Ricerca documento
Hai cercato '' patto '' ho trovato 137 documenti
Risultati
- grid
- list
-
Nº 6045Data 16/09/2023Downloads: 4
NULLITÀ INSANABILE DEL patto OCCULTO DI MAGGIORAZIONE DEL CANONE
Cassazione civile, sez. III, 11 Maggio 2023, n. 12836. Pres. Scoditti. Est. Guizzi. Locazione immobiliare ad uso non abitativo - patto occulto di maggiorazione del canone - Nullità insanabile - Sussistenza - Pattuizione al momento della conclusione dell’accordo - Inclusione - Nullità dell’intero rapporto - Esclusionedownload riservato - non acquistabile -
Nº 5880Data 24/03/2023Downloads: 3
patto di buona entrata: illegittimo anche se stipulato con un terzo
La Cassazione ribadisce la nullità del patto di buona entrata nella locazione ad uso diversodownload riservato - non acquistabile -
Nº 5703Data 13/06/2022Downloads: 17
patto di riservato dominio
La vendita con riserva di proprietà o patto di riservato dominio (artt. 1523-1526 c.c.) permette al compratore di entrare subito nella disponibilità del bene ma il trasferimento della proprietà avviene con il pagamento dell'ultima ratadownload riservato - non acquistabile -
Nº 5575Data 05/01/2022Downloads: 7
È valido il patto provvigionale concluso a mezzo whatsapp -TRIBUNALE DI MILANO - APRILE 2021
Nel caso di specie il Tribunale di Milano nell’aprile 2021 ha riconosciuto la validità del patto sulle provvigioni concluso tra mediatore e cliente attraverso lo scambio di messaggi su piattaforma what app.....download riservato - non acquistabile -
Nº 5524Data 08/10/2021Downloads: 37
LA VENDITA DI UN IMMOBILE PARZIALMENTE ABUSIVO NON È NULLA, MA È VALIDA, MA SOLO A patto CHE L’ACQUIRENTE SIA STATO MESSO A CONOSCENZA DELL’ABUSO EDILIZIO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA – TRIBUNALE DI SALERNO 2021
Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di COMPRAVENDITA immobiliare. In questo caso IL TRIBUNALE di SALERNO, nella persona dell’eccellentissimo Dott. ANTONIO ANSALONE, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato Il seguentE principiO. “In seno alla giurisprudenza si è assistito alla formalizzazione di un maggioritario orientamento che distingue tra una cosiddetta “difformità primaria”, riguardante per l’appunto la mancanza dei titoli idonei a costruire o regolarizzare (permesso di costruire, permesso in sanatoria) che comporterebbe la nullità dell’atto di compravendita, e una “difformità secondaria” concernente deviazioni rispetto a quanto contenuto dai progetti originali. In quest’ultima casistica non si potrà assistere ad una comminazione della nullità dell’atto…. Pertanto, un abuso edilizio può considerarsi “grave” quando l’immobile è privo di un titolo edilizio, mentre nelle ipotesi di abuso di “minore” entità, la vendita è valida ma solo a patto che l’acquirente sia stato messo a conoscenza dell’abuso edilizio. In questo caso non è l’ordinamento a decretare la nullità dell’atto ma solo l’eventuale azione del compratore che deve richiedere la cosiddetta risoluzione del contratto”.€ 49,00 -
Nº 5226Data 28/02/2020Downloads: 19
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO LEGALE D'ARAGONA: CONDANNATO INCARICANTE A RISARCIRE AGENZIA IMMOBILIARE IN SEGUITO ALLA VIOLAZIONE DEL patto DI ESCLUSIVA
Il Tribunale di Benevento accogliendo la tesi difensiva formulata dallo Studio d'Aragona ha riconosciuto il diritto dell'agenzia immobiliare a vedersi risarcito il danno causato dall'incaricante che, in violazione del patto di esclusiva, aveva venduto autonomamente l'immobile oggetto di incarico.- In particolare il Giudice adito ha fatto propria la tesi per la quale il danno subito va quantificato nell'esatto importo delle provvigioni non corrisposte.-€ 49,90 -
Nº 3526Data 21/09/2009Downloads: 1
Se è vietato il patto commissorio nella compravendita immobiliare.-
L’art. 2744 del codice civile (Divieto del patto commissorio), prevede che: “è nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione dell'ipoteca o del pegno” Al riguardo la Cassazione ha chiarito che va escluso il divieto di patto commissorio se, tra le parti del contratto di compravendita immobiliare, manca un rapporto di debito-credito tra alienante ed acquirente, infatti i Giudici hanno specificato che non si può annullare ex articolo 2744 c.c. la compravendita dell’immobile, laddove non c’è obbligo di restituzione del denaro ricevuto dall’alienante e fra le parti contrattuali non intercorre un rapporto di debito-credito. La legge parla chiaro: è nullo ogni contratto che ha l’obiettivo di garantire il pagamento di un debito attraverso la cessione preventiva di un bene in proprietà. Prendiamo il caso in cui è effettivamente previsto il trasferimento dell’immobile: la vendita con patto di riscatto non vale - spiegano gli “ermellini” - quando la somma versata dall’acquirente non rappresenta il pagamento del prezzo ma l’esecuzione di un mutuo: l’atto, insomma, è privo della causa di scambio tipica della vendita e serve in realtà a costituire in favore del creditore una provvisoria posizione di garanzia capace di evolversi a seconda che il debitore adempia o meno l’obbligo di restituire il denaro ricevuto. Un contratto del genere non integra direttamente il patto commissorio vietato dal Codice ma rappresenta comunque un mezzo per eludere la norma imperativa ex articolo 2744 c.c. e va dunque ritenuto «in frode alla legge» in base all’articolo 1344 c.c.. Fattispecie Il venditore non riesce a far annullare il contratto, anzi pagherà i danni. L’alienante sostiene che l’atto fu stipulato soltanto per garantire l’acquirente, una finanziaria poi fallita: la società avrebbe estinto le passività del venditore con le banche, circa 62,5 milioni di vecchie lire, ottenendo entro dieci anni la somma di 100 milioni; eppure la casa compravenduta valeva almeno mezzo miliardo, lamenta l’ex proprietario. Non è questo il punto, però: è escluso che si possa parlare di illiceità della vendita - concludono i giudici - perché il creditore dell’alienante non è la finanziaria-acquirente dell’immobile ma un gruppo di banche; in sostanza il raggiro ipotizzato dal venditore avrebbe inciso sulla volontà dell’alienante in relazione a una circostanza che è rimasta estranea al contratto “incriminato”: al trasferimento del bene, dunque, non è sotteso lo scopo di garanzia che fa scattare il divieto imposto dall’articolo 2744 c.c.. Cfr. Cass. civ., Sez. II, Sentenza 7 Settembre 2009, n. 19288download riservato - non acquistabile -
-
Nº 564Data 07/12/2017Downloads: 4
PARERE N° 758: E' VALIDO IL patto FONDO CONTRO PERCENTUALE DEL COSTRUITO?
La risposta non può che essere negativa, in quanto il contratto di permuta di fondo contro appartamenti da costruire di cui sia stata indicata solo la percentuale rispetto al costruito senza nessuna ulteriore indicazione o criterio di successiva individuazione è certamente nullo per indeterminatezza ed indeterminabilità dell’oggetto.- Secondo Giurisprudenza consolidata, infatti, è nullo il contratto preliminare di permuta immobiliare col quale una parte si obblighi a trasferire all'altra una percentuale di quanto si costruirà su un'area, senza specificare né il tipo, né le dimensioni della costruzione. La nullità è dovuta all’indeterminatezza e all’indeterminabilità della prestazione, per mancanza di .........parere integrale...cliccando su download€ 30,00 -
Nº 4883Data 24/03/2014Downloads: 6
QUESITO N. 547: SE LA PERTINENZA IMMOBILIARE PUÒ ESSERE ESCLUSA DALLA VENDITA DA MERO patto VERBALE ED ESSERE DIMOSTRATA PER TESTI.
