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Nº 6407Data 29/11/2024Downloads: 6
L’AGENTE IMMOBILIARE CHE HA DOVUTO ASPETTARE PIU DI TRE ANNI PER OTTENERE UNA SENTENZA DI RICONOSCIMENTO DELLE PROVVIGIONI HA DIRITTO DI ESSERE INDENNIZZATO DALLO STATO. NEL CASO DI SpecIE IL GIUDICE HA RITENUTO CHE LA DURATA NORMALE DI UNA CAUSA DI RICONOSCIMENTO PROVVIGIONI È DI TRE ANNI, PER CUI SE LA VERTENZA HA AVUTO UNA DURATA SUPERIORE CHE NON TROVA ALCUNA GIUSTIFICAZIONE, L’AGENTE IMMOBILIARE DEVE ESSERE INDENNIZZATO DALLO STATO.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia , innanzi alla Corte di Appello di Salerno, Sezione lavoro nell'Agosto del 2024 - Nel caso di specie, la Corte di Appello di Salerno, sezione lavoro, nell’Agosto 2024, ha confermato, infatti, "che nella fattispecie il termine ragionevole di durata del processo va individuato, ex art. 2, co. 2bis della L. n. 89/2001 e ss. mod., in tre anni, anche in considerazione della complessità del caso, dell’oggetto del procedimento, del comportamento delle parti e del giudice durante il procedimento nonché degli altri soggetti chiamati a concorrere o a contribuire alla sua definizione;- che il calcolo della durata del processo va effettuato, ex art. 2, co. 2bis della L. n. 89/2001 e ss. mod., dalla data di notificazione della citazione alla data di pubblicazione della sentenza che ha definito il giudizio;- che il giudizio di primo grado del processo presupposto ha avuto durata dal 29.05.2012, data di notificazione dell’atto di citazione dell’odierno ricorrente, al 9.11.2023, data di pubblicazione della sentenza, definitiva del relativo giudizio, con cui il Giudice accoglieva la domanda attorea, per complessivi anni 11 mesi 5 e giorni 11 ed essendosi quindi verificati anni28 mesi 5 e giorni 11 di ritardo rispetto alla ragionevole durata triennale del processo come sopra indicata;- che non ricorrono cause di esclusione dall’indennizzo come individuate dall’art. 2, co. 2quinquies della L. n. 89/2001 e ss. mod., né presunzioni di insussistenza del pregiudizio come previste dall’art. 2, co. 2sexies e co. 2septies della L. n. 89/2001 e ss. mod."download riservato - non acquistabile -
Nº 6400Data 26/11/2024Downloads: 3
IL DIRITTO DEL MEDIATORE ALLE PROVVIGIONI NON RESTA ESCLUSO DALLA CIRCOSTANZA CHE LE PARTI HANNO CONCLUSO AD UN PREZZO DIVERSO DA QUELLO DA LUI PROPOSTO. NEL CASO DI SpecIE, IL GIUDICE HA RIBADITO CHE NEL MOMENTO IN CUI LE PARTI SONO STATE MESSE IN RELAZIONE DAL MEDIATORE, E QUESTO HA INSTAURATO LE TRATTATIVE, RISULTA DEL TUTTO INDIFFERENTE CHE, POI, NEL CORSO DELLE STESSE LE PARTI ABBIANO PATTUITO UN PREZZO DIVERSO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI LUGLIO 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna Carbone, innanzi alla Corte di Appello di Salerno, I sezione civile nel Luglio 2024 - Nel caso di specie, è stato confermato, infatti, “Né osta in senso contrario la diversità del prezzo (indicato in € 250.000,00 nel contratto di compravendita ed in € 300.000,00 nella proposta di acquisto), se sol si rammenti che, secondo l’insegnamento della giurisprudenza, in tema di mediazione, il diritto alla provvigione non necessita di una coincidenza totale tra oggetto iniziale delle trattative ed oggetto conclusivo dell'affare, dunque va riconosciuto anche quando la variazione oggettiva concerna il bene, più compiutamente identificato, e