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Nº 6483Data 21/02/2025Downloads: 5
IL PROPONENTE CHE HA FORMULATO UNA PROPOSTA DI ACQUISTO PER LO STESSO PREZZO PUBBLICIZZATO DAL MEDIATORE E RICHIESTO DAL VENDITORE, NON HA DIRITTO ALL’ACCETTAZIONE, PER CUI IN CASO DI MANCATA ACCETTAZIONE HA DIRITTO ALLA SOLA RESTITUZIONE DELLE SOMME AFFIDATE AL MEDIATORE, CON ESCLUSIONE DI QUALSIASI DIRITTO DEL PROPONENTE AL RISARCIMENTO DEI DANNI PER ABBANDONO DELLE trattative - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - NOVEMBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, innanzi al Tribunale Ordinario di Salerno Seconda Sezione Civile - Nel caso di specie, il tribunale di Salerno ha sancito - tra l'altro - il seguente principio, accogliendo le tesi dello studio legale d’aragona, “Il B. non ha accettato una proposta altrui; anzi, è lui ad aver sottoscritto presso l’agenzia immobiliare in data 14.06.2010 un modulo di “proposta di acquisto immobiliare” da sottoporre all’attenzione del venditore R. ai fini della accettazione ai sensi dell’art 1326 c.c. La promozione dell’immobile in vendita su siti internet, riviste, loncandine da parte dell’agente immobiliare non equivale ad offerta al pubblico ai sensi dell’art 1336 c.c. in primo luogo perché la norma contiene la clausola di salvezza “salvo che risulti diversamente dalle circostanze o dagli usi” e nelle compravendite immobiliari è d’uso che l’agenzia si limiti a sponsorizzare un immobile in vendita e dopo aver individuato un potenziale acquirente lo metta in contatto con il venditore; in secondo luogo, perché l’offerta al pubblico, per essere vincolante, deve essere proposta da chi abbia la legittimazione a disporre, mentre il rapporto interno che si instaura tra il venditore e l’agenzia immobiliare è limitato alla pubblicizzazione dell’immobile presso terzi e nella mediazione tra il potenziale acquirente e l’imprenditore, e non comprende quindi la procura sostanziale a vendere. Invero, la pubblicizzazione del bene immobile in vendita su siti internet o locandine gestiti dall’agenzia immobiliare è finalizzata solo a provocare offerte da parte di potenziali interessati e non ad effettuare offerte; e comunque la pubblicizzazione da parte dell’agenzia immobiliare non prevede tutti gli elementi essenziali del contratto. La sola indicazione del prezzo di vendita dell’immobile impegna il venditore solo a non richiedere un prezzo maggiore nel caso in cui gli pervengano proposte di acquisto; ma non ha effetto giuridico ulteriore. Per questo motivo, la circostanza che il Buono abbia offerto lo stesso prezzo pubblicizzato per la vendita dell’immobile dei Rosini è argomento privo di rilievo. Nell’articolo 4 della proposta di acquisto sottoscritta dal Buono, rubricata “IRREVOCABILITA' DELLA PROPOSTA D'ACQUISTO” si prevede testualmente “La presente proposta è irrevocabile per 7 giorni da oggi e diverrà inefficace se, entro detto termine, il VENDITORE o l’AGENTE IMMOBILIARE non avranno inviato, tramite telegramma o lettera raccomandate AR, comunicazione inerente l’accettazione della stessa. Detta comunicazione potrà essere sostituita da dichiarazione del PROPONENTE per ricevuta di copia della proposta di acquisto accettata. In caso di mancata accettazione da parte del VENDITORE, il PROPONENTE avrà diritto alla restituzione delle somme versate, anche con eventuale lettera raccomandata, senza onere di interessi ed escludendo penalità o rivalse per la richiesta di danni”. Parte attrice non ha dimostrato di aver ricevuto nei 7 giorni successivi, quindi entro il 21.06.2010, una comunicazione per iscritto di accettazione della proposta da parte del proprietario Rosini, per cui essa è divenuta inefficace. Con l’accettazione della predetta clausola, il Buono peraltro ha rinunciato preventivamente ad agire per il risarcimento dei danni, per cui con la presentazione dell’odierna azione giudiziaria l’attore ha addirittura violato un obbligo contrattuale che si era assunto. …… Pertanto, è nella logica del sistema giuridico civilistico che il proponente che si veda rifiutare una proposta non può avanzare alcuna pretesa nei confronti della controparte per il rifiuto a stipulare il contratto. La clausola di cui si discute, quindi, non fa altro che formalizzare questo principio generale onde prevenire pretestuose azioni giudiziarie. Pur a voler ritenere che la predetta clausola non comprendesse anche il diritto per il proponente B. di promuovere un’azione di risarcimento dei danni da responsabilità precontrattuale – che è in effetti il tipo di responsabilità dedotta in citazione – la domanda è infondata per carenza dei presupposti per la configurazione di questo tipo di responsabilità. Ed invero, la partecipazione alle trattative costituisce presupposto condizionante la responsabilità precontrattuale; sul tema, del resto, la giurisprudenza insegna che «per ritenere integrata la responsabilità precontrattuale occorre: che tra le parti siano in corso trattative; che queste siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare, nella parte che invoca l’altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; che esse siano state interrotte, senza giustificato motivo, dalla parte cui si addebita detta responsabilità; che, infine, pur nell’ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto» (cfr. Cass. civ., Sez. VI-2, Ordinanza, 16/11/2021, n. 34510; Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 15/04/2016, n. 7545); ma nel caso di specie non si è mai instaurata alcuna trattativa. Dall’esame della proposta di acquisto si evince, nell’art 2 lett a), che il proponente Buono ha dovuto versare all’atto della sottoscrizione della proposta un assegno dell’importo di € 10.000,00 con l’incarico al mediatore di consegnarlo ad avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’accettazione della proposta; nella lett b) si prevede che il proponente avrebbe dovuto versare un ulteriore acconto di € 30.000,00 entro il 27.06.2010 precisandosi espressamente che “la somma di cui al punto a), e al punto b) ove prevista, diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c) con l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE”. Sennonchè, non risulta documentato in atti che sia pervenuto a conoscenza del proponente Buono l’accettazione da parte del venditore entro il termine del 21.06.10, per cui non si è perfezionato alcun contratto preliminare. L’ulteriore versamento di altro acconto di € 40.000,00 da parte del Buono ha rappresentato una sua iniziativa del tutto autonoma, non richiesta e soprattutto non dovuta. L’integrazione dell’acconto era subordinata all’accettazione della proposta contrattuale da parte del venditore, che tuttavia non è mai pervenuta all’attenzione del proponente Buono, determinando la inefficacia negoziale della proposta. Anzi, nonostante l’agenzia immobiliare avesse notiziato i venditori della proposta di acquisto il giorno stesso (14.06.10), l’unica manifestazione di volontà espressa dai venditori Rosini al proponente Buono, sempre tramite l’agenzia immobiliare, è contenuta nella nota del 24.06.10 in cui essi comunicavano che non avevano più intenzione di alienare l’immobile e restituivano gli assegni versati dal proponente. Pertanto, non vi è stata alcuna trattativa improvvisamente interrotta dai Rosini; non vi è stato alcun comportamento di questi ultimi che possa aver indotto l’attore a confidare sul buon esito della conclusione del contratto. A tal proposito, l’argomentazione difensiva che riposta sulla clausola contenuta nel modulo di conferimento dell’incarico di mediazione sottoscritto dai venditori in favore dell’agenzia immobiliare Primula srl secondo cui “il VENDITORE si impegnavano ad accettare e a far accettare agli eventuali altri aventi diritto sull’immobile la proposta d’acquisto che rispetti le condizioni previste dal presente incarico” è irrilevante per dimostrare l’esistenza di una trattativa e la mala fede contrattuale dei venditori. Detta clausola spiega effetti soltanto tra le parti, ossia tra l’agenzia immobiliare ed il venditore, e non nei confronti dei terzi; infatti, tale clausola non è posta a tutela del terzo proponente, ma a favore dell’agente immobiliare che intende rivendicare il suo diritto alla provvigione o ad un indennizzo nel caso in cui il venditore rifiuti una proposta conforme alle condizioni di vendita proposte. Lo si evince chiaramente dall’art 9 del medesimo modulo di incarico di mediazione ove si stabilisce una clausola penale a carico del venditore pari al “…... % del prezzo di vendita fissato al punto 2) per rifiuto, proprio o di altri aventi diritto sull’immobile, di accettare una proposta d’acquisto conforme alle condizioni stabilite nel presente incarico”. In definitiva, affinchè possa configurarsi una responsabilità precontrattuale, è necessario che sia avviata una trattativa per la conclusione del contratto; che uno dei contraenti abbia assunto un contegno tale da ingenerare nella controparte l’affidamento circa il buon esito dell’affare salvo poi tirarsi indietro. Nel caso di specie, invece, il B. ha formulato una proposta che è stata invece rifiutata dai venditori per cui non si è creato alcun tipo di vincolo contrattuale, che sarebbe derivato solo dall’accettazione della proposta; come detto, il versamento di un ulteriore acconto di € 40.000,00 da parte del B. è irrilevante; trattasi di comportamento non idoneo a sorreggere la tesi che fosse in corso una trattativa, perché quest’ulteriore acconto, come detto, non era stato richiesto e non era dovuto contrattualmente ed è stato spontaneamente, liberamente ed autonomamente corrisposto dal B.download riservato - non acquistabile -
Nº 6400Data 26/11/2024Downloads: 3
IL DIRITTO DEL MEDIATORE ALLE PROVVIGIONI NON RESTA ESCLUSO DALLA CIRCOSTANZA CHE LE PARTI HANNO CONCLUSO AD UN PREZZO DIVERSO DA QUELLO DA LUI PROPOSTO. NEL CASO DI SPECIE, IL GIUDICE HA RIBADITO CHE NEL MOMENTO IN CUI LE PARTI SONO STATE MESSE IN RELAZIONE DAL MEDIATORE, E QUESTO HA INSTAURATO LE trattative, RISULTA DEL TUTTO INDIFFERENTE CHE, POI, NEL CORSO DELLE STESSE LE PARTI ABBIANO PATTUITO UN PREZZO DIVERSO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI LUGLIO 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi alla Corte di Appello di Salerno, I sezione civile nel Luglio 2024 - Nel caso di specie, è stato confermato, infatti, “Né osta in senso contrario la diversità del prezzo (indicato in € 250.000,00 nel contratto di compravendita ed in € 300.000,00 nella proposta di acquisto), se sol si rammenti che, secondo l’insegnamento della giurisprudenza, in tema di mediazione, il diritto alla provvigione non necessita di una coincidenza totale tra oggetto iniziale delle trattative ed oggetto conclusivo dell'affare, dunque va riconosciuto anche quando la variazione oggettiva concerna il bene, più compiutamente identificato, e il prezzo, a condizione che l'opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative. È però necessaria la dimostrazione della messa in relazione delle parti e l'intavolazione della trattativa, la prova del nesso causale non può essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra attività del mediatore e conclusione dell'affare, in base al paralogismo post hoc, ergo propter hoc (cfr. Tribunale , Roma , sez. X , 30/04/2024 , n. 7349). Secondo la giurisprudenza di legittimità, non sussiste il diritto alla provvigione quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare in maniera indipendente da quell'originario intervento, per effetto d'iniziative nuove, non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate. Poiché il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è, dunque, l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è peraltro esclusa quando le parti modifichino nella stipulazione conclusiva una o alcuna delle condizioni iniziali, quale, ad esempio il prezzo, sempre che vi sia continuità nella operazione e sempre che la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti (Cass. Sez. 2, n. 7626 del 2023; n. 3165 del 2023; Sez. 2, n. 27185 del 2022; Sez. 2, n. 11443 del 2022; Sez. 2, n. 22426 del 2020). Indicativo, invece, nel caso di specie, della ricollegabilità del concluso affare alla mediazione dell’attrice, è anche il fatto che il primo pagamento del prezzo, da parte di B. M., è avvenuto a soli dieci giorni di distanza dal formale rifiuto della proposta di acquisto da parte della L.download riservato - non acquistabile -
