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Nº 6544Data 24/04/2025Downloads: 100
MODULO DI MANIFESTAZIONE DI interesse ALL'ACQUISTO IMMOBILE NON VINCOLANTE.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: IL MODULO DEVE ESSERE UTILIZZATO TUTTE LE VOLTE CHE IL CLIENTE interessaTO NON INTENDE FORMULARE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO IN QUANTO NON VUOLE VINCOLARSI. CON QUESTO MODULO SI OTTIENE L'OBIETTIVO DI AVERE LA DIMOSTRAZIONE CHE LA TRATTATIVA È SORTA GRAZIE ALL'ATTIVITÀ DELL'AGENZIA ED IL VENDITORE ERA INFORMATO DI QUESTA CIRCOSTANZA. IL MODULO DI MANIFESTAZIONE DI interesse ALL'ACQUISTO NON PRODUCE ALCUN VINCOLO PER L'ACQUIRENTE PER CUI NON È TENUTO AD ACQUISTARE E PUÒ IN QUALSIASI MOMENTO INTERROMPERE LE TRATTATIVE, MA SE SUCCESSIVAMENTE ACQUISTA SARÀ TENUTO A CORRISPONDERE LE PROVVIGIONI. IL MODULO DEVE ESSERE FATTO SOTTOSCRIVERE ANCHE IL VENDITORE PER CONOSCENZA IN MODO DAVIDE LA PROVA DI AVERLO INFORMATO DELL'interesse DEL CLIENTE.€ 99,00 -
Nº 5078Data 08/07/2019Downloads: 6
VENDITA DI IMMOBILI DI interesse ARTISTICO: L'ALIENANTE DEVE NOTIFICARE ALLO STATO TUTTI GLI ATTI DI PROVENIENZA
Recente sentenza del Tribunale di Ferrara con la quale vengono specificati gli incombenti per l'alienante in casi di vendita di immobile di interesse artisticodownload riservato - non acquistabile -
Nº 3412Data 20/07/2009Downloads: 0
Chiarimenti sul regime fiscale dell'immobile di interesse storico-artistico.-
«In tema di imposte sui redditi, l'art. 11, comma secondo, della legge 30 dicembre 1991, n. 413, deve essere inteso come norma contenente l'esclusiva ed esaustiva disciplina per la fissazione dell'imponibile rispetto agli edifici di interesse storico od artistico, da effettuarsi sempre con riferimento alla più bassa delle tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato. Ai fini dell'applicazione di siffatto regime impositivo, che deve ritenersi di carattere speciale e non meramente agevolativo, non ha rilevanza né la destinazione, abitativa o non abitativa, dell'immobile soggetto a vincolo, né la circostanza che il medesimo sia locato a terzi, né la categoria catastale nella quale lo stesso sia classificato». (Cfr. sent. Corte di Cassazione - Sezione Tributaria, Sentenza 18 giugno 2009, n. 14149) l’art. 11, 2° comma, della legge n. 413/91 prevede che: “In ogni caso, il reddito degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell'articolo 3 della legge 1x giugno 1939, n. 1089, e successive modificazioni e integrazioni, è determinato mediante l'applicazione della minore tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato Corte costituzionale nella sentenza n. 346 del 2003download riservato - non acquistabile -
Nº 6376Data 19/09/2024Downloads: 4
Il mutamento di destinazione d'uso del bene comune non si piega all'interesse individuale.
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Nº 5710Data 15/06/2022Downloads: 2
Accesso civico per visionare i permessi di costruire: è lecito anche senza uno specifico motivo di interesse
Il ricorso al TAR della Regione Puglia era stato proposto da un giornalista professionista a seguito dal mancato riscontro della possibilità di accedere ad alcuni documenti amministrativi. Il ricorrente dichiarava di essere residente nella città pugliese e che la sua abitazione era distante circa 10 metri da un lotto edilizio, dove era stata demolita una vecchia palazzina di tre piani per procedere ad una ricostruzione......download riservato - non acquistabile -
Nº 2583Data 30/09/2008Downloads: 0
Se il singolo condomino, portatore di un interesse personale all'adozione di decisioni diverse da quelle vantaggiose per il condominio, può partecipare alla votazione.-
Articolo pubblicato dal sole 24 ore.-download riservato - non acquistabile -
Nº 1888Data 28/03/2007Downloads: 0
Immobili di interesse storico-artistico: i presupposti per l'apposizione del vincolo
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Nº 1872Data 09/03/2007Downloads: 0
Edilizia: interesse ad agire dei vicini, sopraelevazione, distanze dei fabbricati
Sentenza emessa dal TAR Liguria, sez. I, sentenza 19.12.2006 n° 1711.-download riservato - non acquistabile -
Nº 6545Data 28/04/2025Downloads: 4
IL MEDIATORE HA DIRITTO AL RISARCIMENTO DEL DANNO IN CASO DI MANCATA ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO CONFORME ALLE CONDIZIONI DELL’INCARICO DI MEDIAZIONE, ANCHE SE QUESTO È STATO SOTTOSCRITTO DA SOLO UNO DEI CONIUGI PROPRIETARI - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI FEBBRAIO 2025
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Serena Leo, innanzi alla Corte di Appello di Napoli , nona sezione civile nel febbraio 2025 - Nel caso di specie, la Corte di Appello di Napoli, condividendo le argomentazioni sostenute dallo Studio d’Aragona, ha confermato, infatti, che "Il Collegio non condivide le deduzioni dell’odierna appellata, e quindi ritiene fondata la domanda risarcitoria attorea, per i danni da inadempimento contrattuale. Si è già evidenziata la clausola contrattuale, in base alla quale la mandante S. era obbligata ad accettare e far accettare agli eventuali aventi diritto sull’appartamento, una proposta d’acquisto che fosse conforme alle condizioni stabilite. Diversamente dalla vendita, il mandato concluso con un’agenzia immobiliare non integra un atto di disposizione del diritto in contitolarità. Quindi, ai fini del perfezionamento del contratto di mandato tra la S. e T. sas non era in alcun modo necessaria la prestazione del consenso del comproprietario L. F. Durante il periodo di vigenza del contratto, S. L. ha rifiutato di accettare la proposta di acquisto, formalizzata da V. L. e ricevuta in data 30 Maggio 2017, per euro 155.000,00, e, quindi, esattamente rispondente alle condizioni previste dall’incarico di mediazione. Tra l’altro, a conferma dell’interesse palesato, il V. aveva emesso in favore dei coniugi comproprietari dell’unità immobiliare un assegno bancario di euro 3.500,00 (a titolo di caparra), e si era impegnato a riconoscere all’agenzia immobiliare la somma di euro 6.200,00 oltre IVA, a titolo di provvigione, nel caso in cui l’affare si fosse concluso. In definitiva non può revocarsi in dubbio l’inadempimento contrattuale dell’odierna appellata.download riservato - non acquistabile -
Nº 6521Data 15/04/2025Downloads: 2
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI ANCHE SE L’IMMOBILE VIENE INTESTATO A UN ALTRO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - GENNAIO 2025.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, innanzi al Corte di Appello di Napoli, SEZIONE CIVILE NONA, 30 gennaio 2025 - Nel caso di specie, la Corte di Appello ha confermato, infatti, che: “Orbene, appare del tutto evidente, in assenza di prova contraria sul punto, che entro il termine statuito dal documento unilaterale (16-10-2017) non vi sia stata alcuna accettazione della proposta da parte dei venditori seppur interessati ad un miglioramento dell’offerta” (così in sentenza). Ed è altrettanto vero come il Tribunale abbia opportunamente richiamato principi pertinenti in tema di compenso del mediatore: “Dunque, il “discrimen” afferente il diritto alla provvigione non può basarsi “sic et simpliciter “sulla sottoscrizione della proposta irrevocabile ma deve fondarsi sulla effettiva partecipazione del mediatore il quale deve dare concreta prova di contribuito alla conclusione dell’accordo” (così in sentenza). Tuttavia, la logica conclusione sarebbe stata riconoscere il compenso spettante al mediatore sulla base di un corretto esame delle risultanze istruttorie (doglianze a sostegno del secondo motivo di appello). Trova quindi applicazione il principio per cui il diritto del mediatore alla provvigione “consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti: pertanto,la condizione perché il predetto diritto sorga è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale, e la conclusione dell’affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra leparti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione” (Cassazione Civile, Sez. II, n. 11127/2022). Ed ancora, il diritto del mediatore alla provvigione si ricollega all’efficacia del suo intervento nel favorire la conclusione dell’affare, non alle forme giuridiche mediante le quali l’affare medesimo è concluso (Cassazione Civile, Sez. II, n. 11655/2018) principi confermati da Cassazione Civile con l’ordinanza numero 16973 del 20 giugno 2024.download riservato - non acquistabile -
Nº 6279Data 27/06/2024Downloads: 1
