Quando l'ipoteca è volontaria, i soggetti che possono concederla, come costituirla e come estinguerla

Cos'è la servitù volontaria, in quali modi si può costituire e in cosa si differenzia dalla servitù coattiva, oltre che nella sua fonte

Con ordinanza cautelare emessa in data 3.12.2021, il Tribunale di Perugia accoglieva il ricorso ex art. 700 c.p.c. promosso da un Condominio contro un condomino moroso, per il mancato pagamento di quote condominiali relative agli ultimi due anni, afferenti sia spese ordinarie che straordinarie dell'ascensore; l'istante evidenziava al giudice adito che il condomino inadempiente fosse già gravato di ipoteca volontaria sull'immobile di proprietà ed altre prelazioni reali.....

Cos'è l'ipoteca giudiziale, quali tipologie esistono, le differenze con l'ipoteca volontaria e legale, come iscrivere un'ipoteca giudiziale e come fare per cancellarla

La possibilità di allacciarsi alle utenze deve essere volontariamente ed espressamente prevista dal proprietario del c.d. fondo servente all’interno dell’atto costituente la servitù. In mancanza di tale previsione......

SENTENZA VITTORIOSA STUDIO LEGALE D’ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI IN MATERIA DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE - Nel caso di specie l’agenzia immobiliare, rappresentata dallo Studio d’Aragona, aveva citato in giudizio parte promissaria acquirente per sentirla condannare al pagamento dei compensi provvigionali pattuiti, per l’attività di intermediazione immobiliare prestata nei suoi confronti.- Quest’ultima, nel costituirsi eccepiva che l’affare non si era concluso e pertanto a nulla erano dovute le provvigioni in quanto l’agenzia immobiliare aveva sottaciuto volontariamente le caratteristiche effettive dello stabile, ed in particolare chel’immobile de quo non rispettava l’altezza minima di m. 2,70.- Con la sentenza in commento, Il Giudice adito, chiamato a decidere, accogliendo la tesi difensiva prospettata dallo Studio d’Aragona, ha riaffermato il principio secondo cui:“Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che,anche in presenza di un processo di formazione della volontàdelle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto (Cass. Civ. sez. III n. 3438/2002)”… E’ sufficiente, dunque, che la messa in relazione delle parti contraenti sia l’antecedente fattuale ed indispensabile (principio della causalità adeguata) per pervenire, pure attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare medesimo, con la conseguenza che la prestazione del mediatore può esaurirsi solo nel ritrovamento ed indicazione di uno dei soggetti contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle successive fasi sino alla stipula del contratto definitivo (Tribunale di Salerno, Sez. II, 15/4/2009)…. Ed una volta concluso l’affare, secondo la Cassazione, non assume rilevanza, sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell’opera del mediatore , l’assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia successivamente portata a termine Cass. 05/28231)”.-Pertanto il Giudice, stante la copiosa attività istruttoria raccolta dallo Studio d’Aragona, ha considerato irrilevanti le eccezioni formulate dalla controparte e l’ ha condannata a corrispondere le provvigioni come richieste, aumentate dagli interessi nelle more maturati, oltre al pagamento delle spese legali.-