Nº 6306Data 22/07/2024Downloads: 2
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI SE L’IMMOBILE È STATO INTESTATO ALLA STESSA PERSONA CHE LO HA VISIONATO CON LUI, ANCHE SE LE trattative SONO STATE CONCLUSE AUTONOMAMENTE DAL PADRE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI GIUGNO 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Caterina Carretta, innanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, nel giugno 2024. Il giudice nel caso di specie, infatti, ha ritenuto che, per quanto le trattative siano state condotte e concluse autonomamente dal padre, l’acquisto è stato effettuato solo perché la figlia aveva espresso il suo gradimento dopo aver visto l’immobile con il mediatore, per cui non vi è dubbio che l’intervento del mediatore rientra tra i fattori che hanno contribuito a determinare la conclusione dell’affare.download riservato - non acquistabile -
Nº 6291Data 16/07/2024Downloads: 8
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI ANCHE SE DOPO LA VISITA VIENE ESTROMESSO DALLE trattative. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI MAGGIO 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Caterina Carretta, innanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, nel maggio 2024. Nel caso di specie, è stato confermato, infatti, che dopo la visita, l’acquirente abbia dichiarato di non essere interessato all’acquisto e dopo pochi giorni anche il venditore abbia ritirato le chiavi dichiarando di non voler più vendere, non esclude la rilevanza dell’intervento svolto dal mediatore, per cui lo stesso ha diritto alle provvigioni nel momento in cui le stesse parti ebbero a concludere il medesimo affare da lui proposto.download riservato - non acquistabile -
Nº 5678Data 09/05/2022Downloads: 73
MODULO trattative CON PIU' PROPOSTE CONTEMPORANEE - AVVISO AL PROPONENTE ACQUIRENTE DI AVVENUTO RITIRO ULTERIORI PROPOSTE DA ALTRI INTERESSATI ED INVITO A MIGLIORARE LA PROPRIA
Quando deve essere utilizzato: il modulo deve essere utilizzato per riscontrare la ricezione di una proposta di acquisto oppure di una manifestazione di interesse da parte di un cliente ed avvisarlo della circostanza che ci sono anche altri soggetti interessati all’acquisto che hanno manifestato a loro volta l’interesse o hanno formulato delle proposte.-€ 59,00 -
Nº 5449Data 03/04/2021Downloads: 102
MODULO - trattative CON PIU' PROPOSTE CONTEMPORANEE - DICHIARAZIONE CONSAPEVOLEZZA CIRCA L’OBBLIGO DELL’AGENZIA DI RITIRARE EVENTUALI ULTERIORI PROPOSTE E DI COMUNICARLE AL VENDITORE
Quando deve essere utilizzato? Questo modulo deve essere utilizzato tutte le volte che si vuole acquisire la prova di aver avvisato il proponente acquirente in ordine all'obbligo dell'agenzia di continuare a svolgere l'attività di intermediazione ed all'obbligo di trasmettere tutte le eventuali successive proposte che possono essere presentate da eventuali interessati€ 60,00 -
Nº 5148Data 08/11/2019Downloads: 186
MODULO - trattative CON PIU' PROPOSTE CONTEMPORANEE - CLAUSOLA DA INSERIRE NELLE PROPOSTE DI ACQUISTO QUANDO VI SONO GIA' ALTRE PROPOSTE PRENDENTI DI ALTRI INTERESSATI ALL'ACQUISTO
Modulo da utilizzare nel caso in cui vengano raccolte contemporaneamente più proposte di acquisto per lo stesso immobile€ 49,90 -
Nº 4963Data 06/12/2018Downloads: 116
MODULO - trattative CON PIU' PROPOSTE CONTEMPORANEE - DICHIARAZIONE PROPONENTE DI ESSERE STATO INFORMATO DELLA FORMULAZIONE DI ALTRE PROPOSTE DA ALTRI INTERESSATI E RINUNZIA A MIGLIORARE LA PROPRIA PROPOSTA
Modulo da utilizzare al fine di avere la prova di aver informato il proponente acquirente della formulazione di ulteriori proposte di acquisto da parte di terzi soggetti per un prezzo più elevato.- Con tale modulo il proponente acquirente viene informato anche della circostanza che tali proposte migliorative verranno sottoposte al venditore.-€ 100,00 -
Nº 657Data 09/07/2018Downloads: 22
QUALI EFFETTI IN CASO DI INTERRUZIONE DELLE trattative E QUALI IN CASO DI ROTTURA DEL PRELIMINARE
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Nº 124Data 12/12/2014Downloads: 78
ACCORDO DI RISERVATEZZA DELLE trattative E RICONOSCIMENTO PROVVIGIONALE.
€ 20,00 -
Nº 3495Data 10/09/2009Downloads: 9
Se, dopo la scadenza dell’incarico, l’agenzia può proseguire le trattative, concludere l’affare e percepire le provvigioni anche se, sempre dopo la scadenza dell’incarico, il venditore ha conferito un nuovo mandato in esclusiva ad un altro mediatore e
art. 1372 1469 c.c. clausola penale concorrenza mercato autorità garantedownload riservato - non acquistabile -
Nº 3488Data 08/09/2009Downloads: 0
In caso di trattative molto lunghe e complesse, come può tutelarsi il mediatore, per coprire le proprie spese, nel caso in cui le parti non giungano alla conclusione dell’affare ?
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Nº 1389Data 30/03/2006Downloads: 8
Se spetta la provvigione nel caso in cui le trattative siano state interrotte e successivamente riprese senza l'ausilio dell'agenzia di intermediazione.-
Tribunale di Nocera Inferiore - Sentenza n. 938/05. Sentenza di condanna al pagamento delle provvigioni in favore di un'agenzia immobiliare difesa dallo Studio Legale Associato d'Aragona con la quale è stato riconosciuto il diritto ai compensi anche nell'ipotesi in cui le parti messe in relazione dal mediatore concludono l'affare autonomamente dopo la scadenza dell'incarico.-download riservato - non acquistabile -
Nº 6605Data 03/10/2025Downloads: 30
MODULO RICHIESTA INFORMAZIONI DOPO VISITA IN CASO DI RISCHIO SCAVALCO.
Quando deve essere utilizzato: il modulo consiste in una comunicazione che deve essere inviata al cliente che ha visionato l'immobile, senza aver firmato la scheda di visita, per precostituirsi la prova dell'avvenuta visita e dell'avvenuta instaurazione delle trattative. Attraverso questo modulo si crea la prova che l'immobile è stato proposto dall'agenzia e si mette a conoscenza il cliente dei rischi che corre nell'ipotesi in cui tenta di escluderla dalle trattative.€ 99,00 -
Nº 6581Data 29/07/2025Downloads: 9
L’OMISSIONE OMISSIONE DI UNA INFORMAZIONE DA PARTE DEL MEDIATORE NON COMPROMETTE IL DIRITTO ALLE PROVVIGIONI, QUALORA LA PARTE DOPO AVERLA CONOSCIUTA CONCLUDA COMUNQUE L'AFFARE ALLE MEDESIME CONDIZIONI - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio D’aragona-legale associati innanzi al TRIBUNALE DI NOLA I SEZIONE CIVILE il quale ha statuito precisamente quanto segue:È stata contestata, invece, la diligenza e la professionalità della condotta posta in essere dall’agenzia attorea la quale - in violazione dell’art. 1759 c.c. - non avrebbe comunicato all’offerente che il promittente aveva inteso riservare per sé la proprietà della strada di accesso. In conseguenza di tanto, pertanto, il convenuto ha dedotto di aver perso ogni interesse per l’affare: di qui la decisione di abbandonare le trattative, nonostante le controproposte formulate nelle more dal venditore. La domanda è fondata per i motivi che seguono. La circostanza di cui sopra, formalizzata peraltro nel mandato di vendita, quand’anche sottaciuta dall’agenzia immobiliare, non è stata, in ogni caso, la causa dell’interruzione delle trattative, ed in ogni caso non ha impedito, a distanza di pochi mesi, l’effettiva conclusione dell’affare. Visti gli esiti del giudizio, difatti, non vi è dubbio che l’attività di intermediazione posta in essere dall’agenzia attorea abbia consentito ai convenuti di entrare in contatto nel giugno 2010, di intavolare una trattativa nei giorni immediatamente successivi e di portarla a compimento nell’aprile 2011, allorquando è stato stipulato atto di compravendita il quale, in sostanza, ha recepito le condizioni già contenute nella controproposta del 15.6.2010. E difatti, nell’atto di compravendita le parti hanno stabilito l’obbligo per il venditore di allargare la strada di accesso (art. 2); nella predetta controproposta il medesimo si era espressamente impegnato a delimitare diversamente la strada di accesso. Ne consegue che l’attrice ha posto in essere un’opera di intermediazione tra le parti rivolta anche a trovare un punto di accordo sulla questione della strada di accesso all’immobile che, pur non accettata nell’immediatezza dall’acquirente, è stata poi sostanzialmente recepita nel successivo rogito notarile. Non può escludersi del tutto che la circostanza per cui si controverte, pur in conoscenza dell’attrice (cfr. incarico di mediazione del 20.4.2010), non sia stata comunicata al potenziale acquirente, o in ogni caso dichiarata in modo espresso: va escluso, tuttavia, che essa sia stata la causa del mancato accordo tra le parti, non solo perché i termini della controproposta del 15.6.2010 sono stati sostanzialmente ripresi nell’atto di compravendita, ma anche in ragione del fatto che se realmente l’acquirente non era più interessato, come eccepito nei propri scritti difensivi, allora non avrebbe dovuto stipulare ugualmente il contratto di compravendita a distanza di pochi mesi. È evidente, pertanto, che le parti si siano conosciute e siano entrate in contatto per la prima volta grazie all’attività dell’attrice, che quest’ultima abbia continuato a prestare la sua opera nelle fasi successive e che tale contegno abbia esplicato rilievo causale rispetto alla successiva stipula del 4.4.2011, risultandone pertanto l’antecedente logico indispensabile. L’inadempimento che viene imputato all’agenzia, pertanto, peraltro contestato e superato nel corso della prova orale espletata con i testi di parte attrice, della cui attendibilità non vi è motivo di dubitare, non è stato dunque la causa del mancato accordo.-download riservato - non acquistabile -
Nº 6575Data 02/07/2025Downloads: 4
L’AGENTE IMMOBILIARE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ANCHE SE L’AFFARE SI CONCLUDE DOPO MESI PURCHÉ SIA STATO LUI A METTERE IN CONTATTO LE PARTI – SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - GIUGNO 2025.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio D’aragona-legale associati, responsabile avv Giovanna Carbone innanzi al tribunale di Santa Maria Capua Vetere nel giugno del 2025 che ha affermato testualmente quanto segue:Nel caso che occupa bisogna esaminare solo la fondatezza del diritto della società opposta al pagamento della provvigione, valutando il materiale probatorio acquisito e facendo applicazione del seguente principio di diritto: “il diritto alla provvigione consegue non alla conclusione del mediatore del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti: pertanto, la condizione perché il predetto diritto sorga è l'identità dell'affar e proposto con quello concluso (in tal senso Cass. Civ. n. 21836/10). In altri termini, perché sorga il diritto alla provvigione è necessario che ad una prima fase delle trattative avviate con l’intervento di un mediatore, la conclusione del successivo affare, anche se avvenuto successivamente, sia dipendente dall’intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto, dovendo così intendersi che vi sia un rapporto causale tra la conclusione dell’affare e l’attività di intermediazione, non occorrendo, tuttavia, un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (ex multis Cass. Civ. n. 869/18) .download riservato - non acquistabile -
Nº 6573Data 25/06/2025Downloads: 3
NON CI SI PUÒ SOTTRARRE AGLI OBBLIGHI DEL PRELIMINARE DICENDO “ERO INCAPACE” SE PRIMA SI È TRATTATO A LUNGO E CON LUCIDITÀ - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - MAGGIO 2025.