LA COMMISSIONE DI MASSIMO SCOPERTO INSERITA NEI CONTRATTI BANCARI È VALIDA SE CONTIENE LA SPECIFICA INDICAZIONE DI TUTTI GLI ELEMENTI CHE CONCORRONO A DETERMINARE LA COMMISSIONE DI MASSIMO SCOPERTO, OVVERO LA PERCENTUALE, LA BASE DI CALCOLO, I CRITERI E LA PERIODICITÀ DELL'ADDEBITO, SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI MAGGIO 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Serena Leo, innanzi alla Tribunale di vallo della lucania, nel maggio 2024 - ‘Nel caso si specie, è stato confermato, infatti, che "Quanto alla legittimità in astratto della commissione di massimo scoperto (dunque anche in riferimento al periodo precedente l'emanazione della L. 2/2009), va precisato quanto segue. La commissione di massimo scoperto - definita nella tecnica bancaria come il corrispettivo pagato dal cliente per compensare l'intermediario dell'onere di dover essere sempre in grado di fronteggiare una rapida espansione nell'utilizzo dello scoperto del conto, di norma applicato allorché il saldo del cliente risulti a debito per oltre un determinato numero di giorni e calcolato in misura percentuale sullo scoperto massimo verificatosi nel periodo di riferimento - pur non costituendo un interesse in senso tecnico, bensì una commissione, vale a dire un onere posto in relazione allo "scoperto di conto corrente", trova giustificazione quale parziale ristoro per la minore redditività che la banca subisce dovendo tenere a disposizione del cliente risorse liquide. Pertanto, l'autonomia contrattuale riconosciuta alle parti dall'art. 1322 c.c. consente alle stesse di convenire il pagamento di una simile commissione, posto che la stessa è volta a remunerare un onere effettivamente gravante sulla banca e quindi sia meritevole di tutela giuridica. Si richiede, per lo meno, la specifica indicazione di tutti gli elementi che concorrono a determinare la commissione di massimo scoperto, ovvero la percentuale, la base di calcolo, i criteri e la periodicità dell'addebito, in quanto, in assenza di tali elementi, non è ravvisabile un vero e proprio accordo delle parti su tale pattuizione accessoria, non potendosi ritenere che il correntista abbia potuto prestare un consenso consapevole, rendendosi conto dell'effettivo contenuto giuridico ed economico della clausola. In tali casi l'addebito delle commissioni si traduce in un'imposizione unilaterale della banca che non trova legittimazione in una valida pattuizione consensuale e ciò in violazione del disposto di cui all'articolo 1346 c.c., atteso che una clausola, per la sua validità, richiede che l'oggetto sia determinato o determinabile (cfr., Trib Pistoia, 07/11/2018; Trib. Agrigento, 20.02.2016; Trib. Napoli, 10.12.2014; Trib. Verbania, n. 257/2013). Nella fattispecie, la commissione di massimo scoperto risulta legittimamente pattuita ed applicata al rapporto di conto corrente affidato. In particolare, nella perizia si legge “La commissione trimestrale di massimo scoperto è stabilita nella ragione dello 0,375% per la prima commissione nei limiti del fido accordato e dello 0.612% oltre i limiti del fido”. Per quanto esposto, gli interessi a debito venivano puntualmente pattuiti, rispettosi della normativa di settore applicabile ratione temporis, pertanto, l’odierno giudicante ritiene di dover confermare la somma portata in ingiunzione, senza dover procedere al suo ricalcolo con l’epurazione o correzione della capitalizzazione applicata".download riservato - non acquistabile -
Nº 6191Data 23/02/2024Downloads: 2
RUMORI MOLESTI: NORME, REGOLE E FASCE ORARIE IN CUI SI DEVE FARE SILENZIO.
Un breve focus sui principali aspetti d'interesse che bisogna conoscere sui rumori.download riservato - non acquistabile -
Nº 6179Data 06/02/2024Downloads: 12
L'ACQUIRENTE E' TENUTO A CORRISPONDERE LE PROVVIGIONI ANCHE NEL CASO IN CUI IL MEDIATORE AVEVA RICEVUTO UN INCARICO SCRITTO IN ESCLUSIVA DAL VENDITORE, IN QUANTO TALE PRINCIPIO PUÒ ESSERE DEROGATO IN VIRTÙ DEGLI ESPRESSI ACCORDI INTERVENUTI CON LE PARTI.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica ed in persona del gop Raffaele Mazzuoccolo, in data 30 GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO: "Con riferimento alla posizione dell’acquirente, in caso di mediazione atipica, la giurisprudenza di legittimità, riconosce al mediatore il diritto alla “doppia” provvigione per l’attività prestata in favore di una delle parti contraenti, quando egli sia stato contemporaneamente procacciatore d’affari dell'altro. Difatti è stato più volte affermato che “se è vero che, normalmente, il procacciatore d’affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale normale assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell’altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest’ultimo. Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica, i cui connotati, effetti e compatibilità, vanno individuati di volta in volta, con riguardo alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell'attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non abbia conferito l'incarico” (cfr. Cass. n. 12651/2020; conf. Cass. n. 26682/2020; Cass. n. 25260/2009; Cass. n. 14582/2007). II PRINCIPIO: "Per quanto, poi, un’attenta e razionale lettura delle disposizioni normative, offerta da un recente arresto dei giudici di legittimità (cfr. Cass. n. 3165/2023), chiarisca che la “messa in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare” (art. 1754 c.c.) non è elemento sufficiente, di per sé, a far ritenere che l'affare sia “concluso per effetto” dell’intervento del mediatore (art. 1755 c.c.), occorre tuttavia ricordare che proprio i richiami della giurisprudenza di legittimità alla regola della “causalità adeguata” impongono la necessità di selezionare all’interno della serie concausale degli accadimenti storici, quelli dotati concretamente di una reale “efficienza causale adeguata”, nel senso che, ad un giudizio controfattuale, eliminando idealmente l’intervento del mediatore (“messa in relazione”), deve potersi concludere - secondo la regola di giudizio del “più probabile che non” - o che l’evento (i.e. conclusione dell’affare) non vi sarebbe stato ovvero che l’evento non si sarebbe comunque realizzato nella stessa vantaggiosa contingenza. Valutazione che, alla luce del compendio probatorio della vicenda in giudizio, consente di concludere che in assenza dell’attività dell’attrice, i convenuti non avrebbero stipulato la compravendita nelle medesime circostanze di tempo e luogo. È stato fatto oggetto di allegazione e prova, infatti, che è grazie all’intervento del mediatore che il convenuto ............... abbia avuto accesso ad “informazioni riservate”, come ad esempio nome, recapiti, od altri possibili mezzi di contatto con il venditore o dati catastali dell’immobile difficilmente reperibili in altro modo. Al contrario, non è provato che ..........., cessato il rapporto con l’agenzia, si sia diversamente attivato, ad esempio con pubblicazione di annunci privati, per avviare una propria negoziazione rispetto a quella avviata dall’agenzia. Le informazioni ottenute dal ................ grazie a questa vengono dunque impiegate al fine di entrare in contatto con la famiglia Crescente mediante la comune conoscenza del sig. ................., il cui intervento non dà inizio ad una diversa trattativa tra le parti, ma al più si connota come seconda intermediazione del medesimo affare tra i due convenuti. Dai detti principi discende che il conferimento dell’incarico nell’interesse del vendi-tore non esclude, in astratto, la possibilità che si instauri un rapporto di mediazione con il futuro acquirente e che, per l’attività utilmente prestata e sfociata nell’assunzione di un impegno giuridicamente rilevante alla vendita o all’acquisto del bene, il mediatore maturi il diritto alla provvigione anche verso il contraente che non ha conferito un for-male incarico. È stato, comunque, opportunamente precisato che in questi casi, affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione, è necessario che l’attività di mediazione sia svolta in modo palese, rendendo note ai soggetti intermediati la propria qualità e terzietà (cfr. Cass. n. 4107/2019; conf. Cass. n. 12651/2020; Cass. n. 7554/2023).download riservato - non acquistabile -
Nº 6172Data 25/01/2024Downloads: 4
IL MANCATO RISPETTO DEL TERMINE PREVISTO PER LA STIPULA DELL’ATTO DEFINITIVO NELLA PROPOSTA DI ACQUISTO, NON DETERMINA LO SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO, ANCHE QUALORA SIA ESSENZIALE, NEL CASO IN CUI LE PARTI HANNO MANIFESTATO MEDIANTE SEMPLICI COMPORTAMENTI, E QUINDI ANCHE SENZA DICHIARAZIONE SCRITTE, LA VOLONTÀ DI PROSEGUIRE NEL CONTRATTO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA GENNAIO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, in materia di compravendita, innanzi al Tribunale Ordinario di Salerno, PRIMA SEZIONE, in composizione monocratica ed in persona, in data 22.01.2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO: Benchè le parti avessero sancito che il termine del 30.01.17 era da considerarsi essenziale, entrambi hanno successivamente concordato il differimento della data al giorno successivo per consentire alla banca di emettere la quietanza estintiva del mutuo. Infatti l’adempimento dell’obbligazione del contratto preliminare non poteva in ogni caso essere esigibile alla data del 30.01.17 se la banca mutuante non avesse reso disponibile alle parti ed al notaio il calcolo del conteggio estintivo del mutuo. Da quanto riferito dal notaio _________ e dal teste_________ (e dalle sit rese nel procedimento penale e depositate il 04.07.23) l’appuntamento per la stipula del rogito definitivo fu fissato, per esigenze della banca, proprio presso la sua sede in data 31.01.17. Pur a ritenere non espressamente provato l’accordo per il differimento della stipula, si perviene in ogni caso alla conclusione dell’inadempimento del promittente venditore. In materia di termine essenziale ex art 1457 c.c. la S.C. di Cassazione ha enunciato i seguenti principi di diritto: “La previsione di un termine essenziale per l'adempimento del contratto, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale” (Cass., Sentenza n. 16880 del 05/07/2013); “Il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (nella specie la Corte Cass. ha confermato la sentenza con la quale i giudici di merito avevano ritenuto non essenziale il termine che nel