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Nº 6175Data 02/02/2024Downloads: 20
IL MEDIATORE NON PUO’ ESSERE RITENUTO RESPONSABILE DELLE IRREGOLARITA’ DELL’IMMOBILE, IN QUANTO E’ ESCLUSO CHE TRA I SUOI OBBLIGHI, RIENTRI QUELLO DI EFFETTUARE INDAGINI DI CARATTERE TECNICO, COME QUELLE PER LA VERIFICA DELL’ABUSIVITA’ O MENO DEL BENE POICHE’ RICHIEDONO COMPETENZE CHE NON RIENTRANO NEL NOVERO DELLE COGNIZIONI SPECIALISTICHE ESIGIBILI IN RELAZIONE ALLA CATEGORIA professionale DI APPARTENENZA (CFR. CASS. N. 6926/2012). SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA GENNAIO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica nel GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO Con riferimento alla nozione di “affare concluso” la costante giurisprudenza ha affermato che “l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'adempimento del contratto, indipendentemente dal fatto che, a tal fine, siano formulate concrete: rivendicazioni in via giudiziale o no (cfr. Cassazione civile sez. III, 21 luglio 2004, n. 13590; Cassazione civile sez. III, 23 marzo 1998, n. 3076; Cassazione civile sez. III, 21 maggio 1998, n. 5080; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132). Mentre, “per atto minimo conclusivo dell'affare ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, si deve intendere il compimento di una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, o di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno e pertanto anche con la stipulazione di un contratto preliminare, anche se non seguito da definitivo, essendo lo stesso idoneo a creare un vincolo giuridico tra le parti, che abilita ognuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto e nella particolare materia I. abiliti all'esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c.” (cfr. Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 13 marzo 1995, n. 2905; Cassazione civile sez. III, 16 giugno 1992 n. 7400; _____________, 13 gennaio 2000; Pret. Bologna, 9 aprile 1996). Ed ancora “nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare” (Cass. 13260/2009). Anche la stipulazione di un contratto preliminare - pertanto - è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta ad substantiam (artt. 1350 e 1351 c.c.) (cfr., in termini, ex multis, Cass. 16 giugno 1992, n. 7400). In relazione alle vicende successive alla intervenuta conclusione dell’affare la Suprema Corte ha chiarito che “nessun rilievo possono avere sul diritto alla mediazione le successive vicende alla conclusione dell'affare, non potendosi ritenere che il diritto del mediatore venga escluso o travolto da fattori sopravvenuti al maturarsi dell'affare per effetto del suo intervento, conclusione che può costituire unico fattore condizionante dell'insorgenza del diritto alla provvigione; ciò salva la facoltà delle parti di condizionare espressamente la corresponsione della provvigione al "buon fine" dell'affare” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 27 novembre 1982 n. 6472), II PRINCIPIO:In relazione alla domanda di restituzione della provvigione proposta da parte attrice, assume rilievo la circostanza che il preliminare di permuta sottoscritto tra le parti va qualificato ad effetti anticipati, stante l’immissione nel possesso della promissaria acquirente di uno dei cespiti oggetto di acquisto, all’atto della stipula del preliminare. Invero, all’art. 3 del contratto preliminare di permuta immobiliare, si legge: “Il possesso legale e materiale verrà trasmesso alla parte acquirente all’atto della stipula del rogito notarile e dalla data di quest’ultimo decoreranno gli effetti giudici della compravendita, fatta eccezione per il solo lotto sub. 1 che sin da oggi sarà dato in possesso legale alla Sig.ra _____________________”. Il suddetto contratto preliminare risulta, inoltre, subordinato alla condizione risolutiva della mancata concessione del mutuo alla promissaria acquirente avendo le parti inserito all’art. 12 la clausola che prevede espressamente che “In caso di mancata concessione del mutuo per cause non imputabili alla Sig.ra _____________________, la presente scrittura verrà risolta con la restituzione delle somme versate anche a titolo di caparra confirmatoria”. È altresì pacifico tra le parti e documentato che l’odierna attrice con raccomandata del 28.10.2018 ha invocato l’applicazione della suddetta clausola risolvendo sia la proposta di vendita che il contratto preliminare di permuta immobiliare in conseguenza della mancata concessione del mutuo da parte degli istituti di credito a cui si era rivolta e che, pertanto, si è realizzata la condizione risolutiva prevista in contratto. Ciò posto, facendo applicazione della normativa codicistica e dei principi giurisprudenziali sopra richiamati alla fattispecie in esame, quindi, la società convenuta ha diritto a trattenere le somme versate dall’attrice a titolo di provvigione, ai sensi del disposto di cui all’art. 1757, co. 2, cpc. III PRINCPIO:La Suprema Corte negli ultimi arresti giurisprudenziali ha dato continuità all'orientamento che nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica della reale natura abusiva o meno del bene in difformità rispetto a quanto dichiarato nell’atto di provenienza ovvero a condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza (cfr. Cass. n. 6926/2012). Si è poi ritenuto che una responsabilità del mediatore possa porsi in ordine alla mancata informazione circa la conformità urbanistica, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico (cfr. a tal fine Cass. n. 16623/2010, a mente della quale la responsabilità del mediatore si ravvisa per la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, nelle ipotesi in cui il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi). Nel caso di specie, non può dirsi violato l’obbligo informativo da parte dell’agenzia immobiliare convenuta, atteso che dalla documentazione depositata in atti, nello specifico dalla proposta d’acquisto redatta su formulari dell’agenzia immobiliare, emerge la dichiarazione circa la mancanza di agibilità e la non conformità dello stato d’opera dell’immobile con le planimetrie catastali; circostanza questa che non consente di ritenere che parte attrice non fosse stata edotta delle irregolarità urbanistiche.download riservato - non acquistabile -
Nº 432Data 04/07/2016Downloads: 19
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO LEGALE D’ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI IN MATERIA DI RESPONSABILITA’ professionale- TRIBUNALE DI SALERNO SEZ. DISTACCATA DI EBOLI DEL29APRILE2016.-