L’istituto della prelazione attribuisce ad un determinato soggetto il diritto di essere preferito ad altri, a parità di condizioni, qualora decida di concludere un determinato contratto. Tale istituto non obbliga il soggetto che concede la prelazione alla stipula del contratto, ma lo vincola qualora decide di addivenirne. Il diritto del prelazionario non è legato al contratto finale, ma consiste nell’essere preferito ad altri, a parità di condizioni.- La prelazione può essere legale o volontaria.- Nel novero delle prelazioni legali rientra la prelazione agraria disciplinata dall’art.8 della legge 590 del 1965, che dispone che: “in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria,a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia”.- Come si evince dalla lettura della norma scopo della prelazione agraria è quello di collegare la proprietà del fondo agricolo con il soggetto che con la sua opera determina lo sfruttamento del suolo, senza peraltro privare il proprietario del suo diritto, ma soltanto condizionandone l’esercizio a vantaggio di una determinata categoria di soggetti, i quali, sfruttando la redditività della terra, beneficiano di una sorta di rapporto privilegiato tra proprietà e soggetto lavoratore.- Dal tenore della norma è possibile individuare non solo i soggetti titolari del diritto di prelazione, ma anche le condizioni e i requisiti previsti dal legislatore per poter correttamente esercitare il suddetto diritto.- Soffermandosi sul requisito soggettivo, più problematico a livello interpretativo rispetto agli altri, la prima questione che si pone è se l’elencazione che si rinviene nella norma è da considerarsi tassativa o meno. Se si aderisce alla prima soluzione prospettata non si potrà parlare di diritto di prelazione in capo al conduttore il cui titolo sia invalido, o addirittura mancante. Riguardo al titolo invalido non vi sono dispute giurisprudenziali nel considerare inesistente il diritto di prelazione. Maggiori dubbi sono sorti invece riguardo alla possibilità che il prelazionario sia in effetti un coltivatore di fatto. Nonostante la soluzione estensiva sia aderente alla ratio della legge la Cassazione con orientamento unanime considera tassativa l’elencazione della legge (Cass. 19 novembre 1979, n. 6048).- Il particolare interesse che riveste la questione ha spesso coinvolto la Corte Costituzionale che ha dichiarato manifestamente infondata l’eccezione di incostituzionalità delle leggi agrarie per contrasto con l’art. 42, terzo comma della Costituzione, vertendosi in tema di limitazioni del diritto di proprietà (Corte Costituzionale 26 gennaio 1990, n. 32).- Altro aspetto che merita di essere segnalato attiene al particolare interesse pubblico che caratterizza tutta la normativa sulla prelazione agraria. Infatti non pochi problemi interpretativi sono sorti riguardo alla disciplina applicabile in caso di violazione delle norme agrarie. Ci si chiedeva se tale violazione integrasse un’ipotesi di nullità virtuale, ex art 1418, prima comma del codice civile. La Giurisprudenza, con orientamento maggioritario, ha messo a tacere ogni dubbio, sostenendo che la violazione di una norma imperativa non dà luogo necessariamente alla nullità del contratto giacché l'art. 1418, primo comma, cod. civ., con l'inciso "salvo che la legge disponga diversamente", esclude tale sanzione ove sia predisposto un meccanismo idoneo a realizzare ugualmente gli effetti voluti della norma, indipendentemente dalla sua concreta esperibilità e dal conseguimento reale degli effetti voluti e che pertanto la vendita di un fondo compiuta senza il rispetto delle norme sul diritto di prelazione di cui agli artt. 8 della legge n. 590 del 1965 e 7 della legge n. 817 del 1971, non è viziata da nullità ai sensi dell’art. 1418 c.c., sussistendo il rimedio del riscatto (Cass. 24/05003, n. 8236).- L’art. 7 della legge n. 817 del 1971, ha esteso il diritto di prelazione agraria anche al “al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purchè sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti”.- Con tale modifica il legislatore ha affiancato alla figura della prelazione cd comune che incide sul fondo messo in vendita a favore del coltivatore diretto insediato sul fondo stesso, quella del confinante che avvantaggia il proprietario coltivatore diretto del fondo confinante a quello messo in vendita.- Obiettivo del legislatore, soprattutto dopo la modifica è quello di favorire il consolidamento e accorpamento dei fondi agricoli al fine di migliorare la redditività dei terreni agricoli, incentivando la formazione di imprese coltivatrici di più ampie dimensioni.- Per stabilire se il diritto di prelazione spetti all’usufruttuario o al nudo proprietario confinante è necessario analizzare quelli che sono i requisiti oggettivi e soggettivi che il legislatore impone affinchè si possa correttamente esercitare il diritto di prelazione.- Dal tenore dell’ art. 7 della legge citata si evince che le condizioni perché operi la prelazione agraria del confinante sono le seguenti: a) sul piano oggettivo occorre la contiguità dei fondi; b) sul piano soggettivo occorre che sul fondo contiguo sia insediato un proprietario coltivatore diretto; c) sempre sul piano soggettivo, come elemento di esclusione, occorre che sul fondo posto in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido.- Riguardo al concetto di contiguità dei fondi esso è stato ritenuto corrispondente o a quello di confinanza in senso giuridicamente proprio, oppure a quello di contiguità fisica e materiale, per contatto reciproco lungo la comune linea di demarcazione (Cass. 3 aprile 1990, n. 2767); sia questa linea di demarcazione meramente ideale oppure materializzata con muri, siepi, recinzioni o altri segnali; e comunque con esclusione del concetto di contiguità allorquando si verifica la c.d. contiguità funzionale, ossia quando i fondi sono separati ma idonei ad essere accorpati in un’unica azienda agraria (Cass. 6 agosto 2002, n. 11779).- Dal tenore letterale dell’art. 7 della legge n. 817 del 1971 emerge che il diritto di prelazione spetta al confinante purché egli sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto del fondo confinante.- Occorre, poi, che ricorrano nei suoi confronti tutte le condizioni previste dall'art. 8 della legge 590 del 1965 per il coltivatore del fondo posto in vendita, cui il citato art. 7 rinvia e, quindi, anche la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà (Cass. 16/06/2005, n. 12963).- Necessaria ai fini della prelazione è anche la mancata vendita di fondi rustici nel biennio precedente che costituisce, a norma dell'articolo 8 primo comma della legge n. 590 del 1965, condizione anch’essa per l'insorgenza del diritto di prelazione in capo al coltivatore diretto proprietario del fondo confinante.- Occorre, ancora, che i fondi confinanti con quello del quale si chiede il riscatto siano coltivati direttamente dal proprietario, in quanto solo in questo caso si attua, con l'accorpamento, lo scopo normativamente perseguito, ovvero la formazione di imprese dirette coltivatrici di più ampie dimensioni, più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico, laddove l'esercizio della prelazione non è previsto in favore di chi sul fondo eserciti l'allevamento del bestiame o di chi eserciti attività di coltivatore diretto su fondi diversi rispetto a quelli confinanti ( Cass. 04/02/2002, n. 2505).- Altro requisito indicato dalla legge è che sul fondo messo in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido. Infatti la presenza sul fondo messo in vendita di un coltivatore diretto, anche se rinunciatario, esclude l’esercizio della prelazione da parte del proprietario confinante (Cass. 21 aprile 2005, n. 8369).- Rispetto al caso concreto non si contesta l’esistenza dei requisiti indicati alle lettere a) e c).- Occorre invece soffermarsi sul requisito soggettivo di cui alla lettera b), che prescrive, come abbiamo già anticipato, che il diritto di prelazione spetta al confinante purchè sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto del fondo confinante.- Solo per ragioni di chiarezza si ricorda che mentre la proprietà è il diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo delle cose, l’usufrutto è un diritto reale di godimento e consiste nella facoltà di godere della cosa altrui con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.- In altre parole, l’usufruttuario ha diritto di conseguire il possesso del bene di cui ha l’usufrutto e di trarre dal bene tutte le utilità che potrebbe avere il proprietario, ma comunque presuppone il riconoscimento della terzietà dello stesso. Infatti, ai sensi dell’articolo 1001 c.c., alla scadenza del rapporto l’usufruttuario è tenuto a restituire il bene che ha formato oggetto del suo diritto nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo l’ordinario deterioramento derivante dal godimento.- Quando su un bene è costituito il diritto di usufrutto a favore di una persona la situazione nella quale viene a trovarsi il proprietario, spogliato di ogni utilità economica fino all’estinzione dell’usufrutto, si definisce nuda proprietà. La costituzione dell’usufrutto comporta che il proprietario perde la disponibilità materiale del proprio bene, ma non anche il diritto di proprietà che per quanto svuotato del godimento resta a lui intestato.- Alla luce delle disposizioni di legge e della stessa ratio delle norma ammettere che il diritto di prelazione spetti all’usufruttuario significherebbe non solo violare il disposto della norma che parla infatti di “proprietario”, ma anche vanificare la ratio dell’istituto, volto a garantire l’accorpamento dei fondi. Non vi è chi non veda l’impossibilità di realizzare tale obiettivo in capo all’usufruttuario dato il carattere temporaneo del suo diritto.- Rispetto, invece, alla posizione del nudo proprietario sicuramente non vi è contestazione rispetto al suo titolo di proprietà. Problemi interpretativi si pongono invece con riferimento alla sua posizione di coltivatore diretto. Infatti secondo alcune decisioni della Cassazione la qualifica di coltivatore diretto deve inerire alla conduzione del terreno confinante con quello in vendita, altre accordano la prelazione agraria al proprietario del fondo confinante che sia coltivatore diretto senza che però rilevi la conduzione del fondo.- Aderendo a tale ultimo orientamento è possibile affermare che il diritto di prelazione spetta anche al nudo proprietario, in quanto anch’esso è titolare del diritto di proprietà. (Tribunale di Pinerolo 24 febbraio 1988).- Il diritto ad esercitare la prelazione agraria spetterebbe al solo nudo proprietario, unico titolare del diritto di proprietà e non anche all’usufruttuario.-