il prezzo, a condizione che l'opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative. È però necessaria la dimostrazione della messa in relazione delle parti e l'intavolazione della trattativa, la prova del nesso causale non può essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra attività del mediatore e conclusione dell'affare, in base al paralogismo post hoc, ergo propter hoc (cfr. Tribunale , Roma , sez. X , 30/04/2024 , n. 7349). Secondo la giurisprudenza di legittimità, non sussiste il diritto alla provvigione quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare in maniera indipendente da quell'originario intervento, per effetto d'iniziative nuove, non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate. Poiché il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è, dunque, l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è peraltro esclusa quando le parti modifichino nella stipulazione conclusiva una o alcuna delle condizioni iniziali, quale, ad esempio il prezzo, sempre che vi sia continuità nella operazione e sempre che la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti (Cass. Sez. 2, n. 7626 del 2023; n. 3165 del 2023; Sez. 2, n. 27185 del 2022; Sez. 2, n. 11443 del 2022; Sez. 2, n. 22426 del 2020). Indicativo, invece, nel caso di specie, della ricollegabilità del concluso affare alla mediazione dell’attrice, è anche il fatto che il primo pagamento del prezzo, da parte di B. M., è avvenuto a soli dieci giorni di distanza dal formale rifiuto della proposta di acquisto da parte della L.download riservato - non acquistabile -
Nº 6399Data 20/11/2024Downloads: 1
ANCHE IN ASSENZA DI INCARICO SCRITTO, AFFINCHÉ SORGA IL DIRITTO DEL MEDIATORE ALLE PROVVIGIONI, È SUFFICIENTE CHE ABBIA MESSO IN RELAZIONE LE PARTI CON L’AFFARE.- NEL CASO DI SpecIE LA CORTE D’APPELLO DI SALERNO HA RITENUTO PROVE PIÙ CHE SUFFICIENTI DELL’INTERVENTO DETERMINANTE DEL MEDIATORE LA CIRCOSTANZA CHE IL VENDITORE ABBIA INVIATO LA DOCUMENTAZIONE VIA MAIL ALL’AGENZIA DELL’IMMOBILE E L’ACQUIRENTE ABBIA VISIONATO L’IMMOBILE CON L’ACCOMPAGNAMENTO DELL’AGENZIA, ANCHE SE POI NON HA PIÙ PARTE.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Annarita Del Regno, innanzi alla Corte di Appello di Salerno , prima sezione civile nel luglio 2024 - Nel caso si specie, la Corte di Appello di Salerno, ha confermato, infatti, “E’ noto, infatti, che secondo il disposto dell’art. 1755 c.c. “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”: il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, poiché è sufficiente che il15mediatore, pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (cfr. Cass., sez. 6, n. 3134, 2/02/2022, Cass, sez. 6, n. 4644 del 19/02/2021). Ne consegue che, la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. n. 3438 del 2002; Cass. n. 23438 del 2004; Cass. n. 28231 del 2005; Cass. n. 9884 del 2008; Cass. n. 19705 del 2008; Cass. n. 25851 del 2014; Cass. n. 869 del 2018).download riservato - non acquistabile -
Nº 6279Data 27/06/2024Downloads: 1
LA COMMISSIONE DI MASSIMO SCOPERTO INSERITA NEI CONTRATTI BANCARI È VALIDA SE CONTIENE LA SpecIFICA INDICAZIONE DI TUTTI GLI ELEMENTI CHE CONCORRONO A DETERMINARE LA COMMISSIONE DI MASSIMO SCOPERTO, OVVERO LA PERCENTUALE, LA BASE DI CALCOLO, I CRITERI E LA PERIODICITÀ DELL'ADDEBITO, SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI MAGGIO 2024.