RESPONSABILITA’ professionale DEL MEDIATORE – ESCLUSA LA RESPONSABILITA’ DEL MEDIATORE PER OPERE ABUSIVE RIGUARDANTI L’IMMOBILE OGGETTO DI INTERMEDIAZIONE E DUNQUE CONFERMATO IL DIRITTO DELLO STESSO A TRATTENERE LE PROVVIGIONI PATTUITE PER L’AFFARE INTERMEDIATO. - TRIBUNALE DI SALERNO SEZ. DISTACCATA DI EBOLI DEL 29APRILE 2016.- Nel caso di specie l’agenzia immobiliare, rappresentata dallo Studio d’Aragona, era stata citata in giudizio da parte acquirente per sentirla condannare alla restituzione delle provvigioni “indebitamente” percepite, nonché al risarcimento danni asseritamente subiti dalla stessa in quanto l’agenzia aveva omesso, a detta di parte acquirente, le informazioni inerenti la conformità dell’immobile riguardanti la regolarità urbanistica, edilizia e catastale dello stesso.- Pertanto, chiedeva la risoluzione del contratto di compravendita in conseguenza dell’inadempimento di parte venditrice.- Con la sentenza in commento il Giudice adito, accogliendo la tesi difensiva prospettata dallo Studio d’Aragona, ha fatto proprio il principio secondo cui l’agenzia immobiliare non è in alcun modo parte del contratto di compravendita e, peraltro, non avendo assunto alcuna obbligazione in ordine alla garanzia della regolarità edilizia dell’immobile oggetto di compravendita, nessuna pretesa può essere avanzata in suo confronto.- Sulla scorta di tali considerazioni ha escluso qualsivoglia responsabilità in capo all’agenzia immobiliare, essendosi limitata ad intermediare l’affare tra le parti ed ha condannato parte attrice al pagamento delle spese di lite.-€ 20,00 -
Nº 239Data 24/06/2015Downloads: 26
SENTENZA VITTORIOSA GIUGNO 2015 STUDIO LEGALE D'ARAGONA IN MATERIA DI RESPONSABILITA’ professionale - TRIBUNALE DI NAPOLI
Nel caso di specie gli attori avevano citato in giudizio l’agenzia di intermediazione immobiliare per sentire accertare e dichiarare la responsabilità per inadempimento delle obbligazioni scaturenti dall’esercizio della sua attività professionale, in particolare per aver omesso una trascrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della mediazione, e per l’effetto ottenere la ripetizione della provvigione indebitamente percepita, nonché sentire condannare al risarcimento per danni patrimoniali. Il Giudice, in accoglimento della tesi difensiva dello Studio d’Aragona – ha ritenuto infondata la richiesta attorea - alla luce della elevata diligenza professionale del mediatore, che aveva proceduto ad effettuare visure ipotecarie attestanti l’immobile libero da pesi; rigettando in toto la domanda attorea non essendo ravvisabile alcuna violazione degli obblighi di informazione e confermando il diritto dell’agenzia a trattenere le provvigioni incassate.-€ 100,00 -
Nº 182Data 08/04/2015Downloads: 20
SENTENZA VITTORIOSA MARZO 2015 STUDIO LEGALE D'ARAGONA IN MATERIA DI RESPONSABILITA' professionale
Sentenza vittoriosa dello Studio d’Aragona – legali associati – in materia di responsabilità professionale del mediatore. Nel caso di specie l’acquirente aveva citato in giudizio l’agenzia di intermediazione per avere comunicato che l’immobile era dotato del certificato di agibilità mentre poi ne era risultato sprovvisto. Aveva citato anche il venditore per ottenere lo scioglimento del contratto di vendita. Il Giudice, in accoglimento della tesi difensiva dello Studio d’Aragona – ha escluso ogni responsabilità dell’agente immobiliare nella considerazione che l’esistenza del certificato di agibilità era stata comunicata dal Comune e che il mediatore non era tenuto ad accorgersi che tale certificato era invalido in quanto dopo il suo rilascio l’immobile era stato interessato da importanti modifiche ed ampliamenti. Il Giudice ha convenuto infatti che tale valutazione richiede competenze che esulano da quelle richieste all’agente immobiliare. Il Giudice ha accolto invece la domanda nei confronti del venditore dichiarando lo scioglimento del contratto di compravendita per inadempimento dello stesso condannandolo alla restituzione del prezzo. Nonostante ciò ha confermato il diritto dell’agenzia a trattenere le provvigioni incassate.-€ 100,00 -
Nº 4376Data 16/02/2012Downloads: 13
MODULO LETTERA DI DENUNCIA DENUNZIA ASSICURAZIONE PER RESPONSABILITA' professionale
Quando Deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che l'agente immobiliare avendo avuto notizia di una pretesa di risarcimento danni il suo confronto per responsabilità professionale intende farne denunzia all'assicurazione che copre la responsabilità civile discendente della sua attività€ 300,00 -
Nº 6378Data 19/09/2024Downloads: 8
Studio professionale in appartamento: uso promiscuo, regolamento di condominio ed imposte.
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Nº 5326Data 21/07/2020Downloads: 13
Parere 903 - Se il diritto di prelazione agraria spettante allo IAP (Imprenditore Agricolo professionale) confinante con il fondo rustico in vendita è riconosciuto anche qualora lo IAP sia costituito in forma di società di capitali.
La soluzione, verosimilmente, è negativa, seppur con formula dubitativa, stante il mancato riscontro di precisi precedenti giurisprudenziali.-. Occorre premettere “che il diritto di prelazione e di riscatto apportano, in concreto, una significativa limitazione del diritto di proprietà garantito ... CONTINUA€ 99,00 -
Nº 801Data 08/11/2018Downloads: 22
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA IN MATERIA DI RESPONSABILITA’ professionale DEL MEDIATORE- RIGETTATA RICHIESTA DI RISARCIMENTO DANNI E RESTITUZIONE PROVVIGIONI FORMULATA DALL’ ACQUIRENTE DI UN IMMOBILE PRIVO DEL CERTIFICATO DI ABITABILITA’
Trattasi di fattispecie di peculiare interesse nell’ambito del settore immobiliare in occasione della quale il Giudice - aderendo pienamente alla tesi difensiva dello studio d’Aragona legali associati – ha valutato con severità il comportamento dell’acquirente, il quale fin dalla fase delle trattative avrebbe potuto rendersi conto dell’assenza del certificato di abitabilità.- A sostegno di tale tesi è stata prodotta in giudizio la proposta di acquisto con la quale l’acquirente si impegnava ad effettuare a propria cura e spese i lavori per la fornitura elettrica ed idrica.- In sostanza è stato sanzionato – a beneficio dell’intermediario immobiliare – il comportamento poco cauto dell’acquirente, il quale sulla base delle informazioni fornite dall’agenzia, aveva l’onere di attivarsi con tecnici di fiducia al fine di verificare la sussistenza del predetto certificato.-€ 200,00 -
Nº 761Data 07/09/2018Downloads: 17
SENTENZA VITTORIOSA - STUDIO D'ARAGONA LEGALI ASSOCIATI - IN MATERIA DI RESPONSABILITA' professionale DELL'AGENTE IMMOBILIARE CON RICONOSCIMENTO DELLE RELATIVE PROVVIGIONI
Nel caso di specie l 'agenzia era stata citata in giudizio in quanto l'attore assumeva che la stessa, in occasione della formulazione di una proposta di acquisto non lo aveva avvisato dell'esistenza di una trascrizione pregiudizievole.- Nel corso dell'istruttoria la difesa dell'Agenzia è riuscita a dimostrare che la stessa aveva avvisato l'acquirente dell'esistenza della trascrizione pregiudizievoli lamentata e che, per quanto non richiamata nella proposta, era stata comunque comunicata all'acquirente prima della consegna della caparra al venditore ottenendone il relativo consenso.- Nel corso del processo, poi, risultava che in ogni caso tale trascrizione pregiudizievole non sarebbe stata opponibile all'acquirente e comunque era stata cancellata prima della data prevista dell'atto pubblico.- Sulla base dei suddetti motivi il giudicante ha escluso la sussistenza di qualsiasi ipotesi di responsabilità del mediatore, d'altro canto , invece ha riconosciuto il diritto del mediatore alle provvigioni condannando entrambi le parti al pagamento di quanto pattuito, con aggravio delle spese legali.-€ 100,00 -
Nº 268Data 26/09/2015Downloads: 9
SENTENZA VITTORIOSA SETTEMBRE 2015 STUDIO LEGALE D'ARAGONA - CORTE DI APPELO DI SALERNO - IN MATERIA DI RESPONSABILITA' professionale.