€ 500,00 -
-
Nº 4368Data 10/02/2012Downloads: 2
NESSUN COMPENSO AL MEDIATORE IMMOBILIARE IN CASO DI STIPULA DI patto D’OPZIONE
download riservato - non acquistabile -
Nº 6489Data 28/02/2025Downloads: 5
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE PATTUITA E NESSUNA RIDUZIONE PUÒ ESSERE CHIESTA, LADDOVE LE PARTI CHE HA MESSO IN RELAZIONE CONCLUDANO LO STESSO AFFARE, RISULTANDO DEL TUTTO INDIFFERENTE LA CIRCOSTANZA CHE L’AFFARE SIA STATO CONCLUSO AD UNA CERTA DISTANZA DI TEMPO, COME PURE IL FATTO CHE LE PARTI ABBIANO DICHIARATO IN ATTO PUBBLICO DI ESSERE TENUTI AL PAGAMENTO DI UNA PROVVIGIONE INFERIORE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI DICEMBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Salerno, seconda sezione civile nel Dicembre 2024 - Nel caso di specie, il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile nel Dicembre 2024, ha confermato, infatti, Va evidenziato che non è in contestazione che l’odierno appellato abbia sottoscritto la scrittura del 09.01.2017, con la quale si impegnava a versare in favore del mediatore, per il caso di vendita dell’immobile in questione, ad una provvigione pari ad € 3.500,00. L’appellato, però, sostiene che, poiché l’acquisto del bene avvenuto tra parti incontestatamente messe in contatto tra loro dal mediatore avvenne a distanza dalla scrittura, precisamente il 18.07.2018, e poiché nel rogito si diede atto della intermediazione immobiliare della società appellante e si dava atto della debenza di una provvigione inferiore al pattuito, dovrebbe ritenersi che, dunque, le parti avrebbero pattuito una riduzione della provvigione spettante, anche in ragione del prezzo effettivamente concordato per la vendita. L’assunto è infondato, al lume dell’insegnamento della Suprema Corte, secondo cui il diritto del mediatore alla provvigione non postula una coincidenza totale tra l'oggetto iniziale delle trattative e quello conclusivo dell'affare, sicché va riconosciuto anche quando la variazione oggettiva concerna il bene, più compiutamente identificato (anche se, in ipotesi, non pienamente coincidente con quello oggetto dell'opera del mediatore), e il prezzo, a condizione che l'opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative, poi confluite nella conclusione di un vincolo giuridico relativa a un bene univocamente, anche se non totalmente, riferibile a quello dedotto nella iniziale messa in relazione delle parti (cfr. Cassazione civile , sez. II, 19/03/2024 , n. 7394). Né può ritenersi che la scrittura del 09.01.2017 contenga una clausola pretesamente vessatoria, rientrando la determinazione del quantum della provvigione nella libera contrattazione delle parti, tanto vero che il ricorso alle tariffe professionali o agli usi per la determinazione della misura della provvigione sono dall’art. 1755 c.c. subordinati al solo caso di inesistenza di un patto, patto inequivocabilmente esistente nel caso in esame (cfr. Tribunale Cuneo sez. I, 14/09/2023, n.654 – “Per la determinazione del compenso spettante al mediatore sussiste una gerarchia di fonti, al vertice della quale troviamo la volontà delle parti. Soltanto in assenza di accordo preventivo avente ad oggetto il quantum della provvigione, assumono rilievo i criteri integrativi dettati dalla legge. In assenza di accordi, tariffe professionali o di usi, l'entità della provvigione spettante al mediatore nonché la percentuale di essa gravante su ciascuna delle parti sono quantificate dal giudice secondo equità”; Cassazione civile , sez. II , 06/04/2022 , n. 11127). Non vi è luogo per la valutazione della eccessività della provvigione liberamente pattuita, eccessività valutabile solo laddove le parti prevedano la corresponsione di una penale (cfr. Tribunale , Busto Arsizio , sez. III , 15/03/2022 , n. 373 – “Nel contratto di mediazione immobiliare la clausola con la quale le parti stabiliscano il ristoro di un 'mancato guadagno’ nell'ipotesi di mancata conclusione dell'affare a causa della revoca della proposta o del rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto preliminare in misura superiore alla provvigione del mediatore assolve non ad una funzione riparatoria, bensì sanzionatoria e, come tale, deve ritenersi vessatoria, ai sensi e per gli effetti dell' art. 33, co. 2, lett. f) d.lgs. 206/2005 , a mente del quale si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto o per effetto di imporre al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d'importo manifestamente eccessivo”; Tribunale , Brescia , sez. I , 08/10/2024 , n. 4104= Né appare invocabile la disciplina per i casi di contratto per adesione, posto che il contratto è qualificabile per adesione, secondo il disposto dell' articolo 1341, comma 1, del Cc e come tale soggetto, per l'efficacia delle clausole cosiddette onerose, alla specifica approvazione per iscritto contemplata dal comma 2 di detta norma, solo quando, anche alla stregua del contenuto dei relativi patti, risulti predisposto unilateralmente da un contraente, in base a uno schema destinato a essere utilizzato per una pluralità di rapporti, sì da escludere una sua formazione in esito a trattativa negoziale e relegare il potere dell'altro contraente a una mera accettazione o meno di detto schema. In altri termini, non è sufficiente che uno dei contraenti abbia predisposto l'intero contenuto del contratto, ma è necessario che lo stesso sia predisposto e le condizioni generali siano fissate - mediante moduli o formulari - per servire a una serie indefinita di rapporti, sì che la conclusione del contratto da parte del contraente diverso dal predisponente risulti avvenuta senza alcuna possibilità di incidere sul regolamento contrattuale. Tali elementi, nel caso di specie, difettano”.download riservato - non acquistabile -
Nº 6266Data 05/06/2024Downloads: 8
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI, SE DOPO IL RIFIUTO DELLA PROPOSTA D'ACQUISTO FORMULATA DALL’ACQUIRENTE E LA RESTITUZIONE DELLA CAPARRA, LE PARTI CONCLUDONO IL MEDESIMO AFFARE, ANCHE NEL CASO IN CUI SIA TRASCORSO UN RILEVANTE PERIODO DI TEMPO CHE È STATO NECESSARIO AFFINCHÉ ALCUNI DEI PROPRIETARI RAGGIUNGESSERO LA MAGGIORE ETÀ. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI APRILE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA , innanzi alla Tribunale di Napoli, XII SEZIONE CIVILE d, nell’aprile 2024 - Nel caso si specie, è stato confermato, infatti, che "dagli atti e dall’attività espletata è emerso che dopo l’attività di segnalazione dell’immobile dal parte dell’opposta, mediante l’avvio e conduzione delle trattative che hanno portato alla sottoscrizione di una proposta d’acquisto/contratto preliminare, le parti hanno definitivamente concluso, a mezzo atto pubblico di compravendita per Notar dottor …………... (Rep. N……. – Racc. …….), l’acquisto dell’unità immobiliare proposta.Pertanto, sebbene le iniziali trattative siano terminate con la restituzione dell’assegno alla S….., l’attività di mediazione, posta in essere successivamente alla risoluzione delle questioni attinenti alla titolarità del diritto sull’immobile degli eredi dell’originario proprietario, si è conclusa con la compravendita dell’unità immobiliare da parte della S….. e la maturazione del diritto dell’opposta al pagamento del compenso per la mediazione.A tal proposito, si richiama quanto previsto dall’art. 1755 c.c. il quale recita: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, [2950] se l'affare è concluso [1173] per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe- 9 -professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità [2225, 2233]”.download riservato - non acquistabile -
Nº 5854Data 27/01/2023Downloads: 1
LA CLAUSOLA DI ESCLUSIVA DELL’INCARICO DI MEDIAZIONE È ASSOLUTAMENTE VALIDA E NON PUÒ ESSERE RITENUTA VESSATORIA IN QUANTO NON RIENTRA TRA QUELLE DELl’art.33 del D.L. VO 6 SETTEMBRE 2005 N 206 SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA GENNAIO 2023