Sentenza ottenuta dallo Studio D’aragona-legale associati, Responsabile del procedimento avvocato Serena Leo, innanzi al Tribunale di Salerno nel maggio del 2025, la quale ha sancito testualmente quanto segue:presuntivi, deve comunque essere rigorosa e precisa (Cass. n. 26729 del 2011). Nel caso di specie, la convenuta non ha fornito elementi probatori, precisi e concordanti, circa la prospettata alterazione del processo di formazione di una volontà cosciente al momento della sottoscrizione del (qualificato) contratto preliminare di preliminare, avendo solo addotto il patimento, all’epoca dell’assunzione del vincolo negoziale, di “crisi di panico, stati di ansia e depressione”, oltre che di “attacchi isterici a cui assistevano le mediatrici nel periodo delle trattative”. Procedendo con ordine, va innanzitutto rilevato che la documentazione versata in atti a supporto della pretesa di annullamento del contratto è stata formata in epoca prossima al perfezionamento del contratto de quo agitur (29 dicembre 2016) e non appare di per sé idonea a suggerire il patimento, da parte della convenuta, di una condizione d’incapacità di autodeterminazione. La conclusione che precede appare suffragata dall’andamento assunto dalle trattative precontrattuali. Ed invero, dal dibattito processale è emersa la prova della circostanza che la convenuta ha rifiutato l’offerta di acquisto del bene per il minore prezzo di euro 230.000,00, raggiungendo con l’interlocutrice un accordo sul maggiore importo di euro 240.000,00 e convenendo altresì un accollo dei debiti maturati dalla convenuta con la compagine condominiale.download riservato - non acquistabile -
Nº 6546Data 05/05/2025Downloads: 3
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI SE LE PARTI CHE HA MESSO IN RELAZIONE DURANTE IL PERIODO DI INCARICO, CONCLUDONO L'AFFARE DOPO LA SCADENZA DELLO STESSO, ANCHE NEL CASO IN CUI SIA TRASCORSO PARECCHIO TEMPO TRA LA MESSA IN RELAZIONE E LA CONCLUSIONE DELL'AFFARE TRA LE PARTI - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI FEBBRAIO 2025.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, innanzi al Tribunale di Napoli, undicesima sezione civile nel febbraio 2025 - Nel caso di specie, il Tribunale di Napoli, condividendo le argomentazioni sostenute dallo Studio d’Aragona, ha confermato, infatti, che l’art. 1755 c.c. stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione quando “l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. Tale principio è stato più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, la quale ha chiarito che il diritto alla provvigione sussiste quando l’attività del mediatore abbia svolto un ruolo essenziale e determinante nella conclusione dell’affare, a prescindere dalla sua effettiva partecipazione alla stipula del contratto. (cfr. Cass. civ. n. 11443/2022, Cass. civ. n. 27185/2022). Nel caso di specie risulta comprovato che la società attrice abbia svolto un’attività determinante per l’avvio e la conduzione delle trattative che sono sfociate nella vendita in questione. I convenuti non hanno contestato di essersi rivolti alla società attrice ai fini della compravendita dell’immobile in questione né, tantomeno, hanno mai disconosciuto i documenti da loro sottoscritti che dimostrano l’attività di intermediazione svolta dall’agenzia. Invero l’intervento dell’agenzia non si è limitato alla semplice presentazione delle parti ma ha avuto un ruolo attivo nel favorire la negoziazione, nel fornire ai potenziali acquirenti le informazioni necessarie e nel gestire le dinamiche della trattativa. La documentazione in atti dimostra chiaramente che l’agenzia ha seguito tutte le fasi del processo, conducendo in loco i M. e conferendo loro ogni documentazione utile alla conclusione dell’affare. A nulla rileva il fatto che la sottoscrizione dell’atto di compravendita sia avvenuta a distanza di mesi. Per giunta v’è da considerare l’intervenire delle restrizioni imposte dalla pandemia da Covid-19".download riservato - non acquistabile -
Nº 6544Data 24/04/2025Downloads: 152
MODULO DI MANIFESTAZIONE DI INTERESSE ALL'ACQUISTO IMMOBILE NON VINCOLANTE.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO TUTTE LE VOLTE CHE IL CLIENTE INTERESSATO NON INTENDE FORMULARE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO IN QUANTO NON VUOLE VINCOLARSI. CON QUESTO MODULO SI OTTIENE L'OBIETTIVO DI AVERE LA DIMOSTRAZIONE CHE LA trattativa È SORTA GRAZIE ALL'ATTIVITÀ DELL'AGENZIA ED IL VENDITORE ERA INFORMATO DI QUESTA CIRCOSTANZA. IL MODULO DI MANIFESTAZIONE DI INTERESSE ALL'ACQUISTO NON PRODUCE ALCUN VINCOLO PER L'ACQUIRENTE PER CUI NON È TENUTO AD ACQUISTARE E PUÒ IN QUALSIASI MOMENTO INTERROMPERE LE trattative, MA SE SUCCESSIVAMENTE ACQUISTA SARÀ TENUTO A CORRISPONDERE LE PROVVIGIONI. IL MODULO DEVE ESSERE FATTO SOTTOSCRIVERE ANCHE IL VENDITORE PER CONOSCENZA IN MODO DAVIDE LA PROVA DI AVERLO INFORMATO DELL'INTERESSE DEL CLIENTE.€ 99,00 -
Nº 6543Data 22/04/2025Downloads: 1
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE, ANCHE NEL CASO IN CUI L’IMMOBILE, DOPO LA SCADENZA DELL’INCARICO, È STATO INTESTATO AL CONIUGE DEL CLIENTE CHE HA VISIONATO L’IMMOBILE ED HA FORMULATO LA PROPOSTA. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI FEBBRAIO 2025.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Salerno , seconda sezione nel febbraio 2025 - Nel caso di specie, il tribunale di Salerno, condividendo le argomentazioni sostenute dallo studio d’Aragona, ha confermato, infatti, che "A nulla rileva, secondo la giurisprudenza di legittimità, la diversità soggettiva tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipula (nel caso di specie il sig. Paduano Amedeo ha formulato le offerte, rifiutate dalla sig.ra Henlin, mentre esclusivamente la moglie del predetto, sig.ra Cibelli Paola, ha concluso l’atto di vendita dell’immobile), purché vi sia continuità, come nel caso di specie, tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che formalmente conclude l’affare (Cass. 11127/2022). Più di recente, la Suprema Corte ha ribadito che “il diritto del mediatore alla provvigione consegue alla conclusione dell'affare, mentre non rileva che questo sia concluso dalle medesime parti ovvero da parti diverse da quelle cui è stato proposto, purché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte originaria - che resta debitrice nei confronti del mediatore, per avere costei avuto rapporti con lo stesso - e quella con cui è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell'ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell'affare su un altro soggetto (Sez. 2, n. 6552, 16/03/2018, Rv. 647854 – 01; conf., ex multis, Cass. nn. 8126/2009 e 20549/2004). Per altro verso, la parte che abbia chiesto l'opera del mediatore è tenuta a corrispondere a quest'ultimo il previsto compenso <>. Non a caso l'art. 1755 cod. civ. parla di “affare” e non di “contratto”, stante che il diritto al compenso non è condizionato dalla esatta corrispondenza formale tra il contratto prospettato con l'incarico (nella specie la vendita) e quello attraverso il quale si è reso possibile il regolamento dei privati interessi (nella specie cessione delle quote sociali, che si risolve esclusivamente nella cessione dell'immobile), bensì dal raggiungimento dello scopo economico per la persecuzione del quale la parte aveva dato incarico al mediatore.” (Cass. 16973/2024)”.- download riservato - non acquistabile -
Nº 6521Data 15/04/2025Downloads: 2