ESCLUSA LA RESPONSABILITÀ DELL’AGENZIA PER LE TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ALLORQUANDO QUESTE NON RISULTANO DALLE VISURE E RICHIEDANO ULTERIORI ACCERTAMENTI.- In particolare, l’agenzia immobiliare rappresentata dallo Studio d’Aragona era stata citata in giudizio da parte acquirente al fine di vederla condannata, unitamente a parte venditrice, al risarcimento danni. In particolare l’acquirente sosteneva che l’agenzia aveva omesso di informarlo della mancanza di titolarità del bene in capo al venditore, nonchè della pendenza dell’azione revocatoria gravante sul bene oggetto di compravendita e regolarmente trascritta sullo stesso.- Il Giudice aderendo alla tesi difensiva prospettata dallo studio d’ Aragona ha escluso la responsabilità dell’agenzia evidenziando che la prevalente giurisprudenza ritiene che “il mediatore non è tenuto ad effettuare specifiche indagini di carattere tecnico – giuridico dirette alla verifica della libertà dell’immobile, oggetto dell’affare, da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (v. la recente Cass. 19075/2012)”.- Il Giudice altresì ha convenuto che l’agenzia aveva comunque effettuato delle ricerche dalle quali non risultava alcun pregiudizio. Tanto esclude ulteriormente qualsiasi responsabilità della stessa, in quanto la trascrizione pregiudizievole successivamente emersa poteva essere accertata solo mediante indagini estremamente complesse ed esorbitanti le competenze dell’agenzia. Inoltre sempre accogliendo la tesi sostenuta dallo studio d’Aragona ha escluso qualsiasi responsabilità dell’agenzia anche per quanto attiene alla circostanza che l’immobile non si appartenesse al venditore in quanto espressamente specificata nella proposta. Per questo motivo ha rigettato le pretese dell’acquirente ed ha confermato il diritto dell’agenzia alle provvigioni confermando pertanto la sentenza di I grado.-€ 100,00 -
Nº 101Data 06/11/2014Downloads: 616
MODULO - CONTRATTO DI LOCAZIONE PER USO DIVERSO DALL’ABITATIVO: UFFICIO / NEGOZIO / STUDIO professionale. (versione novembre 2014)
Nuovo contratto di locazione ad uso diverso. Clausole previste certificato di agibilità, garanzia impianti, certificato energetico, categoria catastale non corrispondente alla destinazione effettiva, obbligo specifico per il conduttore di ridipingere pareti e soffitti con materiali di qualità e colori analoghi a quelli esistenti al momento della sottoscrizione.€ 50,00 -
Nº 73Data 24/09/2014Downloads: 98
MODULO - SCRITTURA PRIVATA PER RINUNCIA ALL'AZIONE DELL'ACQUIRENTE NEI CONFRONTI DELL'AGENZIA PER RESPONSABILITA' professionale.
Scrittura privata con la quale l'agenzia si accolla gli oneri economici del rilascio del certificato di agibilità (circostanza omessa in sede di trattative), mentre l'acquirente rinuncia ad ogni azione anche per danni nei confronti della stessa.€ 50,00 -
Nº 4931Data 30/05/2014Downloads: 29
RESPONSABILITA’ professionale DEL MEDIATORE. TRIB. DI ROMA, 6 MARZO 2014, N. 540
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Nº 4510Data 28/09/2012Downloads: 4
La responsabilità professionale del notaio in caso di vendita di un locale privo dell'abitabilità o agibilità.