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Serena Leo, innanzi alla Tribunale di vallo della lucania, nel maggio 2024 - ‘Nel caso si specie, è stato confermato, infatti, che "Quanto alla legittimità in astratto della commissione di massimo scoperto (dunque anche in riferimento al periodo precedente l'emanazione della L. 2/2009), va precisato quanto segue. La commissione di massimo scoperto - definita nella tecnica bancaria come il corrispettivo pagato dal cliente per compensare l'intermediario dell'onere di dover essere sempre in grado di fronteggiare una rapida espansione nell'utilizzo dello scoperto del conto, di norma applicato allorché il saldo del cliente risulti a debito per oltre un determinato numero di giorni e calcolato in misura percentuale sullo scoperto massimo verificatosi nel periodo di riferimento - pur non costituendo un interesse in senso tecnico, bensì una commissione, vale a dire un onere posto in relazione allo "scoperto di conto corrente", trova giustificazione quale parziale ristoro per la minore redditività che la banca subisce dovendo tenere a disposizione del cliente risorse liquide. Pertanto, l'autonomia contrattuale riconosciuta alle parti dall'art. 1322 c.c. consente alle stesse di convenire il pagamento di una simile commissione, posto che la stessa è volta a remunerare un onere effettivamente gravante sulla banca e quindi sia meritevole di tutela giuridica. Si richiede, per lo meno, la specifica indicazione di tutti gli elementi che concorrono a determinare la commissione di massimo scoperto, ovvero la percentuale, la base di calcolo, i criteri e la periodicità dell'addebito, in quanto, in assenza di tali elementi, non è ravvisabile un vero e proprio accordo delle parti su tale pattuizione accessoria, non potendosi ritenere che il correntista abbia potuto prestare un consenso consapevole, rendendosi conto dell'effettivo contenuto giuridico ed economico della clausola. In tali casi l'addebito delle commissioni si traduce in un'imposizione unilaterale della banca che non trova legittimazione in una valida pattuizione consensuale e ciò in violazione del disposto di cui all'articolo 1346 c.c., atteso che una clausola, per la sua validità, richiede che l'oggetto sia determinato o determinabile (cfr., Trib Pistoia, 07/11/2018; Trib. Agrigento, 20.02.2016; Trib. Napoli, 10.12.2014; Trib. Verbania, n. 257/2013). Nella fattispecie, la commissione di massimo scoperto risulta legittimamente pattuita ed applicata al rapporto di conto corrente affidato. In particolare, nella perizia si legge “La commissione trimestrale di massimo scoperto è stabilita nella ragione dello 0,375% per la prima commissione nei limiti del fido accordato e dello 0.612% oltre i limiti del fido”. Per quanto esposto, gli interessi a debito venivano puntualmente pattuiti, rispettosi della normativa di settore applicabile ratione temporis, pertanto, l’odierno giudicante ritiene di dover confermare la somma portata in ingiunzione, senza dover procedere al suo ricalcolo con l’epurazione o correzione della capitalizzazione applicata".download riservato - non acquistabile -
Nº 6278Data 26/06/2024Downloads: 7
LE NUOVE FATTISpecIE DI PLUSVALENZE IMMOBILIARI A SEGUITO DI INTERVENTI CHE ABBIANO GODUTO DEL BENEFICIO DEL SUPERBONUS
L’introduzione nel sistema delle plusvalenze immobiliari della fattispecie impositiva di cui all’art 67 ett b bis del Tuir sta creando numeros e problem atiche di interpretazione non risultando chiaramente indicata qual e sia la tipologia di interventi che poss o no costituirne i presupposti impositivi.download riservato - non acquistabile -
Nº 6175Data 02/02/2024Downloads: 22
IL MEDIATORE NON PUO’ ESSERE RITENUTO RESPONSABILE DELLE IRREGOLARITA’ DELL’IMMOBILE, IN QUANTO E’ ESCLUSO CHE TRA I SUOI OBBLIGHI, RIENTRI QUELLO DI EFFETTUARE INDAGINI DI CARATTERE TECNICO, COME QUELLE PER LA VERIFICA DELL’ABUSIVITA’ O MENO DEL BENE POICHE’ RICHIEDONO COMPETENZE CHE NON RIENTRANO NEL NOVERO DELLE COGNIZIONI SpecIALISTICHE ESIGIBILI IN RELAZIONE ALLA CATEGORIA PROFESSIONALE DI APPARTENENZA (CFR. CASS. N. 6926/2012). SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA GENNAIO 2024
Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. GIOVANNA CARBONE, in materia di intermediazione, innanzi al TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, I SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica nel GENNAIO 2024, ha dichiarato anche i seguenti testuali principi: I PRINCIPIO Con riferimento alla nozione di “affare concluso” la costante giurisprudenza ha affermato che “l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'adempimento del contratto, indipendentemente dal fatto che, a tal fine, siano formulate concrete: rivendicazioni in via giudiziale o no (cfr. Cassazione civile sez. III, 21 luglio 2004, n. 13590; Cassazione civile sez. III, 23 marzo 1998, n. 3076; Cassazione civile sez. III, 21 maggio 1998, n. 5080; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132). Mentre, “per atto minimo conclusivo dell'affare ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, si deve intendere il compimento di una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, o di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno e pertanto anche con la stipulazione di un contratto preliminare, anche se non seguito da definitivo, essendo lo stesso idoneo a creare un vincolo giuridico tra le parti, che abilita ognuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto e nella particolare materia I. abiliti all'esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c.” (cfr. Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13132; Cassazione civile sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9676; Cassazione civile sez. III, 13 marzo 1995, n. 2905; Cassazione civile sez. III, 16 giugno 1992 n. 7400; _____________, 13 gennaio 2000; Pret. Bologna, 9 aprile 1996). Ed ancora “nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare” (Cass. 13260/2009). Anche la stipulazione di un contratto preliminare - pertanto - è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta ad substantiam (artt. 1350 e 1351 c.c.) (cfr., in termini, ex multis, Cass. 16 giugno 1992, n. 7400). In relazione alle vicende successive alla intervenuta conclusione dell’affare la Suprema Corte ha chiarito che “nessun rilievo possono avere sul diritto alla mediazione le successive vicende alla conclusione dell'affare, non potendosi ritenere che il diritto del mediatore venga escluso o travolto da fattori sopravvenuti al maturarsi dell'affare per effetto del suo intervento, conclusione che può costituire unico fattore condizionante dell'insorgenza del diritto alla provvigione; ciò salva la facoltà delle parti di condizionare espressamente la corresponsione della provvigione al "buon fine" dell'affare” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 27 novembre 1982 n. 6472), II PRINCIPIO:In relazione alla domanda di restituzione della provvigione proposta da parte attrice, assume rilievo la circostanza che il preliminare di permuta sottoscritto tra le parti va qualificato ad effetti anticipati, stante l’immissione nel possesso della promissaria acquirente di uno dei cespiti oggetto di acquisto, all’atto della stipula del preliminare. Invero, all’art. 3 del contratto preliminare di permuta immobiliare, si legge: “Il possesso legale e materiale verrà trasmesso alla parte acquirente all’atto della stipula del rogito notarile e dalla data di quest’ultimo decoreranno gli effetti giudici della compravendita, fatta eccezione per il solo lotto sub. 1 che sin da oggi sarà dato in possesso legale alla Sig.ra _____________________”. Il suddetto contratto preliminare risulta, inoltre, subordinato alla condizione risolutiva della mancata concessione del mutuo alla promissaria acquirente avendo le parti inserito all’art. 12 la clausola che prevede espressamente che “In caso di mancata concessione del mutuo per cause non imputabili alla Sig.ra _____________________, la presente scrittura verrà risolta con la restituzione delle somme versate anche a titolo di caparra confirmatoria”. È altresì pacifico tra le parti e documentato che l’odierna attrice con raccomandata del 28.10.2018 ha invocato l’applicazione della suddetta clausola risolvendo sia la proposta di vendita che il contratto preliminare di permuta immobiliare in conseguenza della mancata concessione del mutuo da parte degli istituti di credito a cui si era rivolta e che, pertanto, si è realizzata la condizione risolutiva prevista in contratto. Ciò posto, facendo applicazione della normativa codicistica e dei principi giurisprudenziali sopra richiamati alla fattispecie in esame, quindi, la società convenuta ha diritto a trattenere le somme versate dall’attrice a titolo di provvigione, ai sensi del disposto di cui all’art. 1757, co. 2, cpc. III PRINCPIO:La Suprema Corte negli ultimi arresti giurisprudenziali ha dato continuità all'orientamento che nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica della reale natura abusiva o meno del bene in difformità rispetto a quanto dichiarato nell’atto di provenienza ovvero a condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza (cfr. Cass. n. 6926/2012). Si è poi ritenuto che una responsabilità del mediatore possa porsi in ordine alla mancata informazione circa la conformità urbanistica, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico (cfr. a tal fine Cass. n. 16623/2010, a mente della quale la responsabilità del mediatore si ravvisa per la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, nelle ipotesi in cui il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi). Nel caso di specie, non può dirsi violato l’obbligo informativo da parte dell’agenzia immobiliare convenuta, atteso che dalla documentazione depositata in atti, nello specifico dalla proposta d’acquisto redatta su formulari dell’agenzia immobiliare, emerge la dichiarazione circa la mancanza di agibilità e la non conformità dello stato d’opera dell’immobile con le planimetrie catastali; circostanza questa che non consente di ritenere che parte attrice non fosse stata edotta delle irregolarità urbanistiche.download riservato - non acquistabile -
Nº 5977Data 30/06/2023Downloads: 6
NELLA COMUNICAZIONE DEL LOCATORE DI DINIEGO DI RINNOVO DEL CONTRATTO DEVE ESSERE SpecIFICATO IL MOTIVO
Cassazione civile, sez. VI, 09 Febbraio 2023, n. 3938. Pres. Scrima. Est. Dell'Utri Diniego di rinnovo alla prima scadenza - Specificazione del motivo tra quelli tassativamente indicati nell'art. 3, comma 1, della l. n. 431 del 1998 - Necessità - Finalità - Verifica della realizzabilità e serietà dell'intento del locatore e tutela sanzionatoria - Fattispeciedownload riservato - non acquistabile -
Nº 5689Data 24/05/2022Downloads: 5
Procura speciale: cos'è e come funziona
La procura speciale, per la cui disciplina occorre fare riferimento all'art. 1708 c.c., è l'atto con cui un soggetto conferisce ad un altro soggetto il potere di compiere determinati atti specifici in proprio nome e nel proprio interesse ........download riservato - non acquistabile -
Nº 601Data 02/03/2018Downloads: 12
PARERE N°771: VI E’ PRELAZIONE SE NEL CONTRATTO SI SpecIFICA CHE L’ATTIVITA’ HA CONTATTI CON IL PUBBLICO, MENTRE NELLA REALTA’ NON E’ VERO?