contratto preliminare le parti, adoperando l'espressione "entro e non oltre", avevano fissato per il rogito, basandosi sulla redazione di altra scrittura proprio nel giorno stesso in cui si sarebbe dovuto stipulare il definitivo e sulla testimonianza del notaio circa il presunto consenso del ricorrente alla proroga del termine previsto)” (Sentenza n. 5797 del 17/03/2005); “In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ., solo pag. 10/14 quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine” (sentenza n. 3645 del 16/02/2007); “In tema di contratto preliminare di compravendita, l'essenzialità del termine per la stipula del definitivo va desunta non già da mera formula di stile ma dalla volontà delle parti come emergente da specifiche espressioni adoperate dai contraenti dalle quali desumere l'intenzione di considerare ormai venuta meno l'utilità perseguita nel caso di conclusione del contratto definitivo oltre la data stabilita” (Sentenza n. 21587 del 15/10/2007). Ebbene, il _________ ha tenuto un contegno diametralmente opposto al criterio ermeneutico tracciato dagli _________ in tali pronunce. Infatti dopo la scadenza del termine essenziale, il _________ si è regolarmente recato in banca, il giorno seguente, 31.01.17, per la stipula del contratto, ma si è tirato indietro solo perché pretendeva l’accollo da parte del compratore di oneri condominiali, non di certo perché riteneva che il contratto preliminarefosse già risolto per scadenza del termine essenziale. Il contegno del _________, di presentarsi in banca alle ore 12.00 del 31.01.17 per la stipula (tale orario è indicato nella raccomandata inviata dal compratore _________al in data 01.02.17), configura una rinuncia tacita per facta concludentia della facoltà di richiederela risoluzione del contratto ex art 1457 c.c. in quanto del tutto incompatibile e discrepantecon chi si ritiene liberato dal vincolo contrattuale.Alla luce di tali considerazioni risulta giuridicamente irrilevante il fatto che il _________, al sol fine di procurarsi una prova scritta da spendere in un futuro giudizio e pertrattenere per sé la caparra, si fosse affrettato, dopo essersi allontanato dalla Banca, a spedire nella medesima data del 31.01.17, alle ore 13.42, una raccomandata con ricevuta di ritorno per dichiarare, viceversa, al compratore _________la risoluzione del contratto. In conclusione, il _________ è stato inadempiente all’obbligo sancito nel contratto preliminare del 22.01.16 di stipulare il contratto definitivo di compravendita dell’immobile sito in Salerno via ___________ Accertato l’inadempimento, merita accoglimento la domanda principale di parte attrice di emanazione di una sentenza costitutiva ex art 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto non concluso. II PRINCIPIO: Com’è noto, la sentenza ex art 2932 c.c. rientra tra le pronunce c.d. “condizionate”, i cui effetti si producono nella sfera giuridica delle parti all’esito dell’adempimento della specifica obbligazione di pagamento del prezzo sancita in dispositivo. Nel caso di specie il compratore deve ancora versare il prezzo residuo di € 300.000,00 destinato in parte all’estinzione del mutuo acceso dal _________ presso la _________ Banca, per il quale risulta iscritta ipoteca sul bene immobile. La sentenza ex art 2932 c.c. deve produrre gli stessi effetti del contratto non concluso. Le condizioni della compravendita sono dettate nel preliminare del 22.12.16 e precisamente si conveniva che “il debito residuo nascente dalla predetta ipoteca sarà integralmente estinto con parte dei proventi della vendita … contestualmente alla stipula del contratto definitivo e la relativa ipoteca verrà cancellata con le modalità e secondo la normativa prevista dal D.L. 223/2006 convertito con Legge 4 agosto 2006”. Ne consegue che in fase di esecuzione di questo titolo giudiziario il _________dovrà versare alla banca _________ l’importo residuo, all’attualità, del mutuo stipulato nel 2010 dal _________. Si potrà quindi procedere in seguito all’estinzione dell’ipoteca. L’importo che residua spetterebbe al venditore _________, ma, come rappresentato e documentato in atti da parte attrice, un altro creditore dell’odierno convenuto, dr. _________ notificava sia al debitore _________ sia al _________un pignoramento mobiliare presso terzi avente ad oggetto la somma da questi dovuta al primo a titolo di prezzo residuo del contratto di compravendita dell’immobile sito in Salerno via _________. Il pignoramento ha l’importo di € 934.228,05 (pari al credito riconosciuto aumentato della metà) dovuto dal debitore _________ al creditore, e copre pertanto l’intera somma che il _________dovrebbe versare al debitore principale in esecuzione di questa sentenza – detratta la somma da versarsi alla banca per l’estinzione del mutuo -.download riservato - non acquistabile -
Nº 6087Data 08/11/2023Downloads: 10
IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ANCHE NEL CASO IN CUI L’INCARICO GLI SIA STATO CONFERITO DA UN SOGGETTO CHE NON ERA IL PROPRIETARIO DELL’IMMOBILE VENDUTO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO d'ARAGONA LUGLIO 2023
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al Tribunale Ordinario di Vallo della Lucania, II SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott. Carmine Esposito, in data 4/7/2023, ha accolto i seguenti principi: - I PRINCIPIO: “Il contratto concluso tra lo S. C. Sas ed il D. N.i contrariamente a quanto statuito dal giudice di prime cure, va qualificato come mediazione e non come mandato. A tal proposito, si osserva che, secondo la giurisprudenza maggioritaria di legittimità, accanto alla mediazione ordinaria, è configurabile una mediazione negoziale cosiddetta atipica, che ricorre allorché l’attività intermediatrice sia svolta in favore di un soggetto diverso da colui il quale ha conferito il relativo incarico, in quanto anche un terzo, purché abbia un interesse pure solo morale o effettivo a che altri concluda un affare, può validamente richiedere al mediatore di svolgere la sua opera, obbligandosi a corrispondere l’eventuale provvigione. In questo caso, colui il quale ha conferito l’incarico di mediazione è obbligato a pagare la provvigione, allorché il terzo in cui favore è stata svolta l’attività intermediatrice ha concluso l’affare, anche se egli sia rimasto ad esso estraneo. (Cass. 17628/2002). II PRINCIPIO: Infatti, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, essendo sufficiente, che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. nn. 25851/14; 28231/05; 3438/02; 9743/94). Nel caso di specie risulta provato documentalmente che l’accordo di mediazione veniva stipulato tra la C. Sas e D. N. A.. Inoltre, agli atti, (produzione di parte appellante) risulta depositata sia la proposta di acquisto che l’accettazione della proposta sottoscritta dal D. N.. Pertanto, risulta dimostrato che egli, pur non essendo proprietario dell’immobile, avesse conferito l’incarico all’agenzia immobiliare. Orbene, poiché il diritto alla provvigione di cui all’ art. 1755 c.c. sorge nel momento della conclusione dell’affare, ovvero tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, ossia quando l’attività del mediatore rappresenti l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, ne deriva il diritto dell’agenzia appellante a ricevere la provvigione, in quanto è risultato provato lo svolgimento dell’attività di intermediazione.download riservato - non acquistabile -
Nº 5949Data 03/06/2023Downloads: 6
IL MEDIATORE E' LEGITTIMATO A DIMOSTRARE L’ATTIVITA' DI MEDIAZIONE ATTRAVERSO LA TESTIMONIANZA DEI SUOI COLLABORATORI, CHE SONO ATTENDIBILI,A DIFFERENZA DEI VENDITORI. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA- APRILE 2023
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al IL TRIBUNALE DI NAPOLI, II SEZIONE CIVILE, IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA, IN PERSONA DELLA DOTT.SSA MARIA GABRIELLA FRALLICCIARDI, pubbl. il 13/04/2023, ha accolto i seguenti principi: - I PRINCIPIO: Orbene, opina questo giudice che la valutazione complessiva delle deposizioni induca ragionevolmente ad attribuire maggior credito a quelle rese dai testi attorei, non solo perchè intrinsecamente ed estrinsecamente coerenti tra loro, ma anche in considerazione dell'esistenza, in capo ai testimoni indotti dai convenuti, di un concreto interesse di fatto alla soccombenza dell'attrice, posto che, secondo quanto da loro stessi dichiarato, alla scadenza del mandato l'agenzia Casefuorigrotta avrebbe vanamente richiesto ai promittenti venditori il pagamento della provvigione. E infatti, sebbene un interesse di tal fatta non sia idoneo a determinare l'incapacità a deporre di cui all'art. 246 c.p.c. - per la quale è richiesto che il teste sia titolare di un interesse personale, attuale e concreto, che lo coinvolga nel rapporto controverso, alla stregua dell'interesse ad agire di cui all'art. 100 c.p.c., sì da legittimarlo a partecipare al giudizio in cui è richiesta la sua testimonianza - ciò non di meno, esso, assumendo i connotati di un interesse di fatto a un determinato esito del giudizio stesso (quello dell'accertamento dell'inesistenza dell'apporto causale dell'attività svolta dall'agenzia istante nella conclusione dell'affare con gli odierni convenuti) o, anche, di un interesse relativo ad azioni ipotetiche, diverse da quella oggetto di causa, proponibile nei confronti dei testimoni dall'odierna attrice (finalizzate a ottenere