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla CORTE DI APPELLO DI SALERNO - Prima Sezione Civile, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Ornella CRESPI Presidente, dott.ssa Giuliana GIULIANO Consigliere, dott. Guerino IANNICELLI Consigliere rel I PRINCIPIO: La clausola di esclusiva dell’incarico di mediazione è assolutamente valida e non può essere ritenuta vessatoria in quanto non rientra tra quelle del D.L.vo 6 settembre 2005, n. 206) e, in particolare, nell’elenco delle c.d. clausole vessatorie dettata dagli artt. 33 e ss. TESTUALMENTE: “Nell’elenco delle clausole che si presumono vessatorie, quelle che interessano nel caso di specie, sono quella che impone al consumatore “in caso di inadempimento o di ritardo nell’adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d’importo manifestamente eccessivo” (lett. f) e quella che stabilisce “un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto per comunicare la disdetta al fine di evitare la tacita proroga o rinnovazione” (lett. i). Non vi è, invece, nell’elenco, alcuna clausola vessatoria nella quale possa includersi la clausola di esclusività dell’incarico pattuita dalle parti, né questa può apprezzarsi, comunque, come una clausola che impone uno “significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto”. II PRINCIPIO non sussiste la presunzione di vessatorietà per la clausola di rinnovo automatico laddove il termine non sia eccessivamente anticipato ed il termine di 30 giorni prima non può essere considerato tale. TESTUALMENTE: “La clausola che prevede il rinnovo automatico dell’incarico in mancanza di una disdetta non è sussumibile nell’ipotesi prevista dalla lett. i), dato che il termine di trenta giorni prima della scadenza non è “eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto”. Di conseguenza, è infondato l’assunto dell’appellante, secondo cui il contratto di mediazione è cessato alla scadenza naturale dell’incarico (in data 31.3.2007), prima della vendita immobiliare del 23.5.2007.”: III PRINCIPIO: l’eccessività della clausola penale ai fini di valutarne la vessatorieà deve essere valutata con riferimento all’attività effettivamente svolta: TESTUALMENTE:” Ritiene la Corte che il criterio in base al quale valutare se l’importo della penale sia “manifestamente eccessivo” debba rinvenirsi, analogamente a quanto stabilito dalla Suprema Corte per la clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata effettuazione dell’affare per fatto imputabile al venditore (Cass, 3.11.2010, n. 22357), nella sua proporzionalità rispetto all’attività concretamente espletata dal mediatore Ciò vale a dire che, nel caso in cui il mandante violi il patto di esclusiva, vendendo l’immobile direttamente, come nel caso di specie, la clausola penale deve essere commisurata al tempo e all’attività svolta dal mediatore. Deve, cioè, risarcire il mediatore in una misura convenzionale e predeterminata, ma non eccessiva rispetto al danno subito per aver predisposto mezzi e impiegato la sua organizzazione nella ricerca di potenziali acquirenti senza raggiungere il risultato a causa della violazione del patto di esclusiva da parte del mandante. Una clausola penale che non sia proporzionata all’attività concretamente svolta determina, a carico del consumatore, un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto”.download riservato - non acquistabile -
Nº 5827Data 13/01/2023Downloads: 10
La prassi dell’uso dell’assegno come garanzia e non come mezzo di pagamento
Nella prassi, accade di frequente che le parti concludano un accordo per l’adempimento di un’obbligazione e il debitore consegni al creditore uno o più assegni come garanzia del pagamento e con patto di non presentazione. ..download riservato - non acquistabile -
Nº 5686Data 24/05/2022Downloads: 35
Diritto di prelazione
Il diritto di prelazione, frutto dell'estensione del patto di preferenza di cui all'art. 1566 c.c., si acquista per legge o per volontà delle parti e permette a parità di condizioni di essere preferiti ad altri nella formazione del contrattodownload riservato - non acquistabile -
Nº 5562Data 25/11/2021Downloads: 112
MODULO ATTESTAZIONE DI VISITA DA PARTE DI ALTRO AGENTE IMMOBILIARE IN CASO DI AFFARE GESTITO IN COLLABORAZIONE TRA AGENZIE
Quando deve essere utilizzato: Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che l’agenzia che ottenuto l’incarico dal venditore/locatore fa visionare l’immobile ad altra agenzia con il relativi clienti. Serve per consacrare il patto circa la misura delle provvigioni che l’agenzia visitante dovrà stornare in favore dell’agenzia incaricata€ 60,00 -
Nº 5540Data 29/10/2021Downloads: 15
AI FINI DELLA SUSSISTENZA DEL DIRITTO ALLE PROVVIGIONI NON è NECESSARIO UN PREVENTIVO CONFERIMENTO DI INCARICO, ESSENDO SUFFICIENTE CHE LA PARTE ABBIA ACCETTATO L’ATTIVITÀ DEL MEDIATORE, ANCHE PER FACTA CONCLUDENTIA, AVVANTAGGIANDOSENE.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi alla Corte di Appello di Salerno nell’ottobre 2021.- In questo caso, la Corte di Appello di Salerno – Giudice relatore Dott. Francesco Bruno – Presidente Ornella Crespi, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d’Aragona ha dettato il seguente principio: ai fini dell’insorgenza di un incarico di mediazione non occorre la sottoscrizione di un atto scritto e tantomeno un patto verbale, bastando che le parti si siano avvalse consapevolmente dell’attività del mediatore.- Più precisamente la Corte nel condividere tale concettualità ha dettato il seguente testuale principio “non è necessaria, ai fini della configurabilità di un rapporto di mediazione, la sussistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, essendo sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore, anche per facta concludentia, avvantaggiandosene”.€ 49,00 -
Nº 5156Data 25/11/2019Downloads: 25
SENTENZA CASSAZIONE N. 30083/2019: ESCLUSO L'OBBLIGO DI ISCRIZIONE AL RUOLO PER GLI AUSILIARI DELL'AGENZIA IMMOBILIARE - ESCLUSO IL DIRITTO ALLE PROVVIGIONI IN CASO DI STIPULA DI CONTRATTO DI OPZIONE
recentissima sentenza cassazione del 19/11/2019 in materia di MEDIAZIONE IMMOBILIARE. Si tratta di una decisione particolarmente importante in quanto la Suprema Corte, segnando una nuova decisiva tappa del percorso ormai da tempo intrapreso nella individuazione del momento in cui si determina la conclusione dell’affare e, quindi, il diritto del mediatore alla provvigione, ha escluso che tale diritto possa insorgere per effetto della mera stipula di un patto di opzione. Più precisamente la Suprema Corte ha cosi testualmente sancito: “Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un "affare" in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. "preliminare di preliminare", costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., in caso di inadempimento che, pur essendo di per sè stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4628 del 06/03/2015, Rv. 634761), non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio".download riservato - non acquistabile -
Nº 5018Data 15/03/2019Downloads: 26
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE – CONDANNATI VENDITORI ED ACQUIRENTI AL PAGAMENTO DELLE PROVVIGIONI NONOSTANTE QUESTI ULTIMI CONOSCEVANO L’IMMOBILE ED IL SUO PROPRIETARIO PRIMA DELL’INTERVENTO DEL MEDIATORE
Pronuncia di particolare interesse nell’ambito dell’intermediazione immobiliare, con la quale il Giudice adito ha affermato principi destinati ad avere carattere innovativo in materia.- In particolare – aderendo pienamente alla tesi difensiva sostenuta dallo studio legale d’Aragona – ha evidenziato la irrilevanza della pregressa conoscenza degli acquirenti con il venditore e con l’immobile, dando preminente e decisivo rilievo alla circostanza che l ’intervento del mediatore è stato in ogni caso determinante al fine di suscitare l’interesse all’acquisto.- Inoltre il Giudice adito ha condannato le controparti al pagamento delle provvigioni richieste, nonostante l’assenza di un patto scritto e nonostante che la percentuale richiesta fosse superiore agli usi locali.-download riservato - non acquistabile -
Nº 546Data 01/08/2017Downloads: 13
RICONOSCIUTO DIRITTO DEL MEDIATORE ALLA PROVVIGIONE ANCHE NELL’ IPOTESI IN CUI L’AGENZIA NON ABBIA RIFERITO L’ESISTENZA DI UN DIRITTO DI SUPERFICIE.-
TRIBUNALE DI BENEVENTO- SENTENZA DEL 22/07/2017 .- Il Tribunale di Benevento, con la Sentenza in esame, ha statuito un principio fondamentale a tenor del quale il diritto del mediatore alla provvigione non si prescrive, se quest’ultimo non è venuto a conoscenza della conclusione dell’affare “ il termine di prescrizione annuale non decorre in ipotesi di ignoranza, da parte del mediatore, dell’avvenuta conclusione dell’affare, ove detta ignoranza sia attribuibile al dolo dei soggetti tenuti alla corresponsione della provvigione dovuta (Cass. – Sezione III Civile- Sent. del 21/11/2011, n. 24444).- Inoltre, il Giudicante adito, si è pronunciato circa la validità di una clausola che riconosca il diritto alle provvigioni ma preveda che dopo l’acconto il saldo sarà dovuto al verificarsi di un diverso evento (vendita degli immobili a costruire o revoca degli incarichi).- La Sentenza in commento, soffermandosi su un ulteriore profilo, ha stabilito che la pattuizione di una provvigione più alta di quella normalmente praticata non determina, in mancanza di patto apposito, l’obbligo da parte del mediatore di ulteriori indagini di quelle normalmente dovute (“Le agenzie immobiliari hanno solo il compito di mettere in contatto due parti contrattuali, non hanno l’obbligo di effettuare consulenza tecnico giuridica e non devono effettuare ricerche ipotecarie o presso le conservatorie dei registi immobiliari” Cass. Civ. Sez. II, del 6 novembre 2012, n. 19075) e pertanto non sussiste alcuna responsabilità ascrivibile al mediatore per non aver riferito all’acquirente costruttore l’esistenza di un diritto di superficie a favore di terzi.-€ 100,00 -
Nº 478Data 05/12/2016Downloads: 32
LE PROVVIGIONI SONO DOVUTE ANCHE SE L' ATTIVITA' E' STATA SVOLTA DOPO LA SCADENZA DELL'INCARICO.