QUANDO DEVE ESSERE UTILIZZATO: INVITO ALLA PRELAZIONE DA UTILIZZARE NELL’IPOTESI DI VENDITA DI IMMOBILE RICEVUTO PER ATTO DI DONAZIONE NEL QUALE È CONVENUTO IL DIRITTO DI PRELAZIONE A FAVORE DI ALTRO EREDE. IL MODULO È STATO PREDISPOSTO CON PREVISIONE DI ELEZIONE DI DOMICILIO, INDICAZIONE DELLE MODALITÀ DI COMUNICAZIONE DELLA EVENTUALE ADESIONE ALL’INVITO E/O DETERMINAZIONE DI ESERCIZIO DEL DIRITTO DI PRELAZIONE E DELL’OBBLIGO DELL’ACQUIRENTE DI CORRISPONDERE LE PROVVIGIONI AL MEDIATORE.

Sentenza pronunciata dalla Corte di Cassazione il 20 aprile 2007 n. 9486

Decreto Legge , testo coordinato, 31.01.2007 n° 7 , G.U. 01.02.2007

Breve commento al Decreto Legge n. 7 del 31.01.2007.- Decreto Bersani bis: l’altra tappa verso la modernizzazione del sistema paese ovvero, delle ragioni e del significato attribuibile alle c.d. liberalizzazioni.-

1. In generale - 2. La disciplina speciale - 3. La registrazione dei contratti di locazione - 4. La denunzia all’autorità locale di pubblica sicurezza - 5. La tutela dei diritti: il rito speciale delle locazioni, il procedimento per convalida di sfratto, il procedimento ex art.30 legge 392/1978.

S. U. Corte di Cassazione Civile sentenza n. 12215/06 del 24/05/2006

Cassazione , sez. II civile, sentenza 02.03.2006 n° 4599

"Codice in materia di protezione dei dati personali".-

Sent. Corte di Cassazione n. 822 del 18 gennaio 2006

Sfratti sospesi per sei mesi nei confronti dei disagiati residenti in taluni comuni. Nei comuni con più di un milione di abitanti da oggi sono sospese per sei mesi le procedure esecutive di sfratto contro conduttori che hanno nel loro nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni o handicappati gravi, purchè non dispongano di altra abitazione, nè di redditi sufficienti ad accedere alla locazione di un nuovo immobile ...

Se la locazione di un immobile venduto all'asta è opponibile all'acquirente o all'aggiudicatario.........

Dal 1° gennaio 2004 è in vigore, in Italia, il “Codice in materia di protezione dei dati personali” (Decreto legislativo n. 196 del 30/6/2003) che riforma interamente la disciplina sulla privacy.-

Se il credito vantato per l'imposta comunale sugli immobili (ICI) gode di privilegio