il pagamento della provvigione pattuita), appare atto a scalfire l'attendibilità di questi, quanto meno in un giudizio di bilanciamento con le deposizioni rese dai testi attorei, della cui credibilità, invece, non vi è motivo di dubitare anche in considerazione della sostanziale indifferenza rispetto alle attuali parti (pur trattandosi di ex collaboratori della Casefuorigrotta, al momento della introduzione del giudizio avevano entrambi cessato ogni rapporto da tempo). II PRINCIPIO: Come ha avuto modo di chiarire la giurisprudenza anche di legittimità, infatti, “in ipotesi di pluralità di mediatori, non sussiste il diritto al compenso solo quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento di un mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore ai fini della conclusione del contratto” (Cass. n. 1120/2015). In particolare, sebbene per il configurarsi in capo al primo mediatore del diritto alla provvigione non occorra che tra l’attività di questi e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo (nè essendo necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo), ciò non di meno si ritiene che sia necessario che - anche quando il processo di formazione della volontà delle parti sia complesso e protratto nel tempo e altri soggetti si adoperino per la conclusione dell’affare - la messa in relazione da parte del mediatore costituisca pur sempre l’antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare (cfr. Cass. n. 16157/2010). Dunque, per ottenere il pagamento della provvigione, il mediatore ha l'onere di provare l'esistenza di un valido nesso causale tra l'attività mediatoria e la conclusione dell'affare. Con l'importante precisazione che la prova di tale nesso causale non può essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra attività del mediatore e conclusione dell'affare, in base al paralogismo post hoc, ergo propter hoc, occorrendo avere riguardo, invece, al principio della causalità adeguata o efficiente, in base al quale la conclusione dell'affare deve costituire l'effetto dell'intervento del mediatore, il che si verifica quando l'attività da questi svolta rientra nella serie dei fattori ai quali sia ricollegabile la positiva conclusione delle trattative (Cass. n. 2814/1986). Ora, calando i principi su esposti nel caso concreto, sebbene i convenuti siano giunti all’acquisto dell’immobile di proprietà D. S. dopo la scadenza del mandato conferito a C. s.r.l.s., può dirsi provato che il secondo mediatore (di cui, si badi, nessuna menzione viene fatta nell'atto pubblico di compravendita) non svolse un’attività di mediazione autonoma ma, al contrario, giunse alla conclusione dell’affare giovandosi dell’attività espletata dall'attrice, posto che il prezzo definitivo di vendita, di € 130.000,00, corrisponde a quello informalmente proposto dai B. all'esito delle trattative condotte da C. s.r.l.s. tra l'aprile e il giugno 2016 e di cui hanno riferito i testimoni escussi. Può dunque concludersi nel senso l’attività di mediazione svolta in favore dei convenuti abbia costituito – nei termini elaborati dalla prevalente giurisprudenza su richiamata - l’antecedente necessario della successiva trattativa, sfociata, poi, nella stipulazione del contratto definitivo di compravendita.download riservato - non acquistabile -
Nº 5911Data 20/04/2023Downloads: 10
LA CLAUSOLA CHE PREVEDE IL PAGAMENTO DEL SALDO A MEZZO MUTUO IPOTECARIO, INSERITA ALL’INTERNO DEL CONTRATTO PRELIMINARE, NON COSTITUISCE CONDIZIONE CHE SOSPENDE L’EFFICACIA DEL CONTRATTO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA – APRILE 2023
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Tina Apicella, in materia di compravendita immobiliare, innanzi al Tribunale di Nola PRIMA SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dr.ssa Giovanna Astarita - I PRINCIPIO: la clausola che precede il pagamento del saldo a mezzo mutuo ipotecario, inserita all’interno del contratto preliminare, non costituisce condizione che sospende l’efficacia del contratto, ma mera modalità di pagamento, per cui l’acquirente resta obbligato all’acquisto, a prescindere dall’ottenimento del finanziamento. Così testualmente: Nel caso de quo, deve escludersi che la conclusione del contratto definitivo fosse subordinata all’ottenimento del mutuo da parte della promissaria acquirente: tanto non è desumibile né dalla clausola contrattuale né dal tenore complessivo della proposta d’acquisto. Invero, in primis, va valorizzato il dato testuale dell’assenza di una clausola condizionale. Più precisamente, la previsione di cui al punto 2, lettera g, del contratto prevede testualmente che l’importo di € 162.000,00 sarebbe stato corrisposto, dalla promissaria acquirente, “con l’intervento di un istituto mutuante scelto dal PROPONENTE anche previa garanzia ipotecaria concessa dalla parte venditrice sull’immobile oggetto del contratto […]”. Ebbene, dal tenore della clausola riportata non emerge affatto che la promissaria acquirente avesse subordinato l’acquisto dell’immobile al previo ottenimento del mutuo, contenendo piuttosto tale clausola la determinazione della modalità del pagamento del prezzo dell’immobile compravenduto. Nemmeno dalla lettura del testo contrattuale nella sua interezza si desume - pur facendo applicazione dei criteri ermeneutici legali in materia di contratti (artt. 1362 e ss. c.c.), con particolare riguardo all’interpretazione complessiva delle clausole - che le parti avessero inteso subordinare la stipula del definitivo alla concessione del mutuo, risultando la suddetta clausola inserita nella sezione dedicata al “PREZZO DI ACQUISTO OFFERTO E CONDIZIONI DI PAGAMENTO”. In definitiva, ritiene il Tribunale che l’ottenimento del mutuo, da parte della Di Maio, non fosse condizione necessaria per la stipula del contratto definitivo. Peraltro, l’attrice ben avrebbe potuto procurarsi altrimenti il denaro per il pagamento del prezzo, riattivandosi fattivamente per la richiesta di un mutuo presso un altro istituto creditizio. Da ciò consegue che il mancato ottenimento del mutuo deve qualificarsi come conseguenza dell’inadempimento della medesima promissaria acquirente, che era tenuta alla predisposizione dei mezzi necessari a far fronte all’obbligazione di pagamento del prezzo, liberamente assunta con il preliminare. In difetto, la difficoltà nel trovare un soggetto finanziatore è ascrivibile alla sua sfera giuridica. II PRINCIPIO: la previsione entro e non oltre all’interno di un contratto preliminare non conferisce allo stesso la valenza di termine essenziale. Così testualmente: Pertanto, nel caso di specie, ancorché le parti abbiano precisato che l’atto notarile avrebbe dovuto essere stipulato “entro il 30/01/10” (si cfr. proposta di acquisto immobiliare, in allegato nel fascicolo di parte attrice) non essendo stato inserito nel regolamento contrattuale alcun elemento sulla cui base ritenere che la pattuizione di tale termine fosse essenziale nell’economia del rapporto contrattuale e nell’interesse delle parti, deve propendersi per l’affermazione di non essenzialità del suddetto termine. III PRINCIPIO: Il mediatore ha diritto alla provvigione a seguito della stipula del contratto preliminare, anche se poi l’affare non ha buon fine. Così testualmente: Secondo la disciplina legale, il fondamentale presupposto al quale è subordinato il sorgere del diritto del mediatore al pagamento della provvigione è dato dalla conclusione dell’affare, nel senso ora indicato. Non ne costituisce, invece, fatto condizionante anche il c.d. buon fine dell’affare, ossia la regolare esecuzione del rapporto da parte dei contraenti, salva speciale pattuizione (che nel caso in esame non è stata prospettata) che subordini il pagamento del compenso al buon fine dell’affare o ad altro evento (Cassazione civile sez. III, 16.7.2002, n. 10286; Cassazione civile sez. III, 27.11.1982, n. 6472)download riservato - non acquistabile -
Nº 5811Data 14/12/2022Downloads: 6
IL MEDIATORE È LEGITTIMATO A DIMOSTRARE DI AVER INFORMATO LE PARTI MEDIANTE LA TESTIMONIANZA DEI SUOI COLLABORATORI, LA CUI ATTENDIBILITÀ NON PUÒ ESSERE ESCLUSA SOLO IN VIRTÙ DEL RAPPORTO DI COLLABORAZIONE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA NOVEMBRE 22