Al quesito si può dare risposta in termini negativi, nel senso che la prelazione non spetta.- Tale risposta, seppur espressa in termini ipotetici stante la mancanza di precedenti specifici sul punto, risulta coerente con i principi ispiratori della materia.- Come ben noto la prelazione spetta esclusivamente alle attività commerciali che hanno contatti diretti con il pubblico dei consumatori, intendendo come tali non i dipendenti o comunque collaboratori, ma la generalità della popolazione che può avere interesse al prodotto.- Come ben noto l’attività di call center consiste fondamentalmente nella erogazione di servizi telefonici attraverso propri dipendenti.- La sede, pertanto, verrà frequentata esclusivamente dai dipendenti della stessa società, senza alcun contatto con il pubblico dei consumatori.- Tanto esclude categoricamente che possa spettare il diritto di prelazione.- Al contrario nessun rilievo alla circostanza che all’interno del contratto sia invece assunto che tale attività porta contatti con il pubblico, perché€ 30,00 -
Nº 463Data 11/10/2016Downloads: 16
QUESITO N. 713: Se è assoggettabile a esecuzione in forma specifica il contratto preliminare relativo a un immobile affetto da profili di abusivismo marginali, consistenti, nel caso di specie, in una finestra non recata nella planimetria assentita.
La realizzazione di una finestra non recata nella planimetria assentita integra un abuso edilizio "minore", ossia tale da non determinare lo sforamento della soglia della parziale difformità tra opera effettivamente realizzata e titolo abilitativo a monte e, dunque, da non rientrare nell'ambito oggettivo di applicazione delle norme speciali che sanciscono la nullità degli atti tra vivi traslativi di diritti reali su immobili abusivi. Di conseguenza, non ponendosi alcun problema in ordine alla commerciabilità del bene in oggetto, ben potrà il relativo contratto preliminare di vendita essere assoggettato ad esecuzione in forma specifica attraverso la sentenza costitutiva prevista e disciplinata dall' art. 2932 c.c., ferme restando l'esposizione alle sanzioni amministrative e penali previste dalla legislazione in materia e, sussistendone i presupposti, l'applicazione di diversi rimedi contrattuali a tutela dell' acquirente.€ 20,00 -
Nº 3599Data 23/10/2009Downloads: 2
In caso di fallimento del costruttore, il privilegio speciale vantato sull’immobile dal promissario acquirente, in ragione della trascrizione nei registri immobiliari del compromesso (contratto preliminare), in sede di riparto, deve essere collocato
"Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'articolo 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'articolo 2645 bis c.c. siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'articolo 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dell'articolo 2748 c.c., comma 2, e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga (come nella specie) lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi della L.F., articolo 72), il conseguente credito del promissario acquirente (nella specie, per la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare), benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.". Con la pronuncia odierna, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione ribaltano l'orientamento giurisprudenziale in ordine alla interpretazione alle disposizioni dettate dal codice a tutela del promissario acquirente di immobili (introdotte, com'e' noto, con il Decreto Legge 31 dicembre 1996, n. 669, convertito con modificazioni dalla Legge 28 febbraio 1997, n. 30). L'articolo 2748 c.c., comma 2, dispone che il privilegio del credito del promissario acquirente per mancata esecuzione del contratto preliminare prevale sui crediti ipotecari, anche se l'ipoteca e' stata iscritta prima della trascrizione del preliminare, salvo il