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Nº 4229Data 21/07/2011Downloads: 23
MODULO - ATTO DI TRANSAZIONE E QUIETANZA A SEGUITO DI RICHIESTA DI RISARCIMENTO DANNI PER RESPONSABILITA' professionale .-
€ 500,00 -
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Nº 3964Data 03/11/2010Downloads: 16
LETTERA DENUNCIA SINISTRO PER RESPONSABILITA' professionale.-
€ 300,00 -
Nº 3808Data 14/04/2010Downloads: 3
Se vi è responsabilità professionale del mediatore che ha reso informazioni inveritiere ed inesatte.-
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Nº 2806Data 18/02/2009Downloads: 0
L'intermediario finanziario è tenuto ad uno standard qualificato di diligenza professionale.-
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Nº 2242Data 15/01/2008Downloads: 0
Se è configurabile la responsabilità professionale del notaio per l'errata certificazione della proprietà d'un bene.-
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Nº 6478Data 30/01/2025Downloads: 5
IL MEDIATORE CHE HA RICEVUTO L’INCARICO IN ESCLUSIVA, IN CASO DI VIOLAZIONE, HA DIRITTO ALLE PENALI PATTUITE, SE DIMOSTRA CHE SONO PARAMETRATE AL LAVORO SVOLTO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - OTTOBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, innanzi al CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SECONDA - SEZIONE CIVILE - Nel caso di specie, la Suprema Corte ha sancito - tra l'altro - il seguente principio, accogliendo le tesi dello studio legale d’Aragona, "ritenuto che la valutazione di vessatorietà della clausola penale, in quanto il suo importo non era in alcun modo parametrato all’impegno potenzialmente profuso dal mediatore nella ricerca degli eventuali acquirenti, risulta compiuta in conformità della giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 19565/2020, sulla scia di Cass. n. 22357/2010, cui adde più di recente Cass. n. 27505/2022), avendo la Corte distrettuale anche verificato l’assenza di prova di svolgimento attività professionale da parte della ricorrente che potesse giustificare l’ammontare della penale richiesta".download riservato - non acquistabile -
Nº 6385Data 04/11/2024Downloads: 19
IL MEDIATORE NON È RESPONSABILE DEGLI ABUSI DELL’IMMOBILE NEL MOMENTO IN CUI HA UTILIZZATO IL MODULO “SCHEDA IMMOBILE LEX CONSULT”, LADDOVE ABBIA INSERITO NELLA STESSA TUTTE LE INFORMAZIONI DI CUI ERA A CONOSCENZA CIRCA LA SITUAZIONE URBANISTICA DELL’IMMOBILE, IN QUANTO LA SCHEDA STESSA, SOTTOSCRITTA DA ENTRAMBE LE PARTI, ESCLUDE CHE IL MEDIATORE SIA STATO INCARICATO DI SVOLGERE INDAGINI ULTERIORI O DI INCARICARE UN TECNICO A TAL FINE.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Benevento, seconda sezione civile nel luglio 2024 - Nel caso di specie, il Tribunale di Benevento, ha confermato, infatti, “in diritto, che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che 1) il mediatore è tenuto, sulla base della diligenza qualificata sottesa all’attività professionale svolta, a riferire di irregolarità urbanistiche ed edilizie a lui note o conoscibili, fermo restando che, in difetto di uno specifico incarico in tal senso, non è tenuto a svolgere accertamenti di natura tecnico – giuridica volti a verificare la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile e del relativo titolo di provenienza (cfr. Cassazione civile sez. II, 16/01/2020, n.784; e, in senso conforme più recentemente, cfr. Cassazione civile sez. II, 02/05/2023, n. 11371); 2) ai fini del riconoscimento della provvigione, la recentissima giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto. Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita.(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva ritenuto il diritto alla provvigione condizionato dalla stipula del contratto definitivo di compravendita, in forza della mera assenza nel modulo dell'agenzia della data di stipulazione del contratto, la quale fungeva, invece, da termine di pagamento e non da elemento condizionante del diritto alla provvigione già sorto, pertanto, per effetto dell'accettazione della proposta da parte del promittente acquirente)” (Cassazione civile sez. II, 24/01/2024, n. 2359, e, in senso conforme nella giurisprudenza di merito, cfr., inter alia, Corte appello Napoli sez. III, 05/04/2023, n.1577). Ebbene, in applicazione di tali principi, si osserva che infondata è la deduzione del convenuto in merito alla responsabilità di SOC. …... S.R.L.S. per non aver riferito di eventuali abusi edilizi relativamente all’immobile promesso in vendita, atteso che nella “scheda immobile” del 19.05.2016 -sottoscritta da attore e convenuto ed allegata alla proposta di vendita (cfr. allegato sub 6 alla comparsa di costituzione e risposta di SOC. ………. S.R.L.S.)- non solo sono riportate le difformità catastali comunicate al mediatore e poi indicate anche in sede di preliminare e qualificate -appunto- come mere irregolarità catastali; ma le parti, contestualmente, hanno anche espressamente dichiarato -con clausola specificamente approvata per iscritto- di non aver conferito al mediatore alcun incarico di verifica tecnica sulla conformità urbanistica, rinunciando a qualsivoglia pretesa ed azione nei confronti dello stesso mediatore per eventuali inesattezze, omissioni od inveridicità di quanto dichiarato in merito all’immobile stesso (cfr. scheda immobile laddove si dichiara che “[…] Il venditore Sig. C. F. con l’accettazione della presente conferma tutte le informazioni sopra recate e ne garantisce espressamente la veridicità e la attuale validità. La presente scheda immobile è stata redatta sulla base delle informazioni fornite dal venditore e delle risultanze delle visure ipotecarie e catastali, con l’espressa intesa che eventuali ulteriori verifiche dovranno essere demandate dalle parti a propri consulenti tecnici e legali, essendo escluso che l’agenzia abbia mai ricevuto alcun incarico in tal senso. Le parti – conseguenzialmente – la esonerano da ogni e qualsiasi responsabilità per eventuali inesattezze, omissioni od inveridicità, anche derivante da circostanze quivi non espressamente richiamate, rinunziando ad ogni e qualsiasi pretesa in suo confronto […]”.download riservato - non acquistabile -
Nº 6205Data 12/03/2024Downloads: 3
IL MEDIATORE NON PUÒ ESSERE RITENUTO RESPONSABILE DI NON AVER RIFERITO DEL PIGNORAMENTO, LADDOVE PERÒ ABBIA PRECISATO CHE L’IMMOBILE È IPOTECATO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA FEBBRAIO 2024.
sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio d’aragona – legali associati, responsabile avv. GIOVANNA CARBONE, dinanzi alla CORTE DI APPELLO DI NAPOLI, nel FEBBRAIO DEL 2024. Nel caso di specie il tribunale ha riconosciuto il diritto dell’agenzia alle provvigioni, sia da parte dell’acquirente che del venditore, i quali avevano concluso l’affare alcuni mesi dopo la visita svolta con il mediatore, ritenendo del tutto irrilevante la circostanza che l’agenzia non avesse riferito di un pignoramento di cui non era a conoscenza, mentre aveva correttamente informato l’acquirente che l’immobile era comunque ipotecato.: ‘Invero, secondo il consolidato insegnamento giurisprudenziale, in caso di intermediazione di vendita immobiliare, non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare la libertà dell’immobile oggetto delle trattative, da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (Cass. civ., n. 8849/17). Tuttavia risulta assorbente il seguente dato, risultante per tabulas: l’acquirente alla data del 27 Febbraio 2012 (allorquando ha formulato la proposta di acquisto) era a conoscenza sia del mutuo ipotecario residuo, sia della necessità che giungesse a compimento la procedura di condono edilizio. Inoltre, non può trascurarsi un inequivoco dato temporale, giustamente sottolineato dalla srl appellata: il rogito per notar ….. è intervenuto in data 17 Dicembre 2012, e cioè a pochi mesi di distanza dalla visita effettuata dalla …… il 17 Febbraio 2012 (accompagnata da un addetto di ………. srl), e dalla successiva proposta del 27 Febbraio 2012 (proposta rifiutata dai proprietari …… il 28 Febbraio 2012) …… l’acquirente, avendo espresso in data 27 Febbraio 2012 la proposta di acquisto, ha inevitabilmente manifestato la disponibilità ad accollarsi il mutuo, consapevole di una situazione in cui la proprietaria, evidentemente, non era più in grado di fronteggiare il debito con la banca mutuante. Tutto ciò in un contesto in cui l’odierna appellante (ove avesse acquisito lo status di accollante) sarebbe comunque stata gravata dell’estinzione dell’ipoteca.download riservato - non acquistabile -
Nº 6170Data 25/01/2024Downloads: 22
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI NEL CASO IN CUI IL PRELIMINARE VIENE RISOLTO PER LA MANCATA CONCESSIONE DEL MUTUO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI GENNAIO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica nel GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO Con riferimento alla nozione di “affare concluso” la costante giurisprudenza ha affermato che “l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'adempimento del contratto, indipendentemente dal fatto che, a tal fine, siano formulate concrete: rivendicazioni in via giudiziale o no (cfr. Cassazione civile sez. III, 21 luglio 2004, n. 13590; Cassazione civile sez. III, 23 marzo 1998, n. 3076; Cassazione civile sez. III, 21 maggio 1998, n. 5080; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132). Mentre, “per atto minimo conclusivo dell'affare ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, si deve intendere il compimento di una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, o di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno e pertanto anche con la stipulazione di un contratto preliminare, anche se non seguito da definitivo, essendo lo stesso idoneo a creare un vincolo giuridico tra le parti, che abilita ognuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto e nella particolare materia I. abiliti all'esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c.” (cfr. Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 13 marzo 1995, n. 2905; Cassazione civile sez. III, 16 giugno 1992 n. 7400; _____________, 13 gennaio 2000; Pret. Bologna, 9 aprile 1996). Ed ancora “nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare” (Cass. 13260/2009). Anche la stipulazione di un contratto preliminare - pertanto - è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta ad substantiam (artt. 1350 e 1351 c.c.) (cfr., in termini, ex multis, Cass. 16 giugno 1992, n. 7400). In relazione alle vicende successive alla intervenuta conclusione dell’affare la Suprema Corte ha chiarito che “nessun rilievo possono avere sul diritto alla mediazione le successive vicende alla conclusione dell'affare, non potendosi ritenere che il diritto del mediatore venga escluso o travolto da fattori sopravvenuti al maturarsi dell'affare per effetto del suo intervento, conclusione che può costituire unico fattore condizionante dell'insorgenza del diritto alla provvigione; ciò salva la facoltà delle parti di condizionare espressamente la corresponsione della provvigione al "buon fine" dell'affare” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 27 novembre 1982 n. 6472), II PRINCIPIO:In relazione alla domanda di restituzione della provvigione proposta da parte attrice, assume rilievo la circostanza che il preliminare di permuta sottoscritto tra le parti va qualificato ad effetti anticipati, stante l’immissione nel possesso della promissaria acquirente di uno dei cespiti oggetto di acquisto, all’atto della stipula del preliminare. Invero, all’art. 3 del contratto preliminare di permuta immobiliare, si legge: “Il possesso legale e materiale verrà trasmesso alla parte acquirente all’atto della stipula del rogito notarile e dalla data di quest’ultimo decoreranno gli effetti giudici della compravendita, fatta eccezione per il solo lotto sub. 1 che sin da oggi sarà dato in possesso legale alla Sig.ra _____________________”. Il suddetto contratto preliminare risulta, inoltre, subordinato alla condizione risolutiva della mancata concessione del mutuo alla promissaria acquirente avendo le parti inserito all’art. 12 la clausola che prevede espressamente che “In caso di mancata concessione del mutuo per cause non imputabili alla Sig.ra _____________________, la presente scrittura verrà risolta con la restituzione delle somme versate anche a titolo di caparra confirmatoria”. È altresì pacifico tra le parti e documentato che l’odierna attrice con raccomandata del 28.10.2018 ha invocato l’applicazione della suddetta clausola risolvendo sia la proposta di vendita che il contratto preliminare di permuta immobiliare in conseguenza della mancata concessione del mutuo da parte degli istituti di credito a cui si era rivolta e che, pertanto, si è realizzata la condizione risolutiva prevista in contratto. Ciò posto, facendo applicazione della normativa codicistica e dei principi giurisprudenziali sopra richiamati alla fattispecie in esame, quindi, la società convenuta ha diritto a trattenere le somme versate dall’attrice a titolo di provvigione, ai sensi del disposto di cui all’art. 1757, co. 2, cpc. III PRINCPIO:La Suprema Corte negli ultimi arresti giurisprudenziali ha dato continuità all'orientamento che nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica della reale natura abusiva o meno del bene in difformità rispetto a quanto dichiarato nell’atto di provenienza ovvero a condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza (cfr. Cass. n. 6926/2012). Si è poi ritenuto che una responsabilità del mediatore possa porsi in ordine alla mancata informazione circa la conformità urbanistica, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico (cfr. a tal fine Cass. n. 16623/2010, a mente della quale la responsabilità del mediatore si ravvisa per la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, nelle ipotesi in cui il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi). Nel caso di specie, non può dirsi violato l’obbligo informativo da parte dell’agenzia immobiliare convenuta, atteso che dalla documentazione depositata in atti, nello specifico dalla proposta d’acquisto redatta su formulari dell’agenzia immobiliare, emerge la dichiarazione circa la mancanza di agibilità e la non conformità dello stato d’opera dell’immobile con le planimetrie catastali; circostanza questa che non consente di ritenere che parte attrice non fosse stata edotta delle irregolarità urbanistiche.download riservato - non acquistabile -