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla CORTE DI APPELLO DI SALERNO I SEZIONE CIVILE La Corte di Appello – Prima Sezione Civile – Dott.ssa Ornella crespi PRINCIPIO: Il mediatore è legittimato a dimostrare di aver informato le parti mediante la testimonianza dei suoi collaboratori, che non possono essere ritenuti inattendibili solo in virtù del rapporto di collaborazione. ‘Ciò premesso intorno alla rilevanza e ammissibilità della prova testimoniale assunta, i testimoni ascoltati sono risultati tra loro concordi nel riferire che in occasione dei diversi incontri avutisi durante la trattativa contrattuale ilS********* – incontri ai quali i testi hanno dichiarato di aver partecipato direttamente - era stato messo a conoscenza dal personale dell’agenzia immobiliare non solo delle caratteristiche catastali e urbanistiche del locale visitato, ma anche della natura giuridica del diritto da alienare tramite la consegna della concessione edilizia e della convenzione urbanistica stipulata tra Comune di C**** e società cooperativa (cfr. verbale di udienza del 25\1\2017 per la testimonianza di S A, L A e F P). D’altra parte la mera deduzione della inattendibilità dei testi escussi, in ragione del solo rapporto di parentela\affinità ovvero del rapporto di lavoro – i testi A e L sono rispettivamente il figlio e la nuora della S, mentre il teste P era dipendente della Agenzia immobiliare appellata – senza alcun elemento ulteriore, non consentono di porre in dubbio le loro dichiarazioni, tra loro precise e concordanti. In base a quanto ricostruito, si può concludere che nessun inadempimento dell’obbligo di corretta informazione ex art. 1759 c.c. possa essere addebitato alla società mediatrice.‘ PRINCIPIO: E’ ammissibile la prova testimoniale ove sia diretta a dimostrare non il contenuto del contratto preliminare ma lo svolgimento dell’attività informativa che ha preceduto la stipula: ‘In via preliminare, giova sottolineare che i capi di prova articolati da parte convenuta, odierna appellata, nelle note istruttorie depositate (in particolare dalla società T*****, cfr. nota istruttoria acquisita al fascicolo di parte) non vertevano sulla circostanza della conclusione del preliminare e non investivano come thema probandum l’oggetto del contratto, quindi il bene da trasferire alla stipula del definitivo. Essi, di contro, riguardavano le ammissibili circostanze di fatto relative all’esatta osservanza da parte del mediatore tipico dell’obbligo di corretta informazione nei confronti del S******** per tutta la durata delle trattative contrattuali. Inoltre, le prove erano rilevanti, vista l’esigenza di accertare l’effettiva osservanza dell’obbligo di corretta informazione delle circostanze, “relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso”, circostanza ex se non desumibile dalle prove documentali acquisite al giudizio’. PRINCIPIO: i vincoli di inalienabilità previsti nelle convenzioni relative ai programmi di edilizia agevolata, quando superano i limiti legali, vincolano solo l’ente sottoscrittore della convenzione, ma non i terzi acquirenti dei beni. ‘ Il legislatore nel disciplinare i programmi di edilizia residenziale pubblica agevolata sin dalla l. 231/1962 (poi anche dalla l. 179/1992), ha da sempre previsto un apposito divieto di alienazione della proprietà degli alloggi assegnati, per contrastare qualsiasi finalità speculativa contraria allo spirito della normativa sull’edilizia popolare ex art. 47, comma 2 Cost., prevedendo inizialmente un termine decennale di tale divieto. Peraltro, la violazione di tale divieto, a differenza di quanto prescrive il divieto generale ex art. 1379 c.c. di alienazione, determina la nullità dell’atto di disposizione compiuto. Attualmente, invece, nella l.179/1994 il legislatore circoscrive la durata del divieto di alienazione ai primi cinque anni dall’assegnazione dell’immobile, decorsi i quali si ha la libera cedibilità di tali alloggi. Orbene, l’art. 17 della convenzione in esame, che vieta la cessione della proprietà ai terzi, vede come unico destinatario il concessionario dei lotti edificati, che andrà incontro in caso di inosservanza del divieto, alla sanzione prevista dall’art. 19 della convenzione, ossia la decadenza dalla concessione per la parte oggetto di contestazione, con acquisizione del terreno e delle opere realizzate su esso alla disponibilità del Comune. In altri termini, la sanzione invocata da parte appellante a fondamento della tesi dell’indisponibilità del bene promesso in preliminare, ossia la decadenza dalla concessione non può che riguardare la sola società cooperativa stessa assegnataria dell’area, che cedendo la proprietà superficiaria degli immobili realizzati a soggetti diversi dai propri soci assegnatari, muniti dei requisiti per accedere ad alloggi di edilizia pubblica agevolata, tradisce la propria finalità mutualistica. Chiarita la portata soggettiva della disposizione contenuta nella convenzione, è evidente che nei limiti della norma imperativa contenuta prima alla l. 231/1962, poi alla l. 179/1992, l’assegnatario dell’alloggio possa validamente disporre del diritto di proprietà o del diritto di superficie lui assegnato, così come nel caso di specie ha correttamente fatto la S****. Ritenere che una disposizione pattizia, quale l’art. 17 della convenzione possa limitare la libertà di disporre di un diritto reale non solo dei soci assegnatari degli immobili realizzati dalla cooperativa, ma anche dei terzi subacquirenti, come la S**** nel caso di specie, si pone in contrasto con il principio di ordine pubblico sancito all’art. 1379 c.c., che ammette sì limitazioni al potere di disporre dei consociati, ma solo entro determinati limiti temporali “convenienti e rispondenti ad un apprezzabile interesse di una delle due parti”, con la conseguenza che in caso di violazione di tale divieto pattizio la parte inadempiente è obbligata soltanto a rifondere i danni all’altro contraente. PRINCIPIO: una volta formulata la domanda di risarcimento del danno, non può essere modificata in richiesta del doppio della caparra. ‘Invero, a norma dell’art. 1385, secondo comma, cc. Tuttavia, è sempre lasciata la facoltà alla parte adempiente di scegliere di chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto, con risarcimento del danno secondo le regole generali (art. 1385, terzo comma cc). In altri termini, la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole "ex lege", sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'"an" e nel "quantum" (cfr. Cass., Ordinanza n. 20532 del 29/09/2020). Trattasi, infatti, di due istituti ontologicamente distinti, anche se partono dallo stesso presupposto: l’inadempimento colpevole e di non scarsa importanza. Come è noto, in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell'intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo - oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all'irrinunciabilità dell'effetto conseguente alla risoluzione di diritto - all'incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all'azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito - in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale - di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative (cfr. Cass., Ordinanza n. 21971 del 12/10/2020)’. download riservato - non acquistabile -
Nº 5758Data 28/09/2022Downloads: 9
LA PROPOSTA DI ACQUISTO PRIVA DEI DATI CATASTALI E DELLE DICHIARAZIONI URBANISTICHE È ASSOLUTAMENTE VALIDA E DALLA STESSA DISCENDE IL DIRITTO DEL VENDITORE, IN CASO DI INADEMPIMENTO DELL’ACQUIRENTE, DI TRATTENERE LA CAPARRA VERSATA
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi alla CORTE DI SPPELLO DI NAPOLI - SETTEMBRE 2022.- In questo caso, la Corte di Appello di Napoli - dott. Maria Silvana Fusillo Presidente - dott. Marianna D’Avino consigliere - dott. Francesco Notaro cons. rel. est - ha dettato i seguenti principi: I PRINCIPIO: La corte d’appello di Napoli escluso che la proposta di acquisto possa essere ritenuta nulla perché più dei riferimenti catastali dell’immobile. in particolare spiega: “Il motivo va disatteso, giacché tanto le dichiarazioni relative alla conformità edilizia ed urbanistica quanto quelle relative alla coerenza catastale devono essere contenute nei contratti di trasferimento immobiliare, vale a dire negli atti produttivi di effetti reali, e non già negli atti produttivi di effetti meramente obbligatori, come i contratti preliminari” Anche con riferimento alla previsione della dichiarazione di coerenza catastale dettata della L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1 bis, deve quindi concludersi, in armonia con gli approdi raggiunti dalla giurisprudenza di legittimità in ordine alla dichiarazione di conformità edilizia ed urbanistica, che tale previsione concerne i contratti ad effetti reali e non quelli ad effetti obbligatori, come i contratti preliminari. Si può, pertanto, affermare che né le dichiarazioni urbanistiche, né i dati catastali (posto che neppure la cd. dichiarazione di conformità catastale lo è), costituiscono un requisito necessario, previsto a pena di nullità, del contratto preliminare, ciò valendo, a più forte ragione, evidentemente, anche per la dichiarazione di conformità degli impianti tecnologici”. II PRINCIPIO: deve escludersi che il contratto preliminare sia affetto da indeterminatezza dell’oggetto quando non siano indicati gli estremi catastali dell’immobile oggetto di promessa, laddove non sussistano incertezze in ordine alla individuazione dell’immobile posto ad oggetto del contratto. Cosi testualmente: “Alla luce di quanto sin qui espresso, deve conseguentemente escludersi che il preliminare stipulato tra la C….. e il D… R…. sia nullo per mancanza delle dichiarazioni urbanistiche o della menzione dei dati catastali (si veda su quest’ultimo punto anche Cass. n. 11237 del 2016 così massimata: <>), contenendo, a dispetto di quanto affermato dal tribunale nella sentenza impugnata, una individuazione e descrizione del bene oggetto della compravendita più che sufficiente alla determinazione, oltre che, a fortiori, alla determinabilità dell’immobile, non potendo fare a meno di rilevarsi che il De Rosa si è limitato alle sole contestazioni formali, supponendo la necessità di quelle indicazioni o dichiarazioni, ai fini della validità del preliminare, senza nulla specificamente argomentare e documentare in merito alla eventuale non conformità urbanistica dell’immobile o alla asserita non conformità allo stato di fatto, che pure nella proposta di acquisto vengono date per garantite, mentre riguardo alla conformità degli impianti si era egli stesso impegnato all’eventuale adeguamento”. III PRINCIPIO: ai fini