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI ANCHE SE L’IMMOBILE VIENE INTESTATO A UN ALTRO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - GENNAIO 2025.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi al Corte di Appello di Napoli, SEZIONE CIVILE NONA, 30 gennaio 2025 - Nel caso di specie, la Corte di Appello ha confermato, infatti, che: “Orbene, appare del tutto evidente, in assenza di prova contraria sul punto, che entro il termine statuito dal documento unilaterale (16-10-2017) non vi sia stata alcuna accettazione della proposta da parte dei venditori seppur interessati ad un miglioramento dell’offerta” (così in sentenza). Ed è altrettanto vero come il Tribunale abbia opportunamente richiamato principi pertinenti in tema di compenso del mediatore: “Dunque, il “discrimen” afferente il diritto alla provvigione non può basarsi “sic et simpliciter “sulla sottoscrizione della proposta irrevocabile ma deve fondarsi sulla effettiva partecipazione del mediatore il quale deve dare concreta prova di contribuito alla conclusione dell’accordo” (così in sentenza). Tuttavia, la logica conclusione sarebbe stata riconoscere il compenso spettante al mediatore sulla base di un corretto esame delle risultanze istruttorie (doglianze a sostegno del secondo motivo di appello). Trova quindi applicazione il principio per cui il diritto del mediatore alla provvigione “consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti: pertanto,la condizione perché il predetto diritto sorga è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale, e la conclusione dell’affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra leparti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione” (Cassazione Civile, Sez. II, n. 11127/2022). Ed ancora, il diritto del mediatore alla provvigione si ricollega all’efficacia del suo intervento nel favorire la conclusione dell’affare, non alle forme giuridiche mediante le quali l’affare medesimo è concluso (Cassazione Civile, Sez. II, n. 11655/2018) principi confermati da Cassazione Civile con l’ordinanza numero 16973 del 20 giugno 2024.download riservato - non acquistabile -
Nº 6513Data 09/04/2025Downloads: 2
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE, ANCHE NEL CASO IN CUI LA PROPOSTA DI ACQUISTO NON È STATA ACCETTATA DA TUTTI I PROPRIETARI, I QUALI POI HANNO VENDUTO L'IMMOBILE ALLO STESSO SOGGETTO INDIVIDUATO DALLA DAL MEDIATORE DOPO LA SCADENZA DELL'INCARICO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI GENNAIO 2025.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi al Tribunale di Napoli nord, 12° sezione civile nel gennaio 2025 - Nel caso di specie, il tribunale di Napoli, condividendo le argomentazioni sostenute dallo studio d’Aragona, ha confermato, infatti, che. “E’ stato affermato in giurisprudenza che, in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (cfr. Cass. 2014 n. 25851; conf. Cass. Sez. II, ord. 16.1.2018 n. 2169).La prestazione del mediatore, pertanto, può ben esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. n. 3438 del 2002; conf. Cass. n. 9884 del 2008; Cass. n. 23438 del 2004). Orbene, tanto premesso, nel caso di specie, parte opposta ha assolto l'onere di dimostrare tutti gli elementi costitutivi del diritto alla provvigione oggetto del contratto di cessione del credito stipulato con la società cedente. Il quadro istruttorio induce a ritenere che i contraenti siano stati messi in contatto grazie all'attività di intermediazione svolta dalla Porzio Immacolata nella citata qualità; non rilevando in alcun modo le circostanze della problematica relativa alla ipoteca iscritta né, tantomeno, il fatto che la proposta di acquisto fosse stata inizialmente sottoscritta da un solo proprietario in comunione, considerata la successiva e definitiva stipula dell’atto di compravendita.download riservato - non acquistabile -
Nº 6512Data 08/04/2025Downloads: 0
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ANCHE SE LE PARTI DOPO ESSERE STATE MESSE IN RELAZIONE AL MEDIATORE, RIPRENDONO LA trattativa DOPO LA SCADENZA DELL'INCARICO GRAZIE DI AMICI COMUNI - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI GENNAIO 2025.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi al Tribunale di Salerno, 2° sezione civile nel gennaio 2025 - Nel caso di specie, il tribunale di Salerno, condividendo le argomentazioni sostenute dallo studio d’Aragona, ha confermato, infatti, che. “Invero, in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso (affermando tale principio, la S.C. ha dato rilievo causale all'intervento del mediatore che aveva posto in relazione i contraenti e fatto visitare l’immobile agli interessati i quali, dopo alcuni mesi dalla visita ed una volta rifiutata un prima offerta di acquisto, avevano collocato dei bigliettini nelle cassette postali di tutti i condomini così da riaprire le trattative e giungere all’acquisto dell’unità immobiliare, sia pure per un prezzo inferiore a quello inizialmente richieste, cfr. Cassazione n.11443/2022). Per quanto qui occupa infatti le parti, venute in contatto solo grazie all’intervento della società attrice, hanno evidentemente agito per estromette la mediatrice dalle trattative. Avendo infatti conoscenti comuni, i venditori hanno atteso la scadenza del mandato per ricontattare gli acquirenti [quando abbiamo dato gli assegni nell’aprile 2015, il sig. G. ci riferì (a me e a mia moglie) che il contratto con l’agenzia era scaduto e anzi, mi mostrò anche la raccomandata con cui lo stesso diceva di non aver più rapporti con l’agenzia T., cfr. interrogatorio formale M. verb. ud. 9.2.2022] tanto è vero che, diversamente da quanto asserito in comparsa di risposta dagli acquirenti (dopo circa tre anni, all’incirca nel settembre del 2017, i sigg. M. e S. vennero ricontattati dal sig. G. il quale li informò che era stata regolarizzata la posizione urbanistica dell’immobile, chiedendo loro se fossero ancora interessati all’acquisto, cfr. foglio 3), le trattative non furono riprese dopo tre anni dalla visita ma subito dopo la scadenza del mandato conferito all’attrice (e forse mai interrotte), come dimostra il pagamento di € 10.000,00 dagli acquirenti ai venditori risalente all’aprile 2015, cioè a soli 5 mesi dalla visita dell’immobile ed esse portarono appunto a concordare un prezzo di vendita del bene inferiore a quello proposto inizialmente agli acquirenti, esattamente come era stato anticipato dal Gr. al G. (il sig. M. Gr. chiamò telefonicamente il sig. G. e gli comunicò che il sig. M. era interessato all’appartamento e voleva fare una proposta ad un prezzo inferiore, cfr. teste L. cit.).download riservato - non acquistabile -
Nº 6510Data 03/04/2025Downloads: 2
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ANCHE SE IL PREZZO VIENE CONCORDATO DOPO CHE HA MESSO RELAZIONI LE PARTI A SEGUITO DI UNA trattativa PROSEGUITA DAGLI STESSI. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI GENNAIO 2025.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Napoli, 2° sezione civile nel gennaio 2025 - Nel caso di specie, il tribunale di Napoli, condividendo le argomentazioni sostenute dallo studio d’Aragona, ha confermato, infatti, che. “ La circostanza che le parti si siano accordate solo successivamente sul valore da attribuire all’immobile ai fini della compravendita nulla toglie all’attività di intermediazione espletata da parte attrice. Sul punto, va ricordato che la giurisprudenza di legittimità riconosce il diritto alla provvigione ogni qualvolta l’attività del mediatore sia da riconoscersi come causa effi- ciente per il buon esito dell’affare, e ciò a prescindere sia dalla continuità con cui tale attività si svolge nel periodo che passa dal contatto iniziale tra le parti (procurato dall’intermediario) all’accordo definitivo, sia dall’attività concretamente svolta dall’agente: “Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la con- clusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non ri- chiedendosi che tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare sussista un nes- so eziologico diretto ed esclusivo; è sufficiente, infatti, che, la “messa in relazione” del- le stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicen- de successive, alla conclusione del contratto. La prestazione del mediatore, pertanto, può ben esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata” (Cass. n. 3438 del 2002; conf. Cass. n. 9884 del 2008; Cass. n. 23438 del 2004). Pertanto, a nulla rileva che l’atto definitivo sia stato stipulato solo sei mesi dopo la proposta d’acquisto, né che in quell’arco temporale l’agenzia non abbia svolto più alcuna attività, né che le parti abbiano raggiunto l’accordo definitivo in autonomia.download riservato - non acquistabile -
Nº 5451Data 26/03/2025Downloads: 226
MODULO DICHIARAZIONE RICONOSCIMENTO PROVVIGIONI versione aggiornata marzo 2025.