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO LEGALE D’ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE Il Tribunale di Benevento, accogliendo la tesi proposta dallo Studio d’Aragona, ha ribadito che il mediatore ha diritto alla provvigione quando le parti che ha messo in relazione concludano l’affare da lui proposto, anche se l’attività è avvenuta dopo la scadenza dell’incarico.- In particolare il Giudice ha ribadito che: “non assume rilievo, che l’opera prestata dal mediatore sia stata ultimata in modo idoneo ed efficiente alla conclusione dell’affare successivamente alla scadenza del termine previsto, quando il conferimento dell’incarico sia avvenuto con patto di esclusiva per un determinato periodo di tempo, poiché la stipula di detto patto non è indicativa anche della volontà del preponente di rifiutare l’attività del mediatore profusa oltre il termine medesimo (Cassazione Civile, sez. III, 05/03/2009, n. 5348), né può ritenersi vessatoria la clausola di cui all’art. 8 dell’incarico in cui si prevede che il diritto alla provvigione permane anche qualora la vendita sia conclusa in seguito alla scadenza dell’incarico conferito al mediatore, ma comunque grazie all’attività svolta da quest’ultimo: la previsione in esame, infatti, non è altro che una specificazione della disciplina legislativa, e anzi- chiarisce ulteriormente, in modo intellegibile la portata dell’art. 1755 c.c..- TRIBUNALE DI BENEVENTO – II Sezione Civile - 26 OTTOBRE 2016€ 100,00 -
Nº 433Data 05/07/2016Downloads: 12
QUESITO N.707: QUALI CONSEGUENZE NELL'IPOTESI DI SUBLOCAZIONE PARZIALE DI IMMOBILE COMMERCIALE CON UNICO SERVIZIO IGIENICO E CONTATORE PER L'ENERGIA ELETTRICA?
La mancanza di servizi igienici autonomi in un immobile commerciale, sublocato parzialmente, non obbliga il sublocatore all’installazione degli stessi, qualora nel contratto vi sia l’espressa accettazione, da parte del subconduttore, dell’idoneità del locale agli usi richiesti. Difatti, l’art. 1575 c.c. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore a meno che detto obbligo non venga concordato con patto espresso. È possibile, in ogni caso, pervenire ad un accordo tra le parti contrattuali in ordine alla possibilità di fruire dell’unico servizio igienico, ovvero procedere all’installazione di un servizio igienico chimico esterno a carattere permanente. In quest’ultima ipotesi, sarà necessario richiedere il rilascio di apposito permesso di costruire (Cons. Stato, sent. n.4214/2012). In ordine alla possibilità di installazione di un secondo contatore Enel, ai fini di una più equa ripartizione delle spese, è necessario verificare se l’immobile sublocato parzialmente sia accatasto quale unica unità immobiliare ovvero sia frazionato in due distinte unità immobiliari; poiché soltanto in quest’ultima circostanza è possibile procedere all’installazione di un secondo contatore Enel.- Si tratta, in ogni caso, di valutazioni di carattere tecnico, per la risoluzione delle quali è opportuno richiedere chiarimenti a chi di competenza.- PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD€ 20,00 -
Nº 1099Data 10/02/2005Downloads: 0
SENTENZA CASSAZIONE CIVILE 22 LUGLIO 1993 N. 8199
Oggetto: contenuto del patto di prelazione.download riservato - non acquistabile -
Nº 6175Data 02/02/2024Downloads: 20
IL MEDIATORE NON PUO’ ESSERE RITENUTO RESPONSABILE DELLE IRREGOLARITA’ DELL’IMMOBILE, IN QUANTO E’ ESCLUSO CHE TRA I SUOI OBBLIGHI, RIENTRI QUELLO DI EFFETTUARE INDAGINI DI CARATTERE TECNICO, COME QUELLE PER LA VERIFICA DELL’ABUSIVITA’ O MENO DEL BENE POICHE’ RICHIEDONO COMPETENZE CHE NON RIENTRANO NEL NOVERO DELLE COGNIZIONI SPECIALISTICHE ESIGIBILI IN RELAZIONE ALLA CATEGORIA PROFESSIONALE DI APPARTENENZA (CFR. CASS. N. 6926/2012). SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA GENNAIO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica nel GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO Con riferimento alla nozione di “affare concluso” la costante giurisprudenza ha affermato che “l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'adempimento del contratto, indipendentemente dal fatto che, a tal fine, siano formulate concrete: rivendicazioni in via giudiziale o no (cfr. Cassazione civile sez. III, 21 luglio 2004, n. 13590; Cassazione civile sez. III, 23 marzo 1998, n. 3076; Cassazione civile sez. III, 21 maggio 1998, n. 5080; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132). Mentre, “per atto minimo conclusivo dell'affare ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, si deve intendere il compimento di una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, o di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno e pertanto anche con la stipulazione di un contratto preliminare, anche se non seguito da definitivo, essendo lo stesso idoneo a creare un vincolo giuridico tra le parti, che abilita ognuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto e nella particolare materia I. abiliti all'esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c.” (cfr. Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 13 marzo 1995, n. 2905; Cassazione civile sez. III, 16 giugno 1992 n. 7400; _____________, 13 gennaio 2000; Pret. Bologna, 9 aprile 1996). Ed ancora “nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare” (Cass. 13260/2009). Anche la stipulazione di un contratto preliminare - pertanto - è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta ad substantiam (artt. 1350 e 1351 c.c.) (cfr., in termini, ex multis, Cass. 16 giugno 1992, n. 7400). In relazione alle vicende successive alla intervenuta conclusione dell’affare la Suprema Corte ha chiarito che “nessun rilievo possono avere sul diritto alla mediazione le successive vicende alla conclusione dell'affare, non potendosi ritenere che il diritto del mediatore venga escluso o travolto da fattori sopravvenuti al maturarsi dell'affare per effetto del suo intervento, conclusione che può costituire unico fattore condizionante dell'insorgenza del diritto alla provvigione; ciò salva la facoltà delle parti di condizionare espressamente la corresponsione della provvigione al "buon fine" dell'affare” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 27 novembre 1982 n. 6472), II PRINCIPIO:In relazione alla domanda di restituzione della provvigione proposta da parte attrice, assume rilievo la circostanza che il preliminare di permuta sottoscritto tra le parti va qualificato ad effetti anticipati, stante l’immissione nel possesso della promissaria acquirente di uno dei cespiti oggetto di acquisto, all’atto della stipula del preliminare. Invero, all’art. 3 del contratto preliminare di permuta immobiliare, si legge: “Il possesso legale e materiale verrà trasmesso alla parte acquirente all’atto della stipula del rogito notarile e dalla data di quest’ultimo decoreranno gli effetti giudici della compravendita, fatta eccezione per il solo lotto sub. 1 che sin da oggi sarà dato in possesso legale alla Sig.ra _____________________”. Il suddetto contratto preliminare risulta, inoltre, subordinato alla condizione risolutiva della mancata concessione del mutuo alla promissaria acquirente avendo le parti inserito all’art. 12 la clausola che prevede espressamente che “In caso di mancata concessione del mutuo per cause non imputabili alla Sig.ra _____________________, la presente scrittura verrà risolta con la restituzione delle somme versate anche a titolo di caparra confirmatoria”. È altresì pacifico tra le parti e documentato che l’odierna attrice con raccomandata del 28.10.2018 ha invocato l’applicazione della suddetta clausola risolvendo sia la proposta di vendita che il contratto preliminare di permuta immobiliare in conseguenza della mancata concessione del mutuo da parte degli istituti di credito a cui si era rivolta e che, pertanto, si è realizzata la condizione risolutiva prevista in contratto. Ciò posto, facendo applicazione della normativa codicistica e dei principi giurisprudenziali sopra richiamati alla fattispecie in esame, quindi, la società convenuta ha diritto a trattenere le somme versate dall’attrice a titolo di provvigione, ai sensi del disposto di cui all’art. 1757, co. 2, cpc. III PRINCPIO:La Suprema Corte negli ultimi arresti giurisprudenziali ha dato continuità all'orientamento che nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica della reale natura abusiva o meno del bene in difformità rispetto a quanto dichiarato nell’atto di provenienza ovvero a condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza (cfr. Cass. n. 6926/2012). Si è poi ritenuto che una responsabilità del mediatore possa porsi in ordine alla mancata informazione circa la conformità urbanistica, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico (cfr. a tal fine Cass. n. 16623/2010, a mente della quale la responsabilità del mediatore si ravvisa per la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, nelle ipotesi in cui il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi). Nel caso di specie, non può dirsi violato l’obbligo informativo da parte dell’agenzia immobiliare convenuta, atteso che dalla documentazione depositata in atti, nello specifico dalla proposta d’acquisto redatta su formulari dell’agenzia immobiliare, emerge la dichiarazione circa la mancanza di agibilità e la non conformità dello stato d’opera dell’immobile con le planimetrie catastali; circostanza questa che non consente di ritenere che parte attrice non fosse stata edotta delle irregolarità urbanistiche.download riservato - non acquistabile -