della individuazione delle volontà delle parti del contratto assume valore rilevante lo scambio intervenuto tra i difensori nella fase immediatamente successiva alla conclusione e preliminare all’istallazione della lite: In particolare ha sancito che: “D’altro canto, sul punto è significativa, oltre che risolutiva, ai fini della conferma di quanto appena evidenziato, la risposta, datata 23.10.2014, che il D… R.. dà alla precedente missiva con cui il difensore dei C……… aveva richiesto il pagamento della ulteriore tranche di caparra di euro 40.000,00”. V PRINCIPIO. E’ escluso che il contratto intervenuto possa avere valenza di puntuazione delle trattative, laddove vi sia stato lo scambio di caparre e di acconti: ”In altri termini, o si è in presenza di una effettiva proposta di acquisto o di una promessa di acquisto, che, se accettata, conduce al perfezionamento del vincolo giuridico, con la possibilità di qualificare eventuali dazioni anticipate come tendenti a rafforzare la serietà della proposta, imputandole successivamente o ad acconto sul prezzo o a caparra confirmatoria (come avvenuto nella specie e come è prassi nelle contrattazioni a mezzo di intermediario immobiliare), ovvero in caso di svolgimento delle trattative e, quindi, di mera puntuazione, non si riesce davvero a trovare una giustificazione causale alla dazione quale acconto, trovando una volta di più conferma che la volontà (anche) del De Rosa era quella di giungere al perfezionamento del contratto preliminare di compravendita.” IV PRINCIPIO: la circostanza che la proposta sia stata tirata da un’agenzia immobiliare porta a presumere che si tratti di un contratto vincolante: In particolare ha sancito che: Il documento è stato redatto su modulo dell’agenzia immobiliare di intermediazione, cosa che, secondo ragionevolezza giustificata in base all’id plerumque accidit del settore di riferimento, avendo a mente il modus operandi di tali soggetti professionali, difficilmente ‘collima’ con la tesi della puntuazione per fermare parzialmente il contenuto di un successivo contratto: l’intermediario ha interesse a raccogliere una proposta che è rivolta a raggiungere un’intesa giuridicamente vincolante, altrimenti non la raccoglie affatto”. V PRINCIPIO. È legittima la previsione del pagamento di una caparra in più tranches. “È legittima la previsione della proposta di acquisto di una caparra confirmatoria da versarsi in più tranches dovendo certamente darsi adesione all’opzione interpretativa in virtù della quale le parti, nell’ambito della loro autonomia contrattuale, ben possono prevedere, in esecuzione del contratto preliminare cui accede, una caparra da versarsi in più tranche, prima della redazione dell’atto definitivo”.- download riservato - non acquistabile -
Nº 5723Data 15/07/2022Downloads: 4
LA PRETESA DI NON PAGARE LE PROVVIGIONI NON PUÒ TROVARE GIUSTIFICAZIONE NELLA CIRCOSTANZA CHE IL MEDIATORE ABBIA OMESSO DI RIFERIRE UNA INFORMAZIONE, QUANDO SI TRATTI DI UNA INFORMAZIONE POCO RILEVANTE . SENTENZA VITTORIOSA STUDIO d'ARAGONA luglio 2022
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi alla TRIBUNALE DI NAPOLI - LUGLIO 2022.- In questo caso, il Tribunale di Napoli - in persona del Giudice dott Paolo Andrea Vassallo ha dettato i seguenti principi: I PRINCIPIO … ai fini della prova della Conoscenza della accettazione ‘il principio della cognizione, stabilito dal legislatore per il perfezionamento del contratto (art. 1326 c.c.), è sufficiente che il proponente conosca l'accettazione dell'altra parte in qualsiasi modo, anche mediante esibizione, e non consegna (art. 1335 c.c.), del documento che la contiene (cfr. Cassazione civile sez. II, 1 settembre 1997, n. 8328), e quindi anche mediante comunicazione scritta che informi dell'avvenuta accettazione, pur senza allegare il testo letterale di quest'ultima.’ II PRINCIPIO: ‘la stipulazione del contratto preliminare determina l'insorgere di un valido vincolo giuridico tra le parti, idoneo al maturare del diritto alla provvigione per l'attività di mediazione svolta (cfr. Cass., 13067/2004), senza che assuma alcun rilevo la circostanza che non abbia fatto seguito la stipulazione del definitivo (cfr. Cass., 4/2014, 12527/2010, 13260/2009 "Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare. (Nella fattispecie, la S.C. ha accolto il ricorso e, decidendo nel merito, ha riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione in relazione alla conclusione di un preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, sul rilievo che la sanzione di nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali"); III PRINCIPIO: la proposta di acquisto ha pieno valore di contratto preliminare con relativo diritto alle provvigioni. ‘Del resto la proposta d'acquisto irrevocabile che contenga l'incontro della volontà delle parti, unitamente a tutti gli altri elementi prescritti (la specifica indicazione delle parti, dell'oggetto del contratto, del prezzo convenuto, delle relative modalità di pagamento, del termine previsto per la stipula del definitivo, della previsione della corresponsione della caparra confirmatoria, ovverosia, del deposito cauzionale che a seguito di accettazione si trasforma in caparra confirmatoria, della precisazione della sussistenza o meno di trascrizioni ipotecarie e comunque pregiudizievoli sul bene oggetto di negoziazione e della conformità urbanistica dell'immobile), non può definirsi mero atto preparatorio e propedeutico alla stipula di un futuro contratto, ma è un contratto preliminare a tutti gli effetti di legge, contenendo tutti gli elementi, sia principali che secondari, essenziali per dare luogo ad una compravendita immobiliare (Cass. 25.10.2005 n. 20653)’; IV PRINCIPIO: l’eccezione di pretesa responsabilità professionale per mancata comunicazione di informazioni non giustifica la pretesa di sottrarsi all’obbligo di pagamento delle provvigioni, quando si tratti di circostanze irrilevanti, ovvero non sia stata data la prova del rilievo, come pure dimostrato che si è collaborato per porre l’altra parte in condizione di adempiere. ‘In generale si l’obbligo di buona fede si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del "neminem laedere", senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell'altra parte (Cass. 13345/2006). La giurisprudenza ha ritenuto contrario a buona fede il comportamento di colui che, pur ricevendo una prestazione inesatta, non mette controparte nella condizione di rimediare, nonostante ciò sia possibile e comporti uno sforzo minimo; oppure che omette, in maniera ingiustificata, di collaborare per consentire il corretto adempimento dell'altro contraente, o che non si presta per correggere errori, o chiarire equivoci insorti nel corso del rapporto. Contrario alla buona fede si è ritenuto, inoltre, il comportamento di colui che esercita i propri diritti in modo formalmente lecito ma sostanzialmente sleale e dannoso per la controparte (si vedano le fattispecie riconducibili all'"abuso del diritto" - Cass, Sez. Unite, n. 23726/2007, e Cass. n. 20106/09, ed all'"exceptio doli generalis" - Cass. n. 5273/2007) o che, assumendo un comportamento incoerente, delude il legittimo altrui affidamento (cosiddetto "venire contra factum proprium" - Cass. n. 5639/1984, n. 12405 del 2000, n. 13190 del 2003). 4.9. Ne consegue che la mera inesatta informazione non fa scattare automaticamente una responsabilità del mediatore, dovendosi verificare l’incidenza di tale omissione o inesattezza nell’ambito della complessiva esecuzione dell’incarico e del suo mancato buon fine. 4.10. Nella fattispecie, l’eccezione formulata dalla parte convenuta appare certamente contraria a buona fede in quanto formulata del tutto genericamente senza alcun riferimento all’entità degli oneri condominiali asseritamente sottaciuti il che impedisce al Tribunale di valutare qualsiasi incidenza della informazione inesatta sul buon esito dell’affare. L’eccezione di inadempimento appare formulata in maniera pretestuosa al solo fine di sottrarsi agli obblighi assunti con il preliminare di compravendita. V principio: È legittimo il rifiuto del mediatore e in confronto all’acquirente di restituire la caparra confirmatoria detenuta in deposito per conto del venditore e l’eventuale restituzione costituisce inadempimento le obbligazioni discendenti all’atto di deposito con conseguenziali perdita dovute dal venditore stesso: ‘Il versamento, da parte dell'acquirente, al mediatore di una somma di denaro da corrispondere alla parte venditrice destinataria della proposta, quale acconto sul prezzo, costituisce una ipotesi di "depositario fiduciario" in garanzia nell’interesse di un terzo (venditore) ove il diritto del depositante alla restituzione non è esigibile, in presenza di un diniego da parte del terzo interessato, titolare del credito garantito dal deposito fiduciario. L'art. 1777 cod. civ. prevede infatti che il depositario deve restituire la cosa a colui che ha effettuato il deposito a prescindere dalla titolarità di diritti sulla cosa stessa da parte di questi, ma nella specie il depositario era obbligato (cfr. art. 1773 cod. civ.) ad acquisire il consenso del terzo interessato prima di procedere alla restituzione (v. Cass. n. 2041/1968; Cassazione civile sez. I, 20/09/2013, (ud. 22/05/2013, dep. 20/09/2013), n.21608). E ciò anche per le norme sul mandato, applicabili al mediatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà una forma di mandato) - che ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede (cfr. Cassazione civile sez. II, 28/10/2019, (ud. 04/07/2019, dep. 28/10/2019), n.27482), 5.3.download riservato - non acquistabile -