caso in cui si tratti di ipoteche relative a mutui erogati per l'acquisto del medesimo immobile promesso in vendita o iscritte a favore dei creditori garantiti ai sensi dell'articolo 2825 bis c.c.. Tale interpretazione è peraltro conforme a quanto affermato dal precedente della Corte di Cassazione, con sentenza n. 17197 del 2003, secondo cui, appunto, in forza del disposto dell'articolo 2748 c.c., comma 2, (per il quale i creditori che hanno privilegio sui beni immobili sono preferiti ai creditori ipotecali, se la legge non dispone diversamente), anche il privilegio speciale immobiliare, previsto dal citato articolo 2775 bis c.c., prevale rispetto alle ipoteche gravanti sullo stesso immobile, pur se trascritte anteriormente alla trascrizione del contratto preliminare da cui il privilegio scaturisce, non rilevando in contrario la natura "iscrizionale" (o "trascrisionale") di siffatto privilegio, giacché questa non basta a rendere applicabile, in simili casi, il principio della prevalenza dei diritti secondo l'ordine delle trascrizioni e delle iscrizioni dal quale e' regolata la pubblicità immobiliare. Affermare la prevalenza del privilegio sulle ipoteche iscritte anteriormente alla trascrizione del preliminare - afferma la Corte - comporterebbe, infatti, un'ingiustificata disparità di trattamento a seconda che il preliminare abbia o meno esecuzione: tali ipoteche, che in caso di stipulazione del contratto definitivo sono opponibili all'acquirente (in base al principio dell'anteriorità stabilito dall'articolo 2644 c.c.), in caso di inadempimento dell'obbligo di contrarre diverrebbero a lui inopponibili, per effetto de privilegio nascente dalla stessa trascrizione del preliminare, con evidente sovvertimento della regola posta dall'ultima menzionata disposizione. Tenuto, altresì, conto di un'altra praticissima ma per nulla irrilevante considerazione: ossia, che il promissario, nel momento in cui stipula il preliminare ha contezza dell'esistenza dell'iscrizione ipotecaria sul bene che va ad acquistare; diversamente, il creditore (nel caso nostro il finanziatore) che abbia sin dall'inizio dell'operazione iscritto ipoteca a garanzia del suo credito sul medesimo immobile finirebbe (seguendo l'opposta tesi) con il vedere il suo credito posposto rispetto ad una serie indefinita ed indefinibile di crediti di promissari acquirenti (muniti di crediti privilegiati) susseguitisi nel commercio dello stesso bene.download riservato - non acquistabile -
Nº 6576Data 07/07/2025Downloads: 22
MODULO INVITO ALLA PRELAZIONE (DENUNTIATIO) CON CUI IL PROPRIETARIO COMUNICA AL FRATELLO/SORELLA, IN FAVORE DEL QUALE È PREVISTO IL DIRITTO DI PRELAZIONE NEL TITOLO DI PROVENIENZA, COSTITUITO DA ATTO DI DONAZIONE DA PARTE DEL PADRE IN FAVORE DI UNO DEI FIGLI, L’INTENZIONE DI VENDERE L’IMMOBILE A TERZI, SpecIFICANDO LE CONDIZIONI DI VENDITA.
QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: INVITO ALLA PRELAZIONE DA UTILIZZARE NELL’IPOTESI DI VENDITA DI IMMOBILE RICEVUTO PER ATTO DI DONAZIONE NEL QUALE È CONVENUTO IL DIRITTO DI PRELAZIONE A FAVORE DI ALTRO EREDE. IL MODULO È STATO PREDISPOSTO CON PREVISIONE DI ELEZIONE DI DOMICILIO, INDICAZIONE DELLE MODALITÀ DI COMUNICAZIONE DELLA EVENTUALE ADESIONE ALL’INVITO E/O DETERMINAZIONE DI ESERCIZIO DEL DIRITTO DI PRELAZIONE E DELL’OBBLIGO DELL’ACQUIRENTE DI CORRISPONDERE LE PROVVIGIONI AL MEDIATORE.€ 99,00 -
Nº 6551Data 13/05/2025Downloads: 2
L'acquirente di un immobile locato ha l'obbligo di restituire il deposito cauzionale al conduttore, a meno che non ci sia un accordo specifico che ne disponga diversamente.
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Nº 6556Data 13/05/2025Downloads: 3
Acquisto a non domino. Fattispecie complessa qualificata dall'effetto di attribuire il diritto al terzo nel quale il dato originario è il titolo formato dal non dominus.