Nº 6170Data 25/01/2024Downloads: 22
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI NEL CASO IN CUI IL PRELIMINARE VIENE RISOLTO PER LA MANCATA CONCESSIONE DEL MUTUO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI GENNAIO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica nel GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO Con riferimento alla nozione di “affare concluso” la costante giurisprudenza ha affermato che “l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'adempimento del contratto, indipendentemente dal fatto che, a tal fine, siano formulate concrete: rivendicazioni in via giudiziale o no (cfr. Cassazione civile sez. III, 21 luglio 2004, n. 13590; Cassazione civile sez. III, 23 marzo 1998, n. 3076; Cassazione civile sez. III, 21 maggio 1998, n. 5080; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132). Mentre, “per atto minimo conclusivo dell'affare ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, si deve intendere il compimento di una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, o di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno e pertanto anche con la stipulazione di un contratto preliminare, anche se non seguito da definitivo, essendo lo stesso idoneo a creare un vincolo giuridico tra le parti, che abilita ognuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto e nella particolare materia I. abiliti all'esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c.” (cfr. Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 13 marzo 1995, n. 2905; Cassazione civile sez. III, 16 giugno 1992 n. 7400; _____________, 13 gennaio 2000; Pret. Bologna, 9 aprile 1996). Ed ancora “nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare” (Cass. 13260/2009). Anche la stipulazione di un contratto preliminare - pertanto - è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta ad substantiam (artt. 1350 e 1351 c.c.) (cfr., in termini, ex multis, Cass. 16 giugno 1992, n. 7400). In relazione alle vicende successive alla intervenuta conclusione dell’affare la Suprema Corte ha chiarito che “nessun rilievo possono avere sul diritto alla mediazione le successive vicende alla conclusione dell'affare, non potendosi ritenere che il diritto del mediatore venga escluso o travolto da fattori sopravvenuti al maturarsi dell'affare per effetto del suo intervento, conclusione che può costituire unico fattore condizionante dell'insorgenza del diritto alla provvigione; ciò salva la facoltà delle parti di condizionare espressamente la corresponsione della provvigione al "buon fine" dell'affare” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 27 novembre 1982 n. 6472), II PRINCIPIO:In relazione alla domanda di restituzione della provvigione proposta da parte attrice, assume rilievo la circostanza che il preliminare di permuta sottoscritto tra le parti va qualificato ad effetti anticipati, stante l’immissione nel possesso della promissaria acquirente di uno dei cespiti oggetto di acquisto, all’atto della stipula del preliminare. Invero, all’art. 3 del contratto preliminare di permuta immobiliare, si legge: “Il possesso legale e materiale verrà trasmesso alla parte acquirente all’atto della stipula del rogito notarile e dalla data di quest’ultimo decoreranno gli effetti giudici della compravendita, fatta eccezione per il solo lotto sub. 1 che sin da oggi sarà dato in possesso legale alla Sig.ra _____________________”. Il suddetto contratto preliminare risulta, inoltre, subordinato alla condizione risolutiva della mancata concessione del mutuo alla promissaria acquirente avendo le parti inserito all’art. 12 la clausola che prevede espressamente che “In caso di mancata concessione del mutuo per cause non imputabili alla Sig.ra _____________________, la presente scrittura verrà risolta con la restituzione delle somme versate anche a titolo di caparra confirmatoria”. È altresì pacifico tra le parti e documentato che l’odierna attrice con raccomandata del 28.10.2018 ha invocato l’applicazione della suddetta clausola risolvendo sia la proposta di vendita che il contratto preliminare di permuta immobiliare in conseguenza della mancata concessione del mutuo da parte degli istituti di credito a cui si era rivolta e che, pertanto, si è realizzata la condizione risolutiva prevista in contratto. Ciò posto, facendo applicazione della normativa codicistica e dei principi giurisprudenziali sopra richiamati alla fattispecie in esame, quindi, la società convenuta ha diritto a trattenere le somme versate dall’attrice a titolo di provvigione, ai sensi del disposto di cui all’art. 1757, co. 2, cpc. III PRINCPIO:La Suprema Corte negli ultimi arresti giurisprudenziali ha dato continuità all'orientamento che nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica della reale natura abusiva o meno del bene in difformità rispetto a quanto dichiarato nell’atto di provenienza ovvero a condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza (cfr. Cass. n. 6926/2012). Si è poi ritenuto che una responsabilità del mediatore possa porsi in ordine alla mancata informazione circa la conformità urbanistica, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico (cfr. a tal fine Cass. n. 16623/2010, a mente della quale la responsabilità del mediatore si ravvisa per la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, nelle ipotesi in cui il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi). Nel caso di specie, non può dirsi violato l’obbligo informativo da parte dell’agenzia immobiliare convenuta, atteso che dalla documentazione depositata in atti, nello specifico dalla proposta d’acquisto redatta su formulari dell’agenzia immobiliare, emerge la dichiarazione circa la mancanza di agibilità e la non conformità dello stato d’opera dell’immobile con le planimetrie catastali; circostanza questa che non consente di ritenere che parte attrice non fosse stata edotta delle irregolarità urbanistiche.download riservato - non acquistabile -
Nº 6023Data 01/09/2023Downloads: 23
MODULO: TELEGRAMMA FISSAZIONE VISITA IMMOBILE.
Quando deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che l’incaricante, in violazione dei patti contrattuali di incarico, si rifiuta di far visionare l’immobile€ 99,00 -
Nº 5811Data 14/12/2022Downloads: 6
IL MEDIATORE È LEGITTIMATO A DIMOSTRARE DI AVER INFORMATO LE PARTI MEDIANTE LA TESTIMONIANZA DEI SUOI COLLABORATORI, LA CUI ATTENDIBILITÀ NON PUÒ ESSERE ESCLUSA SOLO IN VIRTÙ DEL RAPPORTO DI COLLABORAZIONE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA NOVEMBRE 22
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla CORTE DI APPELLO DI SALERNO I SEZIONE CIVILE La Corte di Appello – Prima Sezione Civile – Dott.ssa Ornella crespi PRINCIPIO: Il mediatore è legittimato a dimostrare di aver informato le parti mediante la testimonianza dei suoi collaboratori, che non possono essere ritenuti inattendibili solo in virtù del rapporto di collaborazione. ‘Ciò premesso intorno alla rilevanza e ammissibilità della prova testimoniale assunta, i testimoni ascoltati sono risultati tra loro concordi nel riferire che in occasione dei diversi incontri avutisi durante la trattativa contrattuale ilS********* – incontri ai quali i testi hanno dichiarato di aver partecipato direttamente - era stato messo a conoscenza dal personale dell’agenzia immobiliare non solo delle caratteristiche catastali e urbanistiche del locale visitato, ma anche della natura giuridica del diritto da alienare tramite la consegna della concessione edilizia e della convenzione urbanistica stipulata tra Comune di C**** e società cooperativa (cfr. verbale di udienza del 25\1\2017 per la testimonianza di S A, L A e F P). D’altra parte la mera deduzione della inattendibilità dei testi escussi, in ragione del solo rapporto di parentela\affinità ovvero del rapporto di lavoro – i testi A e L sono rispettivamente il figlio e la nuora della S, mentre il teste P era dipendente della Agenzia immobiliare appellata – senza alcun elemento ulteriore, non consentono di porre in dubbio le loro dichiarazioni, tra loro precise e concordanti. In base a quanto ricostruito, si può concludere che nessun inadempimento dell’obbligo di corretta informazione ex art. 1759 c.c. possa essere addebitato alla società mediatrice.