Nº 5689Data 24/05/2022Downloads: 5
Procura speciale: cos'è e come funziona
La procura speciale, per la cui disciplina occorre fare riferimento all'art. 1708 c.c., è l'atto con cui un soggetto conferisce ad un altro soggetto il potere di compiere determinati atti specifici in proprio nome e nel proprio interesse ........download riservato - non acquistabile -
Nº 5678Data 09/05/2022Downloads: 69
MODULO TRATTATIVE CON PIU' PROPOSTE CONTEMPORANEE - AVVISO AL PROPONENTE ACQUIRENTE DI AVVENUTO RITIRO ULTERIORI PROPOSTE DA ALTRI interessaTI ED INVITO A MIGLIORARE LA PROPRIA
Quando deve essere utilizzato: il modulo deve essere utilizzato per riscontrare la ricezione di una proposta di acquisto oppure di una manifestazione di interesse da parte di un cliente ed avvisarlo della circostanza che ci sono anche altri soggetti interessati all’acquisto che hanno manifestato a loro volta l’interesse o hanno formulato delle proposte.-€ 59,00 -
Nº 5577Data 07/01/2022Downloads: 8
È VALIDA LA PROPOSTA DI ACQUISTO ACCETTATA DA UN SOGGETTO CHE NON È PROPRIETARIO DELL'IMMOBILE ED IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA LEGALI ASSOCIATI
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere gennaio 2022.- In questo caso, Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – Giudice relatore Dott.ssa Antonia Schiattarella accogliendo le tesi sostenute dallo studio d’Aragona ha dettato i seguenti principi: I° principio: “Infondata è l’eccezione di incompetenza territoriale del Tribunale adito…. la parte attrice ha adito il cd. foro del consumatore, ossia il tribunale della residenza della parte convenuta, pacificamente qualificabile quale consumatore ….La disposizione dettata dall'art. 1469 bis, terzo comma, numero 19, cod. civ. … si interpreta nel senso che il legislatore, nelle controversie tra consumatore e professionista, ha stabilito la competenza territoriale esclusiva del giudice del luogo in cui il consumatore ha la residenza o il domicilio elettivo, presumendo vessatoria la clausola che preveda una diversa località come sede del foro competente, ancorché coincidente con uno di quelli individuabili sulla base del funzionamento dei vari criteri di collegamento stabiliti dal codice di procedura civile per le controversie nascenti da contratto. (cfr. Cassazione n. 14669 del 2013…. Irrilevante pertanto è che nel contratto di mediazione sia stata stabilita la competenza del Tribunale di Napoli. Va infatti detto che “In tema di contratti tra professionista e consumatore, ove le parti abbiano pattuito una clausola convenzionale in deroga al foro di quest'ultimo, come tale da presumersi vessatoria ai sensi dell'art. 33, comma 2, lett. u), del d.lgs. n. 206 del 2005, e, quindi, nulla in mancanza di esito positivo dell'accertamento della non vessatorietà ai sensi degli artt. 34 e 36 del medesimo d.lgs., qualora il professionista citi in giudizio il consumatore davanti al foro a lui riferibile, nel presupposto (espresso o implicito) della vessatorietà di tale clausola, compete al consumatore che invece la ritenga valida e ne eccepisca l'esistenza dare la dimostrazione che essa non era vessatoria e, quindi, provare che vi era stata la trattativa, dovendo altrimenti ritenersi la causa correttamente instaurata davanti al foro del consumatore convenuto. (cfr. Cassazione n. 19061 del 2016). Nel presente giudizio non vi è questa prova”. II principio: “Ugualmente va rigettata l’eccezione di parte convenuta di difetto di legittimazione passiva …Va infatti detto che “Accanto al rapporto di mediazione "tipico" è configurabile un rapporto di mediazione "atipico" a favore di un terzo, che ricorre allorché l'attività intermediatrice sia svolta in favore di un soggetto diverso da colui il quale ha conferito il relativo incarico, in quanto anche un terzo - purché abbia un interesse pure solo morale o affettivo a che altri concluda un affare - può validamente richiedere al mediatore di svolgere la sua opera, obbligandosi a corrispondere l'eventuale provvigione. In questo caso, colui il quale ha conferito l'incarico di mediazione è obbligato a pagare la provvigione, allorché il terzo in cui favore è stata svolta la attività intermediatrice ha concluso l'affare, anche se egli sia rimasto ad esso estraneo. (cfr. Cassazione n. 17628 del 2002).” III PRINCIPIO: “Deriva da quanto precede, pertanto, che qualora sia stato concluso - tra le parti messe in relazione dal mediatore - un contratto preliminare, sono indifferenti, ai fini del diritto alla provvigione, le vicende successive che nella specie possano condurre le parti stesse a non concludere il contratto definitivo. ” (cfr Cassazione del 22 marzo 2001 n. 4111). …. Ne consegue che è pertanto del tutto irrilevante che la parti successivamente abbiano deciso di non addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita e che l’immobile sia stato venduto a terzi”. IV principio: “Al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione del contratto; pertanto, anche un contratto preliminare di cosa altrui deve essere considerato atto conclusivo dell'affare, in quanto tale tipo di contratto non è nè nullo nè annullabile, importando solo l'obbligo a carico del venditore di acquistare dal proprietario il bene per trasmetterlo al compratore che ne diventa proprietario nel momento in cui il venditore ne consegue la proprietà”. (cfr. Cassazione del 18/05/2001, n. 6827)”.€ 49,00 -
Nº 5511Data 05/08/2021Downloads: 21
Abuso edilizio commesso dal precedente proprietario: chi ne risponde?
Nel contesto delle compravendite immobiliari non può sfuggire all'accorto acquirente la necessità ed opportunità di verificare la regolarità della unità per cui ha manifestato il suo interesse, sotto il profilo edilizio ed urbanistico, per poter formulare una corretta proposta e/o procedere alla stipula......download riservato - non acquistabile -
Nº 5494Data 05/07/2021Downloads: 13
PARERE 940 - QUALE È IL TASSO LEGALE DA APPLICARE PER IL CALCOLO DELL’USUFRUTTO E QUALE TABELLA OCCORRE USARE AD OGGI (2021)?
In conclusione, in ragione dell’ultima modifica della misura del tasso legale degli interessi avvenuta con il D. Min. Economia e Fin., pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 310 del 15.12.2020, il tasso di interesse legale da applicare per il calcolo dell’usufrutto è pari allo 0.01%. Si riportano inoltre le percentuali dei valori per il calcolo dell’usufrutto in vigore dal 1 Gennaio 2021 che sono stati aggiornati con il D. Min. .........€ 29,90 -
Nº 5275Data 24/04/2020Downloads: 6
PARERE N.871 - I CONDOMINI DI UN CONDOMINIO, SONO LEGITTIMATI A CAMBIARE LA DESTINAZIONE D'USO DEL GARAGE CONDOMINIALE E QUALE MAGGIORANZA E' RICHIESTA PER TALE MUTAZIONE?
La risposta è senz’altro affermativa nei limiti di seguito delineati.- Ai sensi di quanto statuito dall’art. 1117 ter del cc per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio (ossia 800/1000), può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni" .- ... CONTINUA€ 29,90 -
Nº 5267Data 10/04/2020Downloads: 14
SANATORIA EDILIZIA: IL SINGOLO PROPRIETARIO PUO' CHIEDERE LA SANATORIA?
Recente pronuncia del Consiglio di Stato che risulta di particolare interesse laddove affronta in modo diretto il tema della legittimazione a richiedere l'emanazione di un titolo edilizio, modificando – o forse meglio integrando rispetto ad una situazione particolare – l'orientamento giurisprudenziale più consolidato.download riservato - non acquistabile -
Nº 5194Data 24/01/2020Downloads: 18
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO LEGALE D'ARAGONA: ESCLUSA LA RESPONSABILITA' DEL MEDIATORE PER NON AVER RIFERITO DELL'ASSENZA DEL CERTIFICATO DI AGIBILITA'.-
Il Tribunale di Nola accogliendo la tesi difensiva formulata dallo Studio d'Aragona ha espresso i seguenti principi: la mancanza del certificato di agibilità non determina alcuna forma di invalidità assoluta della compravendita ma tutt'al più può legittimare la domanda di risoluzione ma solo nel caso in cui l'altra parte dimostri che l'interesse alla stipula dell'atto di acquisto sia venuto meno esclusivamente in conseguenza della citata carenza. L'esistenza di un vincolo triennale di indisponibilità intercorrente tra il Comune ed il venditore non è opponibile in confronto all'acquirente e non è quindi opponibile da parte di quest'ultimo per giustificare la propria pretesa di recesso. Il mediatore non è tenuto a svolgere specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico per cui non può essere ritenuto responsabile di non aver riferito dell'inesistenza del certificato di agibilità laddove non ne fosse a conoscenza. Il diritto del mediatore alle provvigioni non resta pregiudicato dalla circostanza che le parti, dopo la conclusione dell'affare non abbiano a stipulare l'atto definitivo a causa dell'inadempimento di una di esse alle obbligazioni assunte.€ 49,90 -
Nº 5156Data 25/11/2019Downloads: 25
SENTENZA CASSAZIONE N. 30083/2019: ESCLUSO L'OBBLIGO DI ISCRIZIONE AL RUOLO PER GLI AUSILIARI DELL'AGENZIA IMMOBILIARE - ESCLUSO IL DIRITTO ALLE PROVVIGIONI IN CASO DI STIPULA DI CONTRATTO DI OPZIONE