DICHIARAZIONE PROVVIGIONI CHE TUTELA AL MASSIMO IL LAVORO DEL MEDIATORE IMMOBILIARE. LA DICHIARAZIONE IN PARTICOLARE COMPRENDE IL RICONOSCIMENTO DELL’OBBLIGO DI VERSARE LA PROVVIGIONE ANCHE PER LE PROPOSTE SUCCESSIVE, O IN CASO DI SCAVALCÒ IN OCCASIONE DELLA STIPULA DELL’ATTO DEFINITIVO.CONTIENE ANCHE IL RICONOSCIMENTO DELLA CIRCOSTANZA CHE LA MESSA IN RELAZIONE AVVENUTA GRAZIE AL MEDIATORE CON L’IMPEGNO DA PARTE DEL PROPONENTE AD AVVISARE DELL’EVENTUALE RIPRESA DI trattative. ANCORA CONTIENE ANCHE LA DICHIARAZIONE DEL PROPONENTE DI CONSAPEVOLEZZA CIRCA L’OBBLIGO DA PARTE DELL’AGENTE IMMOBILIARE DI RITIRARE EVENTUALI ALTRE PROPOSTE D’ACQUISTO DA PARTE DI CLIENTI CHE NE FACCIANO RICHIESTA. Nell'ultima versione è stata anche introdotto l'impegno a dichiarare in atto pubblico solo il numero di fattura e la corrispondenza l'importo pagato.€ 99,00 -
Nº 6490Data 06/03/2025Downloads: 13
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ANCHE SE È TRASCORSO MOLTO TEMPO TRA LA MESSA IN RELAZIONE E LA STIPULA DELL’ATTO DEFINITIVO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI DICEMBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Serena Leo , innanzi al Tribunale di Latina, seconda sezione civile nel dicembre 2024 - Nel caso di specie, il tribunale di Latina, seconda sezione civile, nel dicembre 2024, ha confermato, infatti, che: "Devono al riguardo richiamarsi i principi giurisprudenziali in materia secondo cui ( da ultimo Cass. 8 aprile 2022 n. 11443; Cass. 15 settembre 2022 n. 27185; Cass. 12 marzo 2021 n. 7029; Cass. 3 settembre 2018 n. 21559; Cass. 26 agosto 2019 n. 21712 ), il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in effetti, tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la "messa in relazione" delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. Da ultimo si è affermato ( Cass. 2 febbraio 2023 n. 3165) che al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza e senza che l'intervento di un secondo mediatore sia in sé idoneo a recidere il nesso di causalità tra l'operato del primo mediatore e la conclusione dell'affare. L'esistenza del nesso di causalità tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare è soggetta a verifica in sede di legittimità. La prestazione del mediatore, pertanto, può ben esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata. D'altra parte, ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene (Cass. n. 11656 del 2018; Cass. n. 25851 del 2014). Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la 10conclusione di un determinato affare, non postula, infatti, necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l'acquiescenza dell'altra, quest'ultima resta del pari vincolata verso il mediatore (Cass. n. 21737 del 2010). Il rapporto di mediazione si fonda sull'espletamento di un'attività del mediatore, consistente nel rendere possibile, grazie al suo intervento, l'avvicinamento delle parti interessate alla conclusione dell'affare, mettendole in relazione tra loro; sicché per attività di mediazione deve intendersi il materiale contatto tra mediatore e acquirente, ma anche tutta l'attività che precede e segue la visita dell'immobile . Ne consegue che sussiste il diritto alla provvigione per l’attività espletata da ritenersi che abbia dato causa al contatto tra parte venditrice e parte compratrice che ebbero poi a concludere autonomamente la vendita.download riservato - non acquistabile -
Nº 6489Data 28/02/2025Downloads: 5
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE PATTUITA E NESSUNA RIDUZIONE PUÒ ESSERE CHIESTA, LADDOVE LE PARTI CHE HA MESSO IN RELAZIONE CONCLUDANO LO STESSO AFFARE, RISULTANDO DEL TUTTO INDIFFERENTE LA CIRCOSTANZA CHE L’AFFARE SIA STATO CONCLUSO AD UNA CERTA DISTANZA DI TEMPO, COME PURE IL FATTO CHE LE PARTI ABBIANO DICHIARATO IN ATTO PUBBLICO DI ESSERE TENUTI AL PAGAMENTO DI UNA PROVVIGIONE INFERIORE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI DICEMBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi al Tribunale di Salerno, seconda sezione civile nel Dicembre 2024 - Nel caso di specie, il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile nel Dicembre 2024, ha confermato, infatti, Va evidenziato che non è in contestazione che l’odierno appellato abbia sottoscritto la scrittura del 09.01.2017, con la quale si impegnava a versare in favore del mediatore, per il caso di vendita dell’immobile in questione, ad una provvigione pari ad € 3.500,00. L’appellato, però, sostiene che, poiché l’acquisto del bene avvenuto tra parti incontestatamente messe in contatto tra loro dal mediatore avvenne a distanza dalla scrittura, precisamente il 18.07.2018, e poiché nel rogito si diede atto della intermediazione immobiliare della società appellante e si dava atto della debenza di una provvigione inferiore al pattuito, dovrebbe ritenersi che, dunque, le parti avrebbero pattuito una riduzione della provvigione spettante, anche in ragione del prezzo effettivamente concordato per la vendita. L’assunto è infondato, al lume dell’insegnamento della Suprema Corte, secondo cui il diritto del mediatore alla provvigione non postula una coincidenza totale tra l'oggetto iniziale delle trattative e quello conclusivo dell'affare, sicché va riconosciuto anche quando la variazione oggettiva concerna il bene, più compiutamente identificato (anche se, in ipotesi, non pienamente coincidente con quello oggetto dell'opera del mediatore), e il prezzo, a condizione che l'opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative, poi confluite nella conclusione di un vincolo giuridico relativa a un bene univocamente, anche se non totalmente, riferibile a quello dedotto nella iniziale messa in relazione delle parti (cfr. Cassazione civile , sez. II, 19/03/2024 , n. 7394). Né può ritenersi che la scrittura del 09.01.2017 contenga una clausola pretesamente vessatoria, rientrando la determinazione del quantum della provvigione nella libera contrattazione delle parti, tanto vero che il ricorso alle tariffe professionali o agli usi per la determinazione della misura della provvigione sono dall’art. 1755 c.c. subordinati al solo caso di inesistenza di un patto, patto inequivocabilmente esistente nel caso in esame (cfr. Tribunale Cuneo sez. I, 14/09/2023, n.654 – “Per la determinazione del compenso spettante al mediatore sussiste una gerarchia di fonti, al vertice della quale troviamo la volontà delle parti. Soltanto in assenza di accordo preventivo avente ad oggetto il quantum della provvigione, assumono rilievo i criteri integrativi dettati dalla legge. In assenza di accordi, tariffe professionali o di usi, l'entità della provvigione spettante al mediatore nonché la percentuale di essa gravante su ciascuna delle parti sono quantificate dal giudice secondo equità”; Cassazione civile , sez. II , 06/04/2022 , n. 11127). Non vi è luogo per la valutazione della eccessività della provvigione liberamente pattuita, eccessività valutabile solo laddove le parti prevedano la corresponsione di una penale (cfr. Tribunale , Busto Arsizio , sez. III , 15/03/2022 , n. 373 – “Nel contratto di mediazione immobiliare la clausola con la quale le parti stabiliscano il ristoro di un 'mancato guadagno’ nell'ipotesi di mancata conclusione dell'affare a causa della revoca della proposta o del rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto preliminare in misura superiore alla provvigione del mediatore assolve non ad una funzione riparatoria, bensì sanzionatoria e, come tale, deve ritenersi vessatoria, ai sensi e per gli effetti dell' art. 33, co. 2, lett. f) d.lgs. 206/2005 , a mente del quale si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto o per effetto di imporre al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d'importo manifestamente eccessivo”; Tribunale , Brescia , sez. I , 08/10/2024 , n. 4104= Né appare invocabile la disciplina per i casi di contratto per adesione, posto che il contratto è qualificabile per adesione, secondo il disposto dell' articolo 1341, comma 1, del Cc e come tale soggetto, per l'efficacia delle clausole cosiddette onerose, alla specifica approvazione per iscritto contemplata dal comma 2 di detta norma, solo quando, anche alla stregua del contenuto dei relativi patti, risulti predisposto unilateralmente da un contraente, in base a uno schema destinato a essere utilizzato per una pluralità di rapporti, sì da escludere una sua formazione in esito a trattativa negoziale e relegare il potere dell'altro contraente a una mera accettazione o meno di detto schema. In altri termini, non è sufficiente che uno dei contraenti abbia predisposto l'intero contenuto del contratto, ma è necessario che lo stesso sia predisposto e le condizioni generali siano fissate - mediante moduli o formulari - per servire a una serie indefinita di rapporti, sì che la conclusione del contratto da parte del contraente diverso dal predisponente risulti avvenuta senza alcuna possibilità di incidere sul regolamento contrattuale. Tali elementi, nel caso di specie, difettano”.download riservato - non acquistabile -
Nº 6420Data 11/12/2024Downloads: 5
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI ANCHE SE LA PROPOSTA NON GLI VIENE ACCETTATA, QUALORA POI LE PARTI CONCLUDONO LO STESSO AFFARE DA LUI PROPOSTO SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA-LEGALI ASSOCIATI TRIBUNALE DI ROMA OTTOBRE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi al Tribunale di Roma, XI sezione civile, Nel caso di specie, il giudice ha confermato, infatti, che è pacifico in giurisprudenza che il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. Civ. n. 869 del 16.01.2018). E nello stesso senso “in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (Cass. Civ. n. 11443 del 8.04.2022). Nel caso di specie, sono elementi comprovanti che la conclusione dell’affare (compravendita immobiliare) del P. sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice del Pa. le seguenti circostanze: la scheda di visita dell’immobile del 17.07.2020 a firma dell’acquirente Z. (doc. 5 citazione); la proposta di acquisto del 22.07.2020 a firma dell’acquirente per un importo offerto di € 200.000,00 conforme al prezzo dell’incarico e ancor più al prezzo di vendita risultante dal rogito notarile (doc. 6 memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. n. 2); rifiuto della proposta da parte del convenuto comunicata con email del 28.07.2020 (doc. 8 citazione); successiva comunicazione del 18.09.2020 di accettazione condizionata per un prezzo di € 210.000,00 (doc. 9 citazione); l’assegno n. 3119974981-06 di € 5.000,00 intestato a P. a firma di Z. (doc. 7 citazione) che corrisponde allo stesso assegno indicato alle pagine 7 e 8 del rogito notarile (doc. 2 citazione) che era stato restituito al potenziale acquirente in data 2.10.2020 (doc. 10 citazione) a seguito del rifiuto della proposta; nonché l’atto di transazione sottoscritto tra il Z. e l’attore in cui l’acquirente dichiara espressamente “riconosce di esser stato messo in relazione con l’affare e con l’immobile sito in V. … del signor P. che prima non conosceva, grazie all’attività di intermediazione svolta dalla suddetta agenzia e che per tale effetto ha potuto concludere il medesimo affare” (doc. 11 citazione); infine, il contenuto dell’atto di compravendita tra il convenuto e l’acquirente avente ad oggetto lo stesso immobile dell’incarico ad un prezzo pari alla volontà espresso dal venditore nell’email del dì 8.09.2020 (cfr. doc. 9 citazione).download riservato - non acquistabile -
Nº 6399Data 20/11/2024Downloads: 1