‘ PRINCIPIO: E’ ammissibile la prova testimoniale ove sia diretta a dimostrare non il contenuto del contratto preliminare ma lo svolgimento dell’attività informativa che ha preceduto la stipula: ‘In via preliminare, giova sottolineare che i capi di prova articolati da parte convenuta, odierna appellata, nelle note istruttorie depositate (in particolare dalla società T*****, cfr. nota istruttoria acquisita al fascicolo di parte) non vertevano sulla circostanza della conclusione del preliminare e non investivano come thema probandum l’oggetto del contratto, quindi il bene da trasferire alla stipula del definitivo. Essi, di contro, riguardavano le ammissibili circostanze di fatto relative all’esatta osservanza da parte del mediatore tipico dell’obbligo di corretta informazione nei confronti del S******** per tutta la durata delle trattative contrattuali. Inoltre, le prove erano rilevanti, vista l’esigenza di accertare l’effettiva osservanza dell’obbligo di corretta informazione delle circostanze, “relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso”, circostanza ex se non desumibile dalle prove documentali acquisite al giudizio’. PRINCIPIO: i vincoli di inalienabilità previsti nelle convenzioni relative ai programmi di edilizia agevolata, quando superano i limiti legali, vincolano solo l’ente sottoscrittore della convenzione, ma non i terzi acquirenti dei beni. ‘ Il legislatore nel disciplinare i programmi di edilizia residenziale pubblica agevolata sin dalla l. 231/1962 (poi anche dalla l. 179/1992), ha da sempre previsto un apposito divieto di alienazione della proprietà degli alloggi assegnati, per contrastare qualsiasi finalità speculativa contraria allo spirito della normativa sull’edilizia popolare ex art. 47, comma 2 Cost., prevedendo inizialmente un termine decennale di tale divieto. Peraltro, la violazione di tale divieto, a differenza di quanto prescrive il divieto generale ex art. 1379 c.c. di alienazione, determina la nullità dell’atto di disposizione compiuto. Attualmente, invece, nella l.179/1994 il legislatore circoscrive la durata del divieto di alienazione ai primi cinque anni dall’assegnazione dell’immobile, decorsi i quali si ha la libera cedibilità di tali alloggi. Orbene, l’art. 17 della convenzione in esame, che vieta la cessione della proprietà ai terzi, vede come unico destinatario il concessionario dei lotti edificati, che andrà incontro in caso di inosservanza del divieto, alla sanzione prevista dall’art. 19 della convenzione, ossia la decadenza dalla concessione per la parte oggetto di contestazione, con acquisizione del terreno e delle opere realizzate su esso alla disponibilità del Comune. In altri termini, la sanzione invocata da parte appellante a fondamento della tesi dell’indisponibilità del bene promesso in preliminare, ossia la decadenza dalla concessione non può che riguardare la sola società cooperativa stessa assegnataria dell’area, che cedendo la proprietà superficiaria degli immobili realizzati a soggetti diversi dai propri soci assegnatari, muniti dei requisiti per accedere ad alloggi di edilizia pubblica agevolata, tradisce la propria finalità mutualistica. Chiarita la portata soggettiva della disposizione contenuta nella convenzione, è evidente che nei limiti della norma imperativa contenuta prima alla l. 231/1962, poi alla l. 179/1992, l’assegnatario dell’alloggio possa validamente disporre del diritto di proprietà o del diritto di superficie lui assegnato, così come nel caso di specie ha correttamente fatto la S****. Ritenere che una disposizione pattizia, quale l’art. 17 della convenzione possa limitare la libertà di disporre di un diritto reale non solo dei soci assegnatari degli immobili realizzati dalla cooperativa, ma anche dei terzi subacquirenti, come la S**** nel caso di specie, si pone in contrasto con il principio di ordine pubblico sancito all’art. 1379 c.c., che ammette sì limitazioni al potere di disporre dei consociati, ma solo entro determinati limiti temporali “convenienti e rispondenti ad un apprezzabile interesse di una delle due parti”, con la conseguenza che in caso di violazione di tale divieto pattizio la parte inadempiente è obbligata soltanto a rifondere i danni all’altro contraente. PRINCIPIO: una volta formulata la domanda di risarcimento del danno, non può essere modificata in richiesta del doppio della caparra. ‘Invero, a norma dell’art. 1385, secondo comma, cc. Tuttavia, è sempre lasciata la facoltà alla parte adempiente di scegliere di chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto, con risarcimento del danno secondo le regole generali (art. 1385, terzo comma cc). In altri termini, la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole "ex lege", sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'"an" e nel "quantum" (cfr. Cass., Ordinanza n. 20532 del 29/09/2020). Trattasi, infatti, di due istituti ontologicamente distinti, anche se partono dallo stesso presupposto: l’inadempimento colpevole e di non scarsa importanza. Come è noto, in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell'intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo - oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all'irrinunciabilità dell'effetto conseguente alla risoluzione di diritto - all'incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all'azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito - in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale - di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative (cfr. Cass., Ordinanza n. 21971 del 12/10/2020)’. download riservato - non acquistabile -
Nº 5785Data 17/11/2022Downloads: 10
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ANCHE LADDOVE LA PROPOSTA ABBIA AD OGGETTO UN IMMOBILE DOTATO DI VERANDA ABUSIVA, PURCHE' ABBIA CORRETTAMENTE AVVISATO GLI ACQUIRENTI DI TALE IRREGOLARITÀ MEDIANTE ALLEGAZIONE DI SCHEDA IMMOBILE LEX CONSULT.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna CARBONE, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla TRIBUNALE DI SALERNO Il GO Avv. Barbara Iorio. In questo caso i Giudici hanno dettato i seguenti principi: I PRINCIPIO: la società attrice avendo messo in relazione le parti interessate l’una alla vendita l’altra all’acquisto dell’immobile, avendo favorito l’incontro delle volontà, avendo promosso e portato a favorevole conclusione la riuscita dell’affare che ognuna delle parti si proponeva di conseguire, aveva portato a termine il compito per cui gli era stato conferito l’incarico e aveva maturato a pieno titolo il diritto ad ottenere la provvigione spettante come da accordi sottoscritti con entrambe le parti. II PRINCIPIO: La Suprema Corte ha valutato sufficiente a far sorgere il diritto al compenso nella mediazione la stipulazione di un contratto preliminare, se validamente concluso e rivestito dei requisiti di legge, come accertato in questo caso. Infatti la giurisprudenza della Cassazione ha ritenuto, secondo l’interpretazione dell’articolo 1755 Codice Civile, che per poter usufruire del diritto alla provvigione del mediatore debba concretizzarsi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia il diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno. III PRINCIPIO: Infatti è principio noto che “Intanto sussiste la responsabilità del mediatore ai sensi dell'art. 1759 c.c., per avere omesso di comunicare alle parti "le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare", in quanto da un lato, si tratti di circostanze tali da influire sulla conclusione dell'affare, dall'altro, si dimostri dalla parte interessata che a causa delle denunziate omissioni ha subito un pregiudizio ovvero ha concluso il contratto a condizioni diverse, rispetto a quelle auspicate (Cass. Civ. 7 agosto 2002, n. 11911)”- Orbene, nella vicenda de qua è bene evidente che la convenuta era stata resa edotta sin dall’inizio delle trattative di quanto conosciuto dall’agenzia, circostanza che non ha influito affatto sulla sua volontà di acquistare il suddetto bene.- Ciò esclude che quanto lamentato da controparte possa assurgere ad elemento che l’avrebbe indotto a concludere a condizioni diverse o a non concludere affatto, circostanza che costituisce il presupposto per l’applicazione dell’art. 1759 c. c.- IV PRINCIPIO: A tanto aggiungasi che grava sul contraente un obbligo di diligenza che gli impone di svolgere gli opportuni accertamenti necessari a contrarre, per cui non si tollera affatto l’atteggiamento di chi pretende di annullare gli impegni assunti opponendo la mancata conoscenza di circostanze che avrebbe potuto conoscere con l’ordinaria diligenza.-download riservato - non acquistabile -
Nº 5598Data 29/01/2022Downloads: 5
Compravendita e patti integrativi complessi
Si tratta di un caso non di scuola. Spesso infatti prima di addivenire all'atto di compravendita, le parti stipulano il contratto preliminare a cui possono essere aggiunte delle scritture integrative. Ciò è al fine di trovare un accordo su tutti i punti essenziali del contratto medesimo, oltre alle obbligazioni che per interessi personali possono avere una grande rilevanza....download riservato - non acquistabile -
Nº 5515Data 08/09/2021Downloads: 18
Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se dopo la accettazione della proposta d’acquisto, le parti non stipulano l’atto pubblico SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA – CORTE DI APPELLO DI SALERNO 2021
Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso la Corte di Appello di SALERNO, nella persona dell’eccellentissimo Dott. Marino Pelosi, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO: La proposta di acquisto avanzata dal D. B., successivamente accettata, contiene tutti gli elementi essenziali per la qualificazione di contratto preliminare quali il consenso delle parti che abbiano la capacità di agire, la forma scritta, la esatta determinazione del bene immobile, con indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche dell’immobile che si vorrà trasferire, prezzo della vendita e data dell’atto notarile da stipulare (entro e non oltre il 31.12.2001). Relativamente al diritto della provvigione del mediatore va ricordato che lo stesso sorge con la conclusione dell’affare, quest’ultimo da intendersi quale operazione economica e fonte di un rapporto obbligatorio tra le parti (Cass. 8676/2009); l’affare deve pertanto ritenersi concluso con l’accettazione del 16.9.2000 da parte di I. F. della proposta di acquisto del sig. D. B. a nulla rilevando a tali fini il comportamento successivamente tenuto dal promissario acquirente e la domanda di garanzia spiegata nei confronti di quest’ultimo deve essere rigettata. Ben invero la Suprema Corte ha valutato sufficiente a far sorgere il diritto al compenso nella mediazione la stipulazione di un contratto preliminare, se validamente concluso e rivestito dei requisiti di legge, come accertato in questo caso. Infatti la giurisprudenza della Cassazione ha ritenuto, secondo l’interpretazione dell’articolo 1755 c.c., che per poter usufruire del diritto alla provvigione del mediatore debba concretizzarsi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia il diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno (Cass. Civ. sentenza 7400/92; sentenza 24399/15). II PRINCIPIO: nella ipotesi di morte di una delle parti in corso di giudizio, la relativa legitimatio ad causam si trasmette (salvo i casi di cui agli artt. 460 e 486 cod. civ.) non al semplice chiamato all'eredità bensì all'erede, che sia tale per effetto di accettazione, espressa o tacita, non essendo la semplice delazione (conseguente alla successione) presupposto sufficiente per l'acquisto di tale qualità….Ne consegue che la parte che procede alla riassunzione ha l'onere di individuare i chiamati all'eredità rispetto ai quali sussistono le condizioni legittimanti l'accettazione dell'eredità, mentre questi ultimi, laddove abbiano ricevuto ed accettato la notifica dell'atto di riassunzione nella veste considerata, che di certo non attribuisce per ciò solo anche la qualità di erede, hanno l'onere di contestare, costituendosi in giudizio, l'assunzione effettiva della qualità di erede ed il conseguente difetto della legittimazione ad causam, e di provare la condizione di fatto idonea ad escludere l'effettiva coincidenza tra la posizione che ha giustificato in astratto la riassunzione nei loro confronti e quella di erede.-€ 49,00 -
Nº 5493Data 02/07/2021Downloads: 20
In caso di intervento di più mediatori, gli stessi non hanno diritto alla medesima provvigione, ma ognuno ha diritto ad una percentuale diversa da calcolare sulla propria provvigione. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA-TRIBUNALE SALERNO APRILE 2021
Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di SALERNO, nella persona dell’eccellentissimo Dott. Ietto, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO: Affinché sorga il diritto del mediatore alle provvigioni non occorre che questi abbia partecipato a tutta la trattativa, bastando che abbia l’svolto tutta l’attività di promozione dell’affare, individuato i soggetti interessati alla conclusione, che li abbia messi in relazione con l’affare, avviato le trattative, risultando il tutto indifferente che l’affare sia stato concluso successivamente, anche con l’intervento di altri mediatori. In particolare il giudice ha testualmente sancito che: “il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata “ (così Cass.civ., sez.II, ordinanza n.869 del 16.1.2018; conformi Cass.civ., sez.III, 20.12.2005, n.28231, e Cass.civ., sez.III, 9.12.2014, n.25851)”. II PRINCIPIO: L’intervento di un secondo mediatore non è di per sé circostanza sufficiente ad escludere la rilevanza causale dell’intervento del primo mediatore e quindi non è sufficiente, di per se, a compromettere il suo diritto a percepire almeno parte delle provvigioni, in mancanza della prova di un evento o di un fatto che dimostri che le nuove trattative non sono in alcun modo collegate a quelle precedenti. In particolare il giudice ha testualmente sancito che ” l’intervento di un secondo mediatore non interrompe di per sé il nesso di causalità tra l’attività del primo e la conclusione dell’affare, né risultano parziali variazioni oggettive e/o soggettive (come si è detto, anche il prezzo è il medesimo già indicato nella antecedente proposta indirizzata tramite il primo mediatore, n.d.r.) che, peraltro, in ogni caso, non avrebbero inciso sull’identità dello stesso affare (vedi, in proposito, anche la già citata Cass.civ., sez.II, ordinanza n.869 del 16.1.2018). Senza tralasciare che le convenute non hanno provato un elemento peculiare ed ulteriore che abbia potuto, per l’appunto, interrompere il già rimarcato nesso eziologico diretto esistente tra l’attività di intermediazione che è stata svolta – attraverso il concordato ausilio di tutta la rete “ omissis “ ed, in special modo, della “omissis “ – dalla “omissis “, e l’atto notarile di compravendita del 27.5.2008. In particolare, né la S., né la M., né tanto meno la terza chiamata, hanno dimostrato che la ripresa delle trattative tra la stessa S. ed il R. all’indomani della seconda proposta del 6.9.2007 e, più precisamente, attraverso la terza proposta del 15.5.2008, sia intervenuta per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l’utilità dell’originario intervento del mediatore (vedi, in proposito, Cass.civ., sez.III, 15.5.2001, n.6703; conformi Cass.civ., sez.III, 2.8.2001, n.10606 e Cass.civ., sez.III, 17.5.2002, n.7253)”. III PRINCIPIO: In caso di intervento di più mediatori nella conclusione di un affare, gli stessi non hanno diritto alla medesima provvigione, ma ognuno ha diritto a percepire una percentuale della propria provvigione, proporzionale alla rilevanza del suo intervento nella conclusione dell’affare. In particolare il giudice ha testualmente sancito che: ““ l'intervento di più mediatori nell'affare non attribuisce ad ognuno di essi il diritto ad una quota eguale di provvigione, dovendo la misura di detta quota essere, invece, rapportata … all'entità ed all'importanza dell'opera prestata da ciascuno dei mediatori intervenuti “ (cfr. Cass.civ, SS.UU., 8.10.1974, n.2657)”: IV PRINCIPIO: qualora nell’incarico di mediazione sia pattuito che il mediatore avrà diritto all’intera provvigione laddove l’incaricante abbia a concludere l’affare con qualcuno dei soggetti segnalati da agenzia, anche dopo la scadenza dell’incarico, non trova applicazione il disposto dell’articolo 1758 C.c., per cui l’agenzia avrà diritto all’intera provvigione, anche qualora l’affare si conclude successivamente anche grazie all’intervento di altri mediatori. In particolare il giudice ha testualmente sancito che: “questa stessa clausola non rientra tra quelle previste dall’art.1469 bis c.c. e oggi trasfuse negli artt.33 e ss. del d.l.vo n. 206/’05 (il cosiddetto codice del consumo), né può essere assimilata ad esse, e ciò considerato pure che il suddetto art.6 – contemplando la possibilità di richiedere l’intero importo della provvigione pattuita alla parte che, violando gli impegni assunti, abbia, poi, venduto gli immobili ad una persona segnalata dal mediatore – è palesemente finalizzato a tutelare il mediatore medesimo da eventuali accordi o comportamenti dei contraenti mediati tesi ad escludere fraudolentemente, e comunque in contrasto con i principi di diritto sopra richiamati, il diritto al compenso del più volte citato mediatore per l’attività da lui svolta ed eziologicamente rilevante nella conclusione dell’affare (vedi, in tal senso, pure Trib. Bari, sez.II, 10.5.2010). Di qui il riconoscimento alla “ S. B. 2 S.r.l. “ non del mero 70% della provvigione concordata, ma della stessa provvigione concordata nella sua interezza e, dunque, pari ad € 8.640,00, I.V.A. compresa. V PRINCIPIO: Le provvigioni e gli altri patti contenuti nell’incarico di mediazione ricadono non solo sul soggetto che lo abbia sottoscritto, ma anche sugli altri venditori, avendo gli stessi comunque usufruito dell’attività del mediatore. In particolare il giudice ha testualmente sancito che: “Tale importo – visto che l’attività di mediazione, per quanto formalmente