominiali”. II PRINCIPIO: La domanda è correttamente formulata nel momento in cui le doglianze siano esattamente indicate senza necessità che il danno sia precisamente determinato. In particolare il giudice ha detto che: “Con riguardo al caso di specie, parte attrice ha esattamente indicato le doglianze inerenti sia gli inadempimenti degli obblighi di parte venditrice sia i danni da infiltrazioni, avendo formulato domanda di riduzione del pagamento del prezzo in ragione degli obblighi inadempiuti in quella sede assunti e di risarcimento dei danni da infiltrazioni, non essendo all’uopo necessario che la quantificazione del danno avvenisse, sussistendo tutti gli estremi perché controparte, come avvenuto, si difendesse in ordine alle doglianze di controparte, dal momento che l’onere di determinazione dell’oggetto della domanda è validamente assolto anche quando l’attore ometta di indicare esattamente la somma pretesa dal convenuto, a condizione che abbia però indicato i titoli posti a fondamento della propria pretesa, ponendo in tal modo il convenuto in condizione di formulare le proprie difese”.€ 49,00 -
Nº 5427Data 26/02/2021Downloads: 5
LA CIRCOSTANZA CHE IL mediatore ABBIA OMESSO DI RIFERIRE L'ESISTENZA DI UN'IPOTECA non RILEVA AI FINI DEL DIRITTO ALLE PROVVIGIONI LÀ DOVE POI LA PARTE ABBIA COMUNQUE COMPRATO L'IMMOBILE
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA - TRIBUNALE DI NOLA - FEBBRAIO 2021- Sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il Tribunale di Nola, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha statuito i seguenti principi.- Primo principio: il mediatore ha diritto alle provvigioni anche nel caso in cui sia stato incaricato solo da una delle due parti: in particolare dispone testualmente che: “non presenta alcun rilievo la dedotta circostanza della carenza di mandato nei confronti della ………………., da parte della venditrice ………………………….., attesa la pacifica configurabilità della cd. mediazione atipica “fondata su contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (cd. mediazione unilaterale), qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un’attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione” (Cassazione civile sez. un., 02/08/2017, n.19161). Secondo principio: ai fini del diritto alle provvigioni resta del tutto indifferente alla circostanza che nella trattativa e siano intervenuti anche altri mediatori: in punto dispone testualmente che: “provata anche la sussistenza di una proposta di acquisto indirizzata dal …………………… alla venditrice ……………………, neppure rileva la mancata conclusione dell’acquisto grazie all’intervento della ........... ed il successivo intervento di ulteriori mediatori nell’affare al vaglio del Tribunale. Terzo principio: la circostanza che il mediatore abbia omesso di riferire l'esistenza di un'ipoteca non rileva ai fini del diritto alle provvigioni là dove poi la parte abbia comunque comprato l'immobile. in punto dispone testualmente che: “Né ha rilievo una supposta malafede della società attrice per non aver comunicato al ………………………… la presenza di iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile, in primo luogo in quanto i testi riferiscono che tale circostanza fu comunicata al convenuto, ed in secondo luogo in quanto la conclusione dell'acquisto dimostra la irrilevanza della sussistenza di ipoteca sull’immobile”.€ 49,00 -
Nº 5018Data 15/03/2019Downloads: 26
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE – CONDANNATI VENDITORI ED ACQUIRENTI AL PAGAMENTO DELLE PROVVIGIONI nonOSTANTE QUESTI ULTIMI CONOSCEVANO L’IMMOBILE ED IL SUO PROPRIETARIO PRIMA DELL’INTERVENTO DEL mediatore
Pronuncia di particolare interesse nell’ambito dell’intermediazione immobiliare, con la quale il Giudice adito ha affermato principi destinati ad avere carattere innovativo in materia.- In particolare – aderendo pienamente alla tesi difensiva sostenuta dallo studio legale d’Aragona – ha evidenziato la irrilevanza della pregressa conoscenza degli acquirenti con il venditore e con l’immobile, dando preminente e decisivo rilievo alla circostanza che l ’intervento del mediatore è stato in ogni caso determinante al fine di suscitare l’interesse all’acquisto.- Inoltre il Giudice adito ha condannato le controparti al pagamento delle provvigioni richieste, nonostante l’assenza di un patto scritto e nonostante che la percentuale richiesta fosse superiore agli usi locali.-download riservato - non acquistabile
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