ANCHE IN ASSENZA DI INCARICO SCRITTO, AFFINCHÉ SORGA IL DIRITTO DEL MEDIATORE ALLE PROVVIGIONI, È SUFFICIENTE CHE ABBIA MESSO IN RELAZIONE LE PARTI CON L’AFFARE.- NEL CASO DI SPECIE LA CORTE D’APPELLO DI SALERNO HA RITENUTO PROVE PIÙ CHE SUFFICIENTI DELL’INTERVENTO DETERMINANTE DEL MEDIATORE LA CIRCOSTANZA CHE IL VENDITORE ABBIA INVIATO LA DOCUMENTAZIONE VIA MAIL ALL’AGENZIA DELL’IMMOBILE E L’ACQUIRENTE ABBIA VISIONATO L’IMMOBILE CON L’ACCOMPAGNAMENTO DELL’AGENZIA, ANCHE SE POI NON HA PIÙ PARTE.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Annarita Del Regno, innanzi alla Corte di Appello di Salerno , prima sezione civile nel luglio 2024 - Nel caso si specie, la Corte di Appello di Salerno, ha confermato, infatti, “E’ noto, infatti, che secondo il disposto dell’art. 1755 c.c. “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”: il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, poiché è sufficiente che il15mediatore, pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (cfr. Cass., sez. 6, n. 3134, 2/02/2022, Cass, sez. 6, n. 4644 del 19/02/2021). Ne consegue che, la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. n. 3438 del 2002; Cass. n. 23438 del 2004; Cass. n. 28231 del 2005; Cass. n. 9884 del 2008; Cass. n. 19705 del 2008; Cass. n. 25851 del 2014; Cass. n. 869 del 2018).download riservato - non acquistabile -
Nº 6267Data 06/06/2024Downloads: 1
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ANCHE NEL CASO IN CUI HA RICEVUTO INCARICO DA PERSONA DIVERSA DAL PROPRIETARIO E L’IMMOBILE SIA STATO POI INTESTATO AI FIGLI DEL SOGGETTO CHE AVEVA FORMULATO LA PROPOSTA IN QUANTO SI TRATTA COMUNQUE DI SOGGETTI ASSAI PROSSIMI A QUELLI MESSI IN RELAZIONE DAL MEDIATORE SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI APRILE 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi alla Tribunale di Napoli - XI sezione civile, nell’aprile 2024 - Nel caso si specie, è stato confermato, infatti, che "Sussiste la legittimazione delle parti in quanto l’incarico di mediazione, con conseguente obbligo di retribuirlo, può essere conferito anche da soggetti diversi dai futuri stipulanti i quali, nella specie, sono i reali gestori dell’affare in quanto genitori dei contraenti. La circostanza che il mandato sia stato conferito a termine e le trattative per l’acquisto siano state condotte dopo la scadenza del medesimo è irrilevante. L’apposizione di un termine, infatti, serve a tutelare il cliente limitando il diritto di esclusiva spettante al mediatore ma il mandato senza rappresentanza è un contratto a forma libera che può ben essere rinnovato tacitamente, come le parti hanno fatto valendosi dell’operato del mediatore. I convenuti, infine, non hanno provato (e nemmeno dedotto), come sarebbe stato loro onere, altre circostanze che avrebbero potuto elidere l’efficacia causale dell’operato del mediatore. La vendita, infatti, è avvenuta nell’immediatezza dell’operato dell’agenzia (tre mesi dopo la proposta iniziale), quasi allo stesso prezzo e tra soggetti strettamente legati a coloro che hanno condotto le trattative (i figli di Abbate Luigi e quelli di Cirelli Mario).La domanda, pertanto, va accolta”-download riservato - non acquistabile -
Nº 6266Data 05/06/2024Downloads: 8
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI, SE DOPO IL RIFIUTO DELLA PROPOSTA D'ACQUISTO FORMULATA DALL’ACQUIRENTE E LA RESTITUZIONE DELLA CAPARRA, LE PARTI CONCLUDONO IL MEDESIMO AFFARE, ANCHE NEL CASO IN CUI SIA TRASCORSO UN RILEVANTE PERIODO DI TEMPO CHE È STATO NECESSARIO AFFINCHÉ ALCUNI DEI PROPRIETARI RAGGIUNGESSERO LA MAGGIORE ETÀ. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI APRILE 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA , innanzi alla Tribunale di Napoli, XII SEZIONE CIVILE d, nell’aprile 2024 - Nel caso si specie, è stato confermato, infatti, che "dagli atti e dall’attività espletata è emerso che dopo l’attività di segnalazione dell’immobile dal parte dell’opposta, mediante l’avvio e conduzione delle trattative che hanno portato alla sottoscrizione di una proposta d’acquisto/contratto preliminare, le parti hanno definitivamente concluso, a mezzo atto pubblico di compravendita per Notar dottor …………... (Rep. N……. – Racc. …….), l’acquisto dell’unità immobiliare proposta.Pertanto, sebbene le iniziali trattative siano terminate con la restituzione dell’assegno alla S….., l’attività di mediazione, posta in essere successivamente alla risoluzione delle questioni attinenti alla titolarità del diritto sull’immobile degli eredi dell’originario proprietario, si è conclusa con la compravendita dell’unità immobiliare da parte della S….. e la maturazione del diritto dell’opposta al pagamento del compenso per la mediazione.A tal proposito, si richiama quanto previsto dall’art. 1755 c.c. il quale recita: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, [2950] se l'affare è concluso [1173] per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe- 9 -professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità [2225, 2233]”.download riservato - non acquistabile -
Nº 5300Data 22/04/2024Downloads: 83
MODULO 07 - NUOVO INCARICO DI MEDIAZIONE PER LOCAZIONE IMMOBILIARE - AGGIORNATO GENNAIO 2023 - SI VENDE ESCLUSIVAMENTE INSIEME AL "SET COMPLETO MODULISTICA ESSENZIALE LOCAZIONE" - IL PREZZO SI RIFERISCE AL SET COMPLETO
Nuovo Incarico di Mediazione per Locazione Immobiliare - Versione ufficiale Lex Consult predisposto alla luce di tutte le esperienze giudiziarie e consulenziali in materia di mediazione e locazione immobiliare gestite dagli avvocati e consulenti Lex Consult - ULTIMA VERSIONE - AGGIORNAMENTO GENNAIO 2023 - Lex Consult ha creato un incarico per le locazioni immobiliari che copre ogni possibile tipo di locazione ed è perfettamente aggiornato alla normativa vigente in materia. In particolare è già predisposto per gestire i seguenti tipi di locazione: - locazione a canone libero 4+4; - locazione a canone concordato 3+2; - locazione transitoria max. 18 mesi; - locazione studenti universitari max. 36 mesi; - locazioni libere (deposito, box auto, ecc.); - locazioni non abitative (commerciali, industriali, professionali) 6+6. In particolare il modulo contiene: previsione uso scheda immobile; sostituzione automatica incarichi precedenti; delega ritiro atti presso terzi; impegno e accettazione proposte di locazione conformi; obbligo affidamento caparra confirmatoria in deposito; facoltà agente immobiliare sospensione trattative; facoltà agente immobiliare collaborazione con altri mediatori; diritto provvigioni in caso di scavalco; obbligo avviso ripresa trattative; esclusiva; penali. Modulo aggiornato a seguito dell'entrata in vigore del DDL CONCORRENZA che ha modificato il Decreto Legge n. 147/2013 ed in particolare l'art.1 e più precisamente i commi 63-64-65-66.-Il modulo è coperto da copyright e si vende esclusivamente con il set completo modulistica essenziale locazioni. Il prezzo si riferisce al set. Per ottenerlo bisogna scaricare la richiesta di licenza d'uso ed inviarla, dopo averla compilata, firmata e timbrata, a mezzo PEC al seguente indirizzo: lexconsult@pec.tuttopec.it -- PER OGNI INFORMAZIONE E PER L'ACQUISTO CONTATTARE IL N. 3456047829€ 2.895,00 -
Nº 6014Data 12/04/2024Downloads: 11
MODULO 05 - NUOVO INCARICO DI MEDIAZIONE PER RICERCA IMMOBILE DA ACQUISTARE - AGGIORNATO NOVEMBRE 2022 - SI VENDE ESCLUSIVAMENTE INSIEME AL "SET COMPLETO MODULISTICA ESSENZIALE COMPRAVENDITA" - IL PREZZO SI RIFERISCE AL SET COMPLETO
Nuovo incarico di mediazione per ricerca immobile da acquistare - versione ufficiale Lex Consult predisposto alla luce di tutte le esperienze giudiziarie e consulenziali in materia di mediazione e compravendita immobiliare gestite dagli avvocati e consulenti Lex Consult - ULTIMA VERSIONE - aggiornamento novembre 2022 - si tratta di un modulo rivoluzionario in quanto adottato da Lex Consult e da pochissimi operatori del settore - Lex Consult ha creato un apposito incarico per le agenzie che lavorano come property finder, ovvero come ricercatori di immobili da acquistare per conto dei clienti. Mediante la sottoscrizione di questo incarico il cliente, interessato all’acquisto di un immobile con caratteristiche ben precisate, incarica l’agenzia della ricerca dell’immobile sul mercato, dell’organizzazione della visita e della eventuale instaurazione e gestione delle trattative; l’incarico è predisposto sia per l’ipotesi di durata fissa sia per quella di rinnovo automatico, con clausola appositamente strutturata che rispetta precisamente la normativa a tutela del consumatore; l’incarico è predisposto per tutelare al massimo il diritto del mediatore alle provvigioni, che possono essere pattuite sia in misura percentuale che in misura fissa. L’incarico, inoltre, prevede l’obbligo di versare la provvigione anche nel caso in cui l’affare si concluda dopo la scadenza. È previsto, inoltre, rimborso spese a favore del mediatore; nell’incarico Lex Consult è prevista la possibilità che possa essere conferito sia in esclusiva che in non esclusiva, con un regolamento estremamente particolareggiato per entrambe le ipotesi ed una soluzione che conferisce possibilità di scelta al sottoscrittore in modo da escludere il rischio che la clausola possa essere ritenuta nulla per violazione della normativa a tutela del consumatore.- Il modulo è coperto da copyright e si vende esclusivamente con il set completo modulistica essenziale compravendita. Il prezzo si riferisce al set. Per ottenerlo bisogna scaricare la richiesta di licenza d'uso ed inviarla, dopo averla compilata, firmata e timbrata, a mezzo PEC al seguente indirizzo: lexconsult@pec.tuttopec.it -- PER OGNI INFORMAZIONE E PER L'ACQUISTO CONTATTARE IL N. 3456047829€ 3.399,00 -
Nº 6034Data 10/04/2024Downloads: 13
MODULO 11 - NUOVO INCARICO DI MEDIAZIONE PER RICERCA IMMOBILE DA LOCARE- AGGIORNATO NOVEMBRE 2022 - SI VENDE ESCLUSIVAMENTE INSIEME AL "SET COMPLETO MODULISTICA ESSENZIALE PROPERTY FINDER" - IL PREZZO SI RIFERISCE AL SET COMPLETO
Nuovo incarico di mediazione per ricerca immobile da locare - versione ufficiale Lex Consult predisposto alla luce di tutte le esperienze giudiziarie e consulenziali in materia di mediazione e locazione immobiliare gestite dagli avvocati e consulenti Lex Consult - ULTIMA VERSIONE - si tratta di un modulo rivoluzionario in quanto adottato da Lex Consult e da pochissimi operatori del settore - Lex Consult ha creato un apposito incarico per le agenzie che lavorano come property finder, ovvero come ricercatori di immobili da locare per conto dei clienti. Mediante la sottoscrizione di questo incarico il cliente, interessato all’acquisto di un immobile con caratteristiche ben precisate, incarica l’agenzia della ricerca dell’immobile sul mercato, dell’organizzazione della visita e della eventuale instaurazione e gestione delle trattative; l’incarico è predisposto sia per l’ipotesi di durata fissa sia per quella di rinnovo automatico, con clausola appositamente strutturata che rispetta precisamente la normativa a tutela del consumatore; l’incarico è predisposto per tutelare al massimo il diritto del mediatore alle provvigioni, che possono essere pattuite sia in misura percentuale che in misura fissa. L’incarico, inoltre, prevede l’obbligo di versare la provvigione anche nel caso in cui l’affare si concluda dopo la scadenza. È previsto, inoltre, rimborso spese a favore del mediatore; nell’incarico Lex Consult è prevista la possibilità che possa essere conferito sia in esclusiva che in non esclusiva, con un regolamento estremamente particolareggiato per entrambe le ipotesi ed una soluzione che conferisce possibilità di scelta al sottoscrittore in modo da escludere il rischio che la clausola possa essere ritenuta nulla per violazione della normativa a tutela del consumatore.- Il modulo è coperto da copyright e si vende esclusivamente con il set completo modulistica essenziale property finder. Il prezzo si riferisce al set. Per ottenerlo bisogna scaricare la richiesta di licenza d'uso ed inviarla, dopo averla compilata, firmata e timbrata, a mezzo PEC al seguente indirizzo: lexconsult@pec.tuttopec.it -- PER OGNI INFORMAZIONE E PER L'ACQUISTO CONTATTARE IL N. 3456047829€ 3.399,00 -
Nº 6205Data 12/03/2024Downloads: 3
IL MEDIATORE NON PUÒ ESSERE RITENUTO RESPONSABILE DI NON AVER RIFERITO DEL PIGNORAMENTO, LADDOVE PERÒ ABBIA PRECISATO CHE L’IMMOBILE È IPOTECATO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA FEBBRAIO 2024.
sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio d’aragona – legali associati, responsabile avv. GIOVANNA CARBONE, dinanzi alla CORTE DI APPELLO DI NAPOLI, nel FEBBRAIO DEL 2024. Nel caso di specie il tribunale ha riconosciuto il diritto dell’agenzia alle provvigioni, sia da parte dell’acquirente che del venditore, i quali avevano concluso l’affare alcuni mesi dopo la visita svolta con il mediatore, ritenendo del tutto irrilevante la circostanza che l’agenzia non avesse riferito di un pignoramento di cui non era a conoscenza, mentre aveva correttamente informato l’acquirente che l’immobile era comunque ipotecato.: ‘Invero, secondo il consolidato insegnamento giurisprudenziale, in caso di intermediazione di vendita immobiliare, non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare la libertà dell’immobile oggetto delle trattative, da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (Cass. civ., n. 8849/17). Tuttavia risulta assorbente il seguente dato, risultante per tabulas: l’acquirente alla data del 27 Febbraio 2012 (allorquando ha formulato la proposta di acquisto) era a conoscenza sia del mutuo ipotecario residuo, sia della necessità che giungesse a compimento la procedura di condono edilizio. Inoltre, non può trascurarsi un inequivoco dato temporale, giustamente sottolineato dalla srl appellata: il rogito per notar ….. è intervenuto in data 17 Dicembre 2012, e cioè a pochi mesi di distanza dalla visita effettuata dalla …… il 17 Febbraio 2012 (accompagnata da un addetto di ………. srl), e dalla successiva proposta del 27 Febbraio 2012 (proposta rifiutata dai proprietari …… il 28 Febbraio 2012) …… l’acquirente, avendo espresso in data 27 Febbraio 2012 la proposta di acquisto, ha inevitabilmente manifestato la disponibilità ad accollarsi il mutuo, consapevole di una situazione in cui la proprietaria, evidentemente, non era più in grado di fronteggiare il debito con la banca mutuante. Tutto ciò in un contesto in cui l’odierna appellante (ove avesse acquisito lo status di accollante) sarebbe comunque stata gravata dell’estinzione dell’ipoteca.download riservato - non acquistabile -
Nº 6131Data 01/12/2023Downloads: 5
L’INCARICO DI MEDIAZIONE È PROVATO DALLA CIRCOSTANZA CHE IL PROPRIETARIO HA INVIATO LA DOCUMENTAZIONE DELL’IMMOBILE VIA MAIL AL MEDIATORE E HA FATTO VISIONARE L’IMMOBILE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA AGOSTO 2023
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. CATERINA CARRETTA, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice onorario avv. Francesco Saverio Ruggiero, in data 31/08/2023, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO: “In applicazione di tale principio, la giurisprudenza è giunta a riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione anche nell’ipotesi in cui la sua opera si sia esaurita nella mera indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente da un intervento nelle varie fasi delle trattative” II PRINCIPIO: L’applicazione del criterio della causalità adeguata ha portato la giurisprudenza a precisare che la provvigione è dovuta al mediatore anche nell’ipotesi in cui il contratto sia stato stipulato in assenza e all’insaputa del mediatore e dopo la scadenza dell’incarico (Cass. 23842/2008). In tale evenienza, il contraente sarà onerato di dimostrare l’interruzione del nesso causale, ovvero che la conclusione dell’affare è dipesa da una ripresa autonoma delle trattative, non ricollegabile all’opera del mediatore: “quando una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore non dia risultato positivo, in tanto può affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6703 del 2001). III PRINCIPIO: “In tema di contratto di mediazione, per il riconoscimento del diritto alla provvigione non rileva se l'affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell'ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell'affare su un altro soggetto” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8126 del 03/04/2009). Ed ancora:” l’identità dell’affare concluso, presupposto dell’insorgenza del diritto alla provvigione, non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale, e la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione (Cass. 8676/2009). Nella specie si tratta di moglie e marito, per cui non è seriamente dubitabile che essi non fossero consapevoli che si stavano avvalendo dell’intervento del mediatore, essendo loro nota la sua qualità di agente immobiliare. Il legame familiare esistente, poi, soddisfa certamente il presupposto di continuità soggettiva richiesto dalla citata giurisprudenza così da permettere di veder integrato nel caso concreto il presupposto della “identità dell’affare”. IV PRINCIPIO: Ebbene, nella fattispecie, come rilevato in precedenza, il preliminare allegato dalla convenuta TROVATO è privo di data certa, per cui unico atto in virtù del quale possa dirsi sorto un vincolo fra le parti è il rogito del 15/7/2015. Ne consegue, e tenendo presente il principio sopra riportato, che la prescrizione ha cominciato a decorrere dalla stipula del rogito. Ora, risulta in atti (v. raccomandata, doc. 9 parte attrice) che l’attore in data 19/5/2016 ha costituito in mora la convenuta per il pagamento della provvigione, interrompendo così i termini prescrizionali, e poi, in data 04/4/2017, ha notificato tempestivamente l’atto di citazione.download riservato - non acquistabile -
Nº 6064Data 28/09/2023Downloads: 27
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ANCHE LADDOVE NON ABBIA PARTECIPATO A TUTTA LA trattativa, MA ABBIA MESSO IN RELAZIONE LE PARTI CHE POI HANNO AUTONOMAMENTE CONCLUSO L'AFFARE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO d'ARAGONA GIUGNO 2023
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale di NOLA, prima sezione civile, in persona del G.O.P dott. Alfredo Granata, in data 30/06/2023, ha accolto i seguenti principi: - I PRINCIPIO: Il mediatore ha diritto alla provvigione anche laddove non abbia partecipato a tutta la trattativa, ma ci si è limitato a mettere in relazione le parti e ad istaurare trattative che sono che sono state poi concluse autonomamente dalle parti: così testualmente: “in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell’intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso”…download riservato - non acquistabile -
Nº 5960Data 24/06/2023Downloads: 10
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ANCHE LADDOVE NON ABBIA RICEVUTO INCARICO DALLE PARTI MA LE STESSE ABBIANO SEMPLICEMENTE ACCETTATO LA SUA ATTIVITA' ED ABBIANO CONCLUSO L'AFFARE DA LUI PROPOSTO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO d'ARAGONA MAGGIO 2023
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale di Napoli 2 SEZIONE CIVILE Il Giudice, dott.ssa Francesca Gomez de Ayala, in data 13/05/2023, ha accolto i seguenti principi: - I PRINCIPIO: ‘’Ciò posto e passando al merito, giova in diritto premettere che, secondo la giurisprudenza consolidata, “Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata” (Cass. ord. 869/2018). Ed ancora di recente “In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (Cass. ord. n. 11443/2022). Neppure, giova soggiungere, è determinante la circostanza che l’incarico di mediazione non sia stato consacrato in un atto scritto e che manchi la prova della pattuizione, tra le parti, della misura della provvigione. Invero, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, “in tema di mediazione, presupposto essenziale del diritto al compenso non è necessariamente il conferimento espresso dell'incarico, quanto piuttosto la circostanza che il mediatore abbia di fatto svolto un'attività utile per la conclusione dell'affare e che di tale attività le parti fossero consapevoli e da essa abbiano tratto vantaggio” (cfr. Cass. civ. ord. n. 4830/12). Ed ancora “ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene” (Cass. n. 11656/2018). Inoltre, come pure autorevolmente sostenuto “Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto. Sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l'acquiescenza dell'altra, quest'ultima resta del pari vincolata verso il mediatore, onde un eventuale successivo suo rifiuto non sarebbe idoneo a rompere il nesso di causalità tra la conclusione dell'affare, effettuata in seguito direttamente tra le parti, e l'opera mediatrice precedentemente esplicata” (Cass. 21737/2010). In altri termini, il diritto del mediatore alla provvigione sorge allorché egli abbia messo in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, questo sia stato concluso per effetto del suo intervento e la sua attività nota ai contraenti sia stata da loro anche implicitamente accettata’. II PRINCIPIO: è da ritenersi inattendibile la dichiarazione delle parti di essersi avvalse di altri mediatori laddove la stessa parte abbia dichiarato in atto pubblico di non essersi avvalso di nessun mediatore. ‘ Quanto, poi, alla dedotta conclusione dell’affare per il tramite di diversa agenzia immobiliare e, segnatamente, della F. H. I., osserva il Tribunale come la predetta circostanza risulti sconfessata dalle stesse parti convenute, le quali nell’atto pubblico di acquisto (doc. 5 produzione attorea) hanno dichiarato espressamente di non essersi avvalsi dell’opera di mediatori nella compravendita (Art. 3: “... Le parti... dichiarano... che per la presente cessione non si sono avvalsi di alcun mediatore” ). Né, al fine di sminuire il rilievo dell’emergenza documentale appena richiamata, vale opinare che l’atto pubblico non copre di fede privilegiata la verità intrinseca delle dichiarazioni rese dalle parti alla presenza del pubblico ufficiale. Infatti, indiscussa la validità del richiamato principio, è comunque difficile sostenere che le parti di una compravendita abbiano dichiarato il falso dinanzi al notaio’download riservato - non acquistabile -
Nº 5949Data 03/06/2023Downloads: 6
IL MEDIATORE E' LEGITTIMATO A DIMOSTRARE L’ATTIVITA' DI MEDIAZIONE ATTRAVERSO LA TESTIMONIANZA DEI SUOI COLLABORATORI, CHE SONO ATTENDIBILI,A DIFFERENZA DEI VENDITORI. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA- APRILE 2023