attribuita dalla sola S. G., ha avuto ad oggetto i cespiti nella loro totalità - deve essere posto, in via solidale, a carico di entrambe le comproprietarie dei cespiti medesimi e, quindi, anche di M. S., e ciò in ragione delle seguenti argomentazioni: 1) “ ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene “ (cfr. Cass.civ., sez.II, ordinanza n.11656 del 14.5.2018; conforme Cass.civ., sez.III, 9.12.2014, n.25851); 2) “ nel contratto di mediazione, i soggetti tenuti al pagamento della provvigione vanno individuati in quelli che hanno partecipato all'atto giuridicamente rilevante nel quale è contenuta l'operazione economica frutto della mediazione “ (cfr. Cass.civ., sez.III, 27.7.1995, n.8187)”. VI PRINCIPIO: nelle obbligazioni di valuta il creditore ha diritto al risarcimento dei danni tutte le volte in cui durante il periodo di mora messaggio medio di rendimento netto dei titoli di stato sia superiore al saggio interessi . In particolare il giudice ha testualmente sancito che: “Quanto, poi, alla ugualmente sollecitata rivalutazione monetaria, ossia al risarcimento del maggior danno ex art.1224 co.2° c.c., quest’ultimo – anche alla luce di un autorevole orientamento della giurisprudenza di legittimità – in ipotesi di “ ritardato adempimento di una obbligazione di valuta … può ritenersi esistente in via presuntiva in tutti i casi in cui, durante la mora, il saggio medio di rendimento netto dei titoli di Stato con scadenza non superiore a dodici mesi sia stato superiore al saggio degli interessi legali “, e “ spetta a qualunque creditore, quale che ne sia la qualità soggettiva o l’attività svolta “ (cfr. Cass.civ., SS.UU., 16.7. 2008, n.19499; conformi Cass.civ., sez.L., 24.2.2009, n.4402; Cass.civ., sez.V, 31.7. 2009, n.17813; Cass.civ., sez.III, 28.9.2009, n.20753; Cass.civ., sez.II, 24.5.2010, n. 12609)”.€ 49,00 -
Nº 5410Data 04/02/2021Downloads: 10
ESCLUSO L’OBBLIGO DEL MEDIATORE DI INFORMARE L’ACQUIRENTE IN ORDINE ALLE LITI TRA IL VENDITORE ED UN VICINO IN QUANTO TRATTASI DI CIRCOSTANZA DI MERO FATTO INTERCORRENTE TRA LE PARTI – SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA – LEGALI ASSOCIATI GENNAIO 2021
Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di nocera Inferiore, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha statuito i seguenti principi.- Primo principio: È valido l’incarico sottoscritto dal collaboratore che ne abbia requisiti, laddove il rappresentante di agenzia non disconosca la sottoscrizione e l’operato del collaboratore. In particolare in punto il tribunale di Nocera Inferiore ha specificato che “Ad ogni buon conto vale osservare che, quand’anche fosse stato provato il carattere apocrifo della sottoscrizione, la sussistenza del consenso del firmatario apparente, tale da configurare un conferimento da parte di quest’ultimo, al firmatario reale, di una rappresentanza negoziale ai fini della redazione e sottoscrizione del predetto documento, determinerebbe il dispiegarsi degli effetti del contratto anche in capo a quest’ultimo, secondo la disciplina del falsus procurator. In tale ultimo caso, infatti, il negozio concluso senza il consenso del rappresentato, può comunque spiegare effetti anche nei confronti di quest’ultimo ove questi, con il proprio assenso, ratifichi l’operato del falso rappresentante, sanando in tal modo l’originario difetto di consenso”. Secondo principio: Affinché sorga il diritto del mediatore alle provvigioni occorre che tra le parti sia stato stipulato un contratto ad effetti obbligatori, come un contratto preliminare, risultando poi del tutto irrilevante che il tale contratto non sia seguita la stipula del definitivo. In punto il tribunale di Nocera ha dettato la seguente massima: “va richiamato il principio più volte espresso sul punto dalla giurisprudenza di legittimità, a mente del quale per “conclusione dell’affare”, dalla quale a norma dell’art 1755 c.c. sorge il diritto alla provvigione del mediatore, deve intendersi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno; sicchè anche la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita di un immobile è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e, quindi, della forma scritta richiesta ad substantiam ( artt. 1350 e 1351 c.c.) ( in tal senso Cass. 07/22000; in senso conf Cass. 09/13260), e senza che, in senso contrario, spieghi influenza la circostanza che, al preliminare, non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo (Cass. 02/12022)”.- Terzo principio: Il mediatore non può essere ritenuto responsabile di non aver informato l’acquirente in ordine a controversie esistenti tra il venditore ed un vicino in quanto trattasi di controversia di mero fatto intercorrente tra le parti. In punto il tribunale di Nocera ha dettato la seguente massima: “Nel caso che ne occupa, non solo l’attore non ha dato la prova della conoscenza in capo al mediatore della circostanza riferita, ma la stessa neppure appare rientrare fra i compiti specifici di informazione del mediatore, posto che attiene a controversia di mero fatto intercorrente fra le parti, della quale, per quanto è dato sapere, neppure sono stati investiti i competenti organi giurisdizionali”.€ 49,00 -
Nº 5189Data 17/01/2020Downloads: 15
I patti DI FAMIGLIA
Cosa sono i patti di famiglia, chi può stipularli, qual è il ruolo dei legittimari e quali sono la causa e l'oggetto di tale particolare contrattodownload riservato - non acquistabile -
Nº 676Data 16/07/2018Downloads: 12
PARERE N°794:LOCAZIONE COMMERCIALE, QUALI RISCHI PER IL LOCATORE?
Certamente deve dirsi sussistente la possibilità di stipulare un contratto di locazione con due o più conduttori (quand’anche titolari di due attività distinte ai fini dell’installazione della propria sede amministrativa). Neppure possono ascriversi a tale contratto dei predicati negativi o di particolare rischio per il conduttore. Nondimeno, potrà sottacersi la peculiarità dell’atteggiarsi di alcuni istituti giuridici, quali il vincolo della solidarietà nell’ambito della corresponsione del canone, e la parzialità del recesso di uno dei conduttori, quali modalità caratterizzanti la disciplina negoziale. Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1292 c.c. “l’obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera gli altri”. Tale solidarietà può essere pattiziamente eliminata, in quanto l’art. 1294 c.c. dispone che “i condebitori sono tenuti in solido se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente”. Ora, alla luce di quanto sopra, deriva che in caso di inadempimento di uno dei conduttori, il locatore, a ragione, chiederà il pagamento dell’intero canone al secondo conduttore e, nella malaugurata ipotesi di rifiuto a tal versamento, può legittimamente procedere allo sfratto di entrambi i conduttori. Invece, in caso di recesso di uno dei conduttori accadrà che: il recedente dovrà dare congruo preavviso e, fino a quel momento, sarà tenuto al pagamento del canone, a meno che non venga subito trovato un nuovo conduttore; decorso tale lasso di tempo, il secondo conduttore, in virtù della suddetta solidarietà, sarà tenuto a corrispondere l’intero canone.€ 30,00 -
Nº 543Data 10/07/2017Downloads: 23
RICONOSCIUTO IL DIRITTO AL RISARCIMENTO DANNI DEL MEDIATORE NEL CASO IN CUI IL CLIENTE VIOLI L'IMPEGNO DI ESCLUSIVA
RICONOSCIUTO IL DIRITTO AL RISARCIMENTO DANNI DEL MEDIATORE NEL CASO IN CUI Il CLIENTE VIOLI L'IMPEGNO DI ESCLUSIVA .- TRIBUNALE DI SALERNO II SEZ. CIVILE 8 MAGGIO 2017.- SENTENZA VITTORIOSA STUDIO LEGALE D’ARAGONA- LEGALI ASSOCIATI IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE.- Riconosciuto il diritto al risarcimento danni del mediatore nel caso in cui il cliente violi l'impegno di esclusiva, ovvero quello di accettazione della proposta d'acquisto conforme- Esclusa la vessatorietà della clausola penale laddove riconosca un risarcimento pari o prossimo a quello dovuto a titolo di provvigione in quanto non riconosce in favore dell'agenzia nulla di più di quanto sarebbe spettato se il consumatore avesse adempiuto ai propri impegni- Necessità che lo squilibrio di cui alle clausole vessatorie, vada valutato non in relazione a quello economico, in quanto la legge non ammette che il Giudice possa svolgere un controllo sul sinallagma contrattuale, ovvero sull'adeguatezza del prezzo o del corrispettivo che forma oggetto del contratto, che resta demandato esclusivamente alle parti, ma unicamente sul profilo normativo poichè riferito ai rapporti tra i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto avendo riguardo all'intero regolamento contrattuale- Va presunta la specifica trattativa laddove i patti contrattuali risultino trascritti a penna.€ 100,00 -
-
Nº 3922Data 13/09/2010Downloads: 0
L’agenzia immobiliare fa firmare un modulo in bianco. Se è onere del venditore dimostrare che il modulo è stato riempito in maniera non conforme ai patti.-
download riservato - non acquistabile
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento
anteprima documento