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Nº 6065Data 07/10/2023Downloads: 59
PARERE N. 993 SE IL MEDIATORE E' RESPONSABILE QUALORA ABBIA INDICATO NELLA PUBBLICITA' DELL'IMMOBILE SOLO LA MISURA CATASTALE, COME RISULTANTE DALLE RELATIVE VISURE, SENZA PERO' SpecIFICARNE LA NATURA CATASTALE
In via preliminare è opportuno chiarire che la metratura di un immobile è un concetto che non può trovare una definizione univoca e assoluta, soprattutto per la molteplicità di elementi che possono essere o meno considerati nel calcolo delle superfici. Proprio questa aleatorietà del procedimento di misurazione genera spesso non poche incomprensioni tra gli operatori nell’ambito dell’attività di compravendita immobiliare. Per tale ragione, ciò che appare decisivo, soprattutto ai fini di una valutazione giuridica circa l’adempimento dell’onere di corretta informazione ricadente sul mediatore e, quindi, di una sua eventuale responsabilità, è l’individuazione del parametro di riferimento adottato e la sua corrispondenza al dato metrico oggetto di comunicazione... Continua€ 99,00 -
Nº 5710Data 15/06/2022Downloads: 2
Accesso civico per visionare i permessi di costruire: è lecito anche senza uno specifico motivo di interesse
Il ricorso al TAR della Regione Puglia era stato proposto da un giornalista professionista a seguito dal mancato riscontro della possibilità di accedere ad alcuni documenti amministrativi. Il ricorrente dichiarava di essere residente nella città pugliese e che la sua abitazione era distante circa 10 metri da un lotto edilizio, dove era stata demolita una vecchia palazzina di tre piani per procedere ad una ricostruzione......download riservato - non acquistabile -
Nº 5551Data 12/11/2021Downloads: 1
Art. 896 c.c: tutela in forma specifica e tutela per equivalente
Se alcune piante sconfinano nella proprietà del vicino, questi può chiedere al tribunale o di ordinare al proprietario delle piante di provvedere alla potatura oppure, in alternativa, di condannarlo a versare la somma necessaria per la potatura.....download riservato - non acquistabile -
Nº 5374Data 20/11/2020Downloads: 4
Parere 915 - Se l’agente immobiliare, stante il periodo covid, ha effettuato la richiesta di registrazione del preliminare a mezzo pec, può essere ritenuto responsabile se l'agenzia delle entrate ha effettuato la registrazione in ritardo?
Vi è da premettere che la mancata registrazione non incide sulla valenza legale del contratto, nel senso che la proposta di acquisto – a prescindere dalla registrazione – conserva pieno valore tra le parti e le impegna reciprocamente all’adempimento della prestazione promessa... CONTINUA€ 29,90 -
Nº 5260Data 02/04/2020Downloads: 95
MODULO – LETTERA / RACCOMANDATA / MAIL / pec COMUNICAZIONE DAL MEDIATORE AL LOCATORE DI SOSPENSIONE DEL PAGAMENTO DEL CANONE DI LOCAZIONE DELL’AGENZIA A SEGUITO DELLA INTERDIZIONE DELLO SVOLGIMENTO DELL’ATTIVITA’ DISPOSTE DALLE MISURE CORONAVIRUS
Modulo che il mediatore deve inviare al locatore per comunicargli la sospensione del pagamento del canone di locazione relativo ai locali dell’agenzia per tutto il periodo in cui saranno in vigore le misure di limitazione degli spostamenti personali e quelle di interdizione allo svolgimento dell’attività di intermediazione disposte dal governo per limitare la diffusione del coronavirus.€ 100,00 -
Nº 5259Data 02/04/2020Downloads: 125
MODULO – LETTERA / RACCOMANDATA / MAIL / pec INVITO DEL MEDIATORE AL LOCATORE A CONCORDARE LA SOSPENSIONE / RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE DELL’AGENZIA A SEGUITO DELLE MISURE DI CONTENIMENTO ALLA DIFFUSIONE DEL CORONAVIRUS
Modulo che il mediatore deve inviare al locatore per invitarlo a concordare la sospensione o la riduzione del canone di locazione relativo ai locali dell’agenzia per tutto il periodo in cui saranno in vigore le misure di limitazione agli spostamenti personali e quelle di interdizione allo svolgimento della attività di intermediazione disposte dal governo per limitare la diffusione del coronavirus.€ 100,00 -
Nº 652Data 29/06/2018Downloads: 5
INAMMISSIBILE L'APPELLO RINOTIFICATO A INDIRIZZO pec DIVERSO DA QUELLO INDICATO NEL REGISTRO GENERALE DEGLI INDIRIZZI ELETTRONICI
È inammissibile l'appello notificato ex art.291 c.p.c. ad un indirizzo di posta elettronica diverso da quello risultante dal Registro Generale degli Indirizzi Elettronici, essendo l'esatto indirizzo del destinatario agevolmente individuabile con un minimo di diligenza, mediante la semplice consultazione di etto registro.download riservato - non acquistabile -
Nº 448Data 01/09/2016Downloads: 167
MODULO LETTERA RACCOMANDATA pec - COMUNICAZIONE AL NOTAIO PER INFORMARLO CHE LA VENDITA E’ STATA CONCLUSA ATTRAVERSO AGENZIA IMMOBILIARE ED INVITARLO A RESPONSABILIZZARE LE PARTI SULLE CONSEGUENZE NEL CASO IN CUI RENDANO FALSE DICHIARAZIONI IN PROPOSITO
QUANDO VA UTILIZZATO? Il modulo va utilizzato nell'ipotesi in cui l'agenzia teme che le parti che ha messo in relazione per una compravendita possano concludere l'atto pubblico dichiarando che non si sono avvalse di alcuna intermediazione nella conclusione della compravendita.€ 49,00 -
Nº 405Data 13/05/2016Downloads: 19
QUESITO N° 698: SE L’AMMINISTRATORE E’ OBBLIGATO AD ESIBIRE AL SINGOLO CONDOMINO, CHE NE FACCIA RICHIESTA, LA SpecIFICA IN ORDINE ALLA RIPARTIZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI E A QUANTO GIA’ VERSATO DAL RICHIEDENTE.