recentissima sentenza cassazione del 19/11/2019 in materia di MEDIAZIONE IMMOBILIARE. Si tratta di una decisione particolarmente importante in quanto la Suprema Corte, segnando una nuova decisiva tappa del percorso ormai da tempo intrapreso nella individuazione del momento in cui si determina la conclusione dell’affare e, quindi, il diritto del mediatore alla provvigione, ha escluso che tale diritto possa insorgere per effetto della mera stipula di un patto di opzione. Più precisamente la Suprema Corte ha cosi testualmente sancito: “Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un "affare" in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. "preliminare di preliminare", costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., in caso di inadempimento che, pur essendo di per sè stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4628 del 06/03/2015, Rv. 634761), non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio".download riservato - non acquistabile -
Nº 5118Data 27/09/2019Downloads: 38
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE - CONDANNATI SIA IL VENDITORE CHE L'ACQUIRENTE A CORRISPONDERE LE PROVVIGIONI ALL'AGENZIA NONOSTANTE CONCLUSIONE DELL'AFFARE DOPO LA SCADENZA INCARICO
Pronuncia di particolare interesse nell'ambito dell'intermediazione immobiliare, con la quale il Giudice adito, accogliendo la tesi difensiva dello studio d'Aragona, ha condannato entrambe le parti contraenti a corrispondere i compensi provvigionali all'agenzia immobiliare nonostante l'affare fosse stato concluso dopo la scadenza dell'incarico.- Inoltre il Giudice ha ritenuto di condannare parte acquirente nonostante le trattative fossero state gestite da persona diversa dal definitivo intestatario dell'immobile.-download riservato - non acquistabile -
Nº 5113Data 21/09/2019Downloads: 20
ABUSI EDILIZI DI LIEVE ENTITA'? ADDIO DEMOLIZIONE
Per i TAR di Reggio Calabria un abuso edilizio di lieve entità, anche in relazione al tempo trascorso, può tradursi in una mancanza di offensività per l'interesse pubblico tutelatodownload riservato - non acquistabile -
Nº 5098Data 27/08/2019Downloads: 6
CASSAZIONE: CASA ABUSIVA DA DEMOLIRE NONOSTANTE CI VIVA UN'ANZIANA
Linea dura degli Ermellini contro l'abusivismo. L'ordine di demolizione non viola il diritto a vivere nel legittimo domicilio, ma tutela l'interesse pubblico all'uso del territoriodownload riservato - non acquistabile -
Nº 5095Data 05/08/2019Downloads: 22
IL FONDO INTERCLUSO
Il significato di fondo intercluso secondo il codice civile. Come nasce la servitù di passaggio in favore del fondo, l'indennità, l'interesse all'uso e l'art. 1051 c.c.download riservato - non acquistabile -
Nº 5088Data 29/07/2019Downloads: 24
SENTENZA VITTORIOSA - STUDIO D’ARAGONA - IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE – CONDANNATO L’INCARICANTE A CORRISPONDERE LE PENALI PATTUITE STANTE LA MANCATA ACCETTAZIONE DI PROPOSTA CONFORME
Pronuncia di particolare interesse nell’ambito dell’intermediazione immobiliare, con la quale il Giudice adito ha condannato parte incaricante al pagamento delle penali previste in incarico, stante la mancata accettazione di una proposta d’acquisto conforme.- Il Giudice, aderendo alla tesi difensiva dello studio d’Aragona, ha escluso la vessatorietà di tale previsione contrattuale ed ha disposto la condanna dell’incaricante al pagamento ritenendo sufficientemente provata la sua conoscenza della richiamata proposta, stante la comunicazione fattegli pervenire dall’agenzia immobiliare.-download riservato - non acquistabile -
Nº 5075Data 01/07/2019Downloads: 24
SENTENZA VITTORIOSA - STUDIO D’ARAGONA - IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE – CONDANNATA PARTE PROPONENTE ACQUIRENTE AL PAGAMENTO DELLE PROVVIGIONI SU PROPOSTA DI ACQUISTO ACCETTATA NONOSTANTE LA MANCATA STIPULA DELL’ATTO DI COMPRAVENDITA
Pronuncia di particolare interesse nell’ambito dell’intermediazione immobiliare, con la quale il Giudice adito ha condannato parte proponente acquirente al pagamento delle provvigioni pattuite, in conseguenza dell’accettazione della proposta di acquisto, qualificata contratto preliminare ad ogni effetto di legge. In particolare il Giudice, accogliendo la tesi difensiva dello studio d’Aragona, ha escluso l’applicabilità alla proposta di acquisto accettata del diritto di recesso del consumatore. Inoltre il Giudice ha precisato che, allorquando sia stata specificata all’interno della proposta di acquisto la circostanza che l’immobile è oggetto di istanza di condono, è escluso che possa ipotizzarsi una responsabilità dell’agente immobiliare per non aver riferito dell’assenza del certificato di abitabilità.- In presenza di tale specificazione, inoltre, è altresì escluso che il proponente acquirente possa sottrarsi agli impegni assunti in confronto al venditore.-download riservato - non acquistabile -
Nº 5066Data 15/06/2019Downloads: 16
CAMBIO DI DESTINAZIONE, INNOVAZIONE E USO COMUNE IN CONDOMINIO: LA CORTE DI CASSAZIONE FA IL PUNTO
In tema di cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare - da appartamento a locale commerciale - la Cassazione ha ritenuto che tale mutamento incide sulla fruizione del bene e riverbera soggettivamente sull'interesse collettivo a mantenere o meno le destinazioni originarie delle varie unità di cui è composto il condominio e giustifica pertanto il passaggio attraverso la deliberazione assembleare (Corte di Cassazione, sez. II, ordinanza del 5 giugno 2019 n. 15265)download riservato - non acquistabile -
Nº 5018Data 15/03/2019Downloads: 26
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE – CONDANNATI VENDITORI ED ACQUIRENTI AL PAGAMENTO DELLE PROVVIGIONI NONOSTANTE QUESTI ULTIMI CONOSCEVANO L’IMMOBILE ED IL SUO PROPRIETARIO PRIMA DELL’INTERVENTO DEL MEDIATORE
Pronuncia di particolare interesse nell’ambito dell’intermediazione immobiliare, con la quale il Giudice adito ha affermato principi destinati ad avere carattere innovativo in materia.- In particolare – aderendo pienamente alla tesi difensiva sostenuta dallo studio legale d’Aragona – ha evidenziato la irrilevanza della pregressa conoscenza degli acquirenti con il venditore e con l’immobile, dando preminente e decisivo rilievo alla circostanza che l ’intervento del mediatore è stato in ogni caso determinante al fine di suscitare l’interesse all’acquisto.- Inoltre il Giudice adito ha condannato le controparti al pagamento delle provvigioni richieste, nonostante l’assenza di un patto scritto e nonostante che la percentuale richiesta fosse superiore agli usi locali.-download riservato - non acquistabile -
Nº 4941Data 13/11/2018Downloads: 65
Modulo - Scheda raccolta richieste residenziali con consenso privacy
Modulo da utilizzare nell'ipotesi in cui un potenziale acquirente lasci richiesta scritta delle caratteristiche dell'immobile di suo interesse.- Il modulo è stato adattato al GDPR privacydownload riservato - non acquistabile -
Nº 801Data 08/11/2018Downloads: 22
SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA IN MATERIA DI RESPONSABILITA’ PROFESSIONALE DEL MEDIATORE- RIGETTATA RICHIESTA DI RISARCIMENTO DANNI E RESTITUZIONE PROVVIGIONI FORMULATA DALL’ ACQUIRENTE DI UN IMMOBILE PRIVO DEL CERTIFICATO DI ABITABILITA’
Trattasi di fattispecie di peculiare interesse nell’ambito del settore immobiliare in occasione della quale il Giudice - aderendo pienamente alla tesi difensiva dello studio d’Aragona legali associati – ha valutato con severità il comportamento dell’acquirente, il quale fin dalla fase delle trattative avrebbe potuto rendersi conto dell’assenza del certificato di abitabilità.- A sostegno di tale tesi è stata prodotta in giudizio la proposta di acquisto con la quale l’acquirente si impegnava ad effettuare a propria cura e spese i lavori per la fornitura elettrica ed idrica.- In sostanza è stato sanzionato – a beneficio dell’intermediario immobiliare – il comportamento poco cauto dell’acquirente, il quale sulla base delle informazioni fornite dall’agenzia, aveva l’onere di attivarsi con tecnici di fiducia al fine di verificare la sussistenza del predetto certificato.-€ 200,00 -
Nº 763Data 19/09/2018Downloads: 5
PARERE N°791: IL BENE SU CUI È STATO COSTITUITO UN FONDO PATRIMONIALE, ALLA MORTE DI UNO DEI CONIUGI È AGGREDIBILE DAI CREDITORI?
Alla domanda non può essere data una risposta univoca.- In primo luogo occorre valutare se al decesso di uno dei coniugi, vi siano figli minori.- Ai sensi dell’art. 171 C.c., infatti, “Se vi sono figli minori il fondo dura fino al compimento della maggiore età dell'ultimo figlio. In tale caso il giudice può dettare, su istanza di chi vi abbia interesse, norme per l'amministrazione del fondo”.- Qualora, invece, non vi siano figli minori il fondo certamente si estingue, ma non è detto che l’immobile diventa aggredibile.- Occorre, infatti, valutare se l’immobile prima della costituzione del fondo era intestato al coniuge debitore o all’altro, oppure a tutti e due.- Se il titolare di detto bene è il debitore, in linea di massima, il bene si trasferisce agli eredi secondo quanto stabilito dalla legge o nel testamento e, dunque, sarà aggredibile dai creditori del defunto.- Qualora, invece, il titolare del bene è l’altro coniuge, ovvero quello estraneo al debito, ai creditori del debitore resterebbe solo la possibilità di soddisfarsi sulla quota che spetta al coniuge superstite.- Se, infine, il bene si appartiene per metà ciascuno ai due coniugi, i creditori si potranno soddisfare sulla quota del cinquanta per cento se è deceduto il debitore, sulla quota che questi riceve se deceduto è l’altro.-€ 30,00
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