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al IL TRIBUNALE DI NAPOLI, II SEZIONE CIVILE, IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA, IN PERSONA DELLA DOTT.SSA MARIA GABRIELLA FRALLICCIARDI, pubbl. il 13/04/2023, ha accolto i seguenti principi: - I PRINCIPIO: Orbene, opina questo giudice che la valutazione complessiva delle deposizioni induca ragionevolmente ad attribuire maggior credito a quelle rese dai testi attorei, non solo perchè intrinsecamente ed estrinsecamente coerenti tra loro, ma anche in considerazione dell'esistenza, in capo ai testimoni indotti dai convenuti, di un concreto interesse di fatto alla soccombenza dell'attrice, posto che, secondo quanto da loro stessi dichiarato, alla scadenza del mandato l'agenzia Casefuorigrotta avrebbe vanamente richiesto ai promittenti venditori il pagamento della provvigione. E infatti, sebbene un interesse di tal fatta non sia idoneo a determinare l'incapacità a deporre di cui all'art. 246 c.p.c. - per la quale è richiesto che il teste sia titolare di un interesse personale, attuale e concreto, che lo coinvolga nel rapporto controverso, alla stregua dell'interesse ad agire di cui all'art. 100 c.p.c., sì da legittimarlo a partecipare al giudizio in cui è richiesta la sua testimonianza - ciò non di meno, esso, assumendo i connotati di un interesse di fatto a un determinato esito del giudizio stesso (quello dell'accertamento dell'inesistenza dell'apporto causale dell'attività svolta dall'agenzia istante nella conclusione dell'affare con gli odierni convenuti) o, anche, di un interesse relativo ad azioni ipotetiche, diverse da quella oggetto di causa, proponibile nei confronti dei testimoni dall'odierna attrice (finalizzate a ottenere il pagamento della provvigione pattuita), appare atto a scalfire l'attendibilità di questi, quanto meno in un giudizio di bilanciamento con le deposizioni rese dai testi attorei, della cui credibilità, invece, non vi è motivo di dubitare anche in considerazione della sostanziale indifferenza rispetto alle attuali parti (pur trattandosi di ex collaboratori della Casefuorigrotta, al momento della introduzione del giudizio avevano entrambi cessato ogni rapporto da tempo). II PRINCIPIO: Come ha avuto modo di chiarire la giurisprudenza anche di legittimità, infatti, “in ipotesi di pluralità di mediatori, non sussiste il diritto al compenso solo quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento di un mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore ai fini della conclusione del contratto” (Cass. n. 1120/2015). In particolare, sebbene per il configurarsi in capo al primo mediatore del diritto alla provvigione non occorra che tra l’attività di questi e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo (nè essendo necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo), ciò non di meno si ritiene che sia necessario che - anche quando il processo di formazione della volontà delle parti sia complesso e protratto nel tempo e altri soggetti si adoperino per la conclusione dell’affare - la messa in relazione da parte del mediatore costituisca pur sempre l’antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare (cfr. Cass. n. 16157/2010). Dunque, per ottenere il pagamento della provvigione, il mediatore ha l'onere di provare l'esistenza di un valido nesso causale tra l'attività mediatoria e la conclusione dell'affare. Con l'importante precisazione che la prova di tale nesso causale non può essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra attività del mediatore e conclusione dell'affare, in base al paralogismo post hoc, ergo propter hoc, occorrendo avere riguardo, invece, al principio della causalità adeguata o efficiente, in base al quale la conclusione dell'affare deve costituire l'effetto dell'intervento del mediatore, il che si verifica quando l'attività da questi svolta rientra nella serie dei fattori ai quali sia ricollegabile la positiva conclusione delle trattative (Cass. n. 2814/1986). Ora, calando i principi su esposti nel caso concreto, sebbene i convenuti siano giunti all’acquisto dell’immobile di proprietà D. S. dopo la scadenza del mandato conferito a C. s.r.l.s., può dirsi provato che il secondo mediatore (di cui, si badi, nessuna menzione viene fatta nell'atto pubblico di compravendita) non svolse un’attività di mediazione autonoma ma, al contrario, giunse alla conclusione dell’affare giovandosi dell’attività espletata dall'attrice, posto che il prezzo definitivo di vendita, di € 130.000,00, corrisponde a quello informalmente proposto dai B. all'esito delle trattative condotte da C. s.r.l.s. tra l'aprile e il giugno 2016 e di cui hanno riferito i testimoni escussi. Può dunque concludersi nel senso l’attività di mediazione svolta in favore dei convenuti abbia costituito – nei termini elaborati dalla prevalente giurisprudenza su richiamata - l’antecedente necessario della successiva trattativa, sfociata, poi, nella stipulazione del contratto definitivo di compravendita.download riservato - non acquistabile -
Nº 5811Data 14/12/2022Downloads: 6
IL MEDIATORE È LEGITTIMATO A DIMOSTRARE DI AVER INFORMATO LE PARTI MEDIANTE LA TESTIMONIANZA DEI SUOI COLLABORATORI, LA CUI ATTENDIBILITÀ NON PUÒ ESSERE ESCLUSA SOLO IN VIRTÙ DEL RAPPORTO DI COLLABORAZIONE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA NOVEMBRE 22
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla CORTE DI APPELLO DI SALERNO I SEZIONE CIVILE La Corte di Appello – Prima Sezione Civile – Dott.ssa Ornella crespi PRINCIPIO: Il mediatore è legittimato a dimostrare di aver informato le parti mediante la testimonianza dei suoi collaboratori, che non possono essere ritenuti inattendibili solo in virtù del rapporto di collaborazione. ‘Ciò premesso intorno alla rilevanza e ammissibilità della prova testimoniale assunta, i testimoni ascoltati sono risultati tra loro concordi nel riferire che in occasione dei diversi incontri avutisi durante la trattativa contrattuale ilS********* – incontri ai quali i testi hanno dichiarato di aver partecipato direttamente - era stato messo a conoscenza dal personale dell’agenzia immobiliare non solo delle caratteristiche catastali e urbanistiche del locale visitato, ma anche della natura giuridica del diritto da alienare tramite la consegna della concessione edilizia e della convenzione urbanistica stipulata tra Comune di C**** e società cooperativa (cfr. verbale di udienza del 25\1\2017 per la testimonianza di S A, L A e F P). D’altra parte la mera deduzione della inattendibilità dei testi escussi, in ragione del solo rapporto di parentela\affinità ovvero del rapporto di lavoro – i testi A e L sono rispettivamente il figlio e la nuora della S, mentre il teste P era dipendente della Agenzia immobiliare appellata – senza alcun elemento ulteriore, non consentono di porre in dubbio le loro dichiarazioni, tra loro precise e concordanti. In base a quanto ricostruito, si può concludere che nessun inadempimento dell’obbligo di corretta informazione ex art. 1759 c.c. possa essere addebitato alla società mediatrice.‘ PRINCIPIO: E’ ammissibile la prova testimoniale ove sia diretta a dimostrare non il contenuto del contratto preliminare ma lo svolgimento dell’attività informativa che ha preceduto la stipula: ‘In via preliminare, giova sottolineare che i capi di prova articolati da parte convenuta, odierna appellata, nelle note istruttorie depositate (in particolare dalla società T*****, cfr. nota istruttoria acquisita al fascicolo di parte) non vertevano sulla circostanza della conclusione del preliminare e non investivano come thema probandum l’oggetto del contratto, quindi il bene da trasferire alla stipula del definitivo. Essi, di contro, riguardavano le ammissibili circostanze di fatto relative all’esatta osservanza da parte del mediatore tipico dell’obbligo di corretta informazione nei confronti del S******** per tutta la durata delle trattative contrattuali. Inoltre, le prove erano rilevanti, vista l’esigenza di accertare l’effettiva osservanza dell’obbligo di corretta informazione delle circostanze, “relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso”, circostanza ex se non desumibile dalle prove documentali acquisite al giudizio’. PRINCIPIO: i vincoli di inalienabilità previsti nelle convenzioni relative ai programmi di edilizia agevolata, quando superano i limiti legali, vincolano solo l’ente sottoscrittore della convenzione, ma non i terzi acquirenti dei beni. ‘ Il legislatore nel disciplinare i programmi di edilizia residenziale pubblica agevolata sin dalla l. 231/1962 (poi anche dalla l. 179/1992), ha da sempre previsto un apposito divieto di alienazione della proprietà degli alloggi assegnati, per contrastare qualsiasi finalità speculativa contraria allo spirito della normativa sull’edilizia popolare ex art. 47, comma 2 Cost., prevedendo inizialmente un termine decennale di tale divieto. Peraltro, la violazione di tale divieto, a differenza di quanto prescrive il divieto generale ex art. 1379 c.c. di alienazione, determina la nullità dell’atto di disposizione compiuto. Attualmente, invece, nella l.179/1994 il legislatore circoscrive la durata del divieto di alienazione ai primi cinque anni dall’assegnazione dell’immobile, decorsi i quali si ha la libera cedibilità di tali alloggi. Orbene, l’art. 17 della convenzione in esame, che vieta la cessione della proprietà ai terzi, vede come unico destinatario il concessionario dei lotti edificati, che andrà incontro in caso di inosservanza del divieto, alla sanzione prevista dall’art. 19 della convenzione, ossia la decadenza dalla concessione per la parte oggetto di contestazione, con acquisizione del terreno e delle opere realizzate su esso alla disponibilità del Comune. In altri termini, la sanzione invocata da parte appellante a fondamento della tesi dell’indisponibilità del bene promesso in preliminare, ossia la decadenza dalla concessione non può che riguardare la sola società cooperativa stessa assegnataria dell’area, che cedendo la proprietà superficiaria degli immobili realizzati a soggetti diversi dai propri soci assegnatari, muniti dei requisiti per accedere ad alloggi di edilizia pubblica agevolata, tradisce la propria finalità mutualistica. Chiarita la portata soggettiva della disposizione contenuta nella convenzione, è evidente che nei limiti della norma imperativa contenuta prima alla l. 231/1962, poi alla l. 179/1992, l’assegnatario dell’alloggio possa validamente disporre del diritto di proprietà o del diritto di superficie lui assegnato, così come nel caso di specie ha correttamente fatto la S****. Ritenere che una disposizione pattizia, quale l’art. 17 della convenzione possa limitare la libertà di disporre di un diritto reale non solo dei soci assegnatari degli immobili realizzati dalla cooperativa, ma anche dei terzi subacquirenti, come la S**** nel caso di specie, si pone in contrasto con il principio di ordine pubblico sancito all’art. 1379 c.c., che ammette sì limitazioni al potere di disporre dei consociati, ma solo entro determinati limiti temporali “convenienti e rispondenti ad un apprezzabile interesse di una delle due parti”, con la conseguenza che in caso di violazione di tale divieto pattizio la parte inadempiente è obbligata soltanto a rifondere i danni all’altro contraente. PRINCIPIO: una volta formulata la domanda di risarcimento del danno, non può essere modificata in richiesta del doppio della caparra. ‘Invero, a norma dell’art. 1385, secondo comma, cc. Tuttavia, è sempre lasciata la facoltà alla parte adempiente di scegliere di chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto, con risarcimento del danno secondo le regole generali (art. 1385, terzo comma cc). In altri termini, la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole "ex lege", sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'"an" e nel "quantum" (cfr. Cass., Ordinanza n. 20532 del 29/09/2020). Trattasi, infatti, di due istituti ontologicamente distinti, anche se partono dallo stesso presupposto: l’inadempimento colpevole e di non scarsa importanza. Come è noto, in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell'intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo - oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all'irrinunciabilità dell'effetto conseguente alla risoluzione di diritto - all'incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all'azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito - in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale - di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative (cfr. Cass., Ordinanza n. 21971 del 12/10/2020)’. download riservato - non acquistabile
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