Nº 5723Data 15/07/2022Downloads: 4
LA PRETESA DI NON PAGARE LE PROVVIGIONI NON PUÒ TROVARE GIUSTIFICAZIONE NELLA CIRCOSTANZA CHE IL MEDIATORE ABBIA OMESSO DI RIFERIRE UNA INFORMAZIONE, QUANDO SI TRATTI DI UNA INFORMAZIONE POCO RILEVANTE . SENTENZA VITTORIOSA STUDIO d'ARAGONA luglio 2022
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi alla TRIBUNALE DI NAPOLI - LUGLIO 2022.- In questo caso, il Tribunale di Napoli - in persona del Giudice dott Paolo Andrea Vassallo ha dettato i seguenti principi: I PRINCIPIO … ai fini della prova della Conoscenza della accettazione ‘il principio della cognizione, stabilito dal legislatore per il perfezionamento del contratto (art. 1326 c.c.), è sufficiente che il proponente conosca l'accettazione dell'altra parte in qualsiasi modo, anche mediante esibizione, e non consegna (art. 1335 c.c.), del documento che la contiene (cfr. Cassazione civile sez. II, 1 settembre 1997, n. 8328), e quindi anche mediante comunicazione scritta che informi dell'avvenuta accettazione, pur senza allegare il testo letterale di quest'ultima.’ II PRINCIPIO: ‘la stipulazione del contratto preliminare determina l'insorgere di un valido vincolo giuridico tra le parti, idoneo al maturare del diritto alla provvigione per l'attività di mediazione svolta (cfr. Cass., 13067/2004), senza che assuma alcun rilevo la circostanza che non abbia fatto seguito la stipulazione del definitivo (cfr. Cass., 4/2014, 12527/2010, 13260/2009 "Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare. (Nella fattispecie, la S.C. ha accolto il ricorso e, decidendo nel merito, ha riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione in relazione alla conclusione di un preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, sul rilievo che la sanzione di nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali"); III PRINCIPIO: la proposta di acquisto ha pieno valore di contratto preliminare con relativo diritto alle provvigioni. ‘Del resto la proposta d'acquisto irrevocabile che contenga l'incontro della volontà delle parti, unitamente a tutti gli altri elementi prescritti (la specifica indicazione delle parti, dell'oggetto del contratto, del prezzo convenuto, delle relative modalità di pagamento, del termine previsto per la stipula del definitivo, della previsione della corresponsione della caparra confirmatoria, ovverosia, del deposito cauzionale che a seguito di accettazione si trasforma in caparra confirmatoria, della precisazione della sussistenza o meno di trascrizioni ipotecarie e comunque pregiudizievoli sul bene oggetto di negoziazione e della conformità urbanistica dell'immobile), non può definirsi mero atto preparatorio e propedeutico alla stipula di un futuro contratto, ma è un contratto preliminare a tutti gli effetti di legge, contenendo tutti gli elementi, sia principali che secondari, essenziali per dare luogo ad una compravendita immobiliare (Cass. 25.10.2005 n. 20653)’; IV PRINCIPIO: l’eccezione di pretesa responsabilità professionale per mancata comunicazione di informazioni non giustifica la pretesa di sottrarsi all’obbligo di pagamento delle provvigioni, quando si tratti di circostanze irrilevanti, ovvero non sia stata data la prova del rilievo, come pure dimostrato che si è collaborato per porre l’altra parte in condizione di adempiere. ‘In generale si l’obbligo di buona fede si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del "neminem laedere", senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell'altra parte (Cass. 13345/2006). La giurisprudenza ha ritenuto contrario a buona fede il comportamento di colui che, pur ricevendo una prestazione inesatta, non mette controparte nella condizione di rimediare, nonostante ciò sia possibile e comporti uno sforzo minimo; oppure che omette, in maniera ingiustificata, di collaborare per consentire il corretto adempimento dell'altro contraente, o che non si presta per correggere errori, o chiarire equivoci insorti nel corso del rapporto. Contrario alla buona fede si è ritenuto, inoltre, il comportamento di colui che esercita i propri diritti in modo formalmente lecito ma sostanzialmente sleale e dannoso per la controparte (si vedano le fattispecie riconducibili all'"abuso del diritto" - Cass, Sez. Unite, n. 23726/2007, e Cass. n. 20106/09, ed all'"exceptio doli generalis" - Cass. n. 5273/2007) o che, assumendo un comportamento incoerente, delude il legittimo altrui affidamento (cosiddetto "venire contra factum proprium" - Cass. n. 5639/1984, n. 12405 del 2000, n. 13190 del 2003). 4.9. Ne consegue che la mera inesatta informazione non fa scattare automaticamente una responsabilità del mediatore, dovendosi verificare l’incidenza di tale omissione o inesattezza nell’ambito della complessiva esecuzione dell’incarico e del suo mancato buon fine. 4.10. Nella fattispecie, l’eccezione formulata dalla parte convenuta appare certamente contraria a buona fede in quanto formulata del tutto genericamente senza alcun riferimento all’entità degli oneri condominiali asseritamente sottaciuti il che impedisce al Tribunale di valutare qualsiasi incidenza della informazione inesatta sul buon esito dell’affare. L’eccezione di inadempimento appare formulata in maniera pretestuosa al solo fine di sottrarsi agli obblighi assunti con il preliminare di compravendita. V principio: È legittimo il rifiuto del mediatore e in confronto all’acquirente di restituire la caparra confirmatoria detenuta in deposito per conto del venditore e l’eventuale restituzione costituisce inadempimento le obbligazioni discendenti all’atto di deposito con conseguenziali perdita dovute dal venditore stesso: ‘Il versamento, da parte dell'acquirente, al mediatore di una somma di denaro da corrispondere alla parte venditrice destinataria della proposta, quale acconto sul prezzo, costituisce una ipotesi di "depositario fiduciario" in garanzia nell’interesse di un terzo (venditore) ove il diritto del depositante alla restituzione non è esigibile, in presenza di un diniego da parte del terzo interessato, titolare del credito garantito dal deposito fiduciario. L'art. 1777 cod. civ. prevede infatti che il depositario deve restituire la cosa a colui che ha effettuato il deposito a prescindere dalla titolarità di diritti sulla cosa stessa da parte di questi, ma nella specie il depositario era obbligato (cfr. art. 1773 cod. civ.) ad acquisire il consenso del terzo interessato prima di procedere alla restituzione (v. Cass. n. 2041/1968; Cassazione civile sez. I, 20/09/2013, (ud. 22/05/2013, dep. 20/09/2013), n.21608). E ciò anche per le norme sul mandato, applicabili al mediatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà una forma di mandato) - che ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede (cfr. Cassazione civile sez. II, 28/10/2019, (ud. 04/07/2019, dep. 28/10/2019), n.27482), 5.3.download riservato - non acquistabile -
Nº 5721Data 13/07/2022Downloads: 85
MODULO ANTIRICICLAGGIO - DICHIARAZIONE DI ESONERO RESPONSABILITA’ MEDIATORE ALLEGATO AL MODULO DI ADEGUATA VERIFICA