Soluzione: Il singolo condomino, se lo richiede espressamente all’amministratore di condominio, ha il diritto di consultare i documenti contabili “condominiali” (Cass. Civ. n.1544/2004). Tale diritto, sancito dall’art. 1130 n. 9 del Codice Civile, se violato, in quanto l’amministratore condominiale si rifiuti di esibire la relativa documentazione, costituisce “grave irregolarità” (art 1129 co. 12° cc) che può comportare la revoca dell’incarico dell’amministratore anche su iniziativa del singolo condomino (Art. 1129 co. 11° cc). PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD€ 20,00 -
Nº 236Data 22/06/2015Downloads: 54
MODULO - MANDATO CON PROCURA SpecIALE PER ACQUISTO IMMOBILE ALL’INCANTO.
Modulo da utilizzare nell'ipotesi in cui l'agente immobiliare riceve mandato per partecipare all'asta in nome e per conto del cliente.€ 50,00 -
Nº 4435Data 09/05/2012Downloads: 4
Obbligo di inserire i dati catastali dell'immobile nella proposta di acquisto immobiliare e/o preliminare ai fini dell'esecuzione in forma specifica. Tribunale di Aosta, sentenza 7 marzo 2012, n. 107.
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Nº 3987Data 30/11/2010Downloads: 2
Se è legittima una delibera, assunta a maggioranza, che vieti ai condomini di dare una specifica destinazione d’uso alle loro proprietà esclusive.-
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Nº 3461Data 31/07/2009Downloads: 7
Se nella procura a vendere un immobile - sia essa speciale o generale - è ricompreso anche il potere di stipulare un contratto preliminare di vendita per il procuratore.-
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Nº 3451Data 28/07/2009Downloads: 2
Se il mediatore, nel caso in cui agisca come mandatario, assume su di sé i relativi obblighi e, qualora si comporti illecitamente arrecando danni a terzi, se é tenuto, a favore di questi ultimi, al risarcimento dei danni (nel caso di specie, all'Agenzia
art. 2043 1754 c.c.download riservato - non acquistabile -
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Nº 2167Data 22/10/2007Downloads: 0
Se è necessario la partecipazione del coniuge non firmatario nella controversia avente ad oggetto l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita di un immobile in comunione legale.-
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Nº 1993Data 28/05/2007Downloads: 0
Se relativamente alla destinazione , all'uso e al godimento comune di servizi, beni o parti dell'edificio comune può presumersi la condominiabilità in mancaza di una specifica previsione contraria del titolo costitutivo .-
Sentenza emessa dalla Corte di Cassazione civile , sez. II, sentenza 16.04.2007 n° 9093.-download riservato - non acquistabile -
Nº 1973Data 18/05/2007Downloads: 1
Se i singoli condomini possono visionare documenti contabili o estrarre copia senza specificare le motivazioni per le quali si richiede l'esibizione degli stessi?
Sentenza emessa dal Tribunale di Monza, 3/12/2003 .-download riservato - non acquistabile -
Nº 3176Data 03/03/2007Downloads: 0
QUESITO N. 178: Se è responsabile il venditore di un immobile , qualora il procuratore speciale venda ad un prezzo più alto di quello stabilito?
€ 500,00 -
Nº 1751Data 19/01/2007Downloads: 2
Se il diritto del mediatore alla provvigione sorge anche in assenza di un incarico specifico?
Tribunale di Mantova, sentenza 7 novembre 2006, n. 1086download riservato - non acquistabile
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