Modulo di esonero di responsabilità professionale in materia di antiriciclaggio da fare sottoscrivere al cliente contestualmente al modulo di adeguata verifica.- Tale modulo consente di dimostrare che il cliente è stato informati circa le sanzioni penali cui si espone nel caso in cui avesse fornito all'agenzia immobiliare informazioni non veritiere.-al fine di dimostrare di averlo informato circa le sanzioni penali a cui si espone nel caso di dati falsi o informazioni non veritiere nonchè al fine di ottenere espresso impegno alla comunicazione Con la sottoscrizione di tale modulo, inoltre, il cliente si impegna a comunicare all'agenzia immobiliare ogni eventuale variazione dei dati forniti in sede di adeguata verifica€ 59,90 -
Nº 5480Data 18/06/2021Downloads: 8
Deve essere esclusa la responsabile il mediatore per le informazioni e le garanzie rese dal venditore nei contratti di compravendita. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA-TRIBUNALE VENEZIA APRILE 2021
Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di Venezia, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO:DEVE ESSERE ESCLUSA LA RESPONSABILITÀ DEL MEDIATORE QUANDO L’ERRONEA RAPPRESENTAZIONE DELLE CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE OGGETTO DI COMPRAVENDITA DISCENDA DALLE GARANZIE RESE DAL VENDITORE NEI CONTRATTI INTERVENUTI CON L’ACQUIRENTE, SOPRATTUTTO QUANDO L’ACCERTAMENTO DI TALI CIRCOSTANZE AVREBBE RICHIESTO AL MEDIATORE COMPETENZE SUPERIORI RISPETTO A QUELLE TIPICHE DI QUESTA FIGURA professionale: In particolare il giudice ha sancito testualmente che: “tenuto conto altresì dell’incarico di compiere accertamenti tecnici affidato a diverso professionista, si evidenzia come, nel caso di specie, non può essere accolta la domanda di manleva promossa da parte convenuta nei confronti del mediatore, dal momento che il danno subito dall’attrice, in termini di minor valore dell’immobile da quest’ultima acquistato, deve essere ascritto alla responsabilità esclusiva della venditrice, la quale, come detto, ha reso dichiarazioni inesatte circa l’ottenibilità dell’agibilità/abitabilità, individuando quale sola causa ostativa la necessità di provvedere all’adeguamento degli impianti”. II PRINCIPIO: È escluso che il mediatore possa essere ritenuto responsabile per non aver inserito degli atti contrattuali ai quali ha coadiuvato nella redazione delle valutazioni circa la ottenibili ta o meno dell’agibilità trattandosi di valutazioni di mandar abili esclusivamente a tecnici. In particolare il giudice hA sancito testualmente che: “non risulta cogliere nel segno quanto da quest’ultima sostenuto circa l’onere per il professionista di provvedere all’inserimento nelle bozze degli atti, la cui redazione è stata dal medesimo coadiuvata, dal momento che non può ritenersi che le conoscenze e/o informazioni tecniche che il medesimo avrebbe dovuto fornire debbano addirittura estendersi alla concedibilità o meno dell’agibilità, anche nel caso in deroga, problematica non di immediata soluzione, anche alla luce delle posizioni assunte nell’ambito del presente giudizio dalle parti e dai loro tecnici”.-€ 49,00 -
Nº 5402Data 26/01/2021Downloads: 8
Escluso l’obbligo del mediatore di effettuare le visure ventennali - sentenza vittoriosa Studio d'Aragona corte di appello di Napoli 2021
Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso la corte d'appello di Napoli, Accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha completamente riformato la sentenza impugnata emessa dal Tribunale di S. Maria Capua Vetere – Sezione distaccata di Marcianise, dettando i seguenti principi: “ritiene la Corte di condividere il surriferito orientamento che, nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica della provenienza dell’immobile in tutti i trasferimenti che lo hanno interessato acquisibile solo per mezzo di indagini ipocatastali, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza, vieppiù, in ragione dei costi che normalmente richiedono un siffatto tipo di indagine” – “ritiene la Corte che una responsabilità del mediatore possa porsi, in ordine alla mancata informazione circa la provenienza dell’immobile da una donazione, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico” – “le risultanze processuali consentono di escludere che il mediatore avesse l’obbligo di indagare, necessariamente per mezzo di indagini ipocatastali di cui non è stato incaricato, sulla provenienza originaria dell’immobile, così da escludere qualsivoglia responsabilità e da riconoscere il diritto alla provvigione”€ 49,00 -
Nº 5361Data 20/10/2020Downloads: 21
RICONOSCIUTO CHE IL MEDIATORE NON é RESPONSABILE PER GLI ABUSI DELL'IMMOBILE IN VENDITA - Sentenza vittoriosa STUDIO LEGALE d'ARAGONA - Ottobre 2020
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d'Aragona - Legali Associati in materia di Intermediazione Immobiliare. In questo caso il Tribunale di Nocera Inferiore, accogliendo la tesi difensiva proposta dallo Studio d'aragona - Legali Associati ha rigettato La domanda di pretesa responsabilità professionale di un agente immobiliare per non aver riferito degli abusi dell'immobile. Il Giudice ha sancito che l'agente immobiliare, avendo riferito tutte le informazioni che conosceva, non poteva essere ritenuto responsabile con riferimento alle ulteriori informazioni in quanto che non conosceva, neppure era in grado di conoscerle, trattandosi di circostanze che potevano essere accertate solo con competenze tecniche che sono superiori a quelle richieste per svolgere l'attività di mediatore. Il Tribunale di Nocera, pertanto del rigettare le pretese attoree, ha confermato anche il diritto dell'agenzia alle provvigioni in confronto entrambe le parti.-€ 49,00 -
Nº 5155Data 22/11/2019Downloads: 14
SENTENZA CASSAZIONE N. 27482/2019: NON HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE L'AGENZIA CHE NON HA COMUNICATO ALL'ACQUIRENTE CHE SULL'IMMOBILE E' ISCRITTA UNA IPOTECA.
La Cassazione con ordinanza n. 27482/2019 ha sancito che il mediatore è tenuto ad effettuare le visure ipotecarie in ogni caso ed anche a prescindere da un espresso incarico professionale.- Secondo la Suprema Corte infatti l'effettuazione delle visure ipotecarie rientra nell'ambito della diligenza che è richiesta al mediatore per lo svolgimento della sua attività.- Nel caso di specie poichè l'acquirente aveva scoperto dopo l'accettazione della proposta di acquisto che l'immobile era gravato da una ipoteca e per questo motivo si era rifiutato di sottoscrivere la relativa scrittura integrativa è stato escluso che fosse tenuto al pagamento della relativa provvigione.-download riservato - non acquistabile -
Nº 5036Data 25/04/2019Downloads: 42
IL MEDIATORE HA L'OBBLIGO DI RIFERIRE SE L'IMMOBILE PROVIENE DA DONAZIONE
Recente pronuncia della Corte di Cassazione con la quale viene affermato l'obbligo per il mediatore di riferire che l'immobile oggetto di compravendita proviene da donazione, pena la sua responsabilità professionale.-download riservato - non acquistabile -
Nº 638Data 24/05/2018Downloads: 71
ESCLUSA LA RESPONSABILITÀ DEL MEDIATORE PER GLI ABUSI LADDOVE VENDITORE DICHIARI CHE L'IMMOBILE È ANTE 67
Nella sentenza il Tribunale di Roma decidendo la causa instaurata da un acquirente nei confronti di un' agenzia immobiliare per pretesa responsabilità professionale, poiché l' immobile era risultato affetto da abusi, ha escluso la responsabilità dell' agenzia in quanto negli atti di acquisto precedenti, gli immobili risultavano essere realizzati ante 67 e "l indagine appariva estremamente complessa risalendo gli abusi a oltre 40 anni orsono ed essendo lo stato dei luoghi conforme a quanto risultante dai titoli".-download riservato - non acquistabile -
Nº 402Data 09/05/2016Downloads: 53
QUESITO N°695: DL 231/2007, normativa antiriciclaggio: la raccolta di documentazione atta al riconoscimento va fatto solo per i clienti che acquistano, vendono casa o affittano?
SOLUZIONE: Il D.l. 231/2007 in materia di normativa antiriciclaggio, applicabile anche alle agenzie immobiliari, stabilisce all’art. 36 due distinti obblighi a cui devono assolvere le agenzie immobiliari: quello di conservazione e di registrazione. Occorre precisare che l’obbligo di conservazione della documentazione ricorre esclusivamente in due ipotesi, ovvero avuto riguardo a rapporti continuativi (ad. es rapporti con un costruttore) oppure avuto riguardo a tutte le operazioni di intermediazione di importo pari o superiore ad € 15.000.- In particolare, ai sensi della citata normativa le agenzie immobiliari sono tenute a registrare e conservare le seguenti informazioni: a) con riferimento ai rapporti continuativi ed alla prestazione professionale: la data di instaurazione, i dati identificativi del cliente, unitamente alle generalità dei delegati a operare per conto del titolare del rapporto e il codice del rapporto ove previsto; b) con riferimento a tutte le operazioni di importo pari o superiore a 15.000 euro, indipendentemente dal fatto che si tratti di un'operazione unica o di più operazioni che appaiono collegate o frazionate: la data, la causale, l'importo, la tipologia dell'operazione, i mezzi di pagamento e i dati identificativi del soggetto che effettua l'operazione e del soggetto per conto del quale eventualmente opera. Il suddetto obbligo di conservazione e dunque di raccolta della documentazione ricorre per un periodo di 10 anni.-€ 20,00 -
Nº 395Data 29/04/2016Downloads: 142
MODULO- CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ESCLUSIVO DEPOSITO.
QUANDO VA UTILIZZATO? Il modulo va utilizzato ogni qualvolta il deposito non è assolutamente collegato ad attività industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale di lavoro autonomo, ma ad un uso esclusivamente privato. In tal caso la locazione ha durata assolutamente libera e la scadenza è lasciata alla decisione delle parti.€ 50,00 -
Nº 279Data 21/10/2015Downloads: 18
SENTENZA VITTORIOSA DELLO STUDIO LEGALE D\'ARAGONA IN MATERIA DI RECUPERO PROVVIGIONI - TRIBUNALE DI NAPOLI
RECUPERO PROVVIGIONI – RICONOSCIUTO DIRITTO ALLE PROVVIGIONI PER UN AFFARE CONCLUSO DOPO LA REVOCA DEL MANDATO.-Sent. Tribunale di Napoli – 13 Luglio 2015.- Sentenza vittoriosa dello Studio d’Aragona – legali associati – in materia di intermediazione immobiliare.- In particolare l’agenzia immobiliare rappresentata dallo Studio d’Aragona aveva citato in giudizio un venditore che aveva trasferito l’immobile a soggetto presentato dall’agenzia, rifiutandosi – poi - di corrispondere i compensi provvigionali pattuiti.- Gli elementi sfavorevoli erano rappresentati dalla circostanza che il venditore aveva revocato l’incarico all’agenzia ed aveva stipulato l’atto pubblico con il cliente presentato dall’agenzia dopo la revoca.- Il Giudice chiamato a decidere, accogliendo la tesi difensiva dello studio d’Aragona, ha condiviso l’orientamento secondo cui “quantunque le operazioni di vendita si siano concluse senza la collaborazione dell’agenzia immobiliare e dopo la scadenza del mandato sussiste il diritto al conseguimento della provvigione anche per la sola circostanza di aver svolto un’attività professionale rivelatasi determinante per la conclusione dell’affare, in virtù del contatto creato tra le parti con la propria attività pubblicitaria e di mediazione”.- Pertanto il Giudice adito, stante la copiosa attività istruttoria raccolta dallo Studio d’Aragona, ha ritenuto irrilevanti le eccezioni di parte venditrice e l’ha condannata a corrispondere i compensi provvigionali pattuiti, aumentati dagli interessi nelle more maturati, oltre che al pagamento delle spese legali.-download riservato - non acquistabile -
Nº 197Data 22/04/2015Downloads: 138
MODULO: DICHIARAZIONE RINUNCIA PROVVIGIONI NEI CONFRONTI DELL' ACQUIRENTE ED ESONERO RESPONSABILITA' PER AGENTE IMMOBILIARE
Quanto deve essere utilizzato: il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che l'agente immobiliare rinuncia alle provvigioni nei confronti del cliente a fronte della rinuncia da parte del cliente a qualsiasi pretesa nei suoi confronti per responsabilità professionale€ 29,00 -
Nº 3676Data 11/12/2009Downloads: 1
Se il mediatore è responsabile nel caso in cui comunichi al cliente delle informazioni inesatte a causa del pessimo lavoro compiuto da un tecnico non organicamente inserito nella sua struttura aziendale, e se l'agenzia perde il suo
art. 1755 1759 responsabilità professionale del mediatore conclusione affare inadempimento scarsa importanzadownload riservato - non acquistabile -
Nº 3649Data 19/11/2009Downloads: 2
Se il mediatore è responsabile nel caso in cui confermi all’acquirente l’esistenza di un’abitabilità dell’immobile in realtà inesistente.-
La circostanza che il mediatore, durante tutto il precedente corso delle trattative, avesse espressamente confermato (evidentemente allo scopo dei poter lucrare la provvigione) un’abitabilità dell’immobile di fatto non sussistente, senza preoccuparsi – nonostante il rilievo che la questione rivestiva per il proponente acquirente – di riscontrare la circostanza direttamente e con la diligenza professionale a lui richiedibile, induce a ritenere che nella specie il mediatore abbia violato l’obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, su di lui specificamente gravante, ex art. 1759, comma 1 cod. civ. Tale criterio, secondo il condivisibile orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità, comporta infatti l’obbligo positivo del mediatore di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza; nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato direttamente, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle (v. fra le tante, Cass. n. 16009/2003, Cass. n. 6714/01, Cass. n. Cass. n. 6389/2001, Cass. n. 5107/1999 e Cass. n. 4126/2001): con la conseguenza che, ove tali informazioni si rivelino poi inesatte e in veritiere, si configura una sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente.download riservato - non acquistabile
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